ПРЕЗИДИУМ ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 апреля 2018 года № 44Г-19/2018

Президиум Забайкальского краевого суда в составе:

председательствующего председателя Забайкальского краевого суда

Шишкиной Н.П.,

членов президиума Литвинцевой И.В., Ревенко Т.М., Ходусовой И.В. 

при секретаре Сергеенко О.А.

рассмотрел кассационную жалобу ФИО1, ФИО2 на решение Железнодорожного районного суда г. Читы от 12 сентября 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 23 ноября 2017 года по гражданскому делу по иску ФИО2, ФИО1 к ОАО «Строительное управление Сибирского военного округа», управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, Министерству обороны Российской Федерации о признании права собственности на земельный участок отсутствующим, исключении части земельного участка из состава земель, признании права собственности на часть земельного участка, признании земельного участка находящимся в общей долевой собственности, возложении обязанности внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости (суд первой инстанции – Лытнева Ж.Н.; суд апелляционной инстанции – Процкая Т.В. (председательствующий, докладчик), Михеев С.Н., Щапова И.А.).

В заседании приняли участие представители сторон – ФИО3, ФИО4

Заслушав доклад судьи Забайкальского краевого суда Багдасаровой Л.В., президиум 

установил:

ФИО2 обратилась в суд с требованиями (с учетом последующих уточнений) о признании отсутствующим право собственности ОАО «Строительное управление Сибирского военного округа» на земельный участок площадью 2 707 кв.м, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 75:32:010317:1 и находящийся под периметром нежилого здания по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 75:32:010317:29; признании за ФИО8 права общей собственности на данный земельный участок; признании отсутствующим право собственности ОАО «Строительное управление Сибирского военного округа» на земельный участок площадью 818 кв.м, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 75:32:010317:1 и находящийся под периметром нежилого здания по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 75:32:010317:20; признании за ФИО8 права общей собственности на данный земельный участок; признании земельного участка с кадастровым номером 75:32:010317:1 по адресу: 

<

адрес>, находящимся в общей долевой собственности собственников объектов недвижимости, расположенных на этом участке (т. 1, л.д. 3-5, 24-25; т. 2, л.д. 27-28; т. 3, л.д. 3-4, 81-82).

В обоснование ФИО2 указала, что на основании договора купли-продажи от 17 мая 2004 года и дополнительного соглашения к нему от 21 июля 2004 года является собственником объектов недвижимости – хозяйственно-бытового корпуса общей площадью 2 423,8 кв.м (строение 3) и цеха доводки сан. кабин общей площадью 752,0 кв.м (строение 10). Данные объекты находятся на земельном участке с кадастровым номером 75:32:010317:1 по адресу: 

<

адрес>. Продавцом названного федерального имущества выступило Сибирское межрегиональное отделение специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества». Истцу как новому собственнику зданий должно было перейти и право собственности на соответствующую часть земельного участка, занятую объектами недвижимости и необходимую для их использования. Но 22 июля 2015 года на весь участок зарегистрировано право собственности ОАО «Строительное управление Сибирского военного округа». При этом в реестре не нашли отражения кадастровые номера объектов недвижимости, расположенных в пределах земельного участка и принадлежащих иным лицам. Распоряжаясь участком, общество сдало участок в аренду. В тот же день он был передан в субаренду. Субарендатор препятствует истице в пользовании принадлежащим ей имуществом. 

Протокольными определениями Железнодорожного районного суда г. Читы от 16 мая 2017 года, 14 июня 2017 года, 5 июля 2017 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Министерство обороны РФ, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю; конкурсный управляющий ОАО «Строительное управление Сибирского военного округа»; в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, - ФИО1; третьими лицами - ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФГБУ «ФКП Росреестра», департамент имущественных отношений МО РФ (т.1, л.д. 97; т.2, л.д. 55, 56; т.3, л.д.70).

