Дело № 2-7/2025

25RS0026-01-2024-000072-45

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

пгт Лучегорск 20 октября 2025 года

Пожарский районный суд Приморского края в составе судьи Новоградской В.Н., при секретаре Дубинец Н.А., с участием: 

представителя ответчика ФИО4 – ФИО5,

представитель истца ФИО6 – ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 ФИО11 к ФИО9у ФИО12 о понуждении к государственной регистрации договора залога недвижимого имущества, иску ФИО9 ФИО13 к ФИО8 ФИО14 и ФИО9у ФИО15 о признании договора залога недействительным, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО8 обратился в суд с иском к ФИО4, указав, что 17.08.2022 между сторонами был заключен договор целевого процентного займа на сумму 12 500 000 рублей. В соответствии с условиями которого он передал ответчику указанную денежную сумму, а ответчик обязался возвратить ее в указанной размере и уплатить причитающиеся проценты в размере, установленном договором в срок до 15.05.2023. В целях обеспечения надлежащего исполнения ответчиком обязательств по возврату займа, 15.12.2022 сторонами заключен договор залога № 4/08 в отношении недвижимого имущества: здания-склада с кадастровым номером 25:15:180102:629, расположенного по адресу: 

<

адрес>, корпус 2; здания-главного корпуса площадью 7531,7 кв.м, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>; здания-цеха спирально шовных труб площадью 385 кв.м, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, корпус 6 «а»; здания-литейного цеха площадью 1285 кв.м, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, корпус 3; сооружения ЖД тупик площадью 1070 п.м., кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, примерно в 10 м. по направлению на запад от главного корпуса по 

<

адрес>. Ответчик добровольно принял на себя обязательства, как по договору займа, так и по передаче в залог принадлежащего ему недвижимого имущества, однако уклонился от представления дополнительных документов по требованию Росреестра, что привело к отказу в государственной регистрации залога имущества и возврату документов. Полагает, что стороны согласовали все существенные условия договора займа и залога имущества, заключили их в надлежащей форме. Ответчик добровольно принял на себя обязательства заемщика и залогодателя, а государственная регистрация не может быть произведена без заявления ответчика по причине его уклонения от совершения действий по государственной регистрации залога спорного имущества. С учетом уточнения исковых требований, просит понудить ответчика к государственной регистрации залога имущества в соответствии с договором залога №4/08 от 15.12.2022 ; провести государственную регистрацию права залога с внесением в ЕГРН об ипотеке, как обременении прав на указанное недвижимое имущество. 

К участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечена ФИО6

Третье лицо ФИО6 обратилась в суд с самостоятельным иском к ФИО8, ФИО4 в котором указала, что состоит в браке с ФИО4 с 27.02.1980. Имущество, являющееся предметом залога приобретено в период брака и является совместно нажитым имуществом супругов ФИО9, в связи с чем, для передачи спорного имущества в залог необходимо было ее согласие, которое она не давала. Просит признать недействительным договор залога имущества №4/08 от 15.12.2022, заключенный между ФИО8 и ФИО4 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 - ФИО5 исковые требования ФИО8 не признала. Встречный иск ФИО6 признала, так как на момент заключения договора залога отсутствовало согласие супруги ФИО9 на заключение сделки. 

Представитель ФИО6 – ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, полагает, что исковые требования ФИО8 удовлетворению не подлежат, так как на момент сделки отсутствовало согласие супруги ФИО9 на ее заключение, о существовании которой она узнала при рассмотрении дела судом и привлечении ее к участию в деле в качестве третьего лица. Нотариальное согласие на заключение следки ею не выдавалось. 

В судебное заседание ФИО8, ФИО4, представитель третьего лица Управления Росреестра по Приморскому краю не явились, извещены надлежащим образом.

В письменных пояснениях ФИО4 указал, что в известность супругу ФИО6 о заключении договора займа и договора залога, заключенных с ФИО8, не ставил. Согласие от супруги на заключение указанных договоров он не получал. Полагает, исковые требования ФИО8 не подлежащими удовлетворению.

В письменных пояснениях представитель ФИО8 пояснила, что неполучение ФИО4 согласия супруги на совершение сделок свидетельствует о злоупотреблении им правом, в связи с чем, он не вправе оправдывать свои действия (бездействия) своим же недобросовестным поведением. Доводы ФИО4 и ФИО6 об отсутствии согласия супруги на совершение сделок не содержат доказательств. При рассмотрении дела Михайловским районным судом Приморского края было установлено, что ФИО4 вообще не намерен регистрировать залог недвижимости в качестве его обременения. По общему правилу владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию супругов. Возражений от ФИО6 по существу заключенной супругом сделки (залога имущества) не поступало, сделка ею ранее оспорена не была. Законом не установлен запрет на регистрацию залога в отсутствие удостоверенного согласия супруга на ее совершение. О существовании сделки супругом ФИО6 была осведомлена, так как они с ФИО4 проживают совместно, зарегистрированы по одному адресу. 

