Дело № 2-3170/2019

Мотивированное 

решение

 изготовлено 

22.07.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16.07.2019

город Екатеринбург

Октябрьский районный суд города Екатеринбург Свердловской области в составе председательствующего судьи Кайгородовой И.В., с участием

представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

при секретаре Тихоновой М.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, 

У С Т А Н О В И Л :

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее – ТУ Росимущества) обратилось в суд с иском к ФИО2, в котором просит:

1) признать недействительным (ничтожным) с момента совершения заключенный 19.06.2017 между ТУ Росимущества и ФИО2 договор купли-продажи № Т-106.

2) истребовать из чужого незаконного владения ФИО2 в пользу Российской Федерации объект недвижимого имущества (земельный участок) со следующими идентифицирующими признаками:

- кадастровый номер № ****** (площадью 2203 кв.м.), адрес: Свердловская область, г. Екатеринбург; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования).

В обоснование иска ТУ Росимущества указало, что наделено полномочиями собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Свердловской области. Постановлением главы администрации г. Екатеринбурга от 18.09.1992 № 351к для сельскохозяйственного использования опытно-производственному хозяйству «Исток» (далее - ОПХ «Исток») выдано свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования землей. В связи с переоформлением права постоянного бессрочного пользования между государственным унитарным предприятием ОПХ «Исток» (арендатором) и ТУ Росимущества в Свердловской области (арендодателем), в соответствии с приказом ТУ Росимущества в Свердловской области от 18.10.2007 № 1157, заключен договор аренды от 18.10.2007 № АЗФ-104/1022. По условиям данного договора в аренду был предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № ******, общей площадью 15792038 кв.м. На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2007 № АЗФ-104/1022 ГУП ОПХ «Исток» уступило права и обязанности по договору аренды ООО «БизнесЦентр», которое произвело уступку указанных прав и обязанностей ООО «Главсредуралстрой-Девелопмент», а оно, в свою очередь, уступило их ДНП «Усадьба». 09.10.2012 распоряжением ТУ Росимущества в Свердловской области №685-р «О переоформлении прав на земельный участок» из земельного участка с кадастровым номером № ****** был выделен и предоставлен ДНП «Усадьба» на праве аренды земельный участок с кадастровым номером: № ****** (площадью 2203 кв.м.). Впоследствии ДНП «Усадьба» уступило право аренды на спорный земельный участок ФИО2 Затем, ответчик обратился к ТУ Росимущества в Свердловской области с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату по цене 15 % от кадастровой стоимости на основании п.3.1, 3.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации». ТУ Росимщества в Свердловской области, руководствуясь п. 3.1, 3.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», на основании Положения о ТУ Росимущества в Свердловской области, предостережения прокуратуры Свердловской области от 27.12.2016 № 7/4-19-2016, письма прокуратуры Свердловской области от 17.02.2017 № 7/4-23-2017 заключило с ответчиком договор купли-продажи указанного земельного участка от 19.06.2017 № Т-106 (распоряжение от 23.05.2017 № 498-р.) Однако, с учетом выводов Арбитражного суда Уральского округа, Верховного суда Российской Федерации по ранее состоявшимся гражданским делам в отношении других земельных участков, образовавшихся путем выделения из основного земельного участка с кадастровым номером № ******, правовых оснований для обращения за предоставлением спорного земельного участка в собственность согласно п. 3.1, 3.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также для получения спорного земельного участка в собственность у ответчика не имелось. На основании п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду нарушения требований ст. 209, п. 2 ст. 235, ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 9 Земельного кодекса Российской Федерации, а также нарушения публичных интересов Российской Федерации истец просит признать вышеуказанный договор купли-продажи недействительным (ничтожным) с момента его совершения, истребовать из чужого незаконного владения в пользу Российской Федерации указанный земельный участок.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала, по изложенным в тексте искового заявления доводам.

Ответчик ФИО2 с иском не согласился. Подтвердил факт заключения сторонами указанного в исковом заявлении договора купли-продажи, указал, что оплата по данному договору произведена в полном объеме. Дополнительно суду пояснил, что владеет спорным участком с 2012 года. Неоднократно обращался за оформлением договора и только в 2016 году ДНП «Усадьба» оформило уступку договора аренды земельного участка в пользу ответчика. Кроме того, ответчик пояснил, что готов заплатить 100% кадастровой стоимости, чтобы спорный участок остался в его собственности. При заключении договора купли-продажи никого ввести в заблуждение не хотел, полагал, что договор купли-продажи заключается на законных основаниях.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно п. 1 ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области осуществляет функции по управлению федеральным имуществом (п. 1 Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, утвержденное приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 05.03.2009 № 63).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 6 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Порядок предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован в ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером № ****** (площадью 2203 кв.м.), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования.

Государственная регистрация права собственности ФИО2 на указанный земельный участок произведена на основании договора купли-продажи № Т-106, заключенного 19.06.2017 с ТУ Росимущества.

До заключения указанного договора купли-продажи спорный земельный участок находился в пользовании ФИО2 на основании договора аренды от 23.05.2013 №АЗФ-532/1022, заключенного между ТУ Росимущества (арендодатель) и Дачным некоммерческим партнерством «Усадьба» (арендатор). Права по договору переданы ФИО2 на основании соглашения от 31.08.2016, заключенного между ответчиком и ДНП «Усадьба».

