Дело № 2-17-17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новороссийск 13 февраля 2017г.

Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края

в составе судьи Реутт Н.Ф.,

при секретаре Челусновой Д. М.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3, представителя администрации МО г. Новороссийск по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к администрации МО г. Новороссийск, ФИО2, ФИО2, ФИО6, ФИО7 о признании недействительными торгов, договоров купли-продажи земельных участков, устранении препятствий в пользовании домом и земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к администрации МО г. Новороссийск, ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО7 о признании недействительными торгов, договор купли-продажи земельных участков, устранении препятствий в пользовании домом и земельным участком.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, и указал, что является собственником 5/6 доли земельного участка и расположенного на нем жилого помещения по адресу: 

<

адрес>. Истцу стало известно, что администрацией МО г. Новороссийск без учета его прав смежного землепользователя с торгов проданы два земельных участка ФИО6 и ФИО2, которыми перегорожен доступ к его земельному участку и жилому помещению, расположенном на нем. 

Указанные проданные земельные участки налагаются на проложенный истцом к своему дому согласно проекту водопровод.

Заявлением от 31.12.2015г. истец обращался в администрацию МО г. Новороссийск об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Письмом от 29.01.2016г. получил отказ. 

Просит признать недействительными торги от 23.06.2015г. (протоколы № 28 и 29), признать недействительными договоры купли-продажи земельных участков от 13.07.2015г. № 8600-КП и от 03.07.2015г. № 8576-КП, в результате которых с торгов проданы земельные участки, смежные с земельным участком истца, чем нарушены его права смежного землепользователя на свободный (ранее существовавший) доступ к земельному участку и жилому помещению, а также на пользование водой по водопроводу, проходящему по территории проданных с торгов земельных участков. Просит признать недействительным зарегистрированное за правообладателями право собственности на вышеуказанные земельные участки.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 уточненные исковые требования поддержал и пояснил, что ранее существовавший проезд к земельному участку истца закрыт в результате продажи смежных земельных участком без согласования с истцом. Истец не может пользоваться гаражом, находящимся во дворе, за домом, не может подъехать к нему на машине. В дом попадает с 

<

адрес> по тропинке. Ходить через половину дома сына истец не желает. Ранее существовавший проект водопровода нарушен без согласования с МУП «Водоканал». Ответчики сдвинули водопровод, который стал перемерзать. Водопровод проходит по земельным участкам ответчиков, у истца нарушено водоснабжение. Истец обращался в прокуратуру с заявлением, что ответчикам проданы с торгов земельные участки в 5 метрах от ручья, что запрещено, поскольку это является водоохраной зоной. Просит признать торги незаконными, договоры купли-продажи земельных участков недействительными и прекратить право собственности ответчиков Гладких и Левенок на спорные земельные участки.

Представитель администрации МО г. Новороссийск Ищенко.Н., возражая против иска, пояснила что торги могут быть признаны недействительными в исключительных случаях, предусмотренных ст. 39.11. ЗК РФ. Процедура проведения торгов соблюдена. Истцом не представлено ни одного доказательства, на основании которого суд мог бы признать данные торги недействительными. Договор купли-продажи заключается на основании протокола проведения торгов. Администрация на основании результатов торгов обязана заключить договор купли-продажи земельных участков. 

При формировании земельных участков согласовывать границы с истцом не было необходимости, поскольку принадлежащий ему земельный участок стоит на кадастровом учете с уточненными границами. В таком случае согласовании со смежником не требуется. 

В отношении водопровода истец также ошибается, водопровод может быть проведен в любом месте при соблюдении технических условий. Эксперт в судебном заседании указал, что в данный момент прав истца не нарушены, вода к нему поступает, он может пользоваться водопроводом. Водопровод в настоящее время проходит по межевой границе участка Гладких. Истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Эксперт в судебном заседании подтвердил, что проезд к своему участку не с фасадной стороны оборудовал сам истец. Дороги общего пользования не существовало.

Имеется ответ Управления архитектуры и градостроительства о том, что сведений о расположении водных объектов в границах земельных участков по адресу: 

<

адрес> участок № 1 и № 2, нет. 

Кроме того, согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги проведены 23.06.2015г. Иск подан в июле 2016г. Просит отказать в иске также по причине пропуска срока исковой давности.

