Дело №3а-659/2020

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

г. Нижний Новгород 10 августа 2020 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Шкариной Т.Н., 

с участием представителя административного истца публичного акционерного общества «Павловский ордена Почета завод художественных металлоизделий им.Кирова» ФИО2,

представителей административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества «Павловский ордена Почета завод художественных металлоизделий им.Кирова» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером [номер], общей площадью 93061 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для физкультурно-оздоровительной деятельности, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 6313000 (Шесть миллионов триста тринадцать тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2019 года; земельного участка с кадастровым номером [номер], общей площадью 12595 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для физкультурно-оздоровительной деятельности, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 922000 (Девятьсот двадцать две тысячи) рублей по состоянию на 01 января 2019 года, 

УСТАНОВИЛ:

административный истец публичное акционерное общество «Павловский ордена Почета завод художественных металлоизделий им.Кирова» (далее также - ПАО «Павловский ордена Почета завод художественных металлоизделий им.Кирова») обратилось в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указало в административном иске о том, что является собственником следующих объектов недвижимости: земельный участок с кадастровым номером [номер], общей площадью 93061 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для физкультурно-оздоровительной деятельности, расположенный по адресу: [адрес]; земельный участок с кадастровым номером [номер], общей площадью 12595 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для физкультурно-оздоровительной деятельности, расположенный по адресу: [адрес].

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28.10.2019 года №326-13-323755/19 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Нижегородской области» в отношении данных земельных участков утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2019 года, а именно: земельный участок с кадастровым номером [номер] - 26653601,01 рублей, земельный участок с кадастровым номером [номер] - 1779799,45 рублей.

Административный истец ПАО «Павловский ордена Почета завод художественных металлоизделий им.Кирова» считает, что утвержденная кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость земельных участков. 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Посчитав, что кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, административный истец обратился в оценочную организацию - ООО «[номер]» с целью установить рыночную стоимость земельных участков на дату проведения кадастровой оценки земель в Нижегородской области. Оценочной организацией ООО «И.» был составлен отчет об оценке от 05.02.2020 года [номер], согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] составляет 6313000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, а земельного участка с кадастровым номером [номер] - 922000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

Ссылаясь на положения Федерального закона от 03.07.2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

При рассмотрении дела в Нижегородской областной суде представитель административного истца ПАО «Павловский ордена Почета завод художественных металлоизделий им.Кирова» ФИО2 требования административного искового заявления поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в административном иске. Заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую отчет об оценке. Ходатайство удовлетворено.

Представители административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области ФИО3, ФИО4 просили суд в удовлетворении административного искового заявления отказать. Указали, что кадастровая оценка спорных земельных участков произведена на основании Федерального закона от 03 июня 2016 №237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», приказа Минэкономразвития РФ от 12 мая 2017 года №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

При государственной кадастровой оценке применялся сравнительный подход и метод типового (эталонного) объекта недвижимости в связи с отсутствием достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости. 

Для целей определения кадастровой стоимости все земельные участки были разбиты на подгруппы в зависимости от вида использования, местоположения, площади объекта.

Подгруппа объектов недвижимости, к которой относится объект недвижимости с кадастровым номером [номер] - подгруппа 2.4.2: земельные участки под общественное использование (площадью свыше 3 га, Богородский, Володарский, Павловский, Семёновский районы). 

Подгруппа объектов недвижимости, к которой относится объект недвижимости с кадастровым номером [номер] - подгруппа 2.3.2: земельные участки под общественное использование (площадь от 1 до 3 га, Павловский, Шатковский районы).

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется с сегментацией всех земельных участков на 14 сегментов по разрешенному использованию, без градации на категории земель.

