Дело № 2-172/2020

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

г. Пестово Новгородская область 02 июля 2020 года

Пестовский районный суд Новгородской области в составе председательствующего судьи Зверевой С.А., при секретаре Виноградовой С.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности и неустойки по предварительному договору купли-продажи земельного участка,

у с т а н о в и л :

истец обратился в Пестовский районный суд Новгородской области с указанным иском, в котором просит взыскать с ответчика ФИО2 задолженность по предварительному договору купли-продажи земельного участка № № от 02 октября 2017 года в размере 1 649 619 рублей 60 коп., в том числе сумму основного долга 430 160 рублей, неустойку 1 219 459 рублей 60 коп. В обоснование иска указано, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого на ответчика возложена обязанность по своевременной оплате ежемесячных обеспечительных платежей. Ввиду образовавшейся задолженности истец обращался к ответчику с требованием о погашении задолженности, направлял уведомление о необходимости подписать основной договор купли-продажи с требованием оплаты задолженности. На земельном участке, являющемся предметом договора и переданном ответчику по договору, ответчиком возведен дом. До настоящего момента ответчиком задолженность и неустойка не погашены, ответа на претензию не поступало.

Истец индивидуальный предприниматель ФИО1 и представитель истца ФИО3, надлежаще и своевременно извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрения дела без их участия, иск поддерживают.

Ответчик ФИО2, надлежаще и своевременно извещенный о времени и месте судебного заседания, на рассмотрение дела не явился, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал, сведений об уважительных причинах неявки суду не представил. 

В соответствии со ст.167 ГПК РФ судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При рассмотрении дела установлено, что 02 октября 2017 года между истцом индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ответчиком ФИО2 заключен предварительный договор N № купли-продажи земельного участка (л.д.10-11).

Согласно условиям договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка, на следующих существенных условиях: истец обязуется передать в собственность ответчику земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для дачного строительства, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., участок № №, в границах, обозначенных на плане земельного участка (приложение № 1 к договору), а ответчик обязуется принять и оплатить земельный участок на условиях, предусмотренных договором (п.1 договора).

В соответствии с п.2 предварительного договора земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании решения собственников о разделе земельного участка, удостоверенного нотариусом 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, реестровый номер №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ внесена запись № № (л.д.24)

Стоимость земельного участка составляет 1 521 760 рублей (п.3 договора).

В соответствии с условиями п.4.1, п. 4.2 договора ответчик обязался уплатить, а истец принять первый обеспечительный платёж в размере 400 000 рублей: 05.10.2017 – 50 000 рублей, 02.11.2017 – 350 000 рублей. Также ответчик обязался оплатить, а истец принять обеспечительные платежи в размере 1 121 760 рублей в соответствии с графиком платежей, в соответствии с которым ответчик ежемесячно с 02.12.2017 по 02.05.2019 вносит сумму в размере по 62 320 рублей.

Из пункта 4.3 договора следует, что обеспечительные платежи являются способом обеспечить исполнение ответчиком обязательств, принятых по договору. В случае заключения основного договора обеспечительные платежи засчитываются в цену земельного участка по основному договору. 

Стороны обязались заключить основной договор в течение месяца после исполнения ответчиком обязательств по оплате обеспечительных платежей, заключения между ответчиком и 

<

данные изъяты> договора пользования общим имуществом коттеджного поселка, заключения между ответчиком и 

<

данные изъяты> агентского договора в целях государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (п.5 договора). 

В соответствии с п.8 договора в целях начала освоения земельного участка истец досрочно передает ответчику земельный участок в пользование в границах, обозначенных на плане земельного участка (приложение №1 к договору), а ответчик принимает земельный участок в пользование в том качественном состоянии, в каком он есть на день подписания договора, и обязуется за свой счет содержать переданный в пользование земельный участок. 

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=762E3C046D60BE33DA65ED715E2DA2C1662A4BA3B4D174B6C493861E70C760

Аналогичные разъяснения содержатся также в HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=762E3C046D60BE33DA65ED715E2DA2C1662B4FACB6DB74B6C493861E70C760F32E2D26A96F32B24AE566465F3751D921FAFDDED98B67C855y9n6O" абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее част

Наличие вводного слова "например" в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 свидетельствует, что договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, является лишь одним из возможных видов договора, к которым применяется изложенное правило. В связи с этим на заключение предварительного договора на приведенных выше условиях в отношении уже существующего недвижимого имущества также распространяются разъяснения, содержащиеся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Положениями HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=762E3C046D60BE33DA65ED715E2DA2C1662A4BA3B4D174B6C493861E70C760F32E2D26A96F32B349E966465F3751D921FAFDDED98B67C855y9n6O" статьи 487 ГК РФ регулируются случа

Из искового заявления и текста предварительного договора следует, что ответчик при подписании договора фактически получил в пользование земельный участок, несет расходы по его содержанию. Как следует из иска, на земельном участке, являющемся предметом договора и переданном ответчику по договору, ответчиком возведен дом.

Размер обеспечительного платежа по договору, который должен был быть внесен ответчиком в полном объеме до 02 мая 2019 г., составляет полную стоимость земельного участка - 1521 760 рублей. Задолженность ответчика по обеспечительному платежу составляет 430 160 рублей.

Суд находит, что заключенный между сторонами договор является не предварительным договором, а договором купли-продажи земельного участка с условием о предварительной оплате. При этом суд принимает во внимание, что этим договором, поименованным как предварительный, фактически была установлена обязанность приобретателя недвижимого имущества до заключения основного договора уплатить полностью цену имущества. В соответствии с приведенными выше разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ к указанному договору не применяется правила статьи 429 ГК РФ.

Иное толкование существа данного договора как предварительного, прямо противоречит приведенным выше разъяснениям абзаца 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

В силу ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В соответствии со ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (п.1). В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса (п.2).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Как установлено судом, истец встречное исполнение обязательства (передачу земельного участка) произвел, следовательно, в силу приведенных норм материального права, истец может требовать по суду исполнения ответчиком обязательств по оплате.

Представленный истцом расчет основного долга соответствует условиям договора, судом проверен и признан обоснованным. Доказательств внесения каких-либо иных платежей, не учтенных при расчете задолженности, ответчиком суду не представлено, как не представлено и возражений по расчету суммы задолженности по иску.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что исковые требования истца о взыскании с ответчика суммы основного долга в размере 430 160 рублей подлежит удовлетворению.

Согласно разъяснениям п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" в случае когда покупатель своевременно не оплачивает товар, переданный по договору купли-продажи, в том числе поставленные через присоединенную сеть электрическую и тепловую энергию, газ, нефть, нефтепродукты, воду, другие товары (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), к покупателю в соответствии с пунктом 3 статьи 486, абзацем первым пункта 4 статьи 488 ГК РФ применяется мера ответственности, установленная статьей 395 ГК РФ: на сумму, уплата которой просрочена, покупатель обязан уплатить проценты со дня, когда по договору товар должен быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем, если иное не предусмотрено ГК РФ или договором купли-продажи.

В соответствии с условиями п. 4.4 заключенного между сторонами договора, в случае просрочки внесения обеспечительных платежей, указанных в п.п.4.1, 4.2 договора, более чем на семь дней, истец вправе начислить и предъявить к оплате, а ответчик обязался уплатить сумму неустойки в размере 0,1 % при просрочке более чем 7 дней, 0,3% при просрочке более 10 дней, 0,5 % при просрочке более 14 дней от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Стороны договора признают, что указанная в настоящем пункте неустойка является соразмерной последствиям нарушения покупателем обязательств по оплате стоимости земельного участка.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 1 219 459 рублей 60 коп., начисленной в соответствии с п.4.4. договора за период с 02 августа 2018 г. по 03 марта 2020 г.

Принимая во внимание, что со стороны ответчика имели место факты ненадлежащего исполнения обязательств по оплате, суд приходит к выводу, что начисление истцом штрафных санкций правомерно. 

В соответствии с разъяснениями п.69, п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 ГК РФ являются ничтожными (пункты 1 и 4 статьи 1, пункт 1 статьи 15 и пункт 2 статьи 168 ГК РФ). По смыслу статей 332, 333 ГК РФ, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом 

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21 декабря 2000 года № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела. При этом, в силу положений п.6 ст.395 ГК РФ, суд вправе уменьшить неустойку, но не менее чем до суммы, определенной исходя из однократной ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, конкретные обстоятельства настоящего дела, имеющие значение при оценке соразмерности подлежащего взысканию штрафа последствиям нарушения обязательства, в том числе: отсутствие сведений о неблагоприятных последствиях и действительном ущербе, причиненном истцу в результате неисполнения обязательства ответчиком, учитывая размер задолженности, из которого исчислена неустойка, и длительность неисполнения обязательства, суд считает заявленный истцом к взысканию размер штрафной санкции, как меру ответственности, несоразмерным последствиям нарушения ответчиком обязательств и считает необходимым уменьшить его до 40 000 рублей 00 копеек, что, в данном случае, будет соответствовать как ограничениям, установленным п.6 ст. 395 ГК РФ (не ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 ГК РФ), так и балансу между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно разъяснениям п.21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Таким образом, с ответчика в пользу истца должны быть взысканы понесенные им судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 16 448 рублей 10 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 -199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

иск индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по договору № № от 02 октября 2017 года в общей сумме 470 160 рублей 00 коп., в том числе: основной долг - 430 160 рублей, неустойку - 40 000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска – отказать. 

Взыскать с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 448 рублей 10 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Пестовский районный суд Новгородской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение составлено 06 июля 2020 года.

Судья С.А. Зверева