Ответчица ФИО2 иск не признала, пояснила, что земельный участок она и муж купили с торгов у законного владельца. Много средств потратили, провели большую работу для выравнивания участка. После покупки истец с ними общался, он знал, что участок продан с торгов.. При прокладке водопровода муж согласовал это с местной администрацией и инженером Водоканала, а не самовольно. Эксперт в судебном заседании пояснил, что о том, что якобы вода замерзает, он узнал со слов истца. На самом деле истец никогда им не жаловался на это, а также на отсутствие воды.

Ответчик ФИО2, возражая против иска, пояснил, что на своем земельном участке он залил фундамент под строительство дома. Водопровод проходил по его участку, по кривой линии. Для выравнивания его была вырыта траншея вдоль межевой границы с участком Левенок. Труба углублена в землю на 1,0м, утеплена, засыпана тем же грунтом, что и раньше. У истца не было воды полдня, пока проводили прокладку водопровода. Претензий от него не было. Все работы согласовывал с инженером водоканала. Между его участком и участком истца имеется ограждение в виде сетки-рабицы. В огороде у истца нет гаража, там имеется сарай, в котором он держит свиней. В доме фактически проживает сын истца. Они ставят машину у дома по 

<

адрес>, поскольку в заборе, расположенном вдоль улицы имеется калитка, но нет ворот.

Ответчики ФИО6 и ФИО7 в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие, просили отказать в удовлетворении исковых требований.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, показания эксперта 

<

ФИО11 в судебном заседании, исследовав материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.п.1, 3 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Истец ФИО5 является собственником 5/6 долей земельного участка общей площадью 1625 кв.м с кадастровым номером 

<

№> и квартиры общей площадью 107,7 кв. м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, о чем представлены свидетельства о государственной регистрации права от 31.05.2010г. 

Как видно из материалов дела, фасадной частью земельный участок с расположенным на нем жилым домом обращен к улице 

<

адрес>. Слева (со стороны фасада) расположен соседний земельный участок, а справа, до июня 2015г. находились свободные земли муниципального образования г. Новороссийска.

В 2015г. администрацией МО г. Новороссийск на указанных землях сформировано несколько земельных участков, которые были выставлены на продажу с торгов. Информационное сообщение о проведении аукциона по продаже земельных участков согласно представленным вырезкам была опубликована в официальной газете города-героя Новороссийска в выпуске № 34 от 24.06.2015г. и в выпуске № 28 от 20.05.2015г. 

Согласно протоколу заседания комиссии по продаже на торгах муниципального имущества, земельных участков (протокол аукциона) № 28 от 23.06.2015г. победителем по аукциону по лоту № 13 признана участник № 1 заявка № 24 от 15.06.2015г. ФИО2, которой решено продать земельный участок площадью 670 кв. м с кадастровым номером 

<

№>, по цене 

<

данные изъяты> руб., расположенный на территории муниципального образования город Новороссийск, 

<

адрес>, участок №1, с разрешенным использованием: для индивидуального жилого дома с приусадебным участком. На основании решения указанной комиссии с ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка 

<

№> от 03.07.2015г.

Согласно протоколу заседания комиссии по продаже на торгах муниципального имущества, земельных участков (протокол аукциона) 

<

№> от 23.06.2015г. победителем по аукциону по лоту № 14 признан участник № 2 заявка № 28 от 22.06.2015г. ФИО6, которому решено продать земельный участок площадью 688 кв. м с кадастровым номером 

<

№>, по цене 

<

данные изъяты> руб., расположенный на территории муниципального образования город Новороссийск, 

<

адрес>, участок №2, с разрешенным использованием: для индивидуального жилого дома с приусадебным участком. На основании решения указанной комиссии с ФИО6, заключен договор купли-продажи земельного участка 

<

№> от 13.07.2015г. 

Как следует из указанных протоколов, в отношении указанных земельных участков отсутствовали сведения о нахождении на их территории каких-либо инженерно-технических сетей, либо водоохраной зоны. Схемой функционального зонирования генерального плана городского округа МО г. Новороссийск (утвержденного решением городской думы МО г. Новороссийск от 22.11.2011г. № 158) земельные участки отнесены к зоне низкоплотной малоэтажной застройки).

Доводы истца о недействительности проведенных торгов не основаны на законе, поскольку администрация МО г. Новороссийск действовала в соответствии со ст. 39.11 Земельного Кодекса РФ, которая регламентирует этапы подготовки и организации аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В настоящей статье указан исчерпывающий перечень случаев, когда земельный участок не может быть предметом аукциона.

