Дело № 2-2396/18

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 ноября 2018 г. г. Новосибирск

Железнодорожный районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Л.В. Кузьменко

при секретаре К.В. Дядченко 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Девелопер 154» к ФИО1 о понуждении заключить договор, встречному иску ФИО1 к ООО «Девелопер 154» о признании бессрочного права пользования жилым помещением,

у с т а н о в и л :

Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просил понудить ответчика заключить с истцом договор найма жилого помещения по адресу: *** на следующих условиях:

ООО "Девелопер 154" в лице директора ФИО2., действующей на основании прав по должности, именуемое в дальнейшем "НАИМОДАТЕЛЬ", и

ФИО1, зарегистрированная по адресу: ***, именуемая в дальнейшем "НАНИМАТЕЛЬ", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

НАИМОДАТЕЛЬ предоставляет, а НАНИМАТЕЛЬ за плату получает во временное пользование для проживания жилое помещение по адресу: ***, расположенное на 2-м этаже 2-этажного бревенчатого дома, общей площадью 22,2кв., м., жилой площадью 11,1 кв.м., далее по тексту "квартира". Право собственности НАЙМОДАТЕЛЯ на квартиру подтверждается следующими документами: Свидетельство государственной регистрации права 54-АЕ 379892.

В соответствии с настоящим договором помимо НАНИМАТЕЛЯ в квартире постоянно проживают: ФИО3, ФИО4, ФИО5. 

1.4. Срок найма определяется с **** бессрочно.

Состояние передаваемой в наем квартиры на момент передачи удовлетворительное.

2. ЦЕЛЬ НАЙМА

2.1. Квартира предоставляется НАНИМАТЕЛЮ исключительно для проживания НАНИМАТЕЛЯ.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ С.

3.1. НАИМОДАТЕЛЬ принимает на себя следующие обязательства:

предоставить в наем принадлежащую ему на праве собственности квартиру в состоянии, пригодном для проживания; устранять последствия аварий и повреждений квартиры, произошедших не по винеНАНИМАТЕЛЯ.

3.2. НАИМОДАТЕЛЬ имеет право:

посещать квартиру в любое удобное для НАЙМОДАТЕЛЯ дневное время с целью проверки состояния квартиры, предупредив НАНИМАТЕЛЯ о своем посещении квартиры за один день; в соответствии с действующим законодательством предоставить НАНИМАТЕЛЮравноценное жилое помещение в границах ***.

3.3. НАНИМАТЕЛЬ принимает на себя следующие обязательства:

использовать нанимаемую квартиру исключительно по целевому назначению только для проживания; обеспечить сохранность квартиры, а также обеспечить сохранность находящегося в квартире имущества НАЙМОДАТЕЛЯ; содержать квартиру и места общего пользования в порядке в соответствии с санитарнымии противопожарными правилами; устранять последствия аварий и повреждений квартиры, произошедших по винеНАНИМАТЕЛЯ и известить об этом НАЙМОДАТЕЛЯ; в случае возникновения аварийных ситуаций, возникших не по вине НАНИМАТЕЛЯ,незамедлительно известить об этом НАЙМОДАТЕЛЯ, принять все необходимые меры для уменьшения последствий аварии; производить текущий ремонт квартиры; возместить НАЙМОДАТЕЛЮ полностью все убытки при причинении вреда (ущерба) квартире или имуществу НАЙМОДАТЕЛЯ по вине НАНИМАТЕЛЯ или граждан, за действиякоторых он отвечает, либо вследствие использования квартиры не по назначению в период срока найма; своевременно вносить плату за наем квартиры и другие платежи, предусмотренные настоящим договором; в случае нарушения условий настоящего договора, повлекшее его досрочное расторжениепо инициативе НАЙМОДАТЕЛЯ, освободить квартиру в течение 14 дней с момента получения от НАЙМОДАТЕЛЯ письменного уведомления об этом;

известить НАЙМОДАТЕЛЯ не позднее, чем за 1 (один) месяц о предстоящем освобождении квартиры; не производить в квартире реконструкцию, переоборудование, перепланировку, переустройство без письменного согласия НАЙМОДАТЕЛЯ; беспрепятственно допускать НАЙМОДАТЕЛЯ в квартиру с целью ее проверки;

НАНИМАТЕЛЬ не имеет права сдавать квартиру в поднаем;

НАНИМАТЕЛЬ обязуется в месячный срок освободить занимаемое жилое помещение при предоставлении ему НАИМОДАТЕЛЕМ в соответствии с действующим законодательством аналогичного жилого помещения в ***.

НАНИМАТЕЛЬ несет ответственность перед НАИМОДАТЕЛЕМ за действия граждан, приглашенных НАНИМАТЕЛЕМ в квартиру.

3.4. НАНИМАТЕЛЬ имеет право с письменного согласия НАЙМОДАТЕЛЯ:

благоустроить квартиру по своему усмотрению; менять замки входной двери и комнат, укреплять входные двери; устанавливать сигнализацию или иные системы охраны квартиры.4. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. За наем квартиры НАНИМАТЕЛЬ уплачивает НАЙМОДАТЕЛЮ денежную сумму в размере 10 000 рублей в расчете за один месяц найма.

