Дело №2-123/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Волгоград 26 февраля 2025 года 

Советский районный суд города Волгограда в составе: 

председательствующего судьи Макаровой Т.В.

при секретаре судебного заседания Архипове Е.Ю.,

с участием: 

представителя истца ООО «Специализированный застройщик «Рент-Сервис» ФИО1

представителя ответчиков ФИО2, ФИО3 – ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рент-Сервис» к ФИО2, ФИО3 о взыскании неустойки по договору, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный застройщик Рент-Сервис» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о взыскании неустойки по договору. 

В обоснование заявленных требований ООО «Специализированный застройщик Рент-Сервис» указало, что «07» ноября 2022 года между ООО «СЗ Рент-Сервис» и ФИО2, ФИО3 был заключен договор номерВГД/176С+2(ПЛ)-Н участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (далее по тексту Договор).

Согласно п. 5.2. Договора Ответчики были обязаны произвести оплату в сумме 4 005 921 (Четыре миллиона пять тысяч девятьсот двадцать один) рубль 00 копеек.

В соответствии с п. 5.2.1. Договора, оплата должна быть произведена в следующем порядке:

Денежная сумма в размере 600 889 (Шестьсот тысяч восемьсот восемьдесят девять) рублей 00 копеек подлежит оплате Участником за счет собственных денежных средств до предоставления кредитных средств Банком в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес.

Денежная сумма в размере 3 405 032 (Три миллиона четыреста пять тысяч тридцать два) рубля 00 копеек подлежит оплате Участником за счет кредитных средств, предоставляемых им по кредитному договору (далее - «Кредитный договор») номер от дата, заключенному участником долевого строительства с Банком, в течение 5 (пяти) рабочих дней, считая с даты получения участником долевого строительства кредита, но не позже 5 (пяти ) рабочих дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес.

Регистрация Договора в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Волгоградской области произошла 11.11.2022 года.

Таким образом, Ответчики обязаны были произвести полную оплату стоимости по Договору в срок до 18 ноября 2022 года включительно.

В нарушении данного обязательства, согласно сведениям, полученным из кредитной организации:

-оплата в размере 434 889 (Четыреста тридцать четыре тысячи восемьсот восемьдесят девять) рублей 00 копеек произведена 19.05.2023 г.;

-оплата в размере 166 000 (Сто шестьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек произведена 04.05.2023 г.;

-оплата в размере 3 405 032 (Три миллиона четыреста пять тысяч тридцать два) рубля 00 копеек произведена 30.06.2023 г.

В соответствии с п. 7.6. Договора, в случае нарушения установленного настоящим Договором срока внесения платежа Застройщик имеет право взыскать с Участника неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ключевой ставки), действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, а кроме того Участник обязан возместить затраты Застройщика на содержание общего имущества Объекта недвижимости и Объекта долевого строительства пропорционально доле Участника, за период» с момента получения уведомления о завершении строительства Объекта недвижимости до момента подписания Акта приема-передачи Объекта долевого строительства, либо составления Застройщиком одностороннего акта о передаче Объекта долевого строительства.

Таким образом, в виду нарушения порядка по оплате стоимости по Договору, установленного и. 5.2.1. Договора, Ответчик обязан выплатить Застройщику неустойку в размере 216 398,26 руб.

На основании изложенного, просил выскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ООО «СЗ Рент-Сервис» неустойку за нарушение срока оплаты по договору 83ВГД/176С+2(ПЛ)-Н участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от «07» ноября 2022 года в размере 216398,26 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5363,98 руб., почтовые расходы в размере 155 руб. 

В судебном заседании представитель истца ООО «Специализированный застройщик Рент-Сервис» ФИО1, действующая на основании доверенности поддержала исковые требования в полном объеме.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом.

Представитель ответчиков ФИО2, ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель ПАО БАНК «ФК ОТКРЫТИЕ» в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом.

Представители третьих лиц ООО «ПроМэнКом», третье лицо ФИО5, МИ ФНС России №10, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу части 1 статьи 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

Согласно частей 2, 3 статьи 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1-4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона). В таком случае обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. 

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, между ООО «Специализированный застройщик Рент-Сервис», в лице ФИО5, действующей на основании нотариальной доверенности, и ФИО3 и ФИО2 дата заключен договор Ф.И.О.8 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Предметом договора является строительство и введение в эксплуатацию жилого многоквартирного адрес г. Волгограда на земельном участке по адресу: г. Волгоград, адрес. 

Цена Договора определена по соглашению Сторон и составляет 4005921 рублей (пункт 5.2. договора).

Пунктом 5.2.1 Договора долевого строительства предусмотрено, что оплата по настоящему договору осуществляется Участником следующим образом: 

- Денежная сумма в размере 600 889 (Шестьсот тысяч восемьсот восемьдесят девять) рублей 00 копеек подлежит оплате Участником за счет собственных денежных средств до предоставления кредитных средств Банком в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес.

Денежная сумма в размере 3 405 032 (Три миллиона четыреста пять тысяч тридцать два) рубля 00 копеек подлежит оплате Участником за счет кредитных средств, предоставляемых им по кредитному договору (далее - «Кредитный договор») номер от дата, заключенному участником долевого строительства с Банком, в течение 5 (пяти) рабочих дней, считая с даты получения участником долевого строительства кредита, но не позже 5 (пяти ) рабочих дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес.