В пояснении по существу иска представитель Дальнереченского межрайонного отдела Управления Росреестра по Приморскому краю указала, что 16.12.2022 ФИО4 было подано обращение о государственной регистрации ограничения – ипотеки на объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 25:15:180102:630, 25:15:180102:629, 25:15:180102:622, 25:15:180102:632, 25:15:1801016:85 на основании договора залога недвижимости №4/08 от 15.12.2022, заключенного во исполнение договора займа от 17.08.2022. Государственная регистрация ипотеки была приостановлена 29.12.2022 в соответствии с п.1,5 ч.1 ст.26 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости», а именно: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя не имеет права на объект недвижимости с кадастровым №25:15:180102:632 и не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации. Так как причины приостановления регистрации ипотеки не были устранены заявителем, в государственной регистрации ипотеки было отказано. 

На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав доводы участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон (ст. 327.1 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе залогом.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 ГК РФ).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) (пункт 1 статьи 334.1 ГК РФ).

На основании ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случаях, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации.

При этом следует отметить, что договор об ипотеке (договор залога нежилого административного здания и земельных участков) считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. п. 1 и 2 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Закон допускает включение соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство. В этом случае в отношении государственной регистрации договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Вместе с тем несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п. 1 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 17.08.2022 между ФИО8 и ФИО4 заключен договор целевого процентного займа №4/08 на сумму займа в размере 2500000 рублей на срок до 17.12.2022 под 5% от суммы займа в месяц.

Дополнительным соглашением к договору №4/08 от 17.08.2022 ФИО8 передал в ФИО4 сумму займа в размере 12500000 рублей до 15.05.2023.

В целях исполнения указанного договора 15.12.2022 сторонами был заключён договор залога недвижимости №4/08 в соответствии с которым ФИО4 передал в залог ФИО8 недвижимое имущество: здание-склад материалов площадью 1078,8 кв.м., с кадастровым номером 25:15:180102:629 по адресу: 

<

адрес>, корпус 2; здание-главный корпус, площадью 7531,7 кв.м., с кадастровым номером 25:15:180102:622 по адресу: 

<

адрес>; здание –цех спирально шовных труб, площадью 385 кв.м. с кадастровым номером 25:15:180102:630 по адресу: 

<

адрес>, корпус 6а; здание – литейный цех площадью 1285 кв.м. с кадастровым номером 25:15:180102:632 по адресу: 

<

адрес>, корпус 3; сооружение ЖД тупик площадью 1070 п.м. с кадастровым номером 25:15:1801016:85 по адресу: 

<

адрес>. Вышеперечисленное имущество находится на земельном участке 13,9 га на праве собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей. 

В соответствии с договором залога указанное имущество принадлежит на праве собственности залогодержателю на основании договора купли-продажи от 27.05.2022, заключенного в результате открытых торгов в форме аукциона по продажи имущества ОАО «Губеровский РМЗ». На дату подписания договора залога указанное имущество принадлежит ФИО4 на праве собственности (п.1.2. Договора) и зарегистрировано в ФГБУ «Федеральная кадастровая палат Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю». 

В соответствии с п.9.1 договор залога подлежит государственной регистрации в органе регистрации в установленном законом порядке и возникает с момента такой регистрации. 

Решением Михайловского районного суда от 28.11.2024 с учетом апелляционного определения от 07.05.2025 частично удовлетворены исковые требования ФИО8 к ФИО4 о взыскании задолженности по целевому займу №4/08 от 17.08.2022, дополнительному соглашению от 17.08.2022 в размере 2500000 рублей; процентов за пользование займом в размере 2930507,52 рублей; неустойки в размере 600000 рублей. Решение вступило в законную силу 07.05.2025. 

ФИО8 и ФИО4 обратились в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации договора залога на указанное в договоре залога имущество.

Уведомлениями от 29.12.2022 Управлением Росреестра по Приморскому краю осуществление государственной регистрации прав в отношении объекта с кадастровым номером 25:15:180102:632, расположенного по адресу: 

<

адрес>, корпус 3 приостановлено до 29.03.2023 на основании п.1,5 ч.1 ст. 26 ФЗ №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственно регистрации недвижимости», в связи с тем, что лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя не имеет права на данный объект недвижимости, не уполномочено им распоряжаться, а также не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. На объект с кадастровым номом 25:15:180102:632 необходимо зарегистрировать право собственности. 

Уведомлением Управления Росреестра по Приморскому краю от 29.03.2023 действия по государственной регистрации прав приостановлено до 29.09.2023.

Из ответа начальника Дальнереченского межрайонного отдела Управления Росреестра по Приморскому краю следует, что так как причины приостановления регистрации ипотеки не были устранены заявителем, в государственной регистрации ипотеки было отказано. 

До настоящего времени задолженность по договору займа от 17.08.2022 ФИО4 не погашена, что им не оспаривается.

