73OS0000-01-2024-000194-76

Дело № 3а-200/2024 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ  

25 октября 2024 года                                                   город Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Сычёвой О.А.,

при секретаре  Мытаревой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело                         № 3а-200/2024 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Метида» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее по тексту также ООО) «Метида» обратилось в суд с административным иском, уточненным в процессе судебного разбирательства, к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее по тексту также ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере  рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы следующим образом.

ООО «Метида» является собственником земельного участка с кадастровым номером: ***, площадью 1432 кв.м, расположенного по адресу: ***. 

Право собственности зарегистрировано *** года. 

Категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство и перепрофилирование незавершенного строительством жилого дома под медико-торговый комплекс. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2022 в размере 22 095 888 рублей 88 копеек, дата начала применения ее                     с 1 января 2023 года. 

Вместе с тем согласно отчету об оценке земельного участка № *** от 9 апреля 2024 года, составленному ООО «Независимость» (оценщик ФИО1), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 4 апреля 2024 года составила 13 473 609 рублей 94 копейки. 

По вопросу установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решением                         № *** от *** года в удовлетворении заявления административного истца было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности. 

С данным решением истец не согласился, просил отменить указанное решение ответчика об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, в уточненных требованиях просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 4 апреля 2024 года в размере 16 705 289 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика  привлечено областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»; в качестве заинтересованных лиц привлечены: публично-правовая компания «Роскадастр», Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, администрация города Ульяновска,                  ООО «Независимость», оценщик ФИО1 

В судебное заседание представитель административного истца                         ООО «Метида» не явился, извещен. Ранее представлено заявление о рассмотрении административного дела в свое отсутствие. На административном иске, с учетом уточнений,  настаивает. Заключение судебной экспертизы не оспорено.

В судебном заседании представитель административного ответчика                   ОГБУ «БТИГКО» по доверенности ФИО2 просила отказать в удовлетворении иска, поддержала доводы письменных возражений. Заключение судебной экспертизы, с учетом дополнений, не оспаривается. 

В представленных письменных пояснениях просит отказать в удовлетворении иска, так как оспариваемое решение учреждения является правильным, а отчет, представленный оценщиком, не соответствует требованиям законодательства.

Представитель заинтересованного лица ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явился, извещен, представлен отзыв о рассмотрении административного дела в свое отсутствие, решение оставляет на усмотрение суда.  

Представитель заинтересованного лица администрация города Ульяновска в судебное заседание не явился, извещен, представлен отзыв о рассмотрении административного дела в свое отсутствие. Возражений относительно административного иска не заявлено. 

Иные заинтересованные лица в судебное заседание не явились, извещены.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), мнения представителя административного ответчика, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Заслушав участников процесса, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 57 Конституции Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные  налоги и сборы. 

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

Согласно положениям части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации            (далее также НК РФ), земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Во исполнение пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

В пункте 1 статьи 390 НК РФ установлено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона                  от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость – это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

3) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ                   «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Как отмечено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021), частью 6 статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ                       «О государственной кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждено следующее.

ООО «Метида» является собственником земельного участка с кадастровым номером: ***, площадью 1432 кв.м, расположенного по адресу: ***. 

Категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство и перепрофилирование незавершенного строительством жилого дома под медико-торговый комплекс. 

Право собственности зарегистрировано *** года. 

Границы земельного участка установлены. 

Изложенное подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18 сентября 2024 года (т.2 л.д. 107-110). 

На момент обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением (11.06.2024) действующей являлась кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** в размере 22 095 888 рублей 88 копеек, установленная Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр по состоянию на 1 января 2022 года. 

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости –                                   1 января 2023 года (т.1, л.д. 81). 

Кадастровая стоимость на настоящий момент  является действующей (том 2, л.д. 117). 

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка                     № *** от 9 апреля 2024 года, составленному                                       ООО «Независимость» (оценщик ФИО1), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 4 апреля 2024 года составила 13 473 609 рублей 94 копейки (т.1, л.д.  145).

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016. № 237-ФЗ            «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В данном случае размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер налоговых платежей. Таким образом, размер кадастровой стоимости затрагивает права истца ввиду необходимости уплаты земельного налога за период действия оспариваемой кадастровой стоимости, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта.

