УИД 61OS0000-01-2024-000592-55 № 3а-373/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 августа 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В. 

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Шахта Садкинская-Северная» об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 20 марта 2024 г. № ОРС-61/2024/000226, № ОРС-61/2024/000227 и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Шахта Садкинская-Северная» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также бюджетное учреждение, ГБУ РО) от 20 марта 2024 г. № ОРС-61/2024/000226, № ОРС-61/2024/000227 и об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной их рыночной стоимости по состоянию на 18 декабря 2023 г. в размере 24 171 000 руб., 36 257 000 руб. соответственно.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельных участков, обратился к административному ответчику с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, предоставил отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 18 декабря 2023 г. Решениями ГБУ РО отказано в удовлетворении заявлений. Административный истец считает, что решения ГБУ РО являются необоснованными, препятствуют реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 91 958 138 руб., 137 937 207 руб. соответственно.

После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости административный истец просил установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости согласно результатам судебной оценочной экспертизы. 

Административный ответчик в судебное заседание не явился, извещен, представил суду возражения на заключение эксперта, а также возражения на письменные пояснения эксперта, просил о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Представители заинтересованных лиц минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

От администрации Красносулинского района Ростовской области ходатайств, заявлений не поступило. 

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ 31 июля 2024 г. размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 20 августа 2024 г., принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2020 г. № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 г.

С 1 января 2023 г. на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатами рассмотрения бюджетным учреждением его заявлений об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как собственника земельных участков, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Судом установлено, что административный истец является собственником на праве собственности земельных участков с кадастровыми номерами:

- НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 148 600 кв.м., категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – производственная деятельность, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. 

- НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 222 900 кв.м., категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – производственная деятельность, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 21 февраля 2024 г. обратился в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости по состоянию на 18 декабря 2023 г. Согласно отчету оценщика ООО «Оценка Оптима» ФИО1. № 100/23 от 25 декабря 2023 г. рыночная стоимость вышеупомянутых земельных участков составила 24 171 000 руб., 36 257 000 руб. 

20 марта 2024 г. бюджетным учреждением приняты решения № ОРС-61/2024/000226, № ОРС-61/2024/000227 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости. Согласно указанным решениям бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка №100/23 от 25 декабря 2023 г. отмечены нарушения ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. б п. 11, пп. б п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», пп. 7 п. 7, п. 8, пп. 3 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. 3 п. 7, пп. 4 п. 9 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения, определением суда от 21 мая 2024 г. по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 1232-Э/2024 от 23 июля 2024 г. 

Согласно выводам эксперта отчет №100/23 от 25 декабря 2023 г. об определении рыночной стоимости спорных земельных участков, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в оспариваемых решениях ГБУ РО.

Согласно заключению эксперта рынок земельных участков под индустриальную застройку из категории земель - земли промышленности оценщиком не проанализирован; обоснование/анализ соответствия стоимости земельных участков из категории земель населенных пунктов, стоимости земельных участков категории земель промышленности в отчете не представлено (на стр. 73 отчета только указано, что земельные участки под индустриальную застройку могут принадлежность к землям населенных пунктов и землям промышленности); в анализ рынка включен объект №6 из другого сегмента рынка земельных участков под коммерческую застройку, соответственно информация, использованная оценщиком в анализе рынка земельных участков, является не достаточной. Диапазон стоимости земельных участков под индустриальную застройку из категории земель промышленности не подтвержден оценщиком рыночными предложениями по продаже участков. Указанные факты вводят в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), нарушены требования ст. 11 Федерального закона 135-ФЗ, требования п. 11в, 11д ФСО №7 исполнены не в полном объеме, информация, использованная в отчете, является недостаточной, нарушены требования п. 2 ФСО VI.

В качестве объекта-аналога оценщик использует аналог №4 из сегмента рынка отличного от сегмента рынка, к которому относятся оцениваемые участки – коммерческая застройка (для строительства многопрофильного торгового центра стр. 123 отчета), кроме этого, объекты-аналоги относятся к категории земель населенных пунктов. Эксперт указывает, что на рынке земельных участков под индустриальную застройку из категории земель промышленности и земель населенных пунктов имеется достаточное количество объектов из сегмента рынка оцениваемых земельных участков, оценщиком нарушены требования п.22б ФСО 7, пп.4 п.5 ФСО 5 «степень сопоставимости аналогов с объектом оценки».

В описании объектов, представленных оценщиком в таблице 9 отчета, отсутствуют даты публикации объявлений о продаже объектов/даты подготовки информации по объектам, в скан копиях объявлений по продаже аналогов год публикации объявлений не указан. Эксперт также отметил некорректность корректировки, примененной оценщиком на местоположение относительного статуса населенного пункта, в то время как оцениваемые земельные участки относятся к категории земель промышленности, и соответственно находятся за пределами населенных пунктов. Аналоги для определения стоимости объекта оценки по площади подобраны не корректно.