Анализ объектов - аналогов участков категории - особо охраняемые природные территории показал, что их применение может привести к недостоверным итоговым значениям цены, т.к. зачастую это участки бывших турбаз и детских санаториев, на которых расположены не учтенные или ранее учтенные объекты капитального строительства. Часть таких земельных участков обременены арендой, а, значит, требуют корректировок. В соответствии с проведенным анализом рынка недвижимости на территории Нижегородской области ГБУ НО «Кадастровая оценка» было установлено, что полная и достоверная выборка аналогов имеется по разрешенному использованию «под ИЖС». Учитывая изложенные обстоятельства, в качестве объектов - аналогов для расчета были использованы земельные участки под индивидуальное жилищное строительство с применением соответствующих корректировок на вид разрешенного использования.

Также указали о том, что представленный административным истцом отчет от 05.02.2020 года [номер] (далее также - Отчет), выполненный оценщиком ООО «И.» ФИО1, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. В отчете не приведен анализ рынка земли Нижегородской области, отсутствует описание сегментов рынка земельных участков, из которых определен сегмент, к которому относится объект оценки - «земельные участки рекреационного назначения», что не позволяет однозначно и обоснованно отнести объект оценки к указанному сегменту рынка земли; в отчете не приведена информация о диапазонах цен на земельные участки в различных сегментах в месте расположения объектов оценки; оценщиком не проведено сравнение объекта оценки и аналогов по характеристикам «категория земельного участка» и «назначение земельного участка»; объекты-аналоги имеют отличия по характеристикам «категория земельного участка» и «назначение земельного участка» от объекта оценки. Оценщиком не проведено сравнение объекта оценки и аналогов по передаваемым правам. Объект оценки оценивается на праве собственности, для аналогов информация о собственности отсутствует.

Другие лица, привлеченные судом к участию в деле, в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела в порядке, предусмотренном главой 9 КАС РФ.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением и не может быть признана преградой для рассмотрения дела, суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорных земельных участков. В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области указывает, что оно не нарушало и не оспаривало права административного истца, не определяло оспариваемую стоимость. Учреждение просит суд рассмотреть данное административное дело без участия представителя с учётом позиции, изложенной в отзыве (л.д.122-126). 

В информации указывается, что объект недвижимости с кадастровым номером [номер] был поставлен на государственный кадастровый учет 14.11.2008 года, объект недвижимости с кадастровым номером [номер] был поставлен на государственный кадастровый учет 08.12.1970 год как ранее учтенный.

В рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки земельные участки с кадастровыми номерами [номер], [номер] вошли в перечень объектов недвижимого имущества, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.01.2019 года. Кадастровая стоимость данных земельных участков утверждена Приложением 1 к приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28.10.2019 года №326-13-323755/19 «Об утверждении результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Нижегородской области», а именно: земельный участок с кадастровым номером [номер] - 26653601,01 рублей, земельный участок с кадастровым номером [номер] - 1779799,45 рублей (л.д.112-113). 

Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО1, предупрежденная об уголовной ответственности за отказ от дачи свидетельских показаний и за дачу заведомо ложных показаний, сообщила суду о том, что составляла отчет от 05.02.2020 года [номер] об оценке земельных участков с кадастровыми номерами [номер], [номер].

Пояснила суду о том, что оба земельных участка относятся к категории земель особо охраняемых территорий и объектов и имеют вид разрешенного использования: для физкультурно - оздоровительной деятельности, расположены в Павловском районе в рабочем поселке Тумботино, база отдыха. На дату оценки 01.01.2019 года земельный участок с кадастровым номером [номер] был застроен зданиями, характерными для базы отдыха. На земельном участке с кадастровым номером [номер] расположена часть ограждения базы отдыха, иные строения отсутствуют. 

При оценке земельных участков ею был избран сравнительный подход.

Объекты - аналоги выбраны из сегмента рынка: земли особо охраняемых территорий. Подобраны земельные участки, расположенные в живописных местах, с наличием водоема, наличием хорошей транспортной доступности, наличием необходимых инженерных коммуникаций для эксплуатации базы отдыха. Сегмент рынка указан на страницах 14, 15 Отчета. 