Оплата производится помесячно не позднее 05 числа каждого месяца, начиная с ****; Коммунальные услуги по отоплению оплачиваются НАИМОДАТЕЛЕМ. Оплата за электроэнергию, воду производится НАНИМАТЕЛЕМ в соответствии с показаниями счетчиков, установленных в квартире НАЙМОДАТЕЛЯ по установленным тарифам. В случае изменения установленных тарифов по квартплате и коммунальным услугам НАНИМАТЕЛЬ и НАЙМОДАТЕЛЬ оплачивают эти услуги согласно измененным тарифам.

НАНИМАТЕЛЬ обязуется компенсировать НАЙМОДАТЕЛЮ затраты НАЙМОДАТЕЛЯ на общедомовые нужды пропорционально площади квартиры, занимаемой НАНИМАТЕЛЕМ. Оплата коммунальных услуг производится НАНИМАТЕЛЕМ в срок, установленный дляоплаты за наем квартиры.

5. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

НАНИМАТЕЛЬ квартиры вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением НАЙМОДАТЕЛЯ за один месяц.

Договор найма квартиры может быть расторгнут по требованию НАЙМОДАТЕЛЯ в случаях: невнесения НАНИМАТЕЛЕМ платы за наем более двух раз по истечении срока платежа, установленного в п. 4.2. настоящего договора; перепланировки, разрушения или порчи квартиры НАНИМАТЕЛЕМ или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ С.

6.1. За просрочку платежа НАНИМАТЕЛЬ по требованию НАЙМОДАТЕЛЯ, выплачивает пени из расчета 1 % в день от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. В случае невнесения, либо несвоевременного внесения НАНИМАТЕЛЕМ платежей, предусмотренных п.п. 4.3, 4.4 настоящего договора, НАНИМАТЕЛЬ обязан возместитьНАИМОДАТЕЛЮ понесенный в связи с этим реальный ущерб в течение 3 (трех) дней с момента предъявления НАЙМОДАТЕЛЕМ письменного требования об этом. В случае причинения ущерба третьим лицам (соседям) в период пользования квартирой НАНИМАТЕЛЬ обязан возместить полностью причиненный по его вине ущерб.

НАЙМОДАТЕЛЬ не несет ответственности за отключение третьими лицами (не по вине НАЙМОДАТЕЛЯ) отопления, горячей и холодной воды.

6.5. В случае нарушения НАНИМАТЕЛЕМ своих обязательств, предусмотренных п. 3.3 настоящего договора, НАНИМАТЕЛЬ уплачивает НАИМОДАТЕЛЮ штраф в размере 5000 руб. за каждое нарушение. Уплата штрафа не освобождает НАНИМАТЕЛЯ от надлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору. 

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

Все изменения и дополнения к настоящему договору имеют юридическую силу только при их совершении в письменной форме. В случае возникновения споров между сторонами по настоящему Договору, С. должны принять все меры к их разрешению путем переговоров. Если соглашение междусторонами не достигнуто, спор решается в судебном порядке.

Настоящий договор составлен и подписан в двух экземплярах по одному для каждой из С. и вступает в силу с момента его подписания с указанием, что Договор найма жилого помещения по адресу: ***, дом, 6, ***, считается заключенным на условиях, указанных в решении суда с момента вступления в законную силу решения суда.

В обоснование иска истец указал, что он является собственником *** в ***. Указанный дом с 1926 года принадлежал на праве собственности Облпотребсоюзу. В соответствии с договором купли-продажи от **** в *** проживает ответчик и ФИО3, ФИО4, ФИО5. Ответчик и третьи лица проживают в квартире истца безвозмездно, уклоняясь от заключения письменного договора найма. 

Ответчиком предъявлен встречный иск, в котором истец по встречному иску просила признать за ней бессрочное право пользования жилым помещением- квартирой ** в *** на основании договора социального найма. 

В судебном заседании представитель истца представила уточненный иск, просила понудить ответчика заключить с истцом срочный договор найма жилого помещения с **** на один год за плату 10000 руб., начиная с ****, на вышеуказанных условиях. Просила иск удовлетворить, во встречном иске- отказать. 

Ответчик в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснив, что вселена в квартиру и проживает в ней на законных основаниях, что установлено решением суда, ордер не сохранился. Полагала, что вправе проживать в квартире вне зависимости от смены собственника на тех же условиях и у нее возникло право бессрочного пользования занимаемым жилым помещением.

Представитель ответчика просил в требованиях ООО «Девелопер 154» отказать, встречный иск удовлетворить. 

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства. Представлены заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Руководствуясь положениями п.3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд принимает решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле. 

Суд, исследовав материалы гражданского дела, материалы гражданского дела **, выслушав С., представителя, приходит к следующему:

В соответствии со ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское производство осуществляется на основе состязательности и равноправия С.; каждая С. должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ст. 150 ГПК РФ непредставление доказательств и возражений не препятствует рассмотрению дела по имеющимся доказательствам.

Установлено, что ФИО1 и третьи лица проживают в *** в ***.

