Дело № 22 января 2019 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Невский районный суд Санкт-Петербурга

в составе председательствующего судьи Хабик И.В.,

при секретаре Хохловой А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» к ФИО1, ФИО2, действующим за себя и в интересах несовершеннолетней дочери 

<

данные изъяты>, о взыскании задолженности по договору купли-продажи и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» обратилось в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с иском, в котором просит взыскать с ФИО1, ФИО2 задолженность по договору купли-продажи жилого помещения у оператора целевой программы Санкт-Петербурга «Молодежи – доступное жилье» № 4700706825011 от 22.11.2012 в размере 1 443 978 руб., а также обратить взыскание на предмет ипотеки – жилое помещение, принадлежащее на праве общей долевой собственности ФИО1, 

<

данные изъяты>, ФИО2, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, определив способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 3 257 053 руб.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что в рамках целевой программы Санкт-Петербурга «Молодежи – доступное жилье» с ответчиками был заключён договор № 4700706825011 от 22.11.2012 о приобретении ими вышеуказанной квартиры стоимостью 3 257 053 руб. на условиях рассрочки, однако зарегистрировав право собственности на жилплощадь и оплатив первоначальный взнос в размере 977 116 руб., свои обязательства по внесению ежемесячных платежей в счёт оплаты оставшейся стоимости квартиры, начиная с 01 сентября 2016 года, ответчики перестали исполнять, в связи с чем у них возникла задолженность в размере 170 988 руб., а поскольку договором предусмотрено право продавца потребовать полного досрочного исполнения обязательств в случае оплаты покупателем более 50 % от стоимости квартиры, то они должны выплатить всю оставшуюся сумму в размере 1 443 978 руб., кроме того, с учётом обременения квартиры ипотекой взыскание должно быть произведено за счёт залогового имущества (л.д. 2-5).

Определением от 22.08.2018 Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга постановил передать настоящее дело по подсудности в Невский районный суд Санкт-Петербурга по месту жительства ответчика ФИО1

Представитель истца ФИО3 в суд явилась, настаивала на удовлетворении заявленных требований, доводы, изложенные в иске, поддержала, также пояснила, что с момента подачи иска ответчики попыток разрешить настоящий спор не предпринимали, каких-либо платежей в счёт погашения задолженности не производили, а взыскиваемая сумма представляет собой остаток стоимости квартиры.

Ответчики в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены посредством направления по адресу регистрации и месту нахождения объекта недвижимости судебных повесток, которые возвращены по причине истечения срока хранения.

Разрешая вопрос о надлежащем извещении ответчиков и возможности рассмотрения дела по существу в порядке ст. 167 ГПК РФ, суд исходит из следующего. 

По смыслу ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату, при этом судебное извещение направляется по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, или его представителем. 

Ответчик ФИО1 зарегистрирован по месту жительства: 

<

адрес>, а следовательно, по данному адресу обязан обеспечить получение корреспонденции, в том числе судебной, в противном случае в силу ч. 2 ст. 117 ГПК РФ адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства.

То же самое касается ответчика ФИО2, у которой последний известный адрес местожительства: 

<

адрес>, о перемене места жительства ответчик суду не сообщила.

В целях извещения ответчиков судом также предприняты попытки вручения им повестки по адресу нахождения спорного объекта недвижимости: 

<

адрес>

Согласно разъяснениям, данным в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечению срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Суд, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, определив рассмотреть дело в отсутствие ответчиков по правилам ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что в рамках реализации целевой программы Санкт-Петербурга «Молодежи – доступное жилье» 22 ноября 2012 года между АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» и ФИО1, ФИО2, несовершеннолетней 

<

данные изъяты> заключён договор №, предметом которого является купля-продажа двухкомнатной квартиры 

<

адрес> (л.д. 10-14).

Согласно п. 1 договора ответчики приобретают указанную выше квартиру стоимостью 3 257 053 руб. у истца в общую долевую собственность, по 1/3 доле, на условиях рассрочки платежа.

