Судья Никитюк А.Д.

Дело № 33а-86/2026 (№ 33а-2223/2025)№ 2а-1003/2025 УИД 26RS0013-01-2025-001203-48

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 12 февраля 2026 года

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи судей при секретаре

ФИО1, ФИО2 и Шишовой В.Ю., ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя административного ответчика управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска ФИО4 на решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 12 августа 2025 года

по административному делу по административному исковому заявлению ФИО5 к управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

заслушав доклад судьи Шишовой В.Ю., судебная коллегия

установила:

ФИО5 обратился в суд с иском к управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края (далее также Управление) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, в котором просил:

возложить на управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска обязанность заключить с ФИО5 договор аренды земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м, вид разрешённого использования: для размещения объекта капитального строительства - санатория (литер А), расположенного по адресу: *, сроком на 49 лет в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Железноводского городского суда Ставропольского края от 12 августа 2025 года исковые требования ФИО5 к управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края о понуждении к заключению договора аренды земельного участка удовлетворены частично.

На управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска возложена обязанность заключить с ФИО5 договор аренды земельного участка с кадастровым номером * по адресу: *, сроком на три года однократно для завершения объекта незавершённого строительства, с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части исковых требований о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером * по адресу: * на срок 49 лет отказано.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска ФИО4 выражает несогласие с решением суда, считая его незаконным и необоснованным.

Считает, что при вынесении решения суд первой инстанции неправильно применил положения закона, регулирующего спорные правоотношения и не учёл, что спорный земельный участок ранее предоставлялся ФИО5 в аренду на срок 3 года с * года по * года как собственнику объекта незавершённого строительства - для завершения.

На основании пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» между Управлением и ФИО5 заключено дополнительное соглашение № * от * года к договору аренды, согласно которому подпункт 2 пункта 2 договора аренды изложен в следующей редакции: «2.1. Срок аренды участка устанавливается с * года по * года». После * года договор о предоставлении земельного участка на новый срок не заключался.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО5 требований не имеется.

Просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административных исковых требований отказать.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Административный истец в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, административный ответчик явку своего представителя в суд не обеспечил. Стороны о причинах неявки в судебное заседание не сообщили и не просили об отложении дела слушанием.

В соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Ставропольского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В силу статьей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лица, участвующего в деле, извещённого о времени и месте рассмотрения дела, и не представившего доказательства уважительности своей неявки, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что стороны по административному делу надлежащим образом извещены о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает возможным проведение судебного заседания в отсутствие не явившихся участников судебного разбирательства по административному делу.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив оспариваемое решение в соответствии со статьёй 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для отмены или изменения вынесенного по делу судебного акта в связи со следующим.

Согласно части 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции по настоящему административному делу не допущено.

В силу части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Данные требования рассматриваются в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которой при рассмотрении административного дела об оспаривании решения органа, организации, лица, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет его законность в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом и не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении (часть 8 статьи 226). Если иное не предусмотрено названным кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действий (бездействия) наряду с другими обстоятельствами суд выясняет, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих основания для принятия оспариваемого решения, действий (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, действий (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (подпункт "в" пункта 3, пункт 4 части 9, статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

При этом федеральный законодатель обязанность доказывания указанных обстоятельств возлагает на орган, организацию, лицо, наделённые государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемое решение (часть 11 названной выше статьи).

Исходя из положений части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления, если установит, что оспариваемое решение, действия (бездействие) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Разрешая возникший по настоящему административному делу спор, суд первой инстанции полно и правильно установил юридически значимые для дела обстоятельства, оценил представленные сторонами доказательства в соответствии со статьями 59, 62, 63 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации – с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности применительно к закону, регулирующему рассматриваемые правоотношения.

Как установлено судом, следует из материалов административного дела и вступившего в законную силу решения арбитражного суда Ставропольского края от * года по делу № *, решением исполнительного комитета Железноводского городского Совета народных депутатов от 17 декабря 1987 года № 662 утверждены материалы по установлению внешних границ землепользования предприятия п/я *, предусматривающие закрепление в бессрочное пользование земельного участка площадью * га.

По договору купли-продажи от 20 января 1995 года ПО «Киевский радиозавод» (до 1991 года п/я *) продало ТОО «Контакт-А» объекты незавершённого строительства – санатория на 400 мест в г. Железноводске. На основании данного договора БТИ г. Железноводска произвело регистрацию * года (запись в реестре № *).

В дальнейшем учреждение юстиции «Регистрационная палата Ставропольского края» на основании договора от * года произвело регистрацию ранее возникшего права на объект незавершённого строительства – санаторий, процент готовности – 10%, расположенный по адресу: * кв.м3, за ООО «Контакт-А» как правопреемником ТОО «Контакт-А» (запись от * года № *).