Решением Железнодорожного районного суда г. Читы от 12 сентября 2017 года постановлено: ФИО2, ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ОАО «Строительное управление Сибирского военного округа», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, Министерству обороны Российской Федерации о признании права собственности на земельный участок отсутствующим, исключении части земельного участка из состава земель, признании права собственности на часть земельного участка, признании земельного участка находящимся в общей долевой собственности, возложении обязанности внести соответствующие изменения в единый государственный реестр недвижимости отказать.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 23 ноября 2017 года решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поступившей в отдел делопроизводства краевого суда 8 февраля 2018 года, ФИО8 просят об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, считая их незаконными и необоснованными. 

По запросу судьи Забайкальского краевого суда от 20 февраля 2018 года дело истребовано из районного суда; 26 февраля 2018 года оно поступило в краевой суд.

Определением судьи Забайкальского краевого суда от 20 марта 2018 года кассационная жалоба вместе с гражданским делом передана для рассмотрения в суд кассационной инстанции. 

ФИО8, Министерство обороны РФ, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФГБУ «ФКП Росреестра», департамент имущественных отношений МО РФ, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении заседания не просили. Президиум, руководствуясь статьей 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие названных лиц.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).

Проверив обоснованность суждений, изложенных в кассационной жалобе и возражениях относительно нее, президиум усматривает наличие названных в статье 387 ГПК РФ оснований для пересмотра решения и апелляционного определения.

Из материалов дела видно, что постановлением главы администрации г. Читы от 20.04.2001 №793 в бессрочное (постоянное) пользование ФГУП «Сибирское строительное управление Министерства обороны Российской Федерации» для нужд Министерства обороны РФ предоставлен земельный участок площадью 8,3603 га по адресу: 

<

адрес> (т.1, л.д.207).

Земельному участку присвоен кадастровый номер 75:32:010317:0001 с уточнением площади (8,362355 га) (т.1, л.д.208-209).

В свидетельстве о государственной регистрации права от 20.01.2003 серии № собственником земельного участка указана Российская Федерация; назначение– земли поселений (т.1, л.д.217-218).

07.07.2003 в отношении земельного участка зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования ФГУП «Сибирское строительное управление Министерства обороны РФ» (свидетельство о государственной регистрации права от 21.07.2003 серии № т.1, л.д.212, 216).

Находящиеся на указанном участке недвижимые и движимые объекты закреплены на праве хозяйственного ведения за войсковой частью №, утвержден передаточный акт от 28.12.1990 № (распоряжение комитета по управлению имуществом Читинской области от 

<

Дата> № - т.2, л.д.118-135).

Распоряжением комитета по управлению государственным имуществом Читинской области от 19.06.2001 № в названный передаточный акт внесены изменения, касающиеся перечня государственного имущества, передаваемого в хозяйственное ведение ФГУП «Сибирское строительное управление Министерства обороны Российской Федерации» (т.2, л.д. 247-257).

Распоряжением первого заместителя главы администрации г. Читы от 28.04.2004 №-рз упразднен адрес: 

<

адрес>, и присвоен новый адрес: 

<

адрес> (т.1, л.д.248).

Актом судебного пристава-исполнителя от 09.02.2004 по сводному исполнительному производству арестованное имущество ФГУП «Сибирское строительное управление Министерства обороны Российской Федерации» (шесть объектов недвижимости по 

<

адрес>) передано на реализацию в ООО «Даурская компания» (т.2, л.д. 188).

В этот период между Российским фондом федерального имущества (доверителем) и ООО «Даурская компания» (поверенным) действовал договор поручения от 

<

Дата> №, в соответствии с которым поверенный обязался совершать от имени доверителя действия по реализации арестованного имущества на территории Читинской области. Между службой судебных приставов управления министерства юстиции по Читинской области и АБАО (доверителем) и ООО «Даурская компания» (поверенным) имелся договор от 04.04.2003 №, по которому общество обязалось осуществлять действия по реализации (продаже) арестованного имущества (т.2, л.д.189-193, 194-196).

Протоколом от 26.04.2004 победителем аукциона, проведенного ООО «Даурская компания», признана ФИО2 (т.2, л.д.185). 

