Дело 2-165/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Серпухов Московской области

16 февраля 2018 года 

Серпуховский городской суд Московской области

в составе председательствующего судьи Коляды В.А.,

при секретаре судебного заседания Тарасовой Т.И.,

с участием:

истца ФИО1 и его представителя адвоката Звонцовой Л.И.,

представителя ответчика ЗАО «СПТП «Союз» - адвоката Еремичева И.С.,

представителя ответчика Администрации городского округа Серпухов Московской области и третьего лица Комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов Московской области – ФИО2,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «СПТП «Союз», ЗАО «Строительная компания Легион», Администрации городского округа Серпухов Московской области о признании права собственности на жилое помещение,

установил:

Истец ФИО1 предъявил исковые требования к ЗАО «СПТП «Союз», ЗАО «Строительная компания Легион», Администрации городского округа Серпухов Московской области о признании права собственности. В обоснование исковых требований указал, что 14 ноября 2013 года между ЗАО «Строительная компания Легион» и Г. был заключён договор соинвестирования № 21/13 проекта по реконструкции жилого дома, расположенного по 

<

адрес> с правом оформления в собственность соинвестора после окончания реконструкции в виде расположенного в объекте - жилого помещения (квартиры), имеющего следующие проектные характеристики: жилое помещение (квартира) на 4 этаже, 

<

номер>, проектная площадь 19,2 кв.м. Инвестиционный взнос, подлежащий уплате соинвестором в размере 864000 рублей. Оплата инвестиционного взноса осуществляется в соответствии со следующим графиком платежей: 14 ноября 2013 года 500000 рублей и 14 ноября 2014 года 364000 рублей (п.3.1 и 3.2 Договора). Правовыми основаниями заключения настоящего договора являлись: Договор № 05/13 от 01 октября 2013 года заключили ЗАО «Строительная компания Легион» и ЗАО СПТП «Союз» - Договор № 183 на реконструкцию здания, расположенного по 

<

адрес> под жилой дом с благоустройством прилегающей территории от 04.08.2005 г., Земельный участок из состава земель населённых пунктов, с кадастровым 

<

номер> площадью 3689 кв.м., расположенный в границах муниципального образования «Город Серпухов Московской области» по 

<

адрес> для реконструкции здания под жилой дом. 14 ноября 2013 года по квитанции к приходному кассовому ордеру №210 от 14 ноября 2013 года Г. уплатила во исполнение договора 500000 рублей. 29 января 2014 г. Г. уплатила во исполнение договора по приходному кассовому ордеру № 258 сумму 364000 рублей. Согласно п.4.3 Инвестор обязуется в срок до 31 июля 2015 года обеспечить сдачу результатов работ по Договору № 05/13 от 01.10.2013 г. В эксплуатацию и получить Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, оформленное в соответствии с действующим законодательством РФ. 26 февраля 2015 года ФИО3 и ФИО1 заключили договор об уступке права требования по условиям которого ФИО3 передаёт, а ФИО1 принимает на себя право требования к Закрытому акционерному обществу «Строительная компания Легион» и становится соинвестором по договору соинвестирования № 21/13 - ФИО4. между ЗАО «Строительная компания Легион» в отношении реконструированного объекта недвижимого имущества. Истец свои обязательства перед ответчиками выполнил. Согласно п.5 Договора Цедент гарантирует, что на момент заключения настоящего договора у него отсутствует задолженность по платежам, предусмотренным по договору соинвестирования № 21/13 - ФИО4. между ЗАО «СК Легион» и Г. от 14.11.2013 г. В соответствии с п.6 после получения ЗАО «СК Легион» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ЗАО «СК Легион» передаёт указанную квартиру 

<

номер> Цессионарию по передаточному акту. В срок до 26 февраля 2015 г. Цедент обязан передать Цессионарию все документы, из которых вытекает право требования, являющееся предметом настоящего Договора. Однако, ответчики своих обязательств не выполнили, необходимые документы для оформления права собственности на квартиру не предоставили. Самостоятельно зарегистрировать своё право собственности на квартиру истец не может из-за отсутствия правоустанавливающих документов, поскольку жилой дом не принят в эксплуатацию. Жилой дом 

<

адрес> полностью достроен, заселён, дом пригоден к длительной эксплуатации, снабжён всеми коммуникациями. Статья 218 ГК РФ устанавливает: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Изложенное свидетельствует о том, что истец приобрёл право собственности на квартиру 

<

адрес>. С учётом изложенного, истец просит признать за собой право собственности на квартиру 

<

адрес>.