Ценовой диапазон подобранных объектов представлен на странице 42 Отчета и находится для наибольшего количества предложений в достаточно ограниченном промежутке - от 48 - 96 руб. за кв.м, что свидетельствует о правильности выбранных земельных участков. 

Пояснила, что на стоимость будут влиять такие факторы, как месторасположение участка, его живописность, удаленность от областного центра, наличие коммуникаций, площадь земельного участка, передаваемые права. Мелкие по площади земельные участки не могут быть использованы под базу отдыха, поэтому подобраны крупные земельные участки. Категория земель указана не во всех объявлениях, однако, в данном случае, категория земель не является ценообразующим фактором. В различных справочниках оценщика поправка на категорию земель не обозначена. При подборе объектов - аналогов учитывался вид их разрешенного использования. В первом аналоге указано о том, что он может быть использован под дачное строительство, туристический комплекс, яхт-клуб, то есть он может быть использован и под размещение базы отдыха. Применение объекта-аналога №1 дало наибольшую рыночную цену - 93,3 руб. за кв.м. по сравнению с другими объектами - аналогами, необоснованное его исключение из сравнения привело бы к занижению результата оценки. 

Если в объявлениях не было указано о наличии инженерных коммуникаций, то к объектам - аналогам применялись поправочные коэффициенты. Учитывалось расстояние до областного центра, масштаб земельных участков. 

Корректировка на передаваемые права не вводилась, так как все предлагаемые к продаже земельные участки находятся у продавцов на праве собственности. Использованный ею раздел сайта имеет в своей ссылке указание «prodazha», что видно на используемых ею скриншотах страниц. Поэтому все объекты-аналоги находятся в собственности продавцов. Имеется другой раздел, где земельные участки находятся в аренде, который она не использовала при составлении отчета. Кроме того, во всех объявлениях о продаже права аренды земельных участков о праве аренды в обязательном порядке указывается.

При применении всех необходимых поправок итоговое значение стоимости земельных участков составило 73,18 рублей за кв.м., которое несущественно отличается от цен на земельные участки - аналогов до введения корректировок (страницы 68-69 Отчета), что указывает на то, что внесение корректировок не искажает те цены предложений, которые зафиксированы в начале расчета, подтверждает правильность выбора этих аналогов. 

По мнению свидетеля полученная в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровая стоимости спорных земельных участков не может соответствовать их рыночной стоимости, так как оценщиками в качестве объектов - аналогов были выбраны земельные участки существенно меньшей площади, чем объекты оценки, например 417 кв.м. при площади одного из объектов оценки - 96000 кв.м. То есть, это совсем другой сегмент рынка, это участки под ИЖС, разделенные из большого массива. Затраты на сооружение внутри массива инженерных коммуникаций в виде дорог, электроснабжения после разделения земельного массива на небольшие земельные участки, примененные в качестве аналогов, не были учтены при определении государственной кадастровой оценки спорных объектов. 

Кроме того, свидетель ФИО1 полагала, что при государственной кадастровой оценке оценщиками были ошибочно применены корректировки на масштаб 0,75, 0,84. Например, к земельному участку - аналогу площадью 417 кв.м. (0,04 Га) применена корректировка на масштаб 0,75, однако для такой площади должно было быть применено значение корректировки 0,66 (л.д.154). Указанное, по мнению свидетеля, привело к завышению кадастровой стоимости над рыночной стоимостью спорных земельных участков.

Считает, что рыночная стоимость оцениваемых ею земельных участков определена правильно.

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, изучив представленные доказательства, заслушав представителя административного истца, представителей административного ответчика и свидетеля, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, суд приходит к следующему.

Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

На основании пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также - Федеральный закон от 03 июля 2016 года №237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая 

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно статье 6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области 13.11.2018 года №Сл-326-26657/18 «О проведении в 2019 году государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Нижегородской области» постановлено провести в 2019 году государственную кадастровую оценку земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Нижегородской области. На государственное бюджетное учреждение Нижегородской области «Кадастровая оценка» возложена обязанность осуществить выполнение работ по определению кадастровой стоимости и составлению отчета об итогах государственной кадастровой оценки земель, указанных в пункте 1 настоящего распоряжения, в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с распоряжением Правительства Нижегородской области от 12.03.2018 года №253-р создано ГБУ НО «Кадастровая оценка», основной целью деятельности которого является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости.

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28 октября 2019 года №326-13-323755/19 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Нижегородской области» утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] - 26653601,01 рублей, земельный участок с кадастровым номером [номер] - 1779799,45 рублей.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Согласно пункту 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец ПАО «Павловский ордена Почета завод художественных металлоизделий им.Кирова» является собственником следующих объектов недвижимости: земельный участок с кадастровым номером [номер], общей площадью 93061 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для физкультурно-оздоровительной деятельности, расположенного по адресу: [адрес]; земельный участок с кадастровым номером [номер], общей площадью 12595 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для физкультурно-оздоровительной деятельности, расположенного по адресу: [адрес] (сведения указаны в соответствии с информацией, содержащейся в ЕГРН). 

Данное обстоятельство подтверждается представленными выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 16.07.2020 года (л.д.116-121). 

При таких обстоятельствах ПАО «Павловский ордена Почета завод художественных металлоизделий им.Кирова» является лицом, заинтересованным в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами [номер], [номер].

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером [номер] был поставлен на государственный кадастровый учет 14.11.2008 года, объект недвижимости с кадастровым номером [номер] - 08.12.1970 год как ранее учтенный. В рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки земельные участки с кадастровыми номерами [номер], [номер] вошли в перечень объектов недвижимого имущества, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.01.2019 года. Кадастровая стоимость данных земельных участков утверждена Приложением 1 к приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28.10.2019 года №326-13-323755/19 «Об утверждении результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Нижегородской области», а именно: земельный участок с кадастровым номером [номер] - 26653601,01 рублей, земельный участок с кадастровым номером [номер] - 1779799,45 рублей (л.д.112-113). 

В таком случае кадастровая стоимость земельных участков может быть оспорена по состоянию на дату оценки - 01.01.2019 года, что и просит административный истец.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. 

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец представил в суд отчет об оценке от 05.02.2020 года [номер], составленный оценщиком ООО «И.» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] составляет 6313000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] - 922000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года (л.д.30-96).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положениям статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд Отчет, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки –земельных участков определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

Из представленного отчета об оценке усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости земельных участков для пересмотра их кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком в отчете обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке. В отчете в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки содержатся сведения об использованных при их составлении документах и источниках информации.

Оценщиком дано подробное описание объектов оценки.

Земельный участок с кадастровым номером [номер] имеет площадь 93061 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для физкультурно-оздоровительной деятельности, расположен по адресу: [адрес]. Используется для размещения базы отдыха. Подъездные пути асфальтированы. Доступные инженерные коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, в части здания имеется отопление от собственной твердотопливной котельной.

Земельный участок с кадастровым номером [номер] имеет общую площадь 12595 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для физкультурно-оздоровительной деятельности, расположен по адресу: [адрес] 2. Не застроен, используется как часть территории и объектов. Подъездные пути асфальтированы. Доступные инженерные коммуникации: электроснабжение.

Оба земельных участка используются для размещения базы отдыха. Участки располагаются в Павловском районе Нижегородской области в составе городского поселения рабочий поселок Тумботино. Локально участки находятся примерно в 1,5 км. на северо-запад от д.Самойловка и в 1,3 км. на северо-восток от озера Святое Тумботинское. Участки входят в состав крупного лесного массива и покрыты насаждениями сосен. 

