Дело № 2-4348/2018 

64RS0045-01-2019-005378-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 ноября 2019 года г.Саратов

Кировский районный суд г.Саратова в составе 

председательствующего судьи Бивол Е.А.,

при секретаре Гавриловой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации муниципального образования «Город Саратов», третьим лицам ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 , ФИО11, ФИО12, Кислой Т.А., ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО16, ФИО18, ФИО19, ФИО20, о признании права собственности на реконструированный жилой дом, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с и вышеуказанным иском, в обоснование которого указал, что является собственником жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 28,2 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2103 кв.м., по адресу: 

<

адрес> с видом разрешенного использования «дом индивидуальной жилищной застройки». Земельный участок предоставлен в аренду сроком на 14 лет на основании Постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» № 38А-280 от 31 декабря 2003 года, договора аренды земельного участка № 189 от 22 января 2004 года и договора замены стороны в обязательстве от 20 июля 2004 года. В период с 2005 года по 2006 год истцом произведена реконструкция жилого дома, в результате которой был создан двухэтажный кирпичный жилой дом, общей площадью 118,8 кв.м., согласно заключению кадастрового инженера он расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:030419:16. Из ответа комитета по градостроительству и архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» и представленного фрагмента выкопировки плана г. Саратова видно, что красная линия проходит в границах земельного участка с кадастровым номером №, вне зоны расположения жилого дома, принадлежащего истцу. Кроме того, как следует из экспертного исследования от 24 июля 2019 года ООО «Ассоциация Экспертов» жилой дом, общей площадью 118,8 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>«Б» соответствует требованиям градостроительных, технических, строительных, санитарных, экологических и противопожарных норм и правил. Жилой дом пригоден для проживания и эксплуатации, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Жилой дом находится в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2103 кв.м., с видом разрешенного использования «дом индивидуальной жилищной застройки». В целях легализации реконструкции жилого дома, истец обратился к ответчику с соответствующим заявлением и документами, однако в удовлетворении данного заявления ему было отказано. поскольку сведениями о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке информационная система обеспечения градостроительной деятельности не располагает, кроме того в соответствии с картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года № 27-280, земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен указанный жилой дом, расположен в границах территориальной зоны Ж-1.1 – зоны перспективного развития многоэтажной застройки, что не является разрешенным видом использования земельных участков. В данной территориальной зоне для вида разрешенного использования «размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)» разрешается однократная реконструкция существующих объектов капитального строительства с увеличением технико-экономических показателей не более чем на 40%. С данным ответом истец не согласен, поскольку реконструкция жилого дома произведена в период с 2005 по 2006 годы, то есть до введения местных правил территориального зонирования. Так, посчитав свои права нарушенными истец вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением, в котором просит признать права собственности ФИО1 на реконструированный жилой дом, общей площадью 118,8 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> а также прекратить право собственности ФИО1 на жилой дом общей площадью 28,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

В отзыве на исковое заявление администрация муниципального образования «Город Саратов» указывает на отсутствие правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку представленные истцом документы не содержат согласования произведенной реконструкции с Приволжским МТУ Росавиации и Министерством обороны РФ. Кроме того, указанный жилой дом, расположен в границах территориальной зоны Ж-1.1 – зоны перспективного развития многоэтажной застройки, что не является разрешенным видом использования земельных участков. В данной территориальной зоне для вида разрешенного использования «размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)» разрешается однократная реконструкция существующих объектов капитального строительства с увеличением технико-экономических показателей не более чем на 40%. Также истцом не представлено доказательств того, что по какой-либо независящей от него причине он был лишен возможности получить правоустанавливающие документы при строительстве объектов недвижимости в порядке, установленном нормативно-правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» в судебное заседание не явился извещен о рассмотрении дела надлежащим образом, причины не явки суду не известны. 

Третьи лица ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12. А.А., ФИО21, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО16, ФИО18, ФИО19, ФИО20 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины не явки суду не известны, представили согласия на произведенную истцом реконструкцию жилого дома.

Суд, с учетом мнения участников процесса, на основании ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Исследовав предоставленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно статье 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что строительство любого объекта должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. 

На основании части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с частью 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным Кодексом РФ.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

На основании ст.ст. 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешение на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию.

Как следует из материалов дела, истец является собственником жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 28,2 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2103 кв.м., по адресу: 

<

адрес> с видом разрешенного использования «дом индивидуальной жилищной застройки» (л.д. 15, 16-18).

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2103 кв.м., по адресу: 

<

адрес> предоставлен в аренду сроком на 14 лет на основании Постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» № 38А-280 от 31 декабря 2003 года (л.д. 34), договора аренды земельного участка № 189 от 22 января 2004 года (л.д. 35-41) и договора замены стороны в обязательстве от 20 июля 2004 года (л.д. 46-47). 

В судебном заседании установлено, что в период с 2005 года по 2006 год истцом произведена реконструкция жилого дома. в результате которой был создан двухэтажный кирпичный жилой дом, общей площадью 118,8 кв.м., который согласно заключению кадастрового инженера расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:030419:16. Вместе с тем, указанная реконструкция жилого дома выполнена в отсутствие разрешительной документации, предусмотренной Градостроительным кодексом РФ. 