В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ЗАО «СПТП «Союз» в судебном заседании исковые требования ФИО1 признал. Представитель ЗАО СПТП «СОЮЗ» указал, что общество заключило с администрацией г. Серпухова договор на реконструкцию здания по 

<

адрес>. После положительного заключения проектных документов по реконструкции здания Администрация города Серпухова выдала ЗАО СПТП «СОЮЗ» разрешение на строительство за № 50317000-77 со сроком действия до 31 июля 2015 года, также был заключён договор аренды земельного участка по 

<

адрес>, утверждён градостроительный план и ответчик провёл с участием подрядчиков реконструкцию данного дома. Возможность его эксплуатации в качестве жилого дома подтверждено обследованием НПЦ «Перспектива» по состоянию на 2014 год. Однако получить ввод в эксплуатацию ответчик не успел, т.к. закончилась аренда земельного участка, а администрация не продлила договор. Затем закончился срок действия разрешения на строительство, а его продлить было невозможно без наличия договора аренды земельного участка. В настоящий момент истец ФИО5 проживает в квартире 

<

адрес>, в полном объёме оплачивает коммунальные платежи, свои обязательства по оплате квартиры перед Застройщиком - ЗАО СПТП «СОЮЗ» им исполнены в полном объёме.

Представитель ответчика Администрации городского округа Серпухов Московской области и третьего лица Комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов Московской области – ФИО2 в судебном заседании указала, что у ответчика и третьего лица возражений против иска нет, просит вынести решение в соответствии с действующим законодательством. 

Представитель ответчика ЗАО «Строительная компания Легион» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела ответчик извещён, отзыва на иск ответчик не представил. В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителя ответчика. 

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, проверив доказательства, представленные сторонами, полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что 04 августа 2005 года между Администрацией города Серпухова Московской области и ЗАО «СПТП «Союз» был заключён договор № 183 на реконструкцию здания, расположенного по 

<

адрес>, под жилой дом с благоустройством прилегающей территории (листы дела 36-41).

Согласно условиям указанного договора (пункт 2.4), а также норм действующего законодательства, регистрация прав собственности сторон по результатам реализации договора производится после сдачи объекта в эксплуатацию. 

Из ответа заместителя Главы Администрации городского округа Серпухов Московской области К. от 19.01.2018 №13а-2/4817 следует, что до настоящего времени обязательства, предусмотренные заключенным договором не выполнены.

По договору от 26.02.2015 об уступке права требования к истцу ФИО1 от Г. перешло право требования к ЗАО «Строительная компания Легион» и стал соинвестором по договору соинвестирования в отношении реконструируемого объекта недвижимого имущества 

Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Земельным кодексом Российской Федерации самовольное строительство запрещено.

Как отметил Конституционный суд Российской Федерации, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство; санкция за указанное нарушение (в виде отказа в признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим её лицом либо за его счёт) предусмотрена в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 №595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Применительно к статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо учитывать, что в связи с возведением самовольной постройки возникают, как правило, два вида гражданско-правовых споров - о признании права собственности на самовольную постройку или о её сносе.

По настоящему гражданскому делу истцом ФИО1 заявлено требование о признании права собственности на помещение (квартиру) в самовольной постройке (многоквартирный дом). 

Гражданское законодательство, допуская в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, предполагает исключительность такой возможности, поскольку по общему правилу данной нормы самовольное строение подлежит сносу.

По настоящему делу истцом ФИО1 заявлено требование о признании права собственности на часть самовольной постройки (квартира площадью 19,2 кв.м.), без определения правовой судьбы оставшейся части самовольной постройки, что является недопустимым. 

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации самовольно возведенной постройки по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принято судом в качестве достаточного основания для удовлетворения заявленного иска. В тоже время, поскольку иной, внесудебный порядок признания права собственности на самовольные постройки законом не предусмотрен, легализация самовольного строения осуществляется только по результатам рассмотрения заявленного иска и по представленным доказательствам.

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вновь созданную вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, возникает при условии соблюдения таким лицом закона и иных правовых норм.

Относительно объектов недвижимости это означает, в первую очередь, необходимость учитывать и соблюдать при их возведении градостроительные и строительные нормы и правила, а также требования Гражданского кодекса Российской Федерации и земельного законодательства Российской Федерации.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац 2 пункта 3 статьи 222 Кодекса). Данное положение Кодекса реализуется путем установления соответствующих требований в законах и иных нормативных актах.

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать застройщиков от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.