Согласно п. 2 договора оплата стоимости квартиры производится в следующем порядке: сумму в размере 977 116 руб. покупатели оплачивают в течение 30 календарных дней от даты подписания договора, оставшуюся сумму в размере 2 279 937 руб. покупатели обязаны выплачивать продавцу путём перечисления ежемесячных платежей в течение 119 месяцев в размере 18 999 руб., а последний платёж, выпадающий на 120 месяц, составляет 19 056 руб., при этом каждый платёж должен быть внесён не позднее последнего календарного дня каждого месяца.

В соответствии с п. 4.2.1.2 договора стороны пришли к соглашению, что в случае невнесения покупателем суммы просроченных платежей в течение 30 календарных дней с момента получения повторного письменного требования продавец вправе при условии оплаты покупателями более 50 % от стоимости квартиры потребовать полного досрочного исполнения обязательств путём направления письменного требования, а если оно не будет удовлетворено в течение 30 календарных дней с момента его получения, потребовать полного досрочного исполнения обязательств путём обращения взыскания на заложенную в обеспечение выполнения обязательств квартиру в судебном порядке.

С указанными условиям договора купли-продажи ФИО1 и ФИО2 были ознакомлены и согласны, о чём свидетельствуют их подписи (л.д. 13).

В подтверждение исполнения своих обязательств по передаче спорной квартиры в собственность ответчикам истцом в материалы дела представлен соответствующий акт приёма-передачи от 29.11.2012 и свидетельства о государственной регистрации права, согласно которым за ФИО1, ФИО2 и несовершеннолетней 

<

данные изъяты> зарегистрировано право собственности на квартиру 

<

адрес>, доля каждого определена в размере 1/3 (л.д. 14-17).

В своих объяснениях истец ссылается на то, что ответчики, оплатив первоначальный взнос в размере 977 116 руб., свои обязательства по внесению ежемесячных платежей в счёт оплаты оставшейся стоимости квартиры, начиная с 01 сентября 2016 года, перестали выполнять, в связи с чем у них возникли просроченные платежи, о наличии задолженности истец поставил ФИО1 и ФИО2 в известность путём направления 12 декабря 2016 года требования об исполнении обязательств по оплате просроченных платежей, 18 января 2017 года направлено повторное требование об исполнении обязательств по оплате просроченных платежей, 03 марта 2017 года - требование о полном досрочном исполнении обязательств (л.д. 19-27).

Согласно представленному истцом расчёту, задолженность ответчиков по договору купли-продажи № 4700706825011 от 22.11.2012 по состоянию на 03 мая 2017 года составляет 1 443 978 руб., из которых 170 988 руб. составляет сумма просроченной задолженности (л.д. 18).

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Часть 1 статьей 484 и 485 ГК РФ обязывает покупателя принять переданный ему товар и оплатить его по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По смыслу ст. 56, 68 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, а в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Принимая во внимание тот факт, что ответчики возражений на иск, как и доказательств оплаты полной стоимости квартиры либо отсутствия денежных обязательств по договору купли-продажи № 4700706825011 от 22.11.2012, не представили, условия договора купли-продажи не оспаривают, а доводы истца о наличии у них просроченных платежей ничем не опровергнуты, при этом материалы дела содержат документы, подтверждающие передачу ответчикам квартиры и государственную регистрацию их права собственности на основании данного договора, суд полагает установленным то обстоятельство, что во исполнение договора купли-продажи № 4700706825011 от 22.11.2012 истец продал ответчикам квартиру 

<

адрес>, однако последние, оплатив первоначальный взнос в размере 977 116 руб., свои обязательства по внесению ежемесячных платежей в счёт оплаты оставшейся стоимости квартиры не исполняют.

При таком положении, когда у ответчиков имеют место быть просроченные платежи на общую сумму 170 988 руб., а пункт 4.2.1.2 договора содержит условие, по которому невнесение покупателем суммы просроченных платежей при оплаченной стоимости квартиры более чем на 50 % порождает у продавца право потребовать полного досрочного исполнения обязательств, что корреспондирует у ответчиков соответствующую обязанность по его исполнению, требование АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» о взыскании с ФИО1 и ФИО2 суммы задолженности по договору купли-продажи № 4700706825011 от 22.11.2012 в размере 1 443 978 руб. подлежит удовлетворению.

АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» также заявлено требование об обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определив способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 3 257 053 руб.

В обоснование заявленного требования истец ссылается на обременение квартиры № ипотекой в соответствии с условиями договора купли-продажи № 4700706825011 от 22.11.2012.

Как следует из пункта 2.2 договора квартира 

<

адрес> в обеспечение обязательств покупателя считается находящейся в залоге у продавца до оплаты полной стоимости квартиры.

Согласно п. 3.1 договора обеспечением исполнения обязательств покупателя является залог квартиры.

Согласно п. 3.2 договора залог квартиры обеспечивает требования продавца в том объёме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счёт заложенного имущества.

Пунктом 4.2.1.2 договора стороны предусмотрели возможность исполнения обязательств по нему путём обращения взыскания на заложенную в обеспечение выполнения обязательств квартиру в судебном порядке.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации №, №, №, квартира 

<

адрес> находится в общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 и несовершеннолетней 

<

данные изъяты> на основании договора купли-продажи № 4700706825011 от 22.11.2012 (л.д. 15-17).

Право общей долевой собственности Б-вых на указанную квартиру также отражено в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кроме того, в соответствующей строке данной выписки имеется отметка Управления Росреестра по Санкт-Петербургу об обременении объекта недвижимости ипотекой на основании договора № 4700706825011 от 22.11.2012 (л.д. 103-107).

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 334 ГК РФ и ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу п. 2 ст. 348 ГК РФ (аналогичные положения содержит и ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Учитывая положения ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. ст. 334, 348, 349, 350 ГК РФ, условия заключенного сторонами договора купли-продажи квартиры с одновременным залогом данного недвижимого имущества (ипотеки), принимая во внимание факт ненадлежащего исполнения ответчиками обеспеченного залогом обязательств по своевременному внесению ежемесячных платежей, суд приходит к выводу о том, что истец вправе ставить вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество.

При этом обстоятельств, установленных п. 2 ст. 348 ГК РФ, для отказа в удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенное имущество суд не усматривает, поскольку размер долговых обязательств ответчиков значительный, а период просрочки носит длительный характер.

Поскольку судом установлено, что ответчики вследствие ненадлежащего исполнения обязательств имеют задолженность в размере 1 443 978 руб. по договору купли-продажи № 4700706825011 от 22.11.2012, исполнение по которому обеспечено ипотекой квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, суд считает требование АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья», как залогодержатель, об обращении взыскания на указанную недвижимость обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Устанавливая первоначальную продажную стоимость квартиры, суд исходит из указанной истцом стоимости объекта – 3257053 руб., предусмотренной п. 1.4 договора, учитывая, что размер начальной продажной цены предмета ипотеки ответчиками не оспорен, от проведения экспертизы для определения актуальной рыночной стоимости квартиры представитель истца отказалась.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 Гражданского процессуального кодекса РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Поскольку иск подлежит удовлетворению, а при его подаче АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» понесло судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины на сумму 21 420 руб., что подтверждается соответствующими платёжными поручениями (л.д. 7-8), то их возмещение должно быть отнесено на ответчиков в солидарном порядке в соответствии с п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» удовлетворить. 

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» задолженность по договору купли-продажи жилого помещения у оператора целевой программы Санкт-Петербурга «Молодежи – доступное жилье» № 4700706825011 от 22.11.2012 в размере 1 443 978 рублей (один миллион четыреста сорок три тысячи девятьсот семьдесят восемь рублей 00 копеек).

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 21 420 рублей (двадцать одна тысяча четыреста двадцать рублей 00 копеек).

Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, принадлежащую на праве общей долевой собственности ФИО1, 

<

данные изъяты>, ФИО2, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, определив способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 3257053 руб. (три миллиона двести пятьдесят семь тысяч пятьдесят три рубля). 

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путём подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: 

в окончательной форме решение изготовлено 28.01.2019