Наиболее эффективным использованием согласно пункту 20 ФСО №7 признано следующее. Земельный участок с кадастровым номером [номер] используется для размещения зданий и сооружений базы отдыха, то есть используется для размещения рекреационных объектов. Оценка данного участка производится исходя из его фактического использования - под размещение рекреационных объектов. Земельный участок с кадастровым номером [номер] не застроен. Его использование под рекреационную застройку является физически возможным, юридически разрешенным, и оправданным с финансовой точки зрения. Наиболее эффективным использованием также признано использование земельного участка для размещения рекреационных объектов (л.д.41 оборот - 42).

В отчете об оценке содержатся сведения о социально-экономической ситуации в Российской Федерации и Нижегородской области в период, предшествующий дате оценки земельных участков, со ссылками на источники информации. С целью установления рыночной стоимости земельных участков в отчете указаны тенденции отечественного рынка земли, дан анализ рынка земельных участков в Нижегородской области на дату оценки – 01.01.2019 года со ссылкой на источник информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, приведен за период, предшествующий дате оценки (л.д.23 оборот – 33). 

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты. Объекты оценки представляют собой земельные участки, расположенные в курортной прибрежной зоне Павловского района Нижегородской области, предназначенные для размещения базы отдыха (объекты рекреационного назначения). Таким образом, сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки, можно охарактеризовать как «земельные участки рекреационного назначения, расположенные в Нижегородской области» (л.д.46 оборот). 

С учетом сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений к продаже земельных участков на дату оценки – 01.01.2019 года. Подобрано 12 предложений по продаже земельных участков. При этом указаны источники информации (таблица л.д.47 - 51). 

Суд принимает во внимание пояснения оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, о том, что подбирались земельные участки, которые могут быть использованы покупателями для размещения объектов рекреационного назначения. При этом из содержания ссылок на используемые оценщиком страницы в скриншотах следует, что объекты-аналоги подбирались из раздела «продажа». Доказательств иного суду не представлено.

Определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка. Обоснованность применения ценообразующих фактором оценщик пояснил в судебном заседании. Основными ценообразующими факторами признаны: местоположение земельного участка, наличие инженерных коммуникаций, общая площадь (фактор масштаба), передаваемые имущественные права (л.д.51 оборот).

Оценка земельных участков проведена с применением сравнительного подхода. При этом оценщик в отчете обосновал возможность и необходимость применения данного подхода к оценке и отсутствие необходимости применения доходного и затратного подходов (л.д.52 оборот - 54 оборот).

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора объектов-аналогов. Оценщиком подобрано 5 объектов – аналогов, которые могут быть использованы покупателями для рекреационного назначения. При рассмотрении дела в суде оценщик пояснил принцип отбора аналогов, указав основания, по которым были отобраны объекты-аналоги. 

В отчете дано описание вносимых корректировок, приведено обоснование их применения при сравнении объектов оценки и объектов-аналогов (л.д.41 оборот - 46).

При оценке отчета суд учитывает, что к нему оценщиком приложены копии материалов распечаток, используемых при составлении отчета; в отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится. Судом не выявлено существенных замечаний и ошибок в методических основах проведения расчета в рамках используемого метода сравнительного подхода, а также технических ошибок. 

При оценке отчета суд также принимает во внимание показания оценщика ФИО1, допрошенной судом в качестве свидетеля и предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных свидетельских показаний.

При рассмотрении настоящего административного дела суд учитывает правовую позицию, содержащуюся в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации относительно возможности обжалования результатов определения кадастровой стоимости. 

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 года №1555-О указано о том, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, и само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 4.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 05 июля 2016 года №15-П «По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска» кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а, как следует из части третьей статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов. Что касается рыночной стоимости - за которой признается преимущество, в том числе в качестве налоговой базы (пункты 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, абзац шестой пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации), поскольку она получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости, - то она также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки, согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Таким образом, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость являются условными, но считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, в том числе во исполнение статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами. При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Суд учитывает, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами [номер], [номер] была определена ГБУ НО «Кадастровая оценка» в соответствии с положениями приказа Минэкономразвития РФ от 12 мая 2017 года №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». 