В соответствии с договором купли-продажи от 17.05.2004, заключенным между Российским фондом федерального имущества и ФИО2, в собственность последней передано следующее имущество, находящееся по 

<

адрес> в 

<

адрес>:

- нежилое здание – хозяйственно-бытовой корпус 

<

данные изъяты> 

- нежилое здание – цех доводки сан. кабин 

<

данные изъяты>); 

- нежилое здание – цех связи 

<

данные изъяты>);

- нежилое здание – цех вертикально слоистой изоляции 

<

данные изъяты> 

- нежилое здание – котельная 

<

данные изъяты> 

- нежилое здание – цех обмуровки котлов 

<

данные изъяты> (т.2, л.д. 91-92).

Право собственности на указанные объекты зарегистрировано 26.10.2004 за ФИО8, о чем в ЕГРП сделаны записи 

<

данные изъяты> (т.1, л.д.8, т.2, л.д.29-30).

В 2013 году С-ны произвели отчуждение четырех из названных выше объектов: цеха обмуровки котлов, котельной в пользу ФИО6, цеха связи в пользу ФИО7, цеха вертикально слоистой изоляции в пользу ФИО5 (т.1, л.д.128-142).

Приказом Министра обороны РФ от 18.05.2009 №413 предписано приватизировать предприятие ФГУП «Строительное управление Сибирского военного округа Министерства обороны Российской Федерации» путем преобразования в ОАО «Строительное управление Сибирского военного округа» (т.1, л.д. 164-169)

Этим же приказом утвержден состав подлежащего приватизации имущественного комплекса, в том числе земельного участка по 

<

адрес> в 

<

адрес> с кадастровым номером 75:32:010317:0001 площадью 8,362355 и расположенных на нем нежилых зданий (т.2, л.д. 96).

По передаточному акту от 28.05.2009 ОАО «Строительное управление Сибирского военного округа» приняло (в числе прочего) названный земельный участок с расположенными на нем гаражом, компрессорной станцией, административным зданием, зданием контрольно-пропускного пункта, цехом объемных блоков, цехом трубной заготовки, складами, цехом металлоконструкций, инструментальным цехом, забором, канализационными, тепловыми сетями, низковольтными кабельными линиями, благоустройством с замощением, электромеханическим цехом (т.3, л.д.5-67).

В ЕГРЮЛ по состоянию на 07.04.2017 отражены сведения о том, что ОАО «Строительное управление Сибирского военного округа» создано путем реорганизации в форме преобразования (дата регистрации 18.06.2009), учредителем акционерного общества является Министерство обороны РФ; решением суда от 24.07.2013 оно признано банкротом с открытием конкурсного производства (т.1, л.д.12-16).

ФИО9, обращаясь в суд, полагали, что в связи с покупкой объектов недвижимости приобрели право на оформление в собственность и земельного участка.

Разрешая настоящий спор, судебные инстанции указали на действительность сделки приватизации федерального имущества и законность приобретения ОАО «Строительное управление Сибирского военного округа» права собственности на земельный участок с кадастровым номером 75:32:010317:0001, предоставление данного земельного участка для нужд обороны и его ограничение в обороте, несформированность испрашиваемой части земельного участка.

Президиум не может согласиться с обжалуемыми судебными постановлениями по изложенным ниже основаниям.

В силу подп. 5 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд.

В соответствии с п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 93 ЗК РФ установлено, что землями обороны и безопасности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории Российской Федерации, защите и охране Государственной границы Российской Федерации, информационной безопасности, другим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образованиях, и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, федеральными законами.

Из приведенных норм следует, что к ограниченным в обороте земельным участкам относятся земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной, а не в частной собственности.

Другим необходимым критерием является фактическое использование земельного участка для обеспечения деятельности государства в области обороны и безопасности.

Спорный земельный участок находится в собственности акционерного общества, что подтверждается передаточным актом, свидетельством о государственной регистрации права от 22.07.2015, в котором отсутствуют сведения об ограничении в обороте (т.2, л.д. 51).

Данных о том, что земельный участок наряду с находящимися на нем строениями используется обществом для обеспечения деятельности государства в области обороны и безопасности, суду не представлено. Не приводило подобных доводов и Министерство обороны РФ, ссылаясь исключительно на смену собственника объектов недвижимости (т.2,80-82). 

Каких-либо возражений на утверждение истцов о сдаче акционерным обществом недвижимого имущества в аренду (субаренду) третьим лицам в целях получения прибыли от ответчика не поступило.