Исчисление налога до указанного периода осуществлялось исходя из оспариваемой кадастровой стоимости и право на перерасчет налога за три предшествующих года административным истцом не утрачено, с учетом положений пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации, в силу которого перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3 статьи 14 и пунктах 1 и 2 статьи 15 настоящего Кодекса, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

В силу вышеприведенных положений действующего законодательства административный истец вправе оспорить установленную кадастровую стоимость вышеуказанных земельных участков с просьбой об определении кадастровой стоимости в размере рыночной.

При этом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости каждого спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт                        19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положениям статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года             № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Постановлением Правительства Ульяновской области от                              21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона                                от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года. 

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ                             «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей)  (пункт 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (пункт 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (пункт 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 7).

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую сведения о зарегистрированных правах, об ограничениях прав и обременениях на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете  (пункт 6 статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ).

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года                        № 135-ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установления рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

В силу части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ                             «О государственной кадастровой оценке», бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1. Федерального закона от 03.07.2016                       № 237-ФЗ).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022 года                      ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в                     ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки». 

Следуя установленному законом порядку, представитель ООО «Метида»  по доверенности ФИО3 обратилась 26 апреля 2024 года в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика. 

Решением  ОГБУ «БТИГКО» № *** от *** года истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости  земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года             № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки,  а именно:

1. В соответствии с подпунктами  2, 6, 7, 9 пункта 3 ФСО IV задание на оценку должно содержать цель оценки, которая должна быть установлена однозначно для определения предпосылок стоимости, в частности цель оценки должна сопровождаться указанием ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки; специальные допущения, иные существенные допущения; ограничения оценки; указание на форму составления отчета об оценке. 

Указание ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки, специальные допущения, иные существенные допущения, ограничения оценки, указание на форму составления отчета об оценке в задании на оценку отсутствует.

Нарушены требования подпунктов 2, 6, 7, 9 пункта 3  ФСО IV.

2. В соответствии с подпунктом 4 пункта 7 ФСО VI Ф в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; информация, содержащаяся в задании на оценку; сведения об оценщике (оценщиках), проводившем (проводивших) оценку, в том числе фамилия, имя, отчество (при наличии), номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков (регистрационный номер в саморегулируемой организации оценщиков, а также наименование и адрес саморегулируемой организации оценщиков). 

Адрес электронной почты оценщика в отчете об оценке не указан.

Нарушены требования подпункта 4 пункта 7 ФСО VI.

3. Оценщиком на странице 12 отчета об оценке при описании формы земельного участка объекта оценки оценщиком указано, что форма участка  многоугольная, типичная для земельных участков производственно - складского назначения. Согласно данным публичной кадастровой карты, приведенной на странице 12 отчета форма участка прямоугольная. Обоснование отнесения объекта оценки к земельным участкам производственно - складского назначения в отчете об оценке отсутствует.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункта 10 пункта 7 ФСО VI.

4. Оценщиком на страницах 35-37 отчета об оценке приведен анализ фактических данных о ценах предложений земельных участков, при этом:

Предложение №1, кадастровый номер земельного участка: ***, вид разрешенного использования земельного участка - объекты по обслуживанию автомобилей. Информация, приведенная оценщиком на странице 78 отчета (скриншот объявления), не позволяет определить дату (год) ее появления (публикации) или подготовки.

Предложение №2/Аналог №1, кадастровый номер земельного участка: ***, вид разрешенного использования земельного участка - под многоквартирным жилым домом. Информация, приведенная оценщиком на странице 79 отчета (скриншот объявления) не позволяет определить дату (год) ее появления (публикации) или подготовки. Текст объявления (описание) на страницах 79 и 35 отчета в отношении данного предложения различен.

Предложение №3, кадастровый номер земельного участка: ***, вид разрешенного использования земельного участка - объекты по обслуживанию автомобилей. Информация, приведенная оценщиком на странице 80 отчета (скриншот объявления) не позволяет определить дату (год) ее появления (публикации) или подготовки.

Предложение №4/Аналог №2, кадастровый номер земельного участка: ***, вид разрешенного использования земельного участка: под автостоянку. Информация, приведенная оценщиком на странице 81 отчета (скриншот объявления) не позволяет определить дату (год) ее появления (публикации) или подготовки.

Предложение №5, кадастровый номер земельного участка: ***/Аналог №3, вид разрешенного использования земельного участка - заправка транспортных средств. Информация, приведенная оценщиком на странице 82 отчета (скриншот объявления) не позволяет определить дату (год) ее появления (публикации) или подготовки. Согласно скриншоту объявления на странице 82 отчета дата публикации данного объявления 8 апреля, на странице 37 отчета дата объявления указана 05.03.2024.