Постановлением главы администрации г. Железноводска от 27 сентября 2001 года № 801 ООО «Контакт-А» на условиях долгосрочной аренды на 49 лет предоставлен земельный участок площадью * кв.м для размещения и эксплуатации приобретенных в собственность у производственного объединения «Киевский радиозавод» объектов не завершённого строительством санатория на 400 мест, с присвоением почтового адреса: * кв.м3, входящий в состав земельного участка площадью * га, ранее предоставленного предприятию п/я * для строительства санатория.

Решением арбитражного суда Ставропольского края от * года по делу № * установлено, что согласно чертежу, имеющемуся в инвентарном деле № * на объект по *, границы указанного земельного участка согласованы руководителем комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Железноводска, главным архитектором г. Железноводска и директором ООО «Контакт-А».

По заявке ООО «Контакт-А» от 01 октября 2001 года указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт с присвоением кадастрового номера * (в настоящее время *).

На основании постановления от 27 сентября 2001 года № 801 администрация и ООО «Контакт-А» заключили договор от 02 октября 2001 года № 961 аренды земельного участка с кадастровым номером * площадью * кв.м, расположенного по адресу: * кв.м*, для размещения и эксплуатации приобретённых в собственность объектов не завершённого строительством санатория на 400 мест, сроком до 01 октября 2050 года. Договор зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «Регистрационная палата Ставропольского края» (запись от * года№ *).

По соглашению о предоставлении отступного от 19 марта 2002 года ООО «Контакт-А» передало в собственность ФИО6 объект незавершённого строительства, находящийся по адресу: * кв.м3, 10% готовности, а также право аренды на земельный участок площадью * кв.м по договору аренды от 02 октября 2001 года № 961. На основании указанного соглашения за ФИО6 зарегистрировано право собственности на указанный объект (запись от * года № *).

По договору купли-продажи от 04 августа 2006 года ФИО6 продал ФИО7 объект незавершённого строительства, находящийся по адресу: * кв.м3, процент готовности 10%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером *. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись от * года № * кв.м).

По договору купли-продажи от * года ФИО7 продал не завершённый строительством объект (санаторий) в городе * (литера *), инвентарный номер * расположенный на земельном участке (*) ООО «Воды Кавказа», право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП (запись от * года № *, свидетельство о государственной регистрации права от * года серии *).

В 2008 году выполнены землеустроительные работы по межеванию земельного участка с кадастровым номером *, согласно которым площадь данного участка составила * кв.м; подготовлено землеустроительное дело от * года № *.

На основании данного землеустроительного дела, в связи с переходом права собственности * года глава города-курорта Железноводска издал постановление № 1142 о предоставлении ООО «Воды Кавказа» в аренду на 49 лет земельного участка из земель населенных пунктов площадью * кв.м, кадастровый номер *, для размещения объекта капитального строительства – санатория (литера А).

В соответствии с постановлением от 26 сентября 2008 года № 1142 управление и ООО «Воды Кавказа» заключили договор № * аренды земельного участка с кадастровым номером * площадью * кв.м, для размещения объекта капитального строительства – санатория (литера А), сроком по 25 сентября 2057 года; договор зарегистрирован в ЕГРП (запись от * года № *).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от * года по делу № * договор аренды земельного участка от * года № * расторгнут в связи с нарушением ООО «Воды Кавказа» обязательств по оплате аренды.

При внесении сведений в государственный кадастр недвижимости о ранее учтённом объекте незавершённого строительства (литера А) ему присвоен кадастровый номер *.

По результатам торгов по продаже арестованного имущества, принадлежащего должнику – ООО «Воды Кавказа» (протокол от 16 ноября 2017 года № 45), проведённых на основании постановления судебного пристава-исполнителя, объект незавершённого строительства (*) по договору купли-продажи от 27 ноября 2017 года продан ФИО8; переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН (запись от * года № *).

По договору купли-продажи от * года ФИО8 передал данный объект ФИО5, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРН (запись от * года № *).

Согласно пункту 2 данного договора (в редакции дополнительного соглашения от * года) объект расположен на земельном участке (*).

* года предприниматель обратился в Управление с заявлением о предоставлении в аренду на 49 лет указанного земельного участка в целях использования под строительство санаторно-курортных объектов, отразив в заявлении нахождение на участке объекта незавершённого строительства (кадастровый номер *), приложив доверенность представителя.

По итогам рассмотрения заявления распоряжением от 25 апреля 2018 года № 22 Управление предпринимателю отказало, мотивируя тем, что заявитель не имеет права на приобретение без проведения торгов испрашиваемого земельного участка, границы которого подлежат уточнению.

