Дело № года

РЕШЕНИЕ

 СУДА

Именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года Ногинский городской суд 

<

адрес> в составе: 

председательствующего судьи Зубова А.Г., 

при секретаре Рычковой Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств уплаченных по предварительному договору и судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств уплаченных по предварительному договору и судебных расходов и просила суд: взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб.; расходы на представителя в размере 

<

данные изъяты> руб.; расходы по уплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> руб.

В обоснование заявленных требований истица ссылалась на то, что между сторонами подписан Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, в соответствии с которым Ответчик обязуется передать в собственность, а истец принять и оплатить принадлежащие Ответчику по праву собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью 403 кв.м, и расположенный на нем жилой дом, назначение: жилое,находящиеся по адресу: 

<

адрес>. 

По просьбе Ответчика она оплатила ему аванс в размере 

<

данные изъяты> руб. 

Между тем, по настоящее время основной договор между сторонами не заключен и денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб. подлежат возврату по следующим основаниям.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные,позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается

В Предварительном договоре не указаны: номер дома, общая площадь дома, кадастровый (условный) номер дома, этажность, год постройки, материал, из которого сооружен дом, количество комнат дома, место расположения дома на земельном участке, что не позволяет установить индивидуально-определенные признаки отчуждаемого объекта.

При этом, в Предварительном договоре отсутствуют ссылки на свидетельства о государственной регистрации права собственности Ответчика как на земельный участок, так и на жилой дом. К Предварительному договору также не приложен план земельного участка, жилого дома и его помещений.

Таким образом, Предварительный договор не содержит всех данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, что свидетельствует о несогласовании условия о предмете Предварительного договора и является основанием для признания его незаключенным.

Принимая во внимание, что Предварительный договор не содержит всех существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества, то в силу п. 3 ст. 380 ГК РФ переданная Ответчику денежная сумма 

<

данные изъяты> руб. считается авансом, которая подлежит возврату.

Соглашение о задатке в письменной форме между сторонами не заключалось.

При этом, указание в Предварительном договоре, что 

<

данные изъяты> руб. являются задатком, не меняет правовой природы этой суммы, которая не является задатком в силу закона.

В соответствии с п. 2.1. Основной договор будет оформлен на лицо по указанию Покупателя.

Предполагалось, что основной договор будет оформлен на ее сына - ФИО3. Оплату предполагалось осуществить за счет кредита, который планировал получить ее сын.

Между тем, по независящим от ее сына причинам, ДД.ММ.ГГГГ он получил уведомление о предстоящем увольнении в связи с сокращением численности штата (приложение №), в связи с чем, существенно ухудшилось его материальное положение.

Таким образом, отсутствовала возможность получения кредита на приобретение недвижимого имущества, в связи с тем, что существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения.

«23» января 2017 г. в адрес Ответчика была направлена досудебная претензия (приложение №), которая оставлена Ответчиком без рассмотрения.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительный договор прекратил свое действие, следовательно, обязательства по заключению основного договора также прекратили свое действие.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку Предварительный договор является незаключенным, а обязательства по заключению основного договора прекратили свое действие, то с Ответчика подлежат взысканию денежные средства в размере 150 000 руб.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена, направила в суд представителя по доверенности ФИО4, который доводы изложенные в исковом заявлении поддержал, просил иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебно заседание не явился, извещен, направил в суд представителя по доверенности ФИО5, который иск не признал, привел доводы аналогичные изложенным в письменных возражениях, согласно которых, из п. 3.7. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, следует, что в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения Истец передал Ответчику денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей в качестве задатка. Передача задатка подтверждается Истцом в исковом заявлении.

Согласно п. 2.1. предварительного договора, основной договор должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

До истечения указанного срока, Ответчик напоминал Истцу о необходимости заключить основной договор в надлежащий срок, а также о намерении продавца надлежаще исполнить принятые на себя обязательства, что подтверждается уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ (копия уведомления, описи и квитанции об отправке прилагается).

