Дело № 2-1839/2024 

УИД № 69RS0037-02-2024-003184-34

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

2 декабря 2024 года город Тверь

Калининский районный суд Тверской области 

в составе председательствующего судьи Василенко Е.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Корень А.Р.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании штрафа,

установил:

Истец ФИО1, действуя через представителя по доверенности ФИО2, обратился в Калининский районный суд Тверской области с исковым заявлением к ФИО3, в котором, с учетом уточнений от 1 октября 2024 года просит: расторгнуть договор купли-продажи № 2358/2023 от 18 декабря 2023 года, заключенный между ИП ФИО1 и ФИО3, с возвратом ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1580 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> установить, что решение суда является основание для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО3 и государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №

- взыскать с ФИО3 102 700 рублей штраф по договору и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 849 рублей, почтовые расходы 608,01 рублей. 

Правовым основанием указаны положения статей 488, 489, 450, 450.1, 453, 1102, 1103, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требования мотивированы существенным нарушением условий договора купли-продажи земельного участка № 2358/2023 от 18 декабря 2023 года ввиду неоплаты. Согласно пунктам 2.1-2.2 договора цена договора согласована сторонами 1 027000 рублей, указанные денежные средства перечисляются на счет продавца согласно графику 60 платежей ежемесячно по 17 000 рублей с 25 декабря 2023 года по 25 ноября 2028 года. По состоянию на 6 августа 2024 года ответчик осуществил только три платежа в размере 58 000 рублей, в связи с чем образовалась просрочка исполнения обязательств по договору в размере 85 000 рублей за 5 месяцев. В адрес ФИО3 истцом направлялась досудебная претензия. Ответчик добровольно досудебные требования не удовлетворил. Согласно пункту 6.5 договора, виновная сторона в расторжении договора уплачивает штраф в размере 10 процентов от цены договора, что составляет 102 700 рублей.

В судебное заседание истец ИП ФИО1 не явился, надлежащим образом извещён о времени и месте рассмотрения дела, передал полномочия по представлению своих интересов в суде доверенному лицу.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности 69 АА № 2855453 от 29 ноября 2022 года ФИО2 исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении. Пояснила, что ФИО3 не вносил платежи по оплате за земельный участок, кроме первых 3-х месяцев. 

Ответчик ФИО3 извещался судом надлежащим образом, судебные извещения не были получены адресатом, применительно к правилам пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пунктах 63, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ответчик несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений.

Ответчик в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял, об уважительности причин своей неявки не сообщал. 

Иные лица, участвующие в деле извещалась надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в том числе публично, в соответствии с нормами части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации путем размещения информации на официальном сайте суда www.kalininsky.twr.sudrf.ru, в судебном заседании участия не приняли.

Вместе с тем, согласно части 1 статьи 169 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отложение разбирательства дела допускается в случаях, предусмотренных данным Кодексом, а также в случае, если суд признает невозможным рассмотрение дела в этом судебном заседании вследствие неявки кого-либо из участников процесса.

Поскольку таких обстоятельств в данном деле не имеется, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка в силу частей 3 и 6 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договора.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пунктов 1, 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Из материалов дела следует и сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, что 18 декабря 2023 года между ИП ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли- продажи № 2358/2023 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в 

<

адрес> площадью 1580 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства (пункт 1.1 договора).

По условиям договора цена земельного участка согласована в размере 1 027 000 рублей (пункт 2.1 договора). Денежные средства в счет оплаты по договору оплачиваются согласно графику платежей, ежемесячно 25-го числа каждого месяца в размере 17 000 рублей, первый платеж 25 декабря 2023 года, последний платеж согласно графику 25 ноября 2028 года. 

Согласно пункту 3.2 договора земельный участок с кадастровым номером № был передан до подписания договора.

Согласно пункту 6.2 договора купли - продажи № 2358/2023 от 18 декабря 2023 года продавец вправе в одностороннем порядке требовать расторжения договора купли-продажи путем обращения в суд при существенном нарушении договора покупателем. Неоплата стоимости недвижимого имущества в полном объеме или частично в срок, установленный в договоре, является существенным нарушением и основанием для расторжения договора купли-продажи продавцом, а также возврата недвижимого имущества в собственность продавца.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что в случае нарушения покупателем срока внесения платежа, предусмотренного пунктом 2.2 договора более чем на 10 рабочих дней продавец направляет покупателю уведомление о наличии задолженности по договору с требованием погасить задолженность по оплате договора либо в добровольном порядке по соглашению сторон расторгнуть договор.

В случае непогашения задолженности по договору по истечении 5 рабочих дней с даты получения уведомления и отказа покупателя на предложение расторгнуть договор, либо неполучение ответа в указанный срок, продавец имеет право обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Согласно пункту 6.4 договора продавец обязан осуществить возврат денежных средств, полученных в качестве оплаты по договору, покупателю на расчектный счет покупателя не позднее двух месяцев с момента расторжения договора и снятия Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области регистрационных записей, внесенных в отношении права собственности покупателя с удержанием с покупателя неосновательного обогащения за пользование недвижимым имуществом за период с момента его передачи по договору до момента расторжения и возврата земельных участков, и /или снятия регистрационной записи о праве собственности покупателя, что наступит ранее, в размере 1 000 рублей за каждый день пользования.

Стороны в пункте 6.5 договора согласовали, что в случае наступления условий, установленных в пункте 6.2, 6.3 договора, виновная сторона в расторжении договора уплачивает другой стороне штраф в размере 10 % от суммы, указанной в пункте 2.1 договора.

