дело № 2-24/2021

25RS0030-01-2020-000213-25

Мотивированное 

решение

 изготовлено 28.06.2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июня 2021 года пгт. Славянка

Хасанский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Воробьева В.А.,

при секретаре Трегубенко Т.В.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Хасанского муниципального района к ФИО3, с привлечением третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды земельного участка, 

установил:

администрация Хасанского муниципального района Приморского края обратилась в суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка к ФИО3 В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании постановления администрации Хасанского муниципального района от 21.08.2008 года № 835 «О предоставлении замельных участков в аренду ООО «Парк Гамов» 28.12.2009 года между администрацией Хасанского муниципального района и ООО «Парк Гамов» в лице представителя ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №, общей площадью 2 514 866 кв.м, местоположение которого установлено примерно в 10,5 км. по направлению на юго-запад от ориентира здания ПС 35/10 кВ «Безверхово», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>А, для сельскохозяйственного производства в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, со сроком аренды с 21.08.2008 года по 21.08.2057 года.

Согласно п. 3.1 Договора размер годовой арендной платы за земельный участок определен в размере 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 3.2 Договора установлено, что арендная плата за Участок вносится арендатором ежемесячно, равными долями, до первого числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно расчету арендной платы за земельный участок, предоставленный в аренду ООО «Парк Гамов», который производится на основании нормативного правового акта «О базовых размерах арендной платы по видам функционального использования земель, расположенных на территории Хасанского муниципального района» № 7 – НПА от 02.02.2009 года, годовая арендная плата составляет 3 395,00 рублей.

28.12.2009 года по акту приема – передачи Арендодатель передал в аренду Арендатору земельный участок с кадастровым номером 25:20:020401:438.

13.01.2012 года администрацией было направлено уведомление (исх. № 126 от 13.01.2012 года) руководителю ООО «Парк Гамов» о том, что решением Думы Хасанского муниципального района от 27.06.2011 года № 340 принят нормативный правовой акт от 05.07.2011 года № 103-НПА согласно которому установлены новые ставки арендной платы по видам функционального использования земель. Арендная плата по Договору определена 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка и устанавливается с 01 января 2012 года.

Согласно расчету арендной платы за земельный участок, предоставленный в аренду ООО «Парк Гамов», который производится на основании нормативного правового акта от 05.07.2011 года № 103 – НПА «О ставках арендной платы за использование земельных участков на территории Хасанского муниципального района», в период с 25.05.2015 года по 31.12.2016 года годовая арендная плата составляла 11 316,9 рублей.

Согласно договору уступки прав аренды земельного участка № 1/19 на настоящий момент новым Арендатором по Договору аренды № 234 от 28 декабря 2009 года является ФИО3

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка с 01 января 2017 года на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 07 декабря 2015 года №4-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Приморского края, в том числе земельных участков в составе садоводческих, огороднических и дачных объединений Приморского края», в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 №153-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по указанному договору произведен перерасчет арендной платы.

С 1 января 2017 года ежемесячная арендная плата составляет – 5004,58 рублей.

10.12.2019 года Администрацией было вручено лично представителю Ответчика по доверенности ФИО5 Уведомление (исх. №7 563 от 10.12.2019 года) в котором прописано, что на основании постановления № 4-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Приморского края, в том числе земельных участков в составе садоводческих, огороднических и дачных объединений Приморского края» изменилась кадастровая стоимость земельного участка, в связи с чем размер арендной платы был также изменен.

В связи с наличием задолженности по Договору, Администрацией 10.12.2019 года была вручена лично представителю Ответчика по доверенности Претензия (исх. №7562 от 10.12.2019 года), о задолженности по состоянию на 09.12.2019 года, в размере 243 983, 34 (двести сорок три тысячи девятьсот восемьдесят три рубля 34 коп.), а также с предупреждением об обращении в суд с иском о взыскании задолженности и расторжением договора аренды в случае неисполнения требований.

Также, п. 5.2. предусматривает ответственность сторон, за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню из расчета 3 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

По состоянию на 20.01.2020 года задолженность по договору аренды земельного участка № 234 от 28.12.2009 года составляет: по обязательству - 145 419,44 рублей; по пене - 2 849 858,09 рублей.

Просит: Взыскать с ФИО3 в пользу администрации Хасанского муниципального района задолженность по арендной плате в размере 2 995 277,53 рублей; расторгнуть заключенный между администрацией Хасанского муниципального района и ФИО3 договор аренды земельного участка № 234 от 28.12.2009 года; исключить сведения в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:20:020401:438, расположение которого установлено примерно в 10,5 км. по направлению на юго-запад от ориентира здания ПС 35/10 кВ «Безверхово», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, для сельскохозяйственного производства, содержащиеся в Едином Государственном реестре недвижимости об ограничение прав и обременение объекта недвижимости: аренда, установленная на срок с 08.06.2015 года по 21.08.2057 года в пользу ФИО3

В судебном заседании представитель истца ФИО1 на исковых требованиях настаивал по основаниям изложенным в заявлении.