Несмотря на это, Истец не явился в надлежащий срок для заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, тем самым нарушив обязательства по предварительному договору купли-продажи.

Кроме того, после окончания установленного предварительным договором срока для заключения основного договора, Ответчик также предлагал Истцу заключить основной договор, в том числе, путем направления Истцу заявления от ДД.ММ.ГГГГ (копи заявления, описи и квитанции об отправке прилагается), предупреждая Истца о последствиях, связанных с утратой задатка.

Однако, Истец проигнорировал все уведомления и предложения Ответчика о заключении основного договора, тем самым незаконно отказавшись от исполнения обязательств по предварительному договору.

Заявление Истца о том, что Ответчику был передан аванс, противоречит фактическим обстоятельствам дела, так как в п. 3.7. предварительного договора однозначно указано, что сумма, передаваемая покупателем продавцу, является задатком.

Также передача задатка по предварительному договору не противоречит закону и прямо предусмотрена в п. 4 ст. 380 ГК РФ.

Таким образом, Истец, отказавшись заключать основной договор, не исполнил своих обязательств по предварительному договору, следовательно, задаток возврату не подлежит, на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Довод Истца о том, что предварительный договор не содержит существенных условий и, следовательно, подлежит признанию незаключенным, не обоснован по следующим основаниям. )

Согласно п. 1.1. предварительного договора, предметом договора является следующее: «Стороны обязуются в срок и на условиях настоящего Договора заключить Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом (далее - Основной договор) в соответствии с которым: ПРОДАВЕЦ обязуется передать в собственность, а ПОКУПАТЕЛЬ принять и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора, принадлежащие ПРОДАВЦУ по праву собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью 403 кв. м., и расположенный на нем жилой дом назначение: жилое, находящиеся по адресу: 

<

адрес>

Цена недвижимого имущества и сроки заключения основного договора также согласованы сторонами.

Таким образом, в предварительном договоре указаны необходимые данные, а именно: кадастровый номер земельного участка, адрес расположения земельного участка с домом.

Следовательно, основания для признания предварительного договора незаключенным не имеется.

Кроме этого, при заключении предварительного договора, земельный участок и расположенный на нем жилой дом находился в собственности продавца, документы, подтверждающие право собственности, а также кадастровая выписка на жилой дом, где указан земельный участок, покупателю были представлены для ознакомления.

При заключении основного договора, правоустанавливающие документы передаются в уполномоченный орган для осуществления регистрации перехода права собственности на покупателя.

Поскольку иных объектов недвижимого имущества на земельном участке нет, у покупателя не могло возникнуть сомнений относительно того, какой именно объект недвижимого имущества он приобретает.

Также просят обратить внимание, что в досудебной переписке, а именно - в предложении о расторжении предварительного договора, проекте соглашения о расторжении и в досудебной претензии, Истец не сомневается в том, что существенные условия предварительного договора согласованы.

Таким образом, утверждение о том, что договор является незаключенным, является исключительно попыткой Истца уйти от ответственности на нарушение условий предварительного договора.

Довод Истца о том, что увольнение сына - ФИО6, является обстоятельством, позволяющим Истцу отказаться от заключения основного договора купли-продажи, не основаны на законе.

Более того, ФИО6 не является стороной предварительного договора и принимал на себя никакие обязательства по заключению и исполнению основного договора купли-продажи.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему. 

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Существенным условием договора купли-продажи недвижимости, в частности земельного участка, в силу ст. 554 ГК РФ являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли – продажи недвижимого имущества, а именно земельного участка с кадастровым номером №, площадью 403 кв.м, и расположенный на нем жилой дом, назначение: жилое, находящиеся по адресу: 

<

адрес> (л.д. 2-6). 

Согласно п.3.1 Предварительного договора, цена передаваемого недвижимого имущества составляет 

<

данные изъяты> руб.

Согласно п. 2.1 Договора, основной договор должен быть подписан сторонами в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец считает данный предварительный договор, он не содержит всех данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, что свидетельствует о несогласовании условия о предмете Предварительного договора и является основанием для признания его незаключенным.