В соответствии с п. 8 ст. 39.11. ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом, если:

1) границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости";

2) на земельный участок не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если такой земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

3) в отношении земельного участка в установленном законодательством Российской Федерации порядке не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;

4) в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;

5) в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона;

6) земельный участок не отнесен к определенной категории земель;

7) земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;

8) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием;

9) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком;

10) земельный участок изъят из оборота, за исключением случаев, в которых в соответствии с федеральным законом изъятые из оборота земельные участки могут быть предметом договора аренды;

11) земельный участок ограничен в обороте, за исключением случая проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;

12) земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, за исключением случая проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка;

13) земельный участок расположен в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении;

14) земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;

15) земельный участок предназначен для размещения здания или сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной программой субъекта Российской Федерации или адресной инвестиционной программой;

16) в отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления;

17) в отношении земельного участка поступило заявление о предварительном согласовании его предоставления или заявление о предоставлении земельного участка, за исключением случаев, если принято решение об отказе в предварительном согласовании предоставления такого земельного участка или решение об отказе в его предоставлении;

18) земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования;

19) земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Указанный перечень является исчерпывающим. Ни одно из перечисленных оснований для признания торгов недействительными истцом суду не представлено.

Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности для оспаривания торгов. В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги проведены в июне 2015г. О проведении торгов истцу стало известно в 2015г., поскольку 31.12.2015г. он обращался в администрацию МО г. Новороссийск с заявлением об отмене торгов. Указанное заявление рассмотрено. Истцу направлен письменный ответ от 29.01.2016г., из которого следует, что специалистами администрации МО г. Новороссийск произведен выезд по месту расположения земельного участка истца по адресу: 

<

адрес>, и установлено, что фасад указанного земельного участка выходит на 

<

адрес>, откуда и организован доступ на земельный участок..

В суд с иском о признании торгов недействительными истец обратился 22.07.2016г., то есть с нарушением сроков, установленных ст. 449 ГК РФ и ст. 197 ГК РФ, согласно которым для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Требования истца о признании недействительными договоров купли-

продажи земельных участков, заключенных между администрацией МО г. Новороссийск и ответчиками ФИО6 и ФИО2, зарегистрированных прав на земельные участки, не подлежат удовлетворению, поскольку указанные договоры заключены на основании решения комиссии по продаже на торгах муниципальных земельных участков. Договоры заключены в письменной форме. Право собственности на объекты недвижимости, земельные участки, зарегистрированы в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с требованиями закона.

Договор купли-продажи недвижимости является сделкой. В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Заинтересованным по смыслу п. 2 ст. 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

Истцом не представлено доказательств, что оспариваемыми договорами купли-продажи нарушены его права и законные интересы.

Доводы истца об ограничении права пользования принадлежащим ему земельным участком и расположенным на нем гаражом вследствие перекрытия проезда, а также водопроводом, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Для проверки доводов истца в этой части судом назначена землеустроительная экспертиза, проведение которой по ходатайству представителя истца поручено эксперту ИП 

<

ФИО11

Из заключения эксперта от 26.11.2016г. следует, что в настоящее время проезд к принадлежащему истцу жилому дому и земельному участку с кадастровым номером 

<

№> возможен по 

<

адрес> до границы земельного участка. Далее к жилому дому только пешеходная дорожка. Земельный участок с кадастровым номером 

<

№>, принадлежащий ФИО6, и земельный участок с кадастровым номером 

<

№>, принадлежащий ФИО2, препятствуют проезду к жилому дому и земельному участку с кадастровым номером 

<

№>

Эксперт пришел к такому выводу, руководствуясь визуальным осмотром, указав, что участок истца расположен на правом берегу ручья. По левому берегу к участку проходила автомобильная дорога, которая уничтожена. Какие-либо документы, подтверждающие наличие в указанном месте ручья и дороги общего пользования, к заключению эксперта не приложены и в материалах дела отсутствуют.

В части наличия препятствий к водоснабжению дома истца эксперт указал, что на земельном участке с кадастровым номером 

<

№> имеется водопровод, проложенный к дому по 

<

адрес> в соответствии с проектом. Владелец участка с кадастровым номером 

<

№> (ФИО2) самовольно переместил водопроводную трубу на участок с кадастровым номером 

<

№> (ФИО6). На земельном участке истца расположен водомерный колодец с установленным водомером. Вода поступает. При этом эксперт сделал вывод, что перенос водопровода является препятствием для водоснабжения жилого дома истца, поскольку в зимнее время вода перемерзает. Устранить препятствия возможно только восстановлением водопровода в соответствии с проектом.