В предмет доказывания по настоящему делу входят:

- факт наличия права собственности, пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположен спорный объект;

- факт соответствия самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил;

- факт отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц;

- факт отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

Указанные обстоятельства обязан доказать истец ФИО1, поскольку им фактически заявлены требования о признании права собственности на объект (квартиру), находящуюся в самовольно возведённом объекте (реконструируемом многоквартирном доме), так как суду не представлена утверждённая проектная документация, из которой можно установить технические характеристики спорного объекта (в заявленном иске – квартиры). Согласно разрешению на строительство (лист дела 79) ответчику ЗАО «СПТП «Союз» разрешалась реконструкция объекта капитального строительства здания под пятиэтажный жилой дом общей площади здания 2727,2 кв.м., жилой – 2457,34 кв.м., количество квартир – 75.

Истец ФИО1, а также никто из ответчиков не представил суду доказательств того, что у ЗАО «СПТП «Союз» имеется проектная документация на жилой дом и реконструируемый объект отвечает ранее выданному разрешению на строительство и этой проектной документации. Отсутствие таких доказательств позволяет суду сделать вывод о том, что объект недвижимости является самовольной постройкой.

По настоящему делу суд отмечает, что принципу равенства всех перед законом противоречила бы ситуация, когда в сравнении с добросовестным застройщиком, получающим в установленном порядке все необходимые документы и проходящим все установленные для строительства согласования, для самовольного застройщика (а истец вместе с ЗАО «СПТП Союз» фактически является соинвестором и привлечён к участию в реализации инвестиционного проекта по реконструкции дома) был бы допущен иной, упрощенный либо произвольно устанавливаемый и принимаемый по усмотрению сторон спора либо судебных органов порядок легализации самовольного строения.

Истцом, а также ответчиками не представлены доказательства осуществления действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для реконструкции спорного объекта, или получения им необоснованного отказа от органов, уполномоченных на выдачу подобных документов, на возведённый объект во внесудебном порядке. 

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативно-правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. 

По настоящему делу вновь созданным объектом после реконструкции многоквартирного дома может считаться только сам многоквартирный дом, а не его отдельная часть в виде квартиры. Истцом не представлено доказательств того, что реконструируемый дом введён в эксплуатацию либо на него признано право собственности (в рамках признания такого права собственности производится проверка соблюдения градостроительных, санитарных и иных требований законодательства). Представленное в дело заключение №14-117 от 19.09.2014 по результатам обследования технического состояния строительных конструкций жилого дома, расположенного по 

<

адрес> не является доказательством о вводе дома в эксплуатацию и не подтверждает исковые требования истца о соответствии квартиры проектной документации.

По мнению суда удовлетворить иск о признании права собственности на помещение (квартиру) в самовольной постройке возможно только при наличии доказательств о том, что на самовольную постройку уже признано право собственности и она таковой фактически не является. 

Таких доказательств сторонами суду не представлено.

Из материалов гражданского дела видно, что до начала реконструкции жилой дом и земельный участок по 

<

адрес> находились в муниципальной собственности. Суду не представлено доказательств отчуждения объекта недвижимости из муниципальной собственности в собственность ЗАО «СПТП «Союз» (договор на реконструкцию здания таким доказательством не является), земельный участок, на котором находится дом в настоящее время не находится в аренде у ЗАО «СПТП «Союз», из чего можно сделать вывод о том, что надлежащим ответчиком по делу является муниципальный орган. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 кодекса).

Согласно норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, с учётом относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства, их достаточности для подтверждения юридически значимых обстоятельств по делу. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

По настоящему делу суд считает, что в удовлетворении иска должно быть отказано. При этом суд исходит из необоснованности исковых требований ФИО1 направленных на то, чтобы на спорный объект недвижимости (квартиру) признать право собственности первоначально и вне зависимости от права собственности на самовольную постройку - реконструируемый жилой дом, т.е. по мнению суда первоначально должно быть подтверждено право на самовольный объект в целом, а затем уже заинтересованными лицами могут признаваться права на его составные части. 

При вынесении решения суд решает вопрос по возмещению сторонам понесённых судебных расходов (расходы по оплате госпошлины, расходы на представительские услуги, почтовые и канцелярские расходы и т.д.). По результатам рассмотрения дела все понесённые по делу судебные расходы могут быть распределены между лицами, участвующими в деле. По настоящему делу заявлений о возмещении судебных расходов не поступало. Судебные расходы могут быть взысканы выигравшей стороной и после рассмотрения дела судом, для чего необходимо обратиться в суд с самостоятельным заявлением о взыскании судебных расходов. 

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ЗАО «СПТП «Союз», ЗАО «Строительная компания Легион», Администрации городского округа Серпухов Московской области о признании права собственности на жилое помещение – квартиру 

<

адрес> - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы в Московский областной суд через Серпуховский городской суд.

Председательствующий В.А. Коляда 

Мотивированное решение суда изготовлено 13 марта 2018 года.

Председательствующий В.А. Коляда