Ответчик в судебное заседание не прибыл, о месте и времени рассмотрения уведомлен надлежащим образом, его интересы в суде представлял представитель, действующий по доверенности. 

Представитель ответчика ФИО2 с исковыми требованиями не согласилась, суду пояснила, согласно договора уступки прав от 26.08.2019 № 1/19, ООО «Наследие» переуступило права и обязанности по договору аренды земельного от 28.12.2009 года № 234. За уступаемые права новый арендатор выплачивает ООО «Наследие» определенную сумму, в то время как ООО «Наследие» гарантирует, что все обязанности вытекающие из договора аренды указанные в п. 1.1. в том чиле по оплате арендных платежей за истекший период выполнено ею в полном объеме и своевременно, т.е. стороны обговорили момент, в каких объемах они приобретают права и обязанности. Полагала, что именно с этого момента у ФИО3 возникла обязанность по владению и оплате обязательств по договору аренды, данный договор никем не был оспорен. Согласно представленного акта сверки, видно, что с момента когда произошла переуступка прав по договору аренды, ФИО3 вступил в права арендатора, и все платежи вносились с определенной периодичностью.

Представитель третьего лица – Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, на заявленных требованиях настаивал.

Суд, полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением договора аренды земельного участка регулируются земельным и гражданским законодательством.

Подпунктом 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГКРФ).

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями договора и законно. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Судом установлено, что на основании постановления администрации Хасанского муниципального района от 21.08.2008 года № 835 «О предоставлении замельных участков в аренду ООО «Парк Гамов» 28.12.2009 года между администрацией Хасанского муниципального района и ООО «Парк Гамов» в лице представителя ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка № 234, по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №, общей площадью 2 514 866 кв.м, местоположение которого установлено примерно в 10,5 км. по направлению на юго-запад от ориентира здания ПС 35/10 кВ «Безверхово», расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>А, для сельскохозяйственного производства в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, со сроком аренды с 21.08.2008 года по 21.08.2057 года.

28.12.2009 года по акту приема – передачи Арендодатель передал в аренду Арендатору земельный участок с кадастровым №

Согласно договора уступки прав аренды от 01.12.2012 года № 1/12 изменился арендатор с ООО «Парк Гамов» на ООО «Рост – Агро», а в дальнейшем права аренды переданы ООО «Наследие» по договору уступки прав аренды от 18.05.2015 года № 1/15.

Согласно договору уступки прав аренды земельного участка № 1/19 от 26.08.2019 года ООО «Наследие» передало права аренды по договору аренды № 234 от 28 декабря 2009 года является ФИО3

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2, Договора аренды арендатор обязался ежемесячно, равными долями, до первого числа месяца, следующего за расчетным вносить арендную плату, в размере 3 395 рублей путем ее перечисления на счет арендодателя.

Стороны в пункте 3.4 Договора также согласовали возможность пересмотра арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, периодичность такого пересмотра (не чаще одного раза в год).

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы подлежит уплате пеня в размере 3 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно пункта 4.3.2 Договора арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду. Передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

В соответствии с пунктом 8.1 Договора договор переуступки прав, либо субаренды земельного участка подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и направляется арендодателю для последующего учета.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией было направлено уведомление (исх. № от 13.01.2012 года) руководителю ООО «Парк Гамов» о том, что решением Думы Хасанского муниципального района от 27.06.2011 года № 340 принят нормативный правовой акт от 05.07.2011 года № 103-НПА согласно которому установлены новые ставки арендной платы по видам функционального использования земель. Арендная плата по Договору определена 0,6 % от кадастровой стоимости земельного участка и устанавливается с 01 января 2012 года.

Согласно расчету арендной платы за земельный участок, предоставленный в аренду ООО «Парк Гамов», который производится на основании нормативного правового акта от 05.07.2011 года № 103 – НПА «О ставках арендной платы за использование земельных участков на территории Хасанского муниципального района», в период с 25.05.2015 года по 31.12.2016 года годовая арендная плата составляла 11 316,9 рублей.

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка с 01 января 2017 года на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 07 декабря 2015 года №4-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Приморского края, в том числе земельных участков в составе садоводческих, огороднических и дачных объединений Приморского края», в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 №153-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по указанному договору произведен перерасчет арендной платы.

С 1 января 2017 года ежемесячная арендная плата составляет – 5004,58 рублей.