Согласно поквартирной карточке ФИО1 с ****, а ФИО3 с **** прописаны в ***. (л.д.47)

Из сведений, указанных в паспорте ФИО1, следует, что она зарегистрирована по вышеуказанному адресу с ****. (л.д.45-46) 

На момент предоставления данной квартиры ФИО1 *** союза потребителей ****..

На основании договора купли-продажи данного жилого дома и земельного участка от ****, заключенного между ФИО6 и ООО «Девелопер 154», следует, что в отчуждаемом доме постоянно проживают и состоят на регистрационном учете физические лица, которые сохраняют право пользования жилым помещением, в том числе, сохраняет право пользования квартиросъемщик ФИО1 и члены ее семьи ФИО3, ФИО4, ФИО7 (л.д.4-5)

Вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда *** от **** по делу ** по иску ФИО8 к ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о выселении, вселении установлено, что ФИО1 и члены ее семьи на законных основаниях занимают *** и сохраняют право пользования ею, что, в том числе, подтверждается и условиями договора купли-продажи от ****. (п.5)

Отсутствие ордера на вселение в вышеуказанное жилое помещение не имеет в данном случае правового значения, поскольку факт законного вселения и проживания ответчика и членов ее семьи установлен решением суда.

Приобретая по данному договору жилой дом, истец знал о наличии прав пользования жилыми помещениями физических лиц, в т.ч., что указанные права носят бессрочный характер.

В соответствии с абзацем четвертым статьи 4 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (приняты ВС СССР ****), действовавших на момент возникновения жилищных правоотношений между семьей Якуненко и Облпотребсоюзом, жилищный фонд включал, в том числе, жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащих колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд).

Согласно статье 5 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик жилые дома и жилые помещения предназначались для постоянного проживания граждан.

Статьей 7 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик было закреплено право граждан на получение в установленном порядке жилого помещения в домах общественного жилищного фонда в бессрочное пользование.

В материалах дела отсутствуют доказательства присвоения когда-либо спорному жилому помещению статуса служебного помещения или общежития, следовательно, оно предназначалось для постоянного проживания граждан, предоставлялось в бессрочное пользование, в связи с чем, на момент вселения ответчика в установленном порядке между ним и прежним владельцем (собственником) жилого помещения возникли правоотношения по бессрочному найму занимаемого жилого помещения, которые в последующем не изменялись.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна С. - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой С. (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно статье 5 Федерального закона от **** N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации (и соответственно ее статья 683) применяется к обязательственным отношениям, возникшим после введения ее в действие, то есть, после **** По обязательственным отношениям, возникшим до ****, часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **** N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то Жилищный кодекс Российской Федерации может применяться только к тем правам и обязанностям С., которые возникли после введения его в действие, то есть после ****.

Поскольку обязательственные правоотношения по пользованию жилым помещением возникли между ФИО1 и Облпотребсоюзом в 1985 году в порядке, установленном Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, носили бессрочный характер, постольку положения статьи 683 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации о сроке договора найма жилого помещения к спорным правоотношениям применению не подлежат.

Таким образом, с учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истец, действуя по своей воле, приобретая жилой дом с жильцами, имеющими право бессрочного пользования в нем, не вносящими плату на коммерческих условиях, заранее должен был знать и знал о том, что с учетом необходимости несения расходов на содержание имущества, будет нести убытки. Требуя же заключения с ответчиком договора найма на указанных в иске условиях (иных, чем имелись с первоначальным собственником), истец злоупотребляет своими правами (ст.10 ГК РФ) с целью компенсировать убытки, вызванные умышленным приобретением имущества, требующего значительных затрат на содержание.

В связи с изложенным, ответчик не может быть понужден к заключению договора на заявленных истцом условиях, поскольку ответчик имеет право бессрочного пользования жилым помещением на ранее возникших условиях – условиях договора социального найма, соответственно, требования истца по основному иску удовлетворению не подлежат, в тоже время иск ФИО1 обоснован и подлежит удовлетворению.

За подачу искового заявления истцом ООО «Девелопер 154» госпошлина не оплачивалась. Он по закону от уплаты госпошлины не освобожден, в связи с чем, вопрос об обязанности ее уплаты подлежит разрешению в соответствии с требованиями ст.98 ГПК РФ судом с учетом того, в чью пользу вынесено решение. 

С ООО «Девелопер 154» в доход местного бюджета подлежит уплате гос.пошлина в размере 6000 руб..

В силу ст.98 ГПК РФ с ООО «Девелопер 154» в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по гос.пошлине в размере 400 руб..

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Девелопер 154» - отказать.

Взыскать с ООО «Девелопер 154» в доход местного бюджета госпошлину в размере 6000,00 руб..

Исковые требования ФИО1- удовлетворить.

Признать за ФИО1 бессрочное право пользования жилым помещением- квартирой ** в *** в *** на основании договора социального найма.

Взыскать с ООО «Девелопер 154» в пользу ФИО1 гос.пошлину в размере 400 руб..

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Железнодорожный районный суд *** в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.В.Кузьменко

Решение принято в окончательной форме 30.11.2018