Предложение №6, кадастровый номер земельного участка: ***, вид разрешенного использования земельного участка: для склада ГСМ. Информация, приведенная оценщиком на странице 83 отчета (скриншот объявления) не позволяет определить дату ее появления (публикации) или подготовки.

Объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером: ***, вид разрешенного использования земельного участка: под строительство и перепрофилирование незавершенного строительством жилого дома под медико-торговый комплекс.

Согласно пункту 10 ФСО №7 для определения стоимости объекта недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ данных о ценах предложений приведен не из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

Нумерация Предложений на страницах 35-37 Отчета об оценке нарушена.

Нарушены требования пункта 11 «в» ФСО № 7, пункта 10 ФСО №7

5. На страницах 38, 41, 44, 66, 67 отчета об оценке оценщиком приведены сведения в соответствии с данными исследования Ассоциации Некоммерческой организации «Статриелт» по состоянию на 01.01.2023 и 01.01.2024, дата оценки объекта оценки 04.04.2024, дата составления отчета 09.04.2024 на сайте «Статриелт» имеются сведения, наиболее близкие к дате оценки.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

6. На странице 39 отчета об оценке приведены основные ценообразующие факторы для земельных участков под индустриальную застройку. При этом на страницах 38, 41 отчета об оценке приведены средние значения периода экспозиции земельных участков в соответствии со данными исследования Ассоциации Некоммерческой организации «Статриелт» для земельных участков предназначенных для размещения и строительства жилых и общественных зданий, строений, на страницах 44-45 отчета приведен анализ ценообразующего фактора «красная линия» для земельных участков под коммерческую застройку. 

Обоснование отнесения объекта оценки к земельным участкам производственно-  складского назначения в отчете об оценке отсутствует.

7.  Основные выводы относительно рынка недвижимости, приведенные на страницах 45-46 отчета об оценке в части активности рынка, срока экспозиции и диапазона рыночной стоимости земельных участков, аналогичных объекту оценки, не соответствуют информации, приведенной оценщиком на страницах 39, 41 и 35-37 отчета соответственно.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

8. В соответствии с пунктом 22 «в» ФСО №7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах- аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. 

Данная информация отсутствует в отчете об оценке.

Нарушены требования пункта 22 «в» ФСО №7.

9. Информация о площади Предложения №2/Аналог №1 на страницах 35, 57 и 59 различна.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

10. Оценщиком на странице 66 Отчета об оценке описаны ценообразующие факторы, корректировки по которым не вносятся для земель сельскохозяйственного назначения: вид использования и зонирование, физические характеристики объекта (свойства земельного участка), рельеф земельного участка, конфигурация земельного участка, наличие и качество подъездных путей, другие ценообразующие факторы, оказывающие влияние на стоимость земельных участков под сельскохозяйственное использование, отсутствуют. Объектом оценки является земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство и перепрофилирование незавершенного строительством жилого дома под медико-торговый комплекс, общая площадь 1432 +/- 0,1 кв.м, адрес объекта: ***, кадастровый номер: ***. 

Использование информации о землях сельскохозяйственного назначения в данном отчете не обосновано.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

11. Оценщиком на страницах 65-68 отчета об оценке приведено описание лишь части введенных корректировок по выявленным ценообразующим факторам. В части введенных корректировок: «местоположение в пределах города», «красная линия», «функциональное назначение» описание и размеры значений данных корректировок не подтверждены и не описаны. 

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 ФСО VI существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников.

Нарушены требования подпункта 1 пункта 2 ФСО VI.

12. Оценщиком при расчете корректировки на площадь на странице 65 отчета неверно выбрано значение коэффициента торможения, согласно информации, приведенной на странице 67 отчета об оценке.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

13. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Выбранный оценщиком аналог №3, расположенный в Засвияжском районе города Ульяновск не может быть принят как схожий по экономическим характеристикам с объектом оценки, расположенным в *** (***).

Нарушены требования подпункта «б» пункта 11 ФСО №7.

Порядок, сроки принятия указанного решения соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение                         ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, то содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 ГПК РФ, статья 61 КАС РФ). В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости названных земельных участков в размере  их рыночной стоимости на основании отчета об оценке земельного участка, то  судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении                            ОГБУ «БТИГКО». 

Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона                 № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения судебной экспертизы № *** от 12 сентября 2024 года,  составленного ***, с учетом дополнений от15 октября 2024 года и от 23 октября 2024 года, следует, что отчет об оценке земельного участка № *** от 9 апреля 2024 года, составленный оценщиком ФИО1 ООО «Независимость», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В отчете имеются следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки: 

- Нарушение подпунктов б), в), д), е) пункта 22 ФСО №7, статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункт 3 пункта 2 ФСО VI, подпункт 1 пункта 2 ФСО VI, заключающиеся в следующем:

Большинство аналогов, предлагаемых на дату оценки и в типичный срок экспозиции, не вошли в анализ рынка.

Использование в расчетах только части аналогов не обосновано.

При внесении корректировок в цены аналогов оценщиком:  

- нет обоснования внесения корректировок на местонахождение в пределах города, на красную линию, функциональное назначение, вследствие чего проверить достоверность их внесения не представляется возможным;

- нет обоснования отнесения аналога 1 к центрам деловой активности.

Аналог 1 располагается в зоне индивидуальной жилой застройки, зона Ж-6 (зона смешанной жилой застройки по Генплану), крупные торговые, торгово-офисные здания, предприятия, городские развязки в ближайшем окружении отсутствуют.

В отчете также имеются следующие нарушения, не влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки: 

- Нарушение подпунктов 2, 3, 9 пункта 3 ФСО IV:

В задании на оценку отсутствуют указание на то, что оценка проводится в соответствии с Законом об оценке; указание на форму составления отчета, цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки не соответствуют требованиям новых ФСО.

- Нарушение подпункта 4 пункта 7 ФСО VI:

Сведения об оценщике не содержат адрес электронной почты оценщика.

- Нарушение подпункта 9 пункта 7 ФСО VI:

Нет указания на использование методических рекомендаций или их отсутствие.

- Нарушение подпункта 10 пункта 7 ФСО VI:

Требования точного описания объекта оценки выполнены не полностью: форма участка описана неверно, неполная информация о характеристиках объекта оценки (улучшения участка, наличие ЗОУИТ и охранных зон).

- Нарушение подпункта 1 пункта 9 ФСО V:

При расчете стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода нет определения единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки.

- Нарушение пункта 12 ФСО III:

Информация о сроках экспозиции объекта на период более 1 года назад (неактуальная).

- Нарушение пункта 8 ФСО VI:

Отчет не содержит подтверждения года предложений.

Нарушения, указанные в оспариваемом решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:

- по пунктам 2, 3, 4, 5, 7, 8, 11, 12 решения – нарушения имеются,

- по пункту 1 решения – нарушения выявлены частично;

- по пунктам 6, 9, 10 – выявлены, не являются нарушениями, расцениваются экспертом как техническая ошибка;

- по пункту 13 нарушения отсутствуют.

В связи с несоответствием отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: ***, площадью 1432 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 4 апреля 2024 года в размере 16 705 289 рублей.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168         КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности,  составлено с соблюдением требований законодательства, в том числе об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Заключение является ясным и полным, выводы экспертизы носят категорический характер и  являются непротиворечивыми. 

Оснований не доверять вышеуказанному экспертному исследованию не усматривается. Оно составлено компетентным должностным лицом     уполномоченной организации, с соблюдением формы, имеет необходимые реквизиты, мотивировку, ссылки на использованную нормативную документацию.  Эксперт имеет достаточный стаж экспертной работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение судебной экспертизы никем не оспорено. 

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, не представлено. 

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что представленный истцом в ОГБУ «БТИГКО» отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № *** от 9 апреля 2024 года, составленный  ООО «Независимость» (оценщиком ФИО1), не соответствовал требованиям законодательства об оценочной деятельности,  имеющиеся в отчете нарушения повлияли на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки, то суд приходит к выводу о том, что не имеется  оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконными решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № *** от *** года. 

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы и с учетом этого считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: ***, площадью 1432 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 апреля 2024 года в размере 16 705 289 рублей, подлежащей применению с  1 января 2023 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», ранее изложенные в письменных возражениях, суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения этого учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8, статьей 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости  земельного участка с кадастровым номером: ***.

Таким образом, административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Метида» удовлетворить частично.

В удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Метида» к областному государственному бюджетному учреждению  «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № *** от *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости  отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: ***, площадью 1432 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 апреля 2024 года в размере 16 705 289 рублей, подлежащей применению с  1 января 2023 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом государственной регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости  земельного участка с кадастровым номером: ***. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья                                                                                     О.А. Сычёва

Мотивированное решение принято 28 октября 2024 года.