В представленных административным ответчиком письменных разъяснениях от 24.07.2020 года №3 и №4, связанных с определением кадастровой стоимости по иску ПАО «Павловский ордена Почета завод художественных металлоизделий им.Кирова», об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер] и [номер], соответственно, сегмент рынка, к которому отнесены объекты недвижимости - сегмент 3. «Общественное использование» (л.д.134, 146). В связи с недостаточностью информации о продаже земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов оценочное зонирование земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов не проводилось. Определение кадастровой стоимости земельных участков производилось с применением метода эталонного (типового) объекта. Способ определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - массовая оценка, при котором осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости (пункты 2.4.3 на л.д.137, 149).

Суд полагает, что при определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами [номер], [номер] оценщиком ООО «И.» ФИО1 была определена рыночная стоимость данных земельных участков с применением федеральных стандартов оценки с учетом особенностей количественных и качественных характеристик самих объектов оценки в результате индивидуальной оценки данных объектов недвижимости.

Оценщик ФИО1 является лицом, обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, необходимыми для составления отчета об оценке недвижимого имущества (квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 003606-1 от 14.02.2018 по направлению «Оценка недвижимости»; диплом о профессиональной переподготовке по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдано Нижегородским государственным архитектурно-строительным университетом 30.10.2001, стаж работы в сфере оценочной деятельности - 15 лет. Деятельность оценщика застрахована (л.д.36 оборот, л.д.92 оборот - 95 оборот). 

Сведений о том, что оценщик ФИО1 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО1 у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету от 05.02.2020 года [номер] об оценке указанных земельных участков, составленному оценщиком ООО «И.» ФИО1, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельных участков лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

При этом суд учитывает, что судом при принятии дела к производству административным ответчикам при несогласии с представленным отчетом об оценке предлагалось обсудить вопрос о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельных участков (л.д.2). Такого ходатайства министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области, другими административными ответчиками и заинтересованным лицом не заявлено. 

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования в части установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами [номер], [номер] в размере их рыночной стоимости.

Суд полагает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований доводы министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области. В данном случае, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости – земельных участков их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость (статья 22 Федерального закона от 03.07.2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»), при определении которой кадастровая стоимость земельных участков устанавливается равной этой рыночной стоимости. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельных участков, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Так как обращение ПАО «Павловский ордена Почета завод художественных металлоизделий им.Кирова» в суд имело место 26 июня 2020 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] необходимо считать 26 июня 2020 года.

Административным истцом по настоящему административному делу требования заявлены к административным ответчикам министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (л.д.6). 

Как указано в судебном решении, кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами [номер], [номер] утверждена приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28 октября 2019 года №326-13-323755/19 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Нижегородской области».

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» на основании части 4 статьи 38 КАС РФ административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

По настоящему административному делу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице своего филиала не определяло кадастровую стоимость спорных земельных участков с кадастровыми номерами [номер], [номер] по состоянию на 01.01.2019 года. 

Поэтому в удовлетворении административного искового заявления ПАО «Павловский ордена Почета завод художественных металлоизделий им.Кирова» по настоящему административному делу в отношении административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области» суд отказывает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление публичного акционерного общества «Павловский ордена Почета завод художественных металлоизделий им.Кирова» по настоящему административному делу удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер], общей площадью 93061 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для физкультурно-оздоровительной деятельности, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 6313000 (Шесть миллионов триста тринадцать тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер], общей площадью 12595 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для физкультурно-оздоровительной деятельности, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 922000 (Девятьсот двадцать две тысячи) рублей по состоянию на 01 января 2019 года. 

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами [номер], [номер] в размере их рыночной стоимости считать 26 июня 2020 года.

В удовлетворении административного искового заявления по настоящему административному делу в отношении административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 14.08.2020 года.

Судья М.А. Кручинин