УИД 74RS0045-01-2024-000162-65

Дело № 2-205/2024 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Южноуральск 02 апреля 2024 года

Южноуральский городской суд Челябинской области в составе 

председательствующего судьи Черепановой О.Ю. 

при ведении протокола помощником судьи Дворянчиковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Южноуральского городского округа о признании незаконным отказа в заключении договора аренды и понуждении заключить договор аренды на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к Администрации Южноуральского городского округа о понуждении заключить договор аренды на новый срок.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ год между ФИО5 и Администрацией Южноуральского городского округа был заключен договор аренды № земельного участка площадью 1251 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, из земель населенных пунктов, разрешенный вид использования - для индивидуального жилого дома, на срок до ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ним заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым к нему перешли права арендатора указанного земельного участка. 

ДД.ММ.ГГГГ он заключил с Администрацией Южноуральского городского округа договор аренды № указанного земельного участка сроком на 3 года. 

На указанном земельном участке он начал строительство жилого дома, в настоящее время возведены фундамент, стены, кровля, проведено электроснабжение, территория огорожена забором. Объект незавершенного строительства согласно заключению ООО «Энергостальпроект-Строй» соответствует современным строительным нормам и правилам.

В связи с финансовыми трудностями он не смог полностью завершить строительство и по окончании срока действия договора аренды ДД.ММ.ГГГГ письменно обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка на праве аренды без проведения торгов на новый срок для завершения строительства на земельном участке. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказал ему в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов в связи с тем, что на земельном участке отсутствует принадлежащий ему зарегистрированный объект недвижимости или незавершенного строительства. 

Просил признать незаконным отказ ответчика в заключении договора аренды указанного земельного участка на новый срок, выраженный в ответе от ДД.ММ.ГГГГ исх. №, и возложить на ответчика обязанность в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ним договор аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома сроком на три года. 

Истец ФИО2 при надлежащем извещении правом на участие в судебном заседании не воспользовался. 

Представитель ответчика – Администрации Южноуральского городского округа ФИО6 против удовлетворения иска возражала, пояснив, что срок договора аренды земельного участка истек, уведомление о прекращении договора аренды и возвращении земельного участка в первоначальном состоянии истцу не направлялось. В Едином государственном реестре недвижимости сведения о регистрации права на расположенные на спорном земельном участке объекты отсутствуют, другими доказательствами право истца на объект также не подтверждено. В связи с чем в силу пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствуют основания для заключения договора аренды без проведения торгов для завершения строительства. 

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что на основании постановления Главы Южноуральского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № между Муниципальным образованием Южноуральский городской округ в лице Администрации Южноуральского городского округа и ФИО7 заключен договор аренды (на предоставление земельных участков из земель населенных пунктов) от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно условиям которого арендодатель передал, а ФИО7 принял в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 1251 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для строительства индивидуального жилого дома. Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 79, 76-78).

На основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО7 и истцом, права и обязанности арендатора указанного земельного участка перешли к истцу. Соглашение об уступке ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (л.д. 16).

ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием Южноуральский городской округ в лице Администрации Южноуральского городского округа и истцом заключен договор аренды (на предоставление земельных участков из земель населенных пунктов) №, в отношении этого же земельного участка сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилищного дома. Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 17-21).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией истцу направлено уведомление о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия и возвращении земельного участка в первоначальном состоянии. (л.д. 70).

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему указанного земельного участка в аренду однократно для завершения строительства сроком на три года без проведения торгов. (л.д.66).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № администрация отказала истцу в предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов в связи с отсутствием регистрации за ним права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на испрашиваемом участке. (л.д.64).

Суд считает указанный отказ незаконным в силу следующего. 

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах. 

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Из содержания искового заявления следует, что закончить строительство нежилого здания на арендованном земельном участке в срок до ДД.ММ.ГГГГ он не смог в связи с финансовыми трудностями. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра сведения о нахождении на спорном земельном участке зарегистрированного объекта недвижимости или объекта незавершенного строительства отсутствуют (л.д. 62-63). 

Между тем, истцом представлен технический паспорт на незавершенный строительством жилой дом площадью застройки 73,9 кв.м., процент готовности 47, по 

<

адрес>, выполненный Южноуральским производственным участком Уральского филиала Акционерного общества «Российской государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Объект присоединен к электрическим сетям (л.д. 37-91). Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в данном случае не является основанием для отказа в заключении договора аренды для завершения строительства. 

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 6 указанной статьи правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Следовательно, у истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта на новый срок.

На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании отказа администрации в заключении с истцом договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства и о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом такой договор. При этом суд не усматривает необходимости устанавливать для ответчика срок для заключения такого договора, поскольку заключение договора возможно только с участием второй стороны. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации Южноуральского городского округа в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка площадью 1251,00 кв.м. с кадастровым №, категория земель - земли населенных пунктов, распложенного по адресу: 

<

адрес>, земельный участок №, для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком на три года. 

Обязать Администрацию Южноуральского городского округа (ИНН 

<

***>) заключить с ФИО1 (паспорт №) без проведения торгов договор аренды земельного участка площадью 1251,00 кв.м. с кадастровым № категория земель - земли населенных пунктов, распложенного по адресу: 

<

адрес>, для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком на три года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Южноуральский городской суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись О.Ю. Черепанова 

Мотивированное решение составлено 09 апреля 2024 года

Копия верна

Судья О.Ю.Черепанова