Стороны согласовали в пункте 7.4 договора, что земельный участок будет находится в залоге до момента полной оплаты.

По данным ЕГРН на кадастровом учете с 8 апреля 2022 года стоит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1580 +/- 14 кв.м., адрес местонахождения: 

<

адрес>, категории земли населенных пунктов, вид разрешенного строительства – для индивидуального жилищного строительства.

Право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за ФИО3 с 20 декабря 2023 года (регистрационная запись 69:10:0000019:2358-69/075/2023-3 от 20 декабря 2023 года), обременение зарегистрировано в пользу ФИО1 (ипотека в силу закона с 20 декабря 2023 года по 25 ноября 2028 года). 

Из искового заявления следует, что ответчиком произведено только три платежа –за декабрь 2023 года, январь и февраль 2024 года, по договору оплачено 58 000 рублей.

Факт нарушения обязательств со стороны ответчика по своевременному внесению платежей по оплате договора купли-продажи от 18 декабря 2023 года, не оспаривается стороной ответчика. Доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению платежей по договору ответчиком не представлено.

Ответчиком ФИО3 с 25 марта 2024 года неоднократно допускались нарушения условий по внесению платежей, обратного стороной ответчика в силу требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказано. 

В результате длительного неисполнения ФИО3 условий договора купли-продажи земельного участка по выплате стоимости участка, истец ФИО1 в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение условий договоров со стороны ответчиков является существенным и порождает у истца право требовать расторжение договора купли-продажи и возврата, переданного имущества.

Материалами дела подтверждается, что истец в адрес ответчика направлял письменную претензию от 6 августа 2024 года, где предлагалось погасить задолженность и сообщалось о предстоящем расторжении договора купли-продажи в случае непогашения задолженности по истечении 5 рабочих дней с момента получения уведомления.

Досудебный порядок урегулирования спора не имел положительных результатов, до настоящего времени задолженность в полном объеме ФИО3 добровольно не погашена, земельный участок не возвращен продавцу ФИО1, соглашение о расторжении договора ответчик не подписывал. 

Определяя существенность нарушения допущенного ФИО3, суд исходит из установленного обстоятельства о том, что продавец ФИО1 не получил в полном объеме денежной суммы за имущество, переданное по договору купли-продажи, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. 

Исходя из приведенных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации, оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, содержание договора купли-продажи от 18 декабря 2023 года, в том числе условия о его расторжении, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли - продажи № 2358/2023 от 18 декабря 2023 года по требованию продавца ФИО1, поскольку требования основаны на законе, факт ненадлежащего исполнения условий договора в части внесения платы за приобретаемый земельный участок, а также соблюдение со стороны продавца условий, установленных договором, предусматривающих направление покупателю письменного предупреждения о необходимости выполнения обязательств подтверждается материалами дела. Как уже установлено выше, ответчик нарушил условие договора о внесении оплаты за приобретаемый земельный участок, которые должны были быть оплачены, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью является существенным нарушением условий договора. 

Стороной ответчика данные обстоятельства не оспаривались и доказательств оплаты по договору не представлено суду. При этом суд принимает во внимание согласованные сторонами договора условие об обязанности продавца по возврату денежных средств, полученных в качестве оплаты по договору в пункте 6.4 договора, что не лишает сторону ответчиков в случае спора обратиться в суд самостоятельными требованиями в установленном законом порядке. 

Разрешая требования истца о взыскании штрафа, суд исходит из следующего.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1). 

Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд не находит оснований для освобождения ответчика от оплаты штрафа. Условиями договора в пункте 6.5 в случае наступления условий о расторжении договора при существенном нарушении условий договора покупателем, сторонами согласован штраф в размере 10 % от суммы, указанной в пункте 2.1 (цена земельного участка).

Истцом ко взысканию заявлена сумма штрафа (неустойки) 102 700 рублей, что соответствует условиям договора при цене договора 1 027 000 рублей.

В силу требований части 5 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов. 

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие в соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в том числе из государственной пошлины. 

При подаче иска истцом оплачена государственная пошлина на общую сумму 13849 рублей по платежному поручению № 64 от 16 августа 2024 года. Оснований для освобождения стороны ответчика от уплаты государственной пошлины не имеется, государственная пошлина на общую сумму 13849 рублей (от цены иска) подлежит взысканию в пользу истца ИП ФИО1 с ответчика ФИО3

Почтовые расходы на сумму 608,01 рублей за отправку искового заявления (т.1, л.д.16-17) в адрес ответчика ФИО3 признаются необходимыми, истец выполнял требования статьи 131 – 132 Гражданского процессуального кодекса при подаче иска в суд, подлежат взысканию с ответчика. 

Судебный акт о расторжении договора является основанием для государственной регистрации прекращения прав ответчика на объекты недвижимости – земельный участок с кадастровым номером №, регистрации права собственности ФИО1 в силу статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании штрафа

- удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 18 декабря 2023 года № 2358/2023, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1580 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения в ЕГРН регистрационных записей о праве собственности истца ФИО1 ча на указанный объект недвижимости (земельный участок с кадастровым номером №) и погашения государственной регистрации права собственности ФИО3 в Едином государственном реестре недвижимости на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 1580 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства.

Взыскать в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения 

<

данные изъяты>) штраф, предусмотренный пунктом 6.5 договора купли-продажи от 18 декабря 2023 года № 2358/2023 в размере 102 700 рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 849 рублей, почтовые расходы 608,01 рублей, всего 117157,01 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Калининский районный суд Тверской области.

Председательствующий: Е.К. Василенко 

Решение в окончательной форме составлено 28 декабря 2024 года