Также в судебном заседании установлено, что спорный земельный участок был образован на основании распоряжения ТУ Росимущества в Свердловской области от 09.10.2012 № 685-р путем выделения из земельного участка с кадастровым номером № ******, общей площадью 15792038 кв.м.

В свою очередь земельный участок с кадастровым номером № ******, общей площадью 15792038 кв.м. был предоставлен постановлением главы администрации г. Екатеринбурга от 18.09.1992 № 351к для сельскохозяйственного использования Опытно-производственному хозяйству «Исток», которому выдано свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования землей. В связи с переоформлением права постоянного бессрочного пользования государственного унитарного предприятия ОПХ «Исток», в соответствии с приказом территориального управления от 18.10.2007 № 1157, между ГУП ОПХ «Исток» и ТУ Росимущества в Свердловской области заключен договор аренды от 18.10.2007 № АЗФ-104/1022, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № ****** с целевым использованием для сельскохозяйственного использования в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 6 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Порядок предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован в ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В пункте 7 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указано, что приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ).

Из материалов дела следует, что заявитель, обращаясь в управление, просил передать в его собственность спорный земельный участок в порядке, установленном в п. 3.1, 3.2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ по цене, равной 15% от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п. 2.1. договора купли-продажи от 19.06.2017 № Т-106, цена спорного земельного участка составила 15% от его кадастровой стоимости, а именно 717 рублей 08 копеек (4780,51 руб. (кадастровая стоимость) х 15%).

П.п. 3.1, 3.2 Федерального закона № 137-ФЗ предусмотрено, что в случае, если на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта (за исключением территорий субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и предназначенном для ведения сельскохозяйственного производства, отсутствуют здания или сооружения и такой земельный участок предоставлен сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, указанные лица вправе приобрести земельный участок в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более пятнадцати процентов его кадастровой стоимости.

Арендатор земельного участка, который предоставлен из земель сельскохозяйственного назначения или земель населенного пункта и предназначен для ведения сельскохозяйственного производства и на котором отсутствуют здания или сооружения, вправе приобрести такой земельный участок в собственность по цене, установленной по указанным в пункте 3.1 настоящей статьи правилам, в случае, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды.

По смыслу данной нормы, законом предусмотрена дополнительная льгота для лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения на право аренды, на приобретение данного участка в собственность по льготной цене.

Однако ответчик таким лицом не является, спорный земельный участок ранее не принадлежал ФИО2 не праве постоянного (бессрочного) пользования. Указанный факт подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ФИО2 при приобретении спорного земельного участка не обладал правом постоянного (бессрочного) пользования и не являлся лицом, переоформившим такое право на право аренды земельного участка, оснований для применения положения п.п. 3.1, 3.2 Закона № 137-ФЗ не имелось, следовательно, оспариваемый истцом договор купли-продажи земельных участков является недействительным.

Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, содержащейся в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Учитывая специфику предмета спора (земельный участок, находящийся в государственной собственности), факт приобретения земельного участка по значительно заниженной цене и без торгов (ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации), суд приходит к выводу о ничтожности договора купли-продажи, нарушении публичных интересов Российской Федерации.

В силу п. 4 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

На основании п.п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Как было указано выше, до заключения признанного судом недействительным договора купли-продажи, спорный земельный участок находился в пользовании ФИО2 на основании договора аренды от 23.05.2013 №АЗФ-532/1022, заключенного между ТУ Росимущества и ДНП «Усадьба»; соглашения от 31.08.2016 о передаче прав и обязанностей, заключенного между ДНП «Усадьба» и ФИО2

В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки суд полагает возможным возвратить стороны в первоначальное положение, вытекающее из указанного договора аренды земельного участка, восстановить право собственности Российской Федерации на земельный участок и право аренды ФИО2 на спорный земельный участок, взыскав при этом с ТУ Росимущества в Свердловской области за счет казны Российской Федерации в пользу ФИО2 уплаченную им стоимость земельного участка в сумме 717 рублей 08 копеек.

При этом, суд не находит оснований для удовлетворения требования истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения ввиду нижеследующего.

Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, для виндикационного иска при возмездности сделки требуется выбытие имущества помимо воли собственника и приобретение его у лица, которое не имело права его отчуждать.

Факт возмездного приобретения ФИО2 у истца спорного земельного участка сторонами не оспаривается. Таким образом, из материалов дела не следует, что имущество выбыло у самого истца помимо его воли. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требование истца об истребовании спорных земельных участков не является надлежащим способом защиты права, в связи с чем, удовлетворению не подлежит. Кроме того, суд полагает, что ответчик не является в данном случае добросовестным приобретателем, поскольку при заключении сделки были нарушены требования закона. 

В связи с изложенным, заявленные требования подлежат удовлетворению в части признания договора купли-продажи спорного участка недействительным с момента заключения. Кроме того, суд применяет последствия недействительности сделки, путем восстановления первоначального положения сторон, существовавшего до заключения недействительной сделки.

На основании ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика следует взыскать государственную пошлину в доход местного бюджета за удовлетворенное требование в сумме 300 рублей. 

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 13.06.2017 №Т-106, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области и ФИО2.

Применить последствия недействительности договора, возвратив стороны в первоначальное положение, вытекающее из договора аренды земельного участка от 23.05.2013 №АЗФ-532/1022, восстановить право собственности Российской Федерации на земельный участок и право аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № ******.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области за счет казны Российской Федерации в пользу ФИО2 стоимость земельного участка в размере 717,08 руб.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину 300 руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области.

Судья И.В. Кайгородова