При заключении договора залога недвижимости ФИО4 указал, что указанные в п.1.1 договора залога объекты невидимости принадлежат ему на праве собственности на основании договора купли-продажи от 27.05.2022 и зарегистрированы в филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю».

Однако из Выписки из ЕГРН в отношении переданных в залог ФИО9ом ФИО8 объектов недвижимости следует, что право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 25:15:180102:632, расположенный по адресу: 

<

адрес>, корпус 3 за ФИО4 не зарегистрировано, собственник объекта отсутствует.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК РФ).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.1,5 ч.1 ст.26 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Учитывая, что ФИО4 собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 25:15:180102:632 не являлся, данные обстоятельства, выявленные в ходе регистрации договора залога, послужили основанием для приостановлении государственной регистрации договора залога недвижимости.

Так как ФИО4 в установленный срок не были устранены причины, послужившие основанием приостановлению регистрации объекта недвижимости, в регистрации договора залога было отказано, что свидетельствует о том, что от регистрации договора залога ФИО4 уклонился. 

Пунктом 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Положения ст. 15 данного Закона допускают возможность обращения с заявлением о государственной регистрации прав, кроме собственника объекта недвижимости, также и иного лица в случаях, установленных федеральным законом.

Так как ФИО4 в добровольном порядке право залога на объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке не было, в силу п.5 ч.2 ст.14 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» залог недвижимости подлежит регистрации на основании решения суда, вступившего в законную силу. В связи с изложенным оснований для понуждения ФИО4 к государственной регистрации залога имущества не имеется.

Вместе с тем, учитывая, что право собственности ФИО4 на объект недвижимости с кадастровым номером 25:15:180102:632, расположенный по адресу: 

<

адрес>, корпус 3 залогодержателю на праве собственности не принадлежит, право на него в ЕГРН не зарегистрировано, то оснований для регистрации залога на данный объект не имеется. 

Исковые требования ФИО6 к ФИО8 и ФИО4 о признании договора залога недвижимого имущества недействительным удовлетворению не подлежат в силу следующего.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст.34 СК РФ).

В соответствии со ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

После 01.09.2022, то есть на дату совершения оспариваемой сделки, правовое регулирование изменилось, в соответствии с п.3 ст.35 СК РФ в редакции Федерального закона от 14 июля 2022 г. N 310-ФЗ, сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

С учетом того, что на дату заключения ФИО4 с ФИО8 договора залога от 15.12.2023 супруги ФИО9 состояли в зарегистрированном браке, к правоотношениям сторон подлежали применению положения п.3 ст.35 СК РФ в редакции Федерального закона от 14 июля 2022 г. N 310-ФЗ, в связи с чем, бремя доказывания факта того, что другая сторона в оспариваемой сделке (ФИО8) по распоряжению недвижимостью знал или должен был знать об отсутствии согласия супруга на совершение сделки, возложено на истца.

Из договора залога недвижимости следует, что ФИО4 при заключении договора гарантировал, что до момента государственной регистрации ипотеки недвижимости имущества предмет ипотеки никому не заложен, не продан, не сдан в аренду, не обременен сервитутом, в споре и под арестом не состоит, свободен от любых прав третьих лиц; гарантирует, что является единственным собственником предмета залога; предмет ипотеки не изъят из оборота, на него может быть обращено взыскание; гарантирует наличие необходимого согласия супруга залогодателя для ипотеки данного имущества (п.7.1-7.4 Договора).

Учитывая, что ФИО6 доказательств того, что ФИО8 в оспариваемой сделке по распоряжению недвижимостью знал или должен был знать об отсутствии согласия супруга на совершение сделки не представлено и опровергается п.7.1-7.4 Договора залога, требования ФИО6 о признании следки недействительной удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО8 к ФИО4 о понуждении к государственной регистрации залога удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию договора залога недвижимости №4/08 от 15.12.2022, заключенного ФИО8 и ФИО4 с одновременным залогом недвижимого имущества в виде:

- здания-склада с кадастровым номером 25:15:180102:629, расположенного по адресу: 

<

адрес>, корпус 2; 

- здания-главного корпуса площадью 7531,7 кв.м, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>; 

- здания-цеха спирально шовных труб площадью 385 кв.м, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, корпус 6 «а»; 

- сооружения ЖД тупик площадью 1070 п.м., кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, примерно в 10 м. по направлению на запад от главного корпуса по 

<

адрес>.

В удовлетворении требований ФИО8 к ФИО4 о понуждении к государственной регистрации залога имущества в соответствии с договором залога № от ДД.ММ.ГГГГ; провести государственную регистрацию права залога на объект недвижимости – здания-литейного цеха площадью 1285 кв.м, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, корпус 3, отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании договора залога недействительным, отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме, жалоба подается через Пожарский районный суд. 

Мотивированное решение изготовлено 01.11.2025.

Судья Новоградская В.Н.