Из справки МУП «Водоканал города Новороссийска» от 26.08.2016г. следует, что жилой жом по 

<

адрес> сети водопровода выполнены согласно проекту 

<

№> с врезкой в водопровод д-100мм по 

<

адрес>.

С целью уточнения выводов эксперта он был приглашен в судебное заседание.

В судебном заседании допрошенный в качестве эксперта 

<

ФИО11 пояснил, что к земельному участку истца оборудован проезд через земельные участки ответчиков, однако документов, что данный проезд является дорогой общего пользования, эксперту не представлено. Эксперт предполагает, что такие документы могут быть у ФИО5 При проведении экспертизы документов о том, что проходящая к участку ФИО5 дорога является дорогой общего пользования, ему представлено не было. Также эксперт пояснил, что фасадная часть земельного участка истца, расположенная вдоль улицы 

<

адрес>, имеет длину около 30 м. Свой вывод о том, что к участку истца возможен только пешеходный проход, он сделал на основании того, что фасадная часть земельного участка истца имеет только калитку.

В ходе исследования объекта эксперт установил, что вода к дому истца проходит. О том, что вода перемерзает в зимний период, эксперту известно со слов ФИО5 Также эксперт пояснил, что документы о том, что в месте исследования находится ручей и водоохранная зона, ему представлены не были. Он лишь видел, что на участке была вода.

Выводы эксперта ИП 

<

ФИО11, изложенные в экспертном заключении, нельзя признать правильными и обоснованными, поскольку сделаны они не на основании документов, технического исследования, а на основании предположений, визуальных наблюдений, со слов истца ФИО5, заинтересованного в исходе дела. Указанные выводы опровергаются как пояснениям эксперта в судебном заседании, так и другими материалами дела.

В силу ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом наравне с иными, имеющимися в деле доказательствами.

К делу приложены фотографии, из которых видно, что земельный участок и жилой дом выходят фасадной частью на проезжую часть 

<

адрес>, имеющей достаточную ширину для проезда автотранспортом. Вдоль проезжей части стоят автомобили. Из кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером 

<

№> площадью 1625 кв. м, расположенном по 

<

адрес>, следует, что земельный участок со стороны, выходящей на улицу 

<

адрес>, имеет длину около 30 м (точки на плане 1, 15, 14,13,12,11). Следовательно, со стороны улицы 

<

адрес> истец вправе и имеет возможность оборудовать проезд к своему земельному участку и жилому дому.

Из пояснений ответчика ФИО2 следует, что водопровод проходил по его участку, по кривой линии, чем препятствовал строительству фундамента для жилого дома. Для выравнивания его вырыта траншея вдоль межевой границы с участком Левенок, куда перенесена водопроводная труба с углублением ее в землю на 1,0м. Труба утеплена, засыпана грунтом. Претензий от истца на отсутствие воды не было. Все работы согласованы со службой водоканала поселка. 

Суду представлено письменное сообщение управления архитектуры и градостроительства г. Новороссийска от 09.02.2017г. 

<

№> об отсутствии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности сведений о расположении водных объектов в границах земельных участков, расположенных по адресу: 

<

адрес>, участок № 1, участок №2.

Таким образом, установлено, что формированием и продажей с торгов администрацией МО г. Новороссийск земельных участков ответчикам ФИО6 и ФИО2 законные права истца ФИО5 не нарушены, поскольку к принадлежащему ему земельному участку по 

<

адрес> имеется проезд по улице 

<

адрес>. Проезд к участку со стороны вновь сформированных земельных участков оборудован истцом самоуправно без получения надлежащих разрешений. Указанный проезд не относится к дороге общего пользования. Возведенный по проекту 1982г. водопровод не демонтирован, а перенесен вдоль межевой границы между участками ответчиков. Доказательств того, что водоснабжение нарушено, либо оно затруднено по вине ответчиков, суду не представлено. Также не представлено доказательств, что сформированные и проданные с торгов земельные участки находятся в водоохранной зоне. Истцом пропущен срок исковой давности для оспаривания торгов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 к администрации МО г. Новороссийск, ФИО2, ФИО2, ФИО6, ФИО7 о признании недействительными торгов, договоров купли-продажи земельных участков, признании недействительными зарегистрированных прав на земельные участки, устранении препятствий в пользовании домом и земельным участком оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья