Дело №2- 148 /2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 февраля 2017 года г. Переславль-Залесский 

Переславский районный суд Ярославской области в составе 

председательствующего судьи Грачевой Н.Л.,

при секретаре Кузьминой О.Б., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску "ФИО1." к "ФИО2" о признании договора купли-продажи недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с настоящим иском, просит с учетом уточнения ( л д 57-58) :

- признать недействительным договор от 

<

дата скрыта> купли-продажи квартиры по адресу : 

<

адрес скрыт>, заключенный между ФИО6 ;

-прекратить право собственности "ФИО2" на квартиру по адресу : 

<

адрес скрыт> 

-признать за "ФИО1." право собственности на квартиру по адресу : 

<

адрес скрыт>. 

Требования мотивирует тем, что между сторонами был заключен договор займа с залоговым обеспечением, в соответствии с которым ответчик должен был передать истице денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей на срок 

<

данные изъяты> месяцев. Обеспечением исполнения обязательства по данному договору займа являлась передача в залог квартиры по адресу : 

<

адрес скрыт>, принадлежащая ей на праве собственности. 

Ответчик сообщил истице, что произвести государственную регистрацию догов В 

<

дата скрыта> ФИО1 обратилась к ФИО2 с просьбой одолжить ей денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> на проведение ремонта. ФИО2 предложил предоставить денежные средства с условием возврата путем оформления данных отношений договором купли-продажи, обеспечением исполнения заемного обязательства должна была выступить спорная квартира. 

Денежные средства по договору купли-продажи не передавались. В подтверждение заключения между сторонами договора займа был составлен документ, подлинник которого находится у ответчика, в подтверждение того, что денежные средства истицей не возвращены. Истица полагает, что сторонами заключена притворная сделка, сделка в силу положений ч 2 ст 170 ГК РФ является ничтожной. Сделка совершена с целью прикрыть залог данной квартиры по договору займа. Истица выполняет условия договора займа, возвращает денежные средства, несет обязательства по содержанию квартиры, продолжает состоять на регистрационном учете по месту постоянного жительства, другого жилья не имеет. 

В судебном заседании истица не участвовала, ходатайствует о рассмотрении дела в свое отсутствие, требования поддерживает. 

Представитель истицы по доверенности ФИО3 в судебном заседании иск поддержала, пояснила, что истица вышла замуж в 

<

дата скрыта>, проживает с мужем в 

<

адрес скрыт>, своего жилья не имеют. Деньги попросила у старшего сына в долг в сумме 

<

данные изъяты> рублей на 

<

данные изъяты> года, договорились, что в залог передаст квартиру. Ей пояснили, что это оформляется по схеме – по договору купли-продажи. Деньги ответчиком были переданы после оформления договора купли-продажи. Стоимость квартиры определена значительно ниже кадастровой стоимости, так как не предполагалась продажа. В квартире зарегистрированы как и прежде все, истица оплачивает налоги и коммунальные платежи. 

Истица рассчитывается с ответчиком по договору займа, передала 

<

данные изъяты> рублей, перечисляла на карточку в общей сумме 

<

данные изъяты> рублей. 

Ответчик, его представитель ФИО4 иск признали, пояснили, что действительно в обеспечение договора займа оформили договор купли-продажи квартиры, о такой схеме узнали на сайте. О притворности сделки свидетельствует стоимость квартиры, которая в пять раз ниже кадастровой ; деньги переданы только после оформления договора купли-продажи. Состав членов семьи, зарегистрированных в спорной квартире, не изменился, хотя в договоре обязались сняться с регистрационного учета по месту жительства, требования к ним не предъявляются. Факт исполнения договора займа подтверждается ответчиком – распиской, перечислением денег на карточку. В 

<

дата скрыта> оформили правоотношения договором займа, действия его распространяются на прошлое время. Сроки давности, заявленные 3-им лицом в данном случае не могут применяться. Обратиться в суд с настоящим иском истицу понудило обращение 3-его лица "В.Н.А." о разделе спорной квартиры, признании за ней права собственности на 

<

данные изъяты> квартиры. Недобросовестных действий, действий свидетельствующих именно заключить договор купли-продажи со стороны истицы не было, истица действовала в рамках договора займа. 

3-е лицо "В.Н.А." ее представитель по доверенности "Е.А.Н." иск не признали, пояснили, что квартира приобретена в браке. 

<

дата скрыта> брак прекращен. 

<

дата скрыта> "В.Н.А." обратилась с иском о разделе совместно нажитого имущества, в том числе квартиры. Истец злоупотребляет правом на судебную защиту, целью истицы является не восстановление нарушенного права, а выведение спорной квартиры из состава имущества, подлежащего разделу. Если препятствием для заключения договора залога стал процесс государственной регистрации, то заключение договора купли –продажи квартиры нельзя рассматривать как способ решения проблемы. Эта сделка также подлежит регистрации. В силу ч 5ст 10 ГК РФ разумность действий участников правоотношений предполагается. Исходя из обоснований требования, изложенных в иске, речь идет об обмане со стороны истца, в таком случае сделка оспоримая, соответственно срок давности для обращения в суд по данному спору давно истек.

На основании ч 1 ст 10 ФЗ РФ « Об ипотеке ( залоге недвижимости)» несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Права и обязанности сторон ипотечной сделки возникают с момента ее государственной регистрации. Соответственно, заявления истца о залоге голословны. Следствием заключения договора купли-продажи стал не только переход права собственности к супругам ФИО5, но и их фактическое владение объектом недвижимости. Сделка, которую, по мнению истца, прикрывали стороны, по своей правовой природе не может являться залогом. В противном случае право владения перешло бы к ответчику лишь в случае неисполнения обязательства. А здесь право владения перешло в тот же день, когда заключен договор займа. Действия истца – матери ответчика недобросовестны, истец решила оспорить сделку через 

<

данные изъяты> года после ее заключения и лишь после того, как бывшая супруга ответчика начала принимать меру по разделу имущества. В соответствии с ч 5 ст 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. 

В силу ч 1 ст 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Изготовление сторонами договора займа, расписок следует рассматривать как попытку ввести суд в заблуждение. Представленный суду договор займа и расписка к нему это мнимая сделка. 

3-е лицо "В.Н.А." дополнительно пояснила, что бабушка ответчика ( "Т.Л.И.".) платила по счетам, так как ее сын ( отец ответчика) был зарегистрирован в квартире, платила и за их семью, деньги ей отдавали, чеки не брали, так как доверяли. С регистрационного учета членов семьи не снимали, так как это родственники. 

3-е лицо управление Росреестра просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу. 

В силу ч1 ст 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ( статья130). 

Согласно ст 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. 

Согласно ст 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежат государственной регистрации. 

Из материалов дела видно, что истица в порядке наследования 

<

дата скрыта> приобрела на праве общей долевой собственности 

<

данные изъяты> долю 

<

адрес скрыт> ( л д 15). В 

<

дата скрыта> истица выкупила по договору купли-продажи второю часть спорной квартиры ( л д 12). 

Таким образом на момент совершения сделки истица имела на праве собственности указанное жилое помещение. 

В квартире зарегистрированы на момент совершения сделки : ФИО2, 

<

дата скрыта> года рождения, с 

<

дата скрыта> - ответчик по делу ; 

-"В.Н.А."., 

<

дата скрыта> года рождения, с 

<

дата скрыта> – жена ФИО2 3-е лицо по делу;

-"В.А.И.",

<

дата скрыта> года рождения, с

<

дата скрыта>- дочь ответчика и 3-его лица ;

-"В.А.И." 

<

дата скрыта> года рождения, с 

<

дата скрыта> – сын ответчика и 3-его лица ;

-"В.В.А.", 

<

дата скрыта> года рождения, с 

<

дата скрыта> – отец ответчика, бывший муж истицы;

-ФИО1,

<

дата скрыта> года рождения, с 

<

дата скрыта> – истица;

-"В.А.В."

<

дата скрыта> года рождения, с 

<

дата скрыта> – сын истицы, брат ответчика ;

-"В.Б.А.", 

<

дата скрыта> года рождения, с 

<

дата скрыта> - сын "В.А.В.".Эти же лица зарегистрированы и на момент разрешения спора ( л д 32, 34). 

<

дата скрыта> ФИО1 в лице представителя "Т.Л.И." и ФИО2 заключили договор купли продажи квартиры 

<

адрес скрыт>. Цена двухкомнатной квартиры площадью 

<

данные изъяты> кв м определена в 

<

данные изъяты> рублей. 

Переход права собственности зарегистрирован 

<

дата скрыта> ( л д 13,14). 

Согласно п 3 договора сумма 

<

данные изъяты> рублей передана до подписания договора. Из п 12 договора следует, что лиц, сохраняющих право пользования вышеуказанной жилой площадью не имеется. 

<

дата скрыта> 3-е лицо "В.Н.А." обращается в суд с иском к ФИО2- ответчику по настоящему делу о разделе совместно нажитого имущества, а именно спорной квартиры, просит признать квартиру совместно нажитым имуществом, признать за "В.Н.А." право общей долевой собственности на 

<

данные изъяты> доли с учетом детей ( л д 20-21).

Истица ФИО1, полагая нарушенными свои права, обратилась в суд с настоящим иском. 

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ст 337 ГК РФ 

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения.

Согласно ст 339 ГК РФ 1. В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Согласно ст 339.1 ГК РФ 

1. Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях:

1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1);

По смыслу ч2 ст 170 ГК РФ, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом, обе стороны должны преследовать общую цель на достижение последствий иной сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Как разъяснено в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Квалифицирующим признаком притворной сделки является цель ее заключения.

Исполнение сторонами сделки и достижение соответствующего ей результата также исключает возможность признания ее мнимой.

Реально исполненный договор не может являться мнимой или притворной сделкой.

Из пояснений сторон ( истицы, ответчика ) следует, что волеизъявлением было заключение договора займа обеспечение договора займа заключением купли-продажи спорной квартиры по цене займа. 

Проанализировав материалы дела, показания свидетелей, суд полагает, что есть основания признать договор купли-продажи притворной сделкой. 

Так из кадастрового паспорта видно, что кадастровая стоимость двухкомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме площадью 

<

данные изъяты> кв м составляет 

<

данные изъяты> рублей ( л д 41). То есть цена квартиры определена в 4.7 раза менее кадастровой цены. 

Свидетель "Л.А.А." в судебном заседании пояснил, что с дочерью был разговор о приобретении квартиры у "В." мамы, дочка уверяла, что это купля-продажа. Как поженились в 

<

дата скрыта>, стали проживать в этой квартире, погасили долги по квартире. "С" заверяла, - живите, потом в собственность приобретете. Свидетель помог ремонт в кухне сделать. Квартира была убитая, поэтому такая цена. 

К показаниям свидетеля в отношении цены квартиры суд относится критически, так как 3-е лицо "В.Н.А." в судебном заседании поясняла, что о стоимости квартиры не знала, стоимость жилья не обсуждала, не помнит - спрашивала ли про стоимость жилья ( л д 51). 

В судебном заседании установлено, что в квартире остались зарегистрированными по месту жительства истица, ее бывший супруг, младший сын с ребенком, вопрос о признании их утратившими права пользования жилым помещением не ставился. 

Свидетель "В.А.В.". в судебном заседании пояснил, что в 

<

дата скрыта> женился, стал проживать в квартире жены. В 

<

дата скрыта> брак распался, свидетель живет и в спорной квартире и у бабушки. 

3-е лицо "В.Н.А." подтвердила, что свидетель "В.А.В." проживает то по месту регистрации, то у бабушки. То есть спорным жилым помещением пользуется. 

В судебном заседании установлено, что истица несет обязательства по содержанию спорной квартиры, уплачивает налоги, коммунальные платежи. 

Так представлены налоговые уведомления и квитанции об уплате налога свидетелем "Т.Л.И.", свидетелем "Т.Л.И." для обозрения представлены подлинные платежные документы об оплате коммунальных платежей, содержания квартиры, платежей за капитальный ремонт. В дело представлены распечатки лицевого счета по платежам с карты ( л д 63-67).

В судебном заседании свидетель "Т.Л.И." пояснила, что истица живет в 

<

адрес скрыт>, по договоренности свидетель оплачивает налоги, квартплату за спорную квартиру, деньги истица ей возвращает. Квартплату и налоги истица оплачивает и после сделки, свидетель все квитанции хранит. Истице потребовались деньги в сумме 

<

данные изъяты> рублей, с сыном они решили под залог оформить квартиру. Свидетелю истица выдала доверенность на сделку купли-продажи, почему не оформлялся залог, свидетель не знает. Деньги свидетелю ответчик передал только после подписания договора в регистрационной палате. Истица не намерена была продавать квартиру, говорила, что как сложится, может вернется в 

<

адрес скрыт>, так как не подходит климат, другого жилья у них нет. Сыну "С" ( "В.В.А.".) свидетель сказала, что сделка фиктивная, тогда он дал согласие. 

Показания свидетеля последовательны, подтверждены документами. У суда нет оснований не доверять свидетелю. 

Довод 3-его лица "В.Н.А.", показания свидетеля "Л.А.А." что "Т.Л.И." взяла на себя обязательства по оплате счетов, так как "В.Н.А.".занималась маленькими детьми, времени не было, деньги для этого ей передавались, ей доверяли, судом не принимается во внимание. "Л.А.А." не был свидетелем передачи денег непосредственно за оплату коммунальных платежей. 3-е лицо "В.Н.А."не представила ни одной квитанции с момента приобретения квартиры ни по налогу, ни по коммунальным платежам, содержанию жилого дома. Так же не подтверждено, что после вселения ( свадьбы) в 

<

дата скрыта> в квартиру была погашена большая задолженность как утверждает свидетель "Л.А.А.".

Установленные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи не был исполнен. Квартира не передавалась истцом ответчику после купли-продажи, как утверждает 3-е лицо "В" Ответчик в спорную квартиру вселился с родителями в 

<

дата скрыта> будучи несовершеннолетним ( л д34). 3-е лицо "В.Н.А." в 

<

дата скрыта>, вступив в брак с ответчиком, в квартире зарегистрирована по месту жительства до совершения сделки. 

Свидетель "В.В.А." в судебном заседании пояснил, что в спорной квартире он зарегистрирован по месту жительства, с истицей –бывшей супругой 

<

данные изъяты> долю квартиры приобретали в браке. "Т.Л.И" мать свидетеля просила дать согласие на продажу квартиры, объяснила, что сделка будет формальной. Свидетель поговорил с сыном, тот подтвердил, что это будет займ. Другого жилья у свидетеля нет, на продажу он бы не дал согласие. "В.А." его сын живет у бабушки, тоже своего жилья нет. 

Свидетель также подтверждает волеизъявление сторон по сделке, при этом свидетель имел супружескую долю в спорном жилом помещении, зарегистрирован в жилом помещении по месту жительства, то есть сделка купли-продажи лишила бы его права собственности, соответственно регистрации. 

Суд полагает, что между сторонами имело место несовпадение сделанного волеизъявления с действительной волей сторон, которая была направлена на установление сторонами совершенной сделки гражданско-правовых отношений иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон, так как стороны преследовали общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достигли соглашения по условиям договора. 

Стороны подтверждают наличие правоотношений по договору займа договором займа ( л д 27). Договор займа стороны составили 

<

дата скрыта>, из условий договора видно, что договор составлен в подтверждение правоотношений, сложившихся при оформлении договора купли-продажи спорной квартиры. 

В силу положений ст 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму. Из пояснений сторон, договора займа, следует, что договор заключали на три года. 

Из материалов дела видно, что ФИО2 перечислялись денежные средства в счет договора займа, передавались по расписке что не отрицает ответчик, подтверждает свидетель "Т.Л.И." ( л д 39-40, 45,60). Таким образом денежные средства, полученные истицей при оформлении договора купли-продажи, истицей возвращаются, следовательно нет оснований признать сумму 

<

данные изъяты> рублей платежом за приобретаемую квартиру. 

Согласно ч 1 ст 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В данном случае с учетом производимых платежей истицей нет признаков мнимой сделки. 

Согласно п 2 ст 166 ГК РФ 

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

С достоверностью не установлено, что поведение истицы свидетельствовало о ее воле сохранить сделку купли-продажи, о недобросовестности истицы.

Договор купли-продажи не исполнен. Истица и члены ее семьи сохранили регистрацию по месту жительства в спорной квартире. Истица несет бремя содержания по оплате налогов и коммунальных платежей. Сын истицы "В.А.В.". продолжает пользоваться жилым помещением. Истица, ее сын "В.А.В.", бывший муж "В.В.А.". не имеют другого жилья, Истица исполняет договор займа. 

<

дата скрыта> 3-е лицо "В.Н.А." поставила вопрос о признании за ней права собственности на 

<

данные изъяты> доли квартиры, поэтому истица обратилась с настоящим требованием, полагая свои права, права членов свое семьи нарушенными, суд не находит, что истица действовала недобросовестно обращаясь спустя 

<

данные изъяты> года после оформления договора купли-продажи спорного жилого помещения. 

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применяя в соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ последствия недействительности сделки, суд полагает необходимым признать недействительным заключенный сторонами договор купли продажи спорной квартиры и возвратить в собственность истицы квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес скрыт>, прекратить право собственности ФИО2.

В данном случае нет оснований для взыскании суммы 

<

данные изъяты> рублей в пользу ответчика, поскольку истицей возврат денежной суммы производится по договору займа, что подтверждает ответчик. 

Поскольку государственной регистрации договора залога не было, то нет оснований для обременения права собственности истицы. 

В данном случае права детей на пользование спорным жилым помещением не нарушены, поскольку права детей производны от прав родителей, вопрос о выселении, признании права пользования жилым помещением не стоит. 

Согласно п 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 43 от 29.09.2015 года : 

10. Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности. С учетом названного разъяснения заявление представителя 3-его лица о пропуске срока исковой давности судом не принимается. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить. 

Признать недействительным договор от

<

дата скрыта> купли-продажи квартиры, расположенной по адресу : 

<

адрес скрыт> заключенный между "ФИО1." и "ФИО2.". Привести стороны в первоначальное положение. 

Признать право собственности за "ФИО1." на квартиру по адресу : 

<

адрес скрыт>;

Прекратить право собственности "ФИО2" на квартиру по адресу : 

<

адрес скрыт>;

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Переславский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 06.02.2017 года. 

Судья Грачева Н.Л.