Исковых требований о признании договора незаключенным, истцом не заявлялось.

Между тем, предварительный договор купли-продажи содержит сведения о точном адресе объекта (

<

адрес>), информацию о площади и кадастровом номере земельного участка.

Поскольку иных объектов недвижимого имущества на земельном участке нет, что усматривается из кадастровых выписок на дом и земельный участок (л.д.37, 50-52), у покупателя не могло возникнуть сомнений относительно того, какой именно объект недвижимого имущества он приобретает, в связи с чем оснований полагать, что в предварительном договоре, не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, не имеется, равно, как и оснований считать указанный предварительный договор не заключенным. 

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п.1,2).

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Из положений п. 1. ст. 381 ГК РФ следует, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416), задаток должен быть возвращен.

В силу п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В соответствии с п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 3.7 Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве обеспечения обязательств по заключению основного договора на условиях указанных в предварительном договоре, Покупатель выдает Продавцу задаток в размере 

<

данные изъяты> руб. путем безналичного перечисления на указанный в договоре счет, в течении одного дня с момента заключения предварительного договора. При заключении основного договора, задаток учитывается в качестве оплаты части цены недвижимого имущества.

Таким образом, вопреки доводам истца, договор о задатке заключен в письменном виде, сомнений о том, что данное соглашение является соглашением о задатке, у суда не имеется. 

Возможность обеспечения исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, прямо предусмотрена п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса РФ.

Как усматривается из кассового чека, ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере 

<

данные изъяты> руб. безналичным путем перечислена на счет указанный в предварительном договоре, в соответствии с условиями предварительного договора (л.д.7).

Таким образом, суд приходит к выводу, что перечисленная истцом денежная сумма в размере 

<

данные изъяты> руб., являлась задатком.

До наступления заключения основного договора, а именно ДД.ММ.ГГГГ истцом направлено ответчику письмо с предложением расторгнуть предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, с проектом соответствующего соглашения.

Текст указанного письма и соглашения суду сторонами не представлен, однако, как следует из уведомления об отказе от подписания соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, с условиями предложенного соглашения ответчик не согласился и сообщил о намерении заключить основной договор в срок указанный в предварительном договоре (л.д.29,30,31).

Поскольку истец для заключения основного договора не явилась, ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцу заявление с предложением прибыть ДД.ММ.ГГГГ к 12 часам для подписания основного договора по адресу: 

<

адрес> предупредил о невозвращении суммы задатка в случае не подписания основного договора (л.д.32-34).

В срок указанный в заявлении основной договор купли-продажи недвижимого имущества подписан не был в связи с неявкой истца.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Истцом не предоставлено доказательств ее готовности к совершению сделки, исполнения возложенных на нее предварительным договором обязанностей по оплате недвижимого имущества.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец в одностороннем порядке отказалась исполнять свои обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченного задатком, в части заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, а значит сумма задатка в силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, возврату истцу не подлежит и не может быть признана неосновательным обогащением ответчика.

Истец указывает также, что предполагалось, что основной договор будет оформлен на ее сына - ФИО3. Оплату предполагалось осуществить за счет кредита, который планировал получить ее сын.

Между тем, по независящим от ее сына причинам, ДД.ММ.ГГГГ он получил уведомление о предстоящем увольнении в связи с сокращением численности штата (приложение №), в связи с чем, существенно ухудшилось его материальное положение.

Таким образом, отсутствовала возможность получения кредита на приобретение недвижимого имущества, в связи с тем, что существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения.

Суд не может согласиться с данным доводом истца, поскольку ее совершеннолетний сын, стороной сделки не являлся и не принимал на себя никакие обязательства по заключению и исполнению основного договора купли-продажи.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

Таким образом, договор может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке.

Однако, в период действия спорного предварительного договора, истец с соответствующими требованиями в суд не обращалась. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что иск ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств уплаченных по предварительному договору и судебных расходов, не основан на нормах действующего законодательства, а потому удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств уплаченных по предварительному договору и судебных расходов - отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Ногинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Решение в окончательном виде изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>