Как следует из показаний свидетелей ФИО22, ФИО23, ФИО24, что истцом произведена реконструкция жилого дома в период с 2005 по 2006 годы, изначально жилой дом был деревянным, впоследствии был обложен кирпичем, старая конструкция не сносилась, послужила основой возведенного строения. Показания свидетелей судом учтены при вынесении решения суда, поскольку они последовательны, согласуются между собой. 

Характеристики реконструированного жилого дома подтверждены техническим паспортом жилого дома от 21 июня 2019 года, где жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> 2006 года постройки, имеет общую площадь 118,8 кв.м., жилую площадь 62,5 кв.м., два этажа надземной части (л.д. 52-59). 

Материалы настоящего гражданского дела содержат согласие арендаторов земельного участка на реконструкцию данного жилого дома (л.д. 91-104, 110-122). 

Из ответа комитета по градостроительству и архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» и представленного фрагмента выкопировки плана г. Саратова усматривается, что красная линия проходит в границах земельного участка с кадастровым номером №, вне зоны расположения жилого дома, принадлежащего истцу(л.д. 60, 61).

Как следует из экспертного исследования от 24 июля 2019 года ООО «Ассоциация Экспертов» жилой дом, общей площадью 118,8 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> литер «Б» соответствует требованиям градостроительных, технических, строительных, санитарных, экологических и противопожарных норм и правил. Жилой дом пригоден для проживания и эксплуатации, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Жилой дом находится в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2103 кв.м., с видом разрешенного использования «Дом индивидуальной жилищной застройки» (л.д. 65-72). 

Проанализировав содержание представленного истцом экспертного исследования, суд принимает его во внимание, поскольку оно является мотивированным и понятным. Стороной ответчика выводы указанного заключения не оспаривались, доказательств обратного не представлено.

Из ответа на обращение ФИО1 в администрацию муниципального образования «Город Саратов» о выдаче разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> следует, что сведениями о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке информационная система обеспечения градостроительной деятельности не располагает, кроме того в соответствии с картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года № 27-280, земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен указанный жилой дом, расположен в границах территориальной зоны Ж-1.1 – зоны перспективного развития многоэтажной застройки, что не является разрешенным видом использования земельных участков. В данной территориальной зоне для вида разрешенного использования «размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)» разрешается однократная реконструкция существующих объектов капитального строительства с увеличением технико-экономических показателей не более чем на 40% (л.д. 63-64).

Анализируя вышеприведенные нормы права и все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что реконструированный жилой дом не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, возведен с соблюдением необходимых норм и правил, в границах соответствующего земельного участка, предоставленном для строительства жилого помещения.

В силу вышеприведенных норм и разъяснений юридически значимыми обстоятельствами по настоящему делу являются установление факта того, что сохранение объекта в реконструированном состоянии соответствует всем предъявляемым требованиям, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцами предприняты надлежащие меры к легализации указанного строения.

При самовольной реконструкции жилого дома способом защиты нарушенного права является признание права собственности в целом на объект собственности в реконструированном виде.

Сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Принимая во внимание приведенные выше положения Закона, установленные по делу обстоятельства, а также, тот факт что стороной принимались меры к легализации самовольно реконструированного строения, соблюдение целевого назначения (разрешенное использование) земельного участка, нахождение спорного строения в границах предоставленного земельного участка, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований к удовлетворению заявленных истцом требований.

Доводы ответчика Администрации муниципального образования «Город Саратов» о том, что самовольная постройка не соответствует строительным, санитарным нормам и правилам, а также, что истцом не представлено доказательств согласования произведенной реконструкции с Приволжским МТУ Росавиации и Министерством обороны РФ, а также того, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законные законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не могут быть приняты во внимание, поскольку они опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами, ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы не заявлялось.

Также судом опровергаются и доводы ответчика о том, что в соответствии с картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года № 27-280, земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен указанный жилой дом, расположен в границах территориальной зоны Ж-1.1 – зоны перспективного развития многоэтажной застройки, что не является разрешенным видом использования земельных участков. В данной территориальной зоне для вида разрешенного использования «размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)» разрешается однократная реконструкция существующих объектов капитального строительства с увеличением технико-экономических показателей не более чем на 40%, по следующим основаниям: 

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (ч. 4 ст. 85 ЗК РФ).

При этом в силу п. 3 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утвержденными решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года N 27-280, земельный участок общей площадью 2103 кв.м с кадастровым номером № на котором находится жилой дом, расположен в территориальной зоне Ж-1.1 - зоне перспективного развития многоэтажной жилой застройки (со сносом существующей застройки).

Согласно п. 44.4.1. (таблица 5.5) Правил, в территориальной зоне Ж-1.1 для вида разрешенного использования: размещения индивидуального жилого дома (дома, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей) разрешается только однократная реконструкция существующих объектов капитального строительства с увеличением технико-экономических показателей не более чем на 40%. Строительство новых объектов капитального строительства указанного вида запрещено.

Вместе с тем, как следует из позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 19 марта 2014 года, при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.

Согласно п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что в данном случае Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утвержденные решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года N 27-280, на которые ссылается администрация муниципального образования «Город Саратов» неприменимы к отношениям по реконструкции жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> так как на момент реконструкции объекта не были введены в действие. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за ФИО1 право собственности на реконструированный жилой дом общей площадью 118,8 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

Прекратить право собственности ФИО1 на жилой дом общей площадью 28,2 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца через Кировский районный суд г. Саратова.

Судья: Е.А. Бивол