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 18 декабря 2023 г. в размере 49 038 000 руб., 73 557 000 руб. соответственно. 

Эксперт установил, что земельные участки являются смежными, в связи с чем, описание местоположения приведено одно для двух участков, обладающих идентичными и однородными характеристиками по своему местоположению (окружение, близость к транспортным автомагистралям, расстояние до ближайшего населенного пункта и пр.).

Земельные участки отнесены экспертом к землям под индустриальную застройку.

Определяя рыночную стоимость объектов оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж, эксперт в качестве наиболее эффективного использования земельного участка принял его текущее разрешенное использование – производственная деятельность, с учетом сегментации рынка недвижимости, в качестве сопоставимых объектов использовал земельные участки, относящиеся к сегменту земельных участков под индустриальную застройку, определил ценообразующие факторы с учетом специфики сегмента рынка, отобрал 5 объектов-аналогов, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемыми земельными участками, учет значения ценообразующих факторов производился экспертом путем внесения различных видов корректировок.

Возражения административного ответчика относительно выводов эксперта об определении рыночной стоимости земельных участков проверены судом и признаны не убедительными.

Применяя к объектам-аналогам понижающую корректировку на местоположение, экспертом учитывались такие характеристики как локальное положение, окружение, доступ к оживленным магистралям, красной линии, близость к районным и краевым центрам. В результате исследования экспертом информации, полученной с помощью интернет-источников, установлено, что исследуемые земельные участки расположены на расстоянии примерно 2,6 км от дороги местного значения с твердым покрытием, подъезд к которым осуществляется по полевой дороге. В ходе проведенного анализа местоположения объектов-аналогов относительно близости к транспортным автодорогам, эксперт установил, что объекты-аналоги, в том числе, объект-аналог № 4, расположены рядом с автодорогами с твердым покрытием. 

Исходя из выше представленных данных, а также информации, имеющейся о местоположении объекта экспертизы и объекта-аналога №4 относительно автомагистралей, было выявлено, что объект-аналог №4 обладает более привлекательными характеристиками по своему местоположению с точки зрения близости расположения автодорог, интенсивности автомобильного трафика, подъезда к участку. Замечание административного ответчика о невозможности проверить достоверность сделанных выводов, равно как и обоснованность применения понижающей корректировки на местоположение относительно автомагистралей для используемого аналога, опровергается заключением эксперта и его письменными пояснениями на возражения административного ответчика.

Доводы административного ответчика об отсутствии зависимости снижения удельной цены предложения при увеличении площади объектов-аналогов № 2, №3, №4 и необоснованном применении экспертом понижающей корректировки для объекта-аналога № 2 с применением Справочника оценщика недвижимости -2022 также проверены судом.

Мотивируя в возражениях на экспертное заключение информацию о зависимости цены 1 кв.м земельного участка и его площади по аналогам № 2, №3, №4, административный ответчик не приводит информацию по объектам-аналогам № 1, № 5, поскольку в данном случае она не укладывается в логику данного замечания.

Выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта в силу статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные документы, обосновано их применение.

Сведений о существенном расхождении данных справочника оценщика недвижимости -2022, использованного экспертом, с реальными рыночными ценами, которые подтверждены официальными документами, административным ответчиком в материалы дела не представлено.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ с учетом вышеизложенного, суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика от 25 декабря 2023 г. требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и определении рыночной стоимости земельных участков. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконными решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 20 марта 2024 г. № ОРС-61/2024/000226, № ОРС-61/2024/000227.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной их рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанные требования подлежат удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости – 21 февраля 2024 г.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемых решений бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд калькуляцию расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 95 000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы на основании определения Ростовского областного суда от 21 мая 2024 г. ООО «Шахта Садкинская-Северная» внесено на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 95 000 руб. (платежное поручение № 369077 от 27 мая 2024 г. - л.д. 192 том 1). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «Шахта Садкинская-Северная» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ООО «Шахта Садкинская-Северная» о признании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 20 марта 2024 г. № ОРС-61/2024/000226, № ОРС-61/2024/000227 незаконными - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 148 600 кв.м., категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – производственная деятельность, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 18 декабря 2023 г. в размере 49 038 000 руб. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 222 900 кв.м., категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – производственная деятельность, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 18 декабря 2023 г. в размере 73 557 000 руб.

Датой подачи заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 21 февраля 2024 г.

За счет денежных средств, поступивших от ООО «Шахта Садкинская-Северная» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-373/2024 (платежное поручение № 369077 от 27 мая 2024 г. - л.д. 192 том 1), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 95 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля