73RS0003-01-2025-003784-02

Дело № 2-1621/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ульяновск 25 сентября 2025 года

Железнодорожный районный суд города Ульяновска в составе председательствующего судьи Бокач Е.Б.,

при секретаре Борисовой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости заключенным, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости заключенным, признании права собственности.

В обоснование исковых требований указала, что она является собственником 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>. ФИО1 проживает в квартире с мамой ФИО3 и полностью несет расходы по ее содержанию. 

Ответчику ФИО2 принадлежит 

<

данные изъяты> в праве общей долевой собственности на данную квартиру.

ФИО2 в квартире не проживает, расходов по ее содержанию не несет, в связи с чем истцом было предложено выкупить принадлежащую ответчику долю в квартире, стоимостью 1000 000 руб., с чем ответчик согласилась.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 перечислены денежные средства в указанном размере ФИО2, которая обратилась к нотариусу и ДД.ММ.ГГГГ была составлена доверенность на продажу доли в квартире.

Однако впоследствии ответчик сообщила истцу, что в отношении нее введена процедура банкротства, в связи с чем имеются препятствия по совершению сделки.

Полагает, что доля ответчика считается выкупленной, поскольку перечисление денежных средств с согласия ответчика является акцептом, факт получения денежных средств ответчик не отрицает, на момент перечисления денежных средств ответчик банкротом признана не была.

Просит признать заключенным между ней и ФИО2 договор купли-продажи 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>; признать за ней право собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру и обязать Управление Росреестра по Ульяновской области зарегистрировать переход права собственности.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, финансовый управляющий ФИО4, ПАО Сбербанк, Банк ВТБ (ПАО).

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО5, а также ФИО1 в ходе рассмотрения дела, доводы искового заявления поддержали в полном объеме, просили иск удовлетворить. Пояснили, что доверенность на продажу долей в квартире была оформлена ФИО2, а также ее братом ФИО6, который также являлся собственником 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Денежные средства в размере 1000 000 руб. были переведены ответчику за покупку принадлежащих ей 

<

данные изъяты> доли и 

<

данные изъяты> доли ее брата ФИО6, в спорной квартире (по 500 000 руб. за каждую долю). Сделка по покупке доли в квартире между истцом и ФИО6 состоялась и право собственности оформлено в установленном порядке. На основании разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» считают, что несоблюдение требований к письменной форме договора не свидетельствует о том, что договор не был заключен, поскольку сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Вернуть перечисленные денежные средства истца в размере 500 000 руб. не представляется возможным в связи с отсутствием у ответчика денежных средств.

В судебном заседании ФИО2 факт получения денежных средств не оспаривала, против удовлетворения исковых требований не возражала. Пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ вместе со своим братом ФИО6 оформила нотариальную доверенность на право продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру, передав полномочия по оформлению договора отцу ФИО8 Ей известно, что между истцом и ФИО6 был заключен договор купли-продажи 

<

данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, по какой причине по оформленной от ее имени доверенности от ДД.ММ.ГГГГ не был оформлен договор о продаже ее доли в квартире, ей неизвестно. В марте 2025 года она обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением о признании ее банкротом.

В ходе рассмотрения дела третьи лица ФИО3, ФИО6 поддержали доводы искового заявления, просили иск удовлетворить. 

Финансовым управляющим ФИО4 представлен отзыв на исковое заявление, согласно которого против удовлетворения исковых требований финансовый управляющий не возражает.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно пункта 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (пункт 4 статьи 434 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу положений статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 перечислила денежные средства в размере 1000 000 руб. ФИО2, что сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 и ФИО2 доверенностью №, удостоверенной временно исполняющим обязанности нотариуса нотариального округа г. Томска ФИО7, уполномочили ФИО8 продать за цену и на условиях по своему усмотрению 

<

данные изъяты> долю, по 

<

данные изъяты> доле каждого, квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в том числе подписать договор купли-продажи, передаточный акт.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО1 заключен договор № купли-продажи 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

На основании указанного договора ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Ульяновской области осуществлена государственная регистрация перехода права собственности 

<

данные изъяты> доли указанной квартиры.

В соответствии со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ собственниками квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, являются ФИО1 (

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру) и ФИО9 (

<

данные изъяты> доли) – в настоящее время после смены фамилии ФИО2.

ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом Кемеровской области принято заявление ФИО2 о признании ее банкротом (дело №).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области по указанному делу от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 признана банкротом и в отношении нее введена процедура реализации имущества сроком на шесть месяцев до ДД.ММ.ГГГГ, утвержден финансовый управляющий ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом Кемеровской области принято заявление ПАО Сбербанк о включении задолженности в размере 110 470 руб. 39 коп. по договору на выдачу кредитной карты от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований кредиторов должника.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в третью очередь реестра требований кредиторов включены требования Банка ВТБ (ПАО) по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1075 205 руб. 40 коп.

Как указала ФИО1 в своем исковом заявлении, в связи с перечислением ей денежных средств ответчику за покупку 

<

данные изъяты> доли в квартире и выражением воли ответчика на продажу данной доли в доверенности, ссылаясь на положения статей 435, 436, 438, 440 ГК РФ о заключении договора посредством оферты одной из сторон и ее акцепте другой стороны, истица полагает, что сделка по купли-продаже доли квартиры состоялась и договор считается заключенным.

Вместе с тем, положениями статьи 550 ГК РФ для купли-продажи недвижимости предусмотрена письменная форма сделки в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Последствием несоблюдения предписанной законом формы договора купли-продажи недвижимости является ничтожность такой сделки.

В ходе рассмотрения дела было установлено и сторонами не отрицалось, что договор с отчуждением недвижимого имущества в письменной форме заключен не был.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (пункт 2 статьи 162 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 550 ГК РФ несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В отсутствие письменного договора между сторонами, без установления существенных условий сделки, а также без установления объема и характера прав и обязанностей сторон по договору, действия истца по перечислению денежных средств ответчику и оформлению последней нотариальной доверенности на продажу недвижимости не могут быть признаны обстоятельством, на основании которого договор купли-продажи недвижимости может быть признан заключенным.

При этом ФИО1, считая свои права нарушенными в связи с несостоявшейся сделкой по покупке недвижимости, не лишена права обратится к ответчику с требованием о возврате перечисленных денежных средств в установленном порядке.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, признании право собственности и возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности следует отказать.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимости заключенным, признании права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Железнодорожный районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Б. Бокач

Мотивированное решение изготовлено 9 октября 2025 года.