При этом согласно п. 12 Постановления администрации Приморского края от 11.08.2016 N 376-па «О внесении изменений в постановление администрации Приморского края от 11.03.2015 N 75-па «О Порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края», размер арендной платы, определенный договором аренды земельного участка, подлежит изменению с момента вступления в законную силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Приморского края, органов местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления и размер арендной платы, без заключения дополнительных соглашений к договору. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно с момента вступления в силу указанных правовых актов. При этом кадастровая стоимость применяется при расчете арендной платы с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло внесение очередных результатов кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

10.12.2019 года Администрацией было вручено лично представителю Ответчика по доверенности ФИО5 Уведомление (исх. № от 10.12.2019 года) в котором прописано, что на основании постановления № 4-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Приморского края, в том числе земельных участков в составе садоводческих, огороднических и дачных объединений Приморского края» изменилась кадастровая стоимость земельного участка, в связи с чем размер арендной платы был также изменен.

В связи с наличием задолженности по Договору, Администрацией 10.12.2019 года была вручена лично представителю Ответчика по доверенности Претензия (исх. №7562 от 10.12.2019 года), о задолженности по состоянию на 09.12.2019 года, в размере 243 983, 34 (двести сорок три тысячи девятьсот восемьдесят три рубля 34 коп.), а также с предупреждением об обращении в суд с иском о взыскании задолженности и расторжением договора аренды в случае неисполнения требований.

По состоянию на 20.01.2020 года задолженность по договору аренды земельного участка № 234 от 28.12.2009 года составляет: по обязательству - 145 419,44 рублей; по пене - 2 849 858,09 рублей.

Согласно ч. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Вместе с тем, договор аренды от 28.12.2009 года № 234 содержит положение о получении согласия арендодателя на уступку прав и обязанностей по данному договору третьим лицам и с учетом требований п. 4.3.2 данного договора, содержащего указание на обязанность арендатора уведомлять арендодателя путем направления последнему изменений к договору аренды, прошедших государственную регистрацию.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу ч. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует, что срок действия договора аренды земельного участка № от 28.12.2009 года установлен с 21.08.2008 года по 21.08.2057 года.

На основании договора переуступки права аренды земельного участка от 26.08.2019 года № 1/19 ООО «Наследие» переуступило ФИО3 права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка № 234 от 28.12.2009 года, прошедшего государственную регистрацию 18.02.2010 года.

Согласно пункта 1.4 договора переуступки права аренды земельного участка от 26.08.2019 года № 1/19 ООО «Наследие» гарантирует, что все обязанности, вытекающие из Договора аренды № 234 от 28.12.2009 года, в том числе по оплате арендных платежей за истекший период аренды, выполнены в полном объеме и своевременно. Данный договор является действующим, никем не оспорен.

На вопросы участников процесса представитель истца ФИО1, что задолженность у прежнего арендатора начала образовываться с июля 2015 года, но с требованиями о взыскании задолженности по договору аренды и расторжении договора аренды администрация Хасанского муниципального района Приморского края в суд не обращалась, поскольку вся претензионная работа началась вести только с 2019 года.

Как установлено ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). Данный факт означает, что, заключая соглашение о передачи своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, им может быть предусмотрена как обязанность нового арендатора оплатить долги предыдущего, так и освобождение от такой оплаты.

Согласно ч. 1 ст. 391 ГК РФ, перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

Таким образом, учитывая, что права и обязанности лица по договору перенайма переходят только с момента заключения договора, то задолженности предыдущего арендатора не могут быть взысканы с нового. Поскольку перевод долга возможен только с согласия нового должника, то если в договоре такое положение не предусмотрено, то перевод долга невозможен. В настоящей ситуации наоборот, договор переуступки права аренды земельного участка от 26.08.2019 года № 1/19 содержит в себе гарантию прошлого арендатора по оплате арендных платежей за истекший период аренды, ранее истец требований к предыдущему арендатору о взыскании задолженности не предъявлял.

При таких обстоятельствах, задолженности на момент рассмотрения настоящего иска ответчик не имеет, поэтому в исковых требованиях в данной части следует отказать.

Что касается требований истца о расторжении договора аренды земельного участка и исключении сведений в Едином государственном реестре недвижимости об ограничении права и обременение объекта недвижимости, суд приходит к мнению, что они также не подлежат удовлетворению.

Так в соответствии с п. 4.1.1. истец имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к Договору в соответствии с п. 3.4 и нарушения других условий Договора.

В соответствии с п.6.3.1. Договор может быть расторгнут в случаях невыполнения договора, указанных в пункте 4.1.1.

Ответчик, фактически пользуясь переданным ему в аренду имуществом, свои обязательства как арендатор исполняет с 06.09.2019 года, т.е. с момента государственной регистрации договора переуступки права аренды земельного участка от 26.08.2019 года № 1/19, производит уплату арендных платежей, что подтверждается актом сверки за период с 26.05. 2015 года по 13.02.2020 года, исследованным в судебном заседании. Также и представитель истца в судебном заседании единственным основанием для расторжения договора аренды земельного участка от 28.12.2009 года № 234 указывала на невнесение арендной платы более чем за 6 месяцев.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд,

решил:

исковые требования администрации Хасанского муниципального района к ФИО3, с привлечением третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды земельного участка – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Хасанский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Судья В.А. Воробьев