Таким образом, в деле отсутствуют сведения, позволяющие считать земельный участок ограниченным в обороте в понимании вышеприведенных норм земельного законодательства. 

Относительно довода судов о правомерности передачи земельного участка в собственность акционерного общества и юридической несостоятельности факта нахождения части зданий на этом участке в собственности ФИО9 президиум считает необходимым указать следующее.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

На данном принципе основаны положения положений статьи 35 Земельного кодекса РФ, статей 273 и 552 Гражданского кодекса РФ.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Статьей 273 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса (действовавшего на момент приобретения истцами зданий и приватизации ответчиком земельного участка) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При таком правовом регулировании следует считать, что отчуждение зданий из федеральной собственности в связи с принудительным прекращением права собственности на них (п.2 ст.235 ГК РФ) повлекло прекращение прав пользования прежнего собственника зданий на соответствующие части земельного участка, на которых эти объекты расположены. 

В свою очередь покупатель зданий вправе требовать оформления прав на земельный участок, занятый его недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. 

Следовательно, земельный участок не может находиться в единоличной собственности акционерного общества при наличии на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих другим лицам, право собственности у которых возникло ранее, чем у ответчика.

ФИО9 при обращении за судебной защитой просили о признании отсутствующим право собственности ответчика на части земельного участка, находящиеся под периметром нежилых зданий названных лиц, признании за последними права общей собственности на испрашиваемые части, признании земельного участка находящимся в общей долевой собственности сторон.

Районный суд, давая оценку этим требованиям, указал на их противоречивость, на то, что право С-ных может быть защищено путем признания права долевой собственности на земельный участок, а потом путем выделения доли в праве в натуре. 

Однако вопреки собственному выводу исковое требование о признании права общей долевой собственности на земельный участок оставил без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель ФИО8 обратил внимание на данное обстоятельство.

Отвергая довод апеллянта, судебная коллегия сослалась на ограничение земельного участка в обороте и невозможность удовлетворения по этой причине обозначенных требований. При этом не исключила из решения (по мотиву незаконности) упомянутый вывод нижестоящего суда.

По мнению президиума, данные суждения сделаны без учета возможности применения к спорным отношениям правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в постановлении от 06.09.2001 №4275/11.

Она заключается в том, что несколько собственников объектов недвижимости, расположенных на делимом, но не разделенном участке, вправе приобрести этот участок в общую долевую собственность; спор о праве истца на земельный участок, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, может быть разрешен путем признания права долевой собственности на участок, приобретенный ответчиком в единоличную собственность. При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре. Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю. Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости. Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в том же процессе должен рассмотреть и это требование. Поскольку земельные участки, в отношении которых установлена общая долевая собственность, разделяются с сохранением общей долевой собственности (если соглашением не установлено иное), а выдел осуществляется с возникновением единоличной собственности на каждый из образуемых земельных участков, то при конкуренции требований о разделе и выделе земельных участков, заявленных разными лицами, суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу. 

Схожие по содержанию подходы сформулированы Верховным Судом РФ в определении от 04.07.2017 №71-КГ17-11.

При этом право истцов на земельный участок может быть реализовано в установленном законом порядке в отсутствие согласия правообладателя и (или) его отказа от соответствующего имущественного права, как ошибочно полагали суды при разрешении спора.

Судебные инстанции сослались на неопределенность местоположения испрашиваемых частей земельного участка.

При этом не дали оценки представленным в материалах дела и согласованных с главным архитектором г. Читы схемам расположения земельного участка на кадастровом плане территории с обозначением координат характерных точек.

Кроме того, не учли, что причитающаяся часть земельного участка в натуре могла быть определена судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ (в том числе по правилам процессуального закона для назначения экспертизы) (постановление ВАС РФ от 06.09.2001 №4275/11).

При изложенных обстоятельствах решение и апелляционное определение нельзя признать отвечающими требованиям законности, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для его разрешения в соответствии с доводами участвующих лиц, установленными фактами и требованиями материального и процессуального законов.

Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, президиум

п о с т а н о в и л:

решение Железнодорожного районного суда г. Читы от 12 сентября 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 23 ноября 2017 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Железнодорожный районный суд г. Читы.

Председательствующий Н.П. Шишкина