Пункт 5.3 Договора долевого строительства предусматривает, что Участник обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены настоящего Договора участия в долевом строительстве на эскроу-счет, открываемый в ПАО Банк «ФК Открытие» (Эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных Эскроу-агентом от являющегося владельцем счета Участника (Депонента) в счет уплаты цены Договора участия в долевом строительстве, в целях их дальнейшего перечисления Застройщику (Бенефициару) при возникновении условий, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ и договором счета эскроу, заключенным между Бенефициаром, Депонентом и Эскроу-агентом, с учетом следующего:

Эскроу-агент: ПАО Банк «ФК Открытие».

Счет эскроу: Застройщик извещается Эскроу-агентом от открытии счета эскроу путем электронного документооборота, не позднее даты открытия счета эскроу.

Беннефициар (Застройщик): ООО «СЗ Рент-Сервис».

Депонент: Ф.И.О.1

Депонируемая сумма: 4005921,00 рублей. 

Срок внесения Депонентом Депонируемой суммы на счет эскроу: единовременно в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес.

Срок условного депонирования: до дата

Согласно статье 15.5 Федерального закона от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и пункта 5.3 Договоров участия в долевом строительстве, основанием для перечисления Застройщику (бенефициару, истцу) депонированной суммы является предоставление Застройщиком (Истцом) разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта долевого строительства.

Регистрация Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии но адрес произошла дата, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно сведениям, полученным из кредитной организации:

- оплата в размере 434 889 (Четыреста тридцать четыре тысячи восемьсот восемьдесят девять) рублей 00 копеек произведена дата;

- оплата в размере 166 000 (Сто шестьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек произведена 04.05.2023 г.;

-оплата в размере 3 405 032 (Три миллиона четыреста пять тысяч тридцать два) рубля 00 копеек произведена 30.06.2023 г.

В соответствии с пунктом 7.6 Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в случае нарушения установленного настоящим Договором срока внесения платежа Застройщик имеет право взыскать с Участника неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ключевой ставки), действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что поскольку Договор долевого участия в строительстве зарегистрирован 11 ноября 2022 года, то денежные средства должны были быть перечислены в соответствии с пунктом 5.2.1 до 18 ноября 2022 года включительно, однако денежные средства были внесены с нарушением срока, в связи с чем истец имеет право на взыскание неустойки в размере в размере 216 398,26 руб., исходя из следующего расчета:

434 889 руб. х 181 (период просрочки с 19 ноября 2022 года по 18 мая 2023 года)х 1/300 х 7,50% (ставка рефинансирования ЦБ РФ на 18 мая 2023 года) = 19 678,73 руб.

166 000 руб. х 166 (период просрочки с 19 ноября 2022 года по 03 мая 2023 года)х 1/300 х 7,50% (ставка рефинансирования ЦБ РФ на 03 мая 2023 года) = 6 889,00 руб.

3 405 032 руб. х 223 (период просрочки с 19 ноября 2022 года по 29 июня 2023 года)х 1/300 х 7,50% (ставка рефинансирования ЦБ РФ на 29 июня 2023»года) = 189 830,53 руб.

Между тем, суд не может согласиться с указанными основаниями для взыскания неустойки.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В абзаце третьем пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статье 15.4 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действовавшей на момент заключения договора между сторонами) в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

В случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1 - 4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (части 2, 3 статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно пункту 5.3 Договора, основанием для перечисления Застройщику депонированной суммы: не позднее 10 рабочих дней после предоставления Застройщиком Эскроу-агенту путем электронного разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта долевого строительства 

По смыслу положений статьи 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве могут вноситься только на счет Эскроу-агента и в срок, до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В исковом заявлении ООО «Специализированный застройщик Рент Сервис» ссылается на тот факт, что ответчиками нарушены сроки оплаты стоимости Договора. Данный довод является ошибочным.

Все операции по перечислению денежных средств по оплате Договора долевого участия осуществлялись в в безналичной форме. 

Денежные средства должны были перечислять финансовые организации.

Учитывая, что ФИО2 и ФИО3, являясь потребителями, исходя из обстоятельств заключения договоров с ФИО5, и ООО «Специализированный застройщик Рент-Сервис», а также с кредитной организацией ПАО Банка «ФК Открытие» разумно полагалась на исполнение обязательств кредитной организацией по своевременному перечислению первоначального взноса, суд считает необходимым отказать ООО «Специализированный застройщик Рент-Сервис» в удовлетворении требований к ФИО2 и ФИО3, о взыскании неустойки, судебных расходов.

Кроме того, Постановлением Правительства от 26 марта 2022 г. п 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» установлены следующие особенности применения неустойки:

-неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно.

Разъяснения Верховного Суда РФ об особенностях взыскания неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве после 29.03.2022г.,

- с 29.03.2022 по 30.06.2023 не начисляются и не взыскиваются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в т.ч. указанные в ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.

Таким образом, требование неустойки по договору за данный период незаконно.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Рент-Сервис» к ФИО2, ФИО3 о взыскании неустойки по договору, судебных расходов - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Советский районный суд г.Волгограда в течении месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Справка: решение суда в окончательной форме изготовлено 11 марта 2025 года.

Судья Т.В. Макарова