Полагая, что отказ органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в аренду противоречит нормам земельного законодательства и нарушает права (интересы) заявителя в имущественной сфере, ФИО5 обратился в Арбитражный суд Ставропольского края к управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска с заявлением о признании незаконным распоряжения и возложении обязанности предоставить земельный участок в аренду.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от * года по делу №* требования ФИО5 удовлетворены.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда между Управлением и ФИО5 был заключен договор №* от * года (далее - Договор) о предоставлении земельного участка на условиях аренды, согласно которому ФИО5 предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером *, площадью * кв.м, расположенный по адресу: * кв.м3.

* года между Управлением и ФИО5 заключено дополнительное соглашение №* к договору о предоставлении земельного участка в аренду от * года №*. В соответствии с указанным соглашением срок аренды земельного участка продлён до * года.

Как видно из материалов настоящего административного дела, * года, т.е. до истечения срока действия договора аренды земельного участка от * года №* (в редакции дополнительного соглашения) ФИО5 обратился в Управление с заявлением № * о предоставлении муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена», в котором просил предоставить ему в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером *, с видом разрешённого использования: для размещения объекта капитального строительства - санатория (литер А), общей площадью * кв.м, по адресу: *.

Рассмотрев данное заявление, Управление направило в адрес ФИО5 уведомление № * от * года об отказе в предоставлении муниципальной услуги, мотивированное тем, что с заявлением о предоставлении муниципальной услуги обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, поскольку по сведениям из Единого государственного реестра недвижимости в границах испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером * расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером *. Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от * года №* дата присвоения кадастрового номера *3 года, степень готовности объекта незавершённого строительства 0%. Кроме того, в уведомлении указано, что право однократности заключения договора аренды земельного участка собственником объекта незавершённого строительства было реализовано ФИО5 при заключении договора о предоставлении земельного участка на условиях аренды от * года №*, срок аренды по которому впоследствии был продлён до * года. Помимо этого в уведомлении указано на наличие задолженности по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды от * года №* в размере основного долга * руб. и пени в размере 23686,07 руб., что свидетельствует о ненадлежащем исполнении арендатором своих обязанностей.

Считая данное решение Управления незаконным и необоснованным, ФИО5 обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края о понуждении к заключению договора аренды земельного участка для завершения строительства принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 06 марта 2025 года заявление ФИО5 к управлению имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края о понуждении к заключению договора аренды земельного участка возвращено по основаниям, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия у ФИО5 статуса индивидуального предпринимателя на момент подачи искового заявления (л.д. 53-54).

С учётом изложенного ФИО5 обратился в суд общей юрисдикции с настоящими требованиями о защите своих прав, которые он полагает нарушенными.

Разрешая возникший между сторонами спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями земельного и гражданского законодательства, указал, что собственник объекта незавершённого строительства имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду, занятого таким объектом и необходимого для завершения его строительства.

Установив, что строительство объекта недвижимости с кадастровым номером *, права на который зарегистрированы как на объект незавершённого строительства, не окончено по состоянию на 2025 год и по окончании срока действия договора аренды истец продолжает пользоваться земельным участком; иным лицам земельный участок не предоставлялся; суд пришёл к выводу о незаконности отказа в предоставлении муниципальной услуги.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, основанными на правильном применении норм действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, а также на верной оценке юридически значимых обстоятельств административного дела.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 года регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершённого строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершённого строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершённого строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершённого строительства в соответствии с этим пунктом.

В соответствии с положениями статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Из системного толкования положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности следует, что лицо, являющееся на законных основаниях застройщиком земельного участка, вправе претендовать на заключение договора аренды того же участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, даже и в том случае, когда право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Как правильно установлено судом, земельный участок с кадастровым номером *, площадью * кв.м, расположенный по адресу: * кв.м3, был предоставлен ФИО5 для строительства санатория по договору аренды № * от * года, срок аренды по которому впоследствии был продлён до * года.

Согласно статье 64 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному гражданскому или административному делу либо по делу, рассмотренному ранее арбитражным судом, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении судом другого административного дела, в котором участвуют лица, в отношении которых установлены эти обстоятельства, или лица, относящиеся к категории лиц, в отношении которой установлены эти обстоятельства.

Таким образом, суд не вправе производить ревизию вступившего в законную силу решения суда под видом рассмотрения другого спора с иной интерпретацией требований, которым по существу уже давалась оценка при рассмотрении аналогичного дела.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Следовательно, обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Ставропольского края от * года по делу № *, сторонами по которому являлись ФИО5 и управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края, не подлежат ни новому доказыванию, ни переоценке.

Так, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от * года по делу № * установлено, что объект «санаторий», строительство которого начато ПО «Киевский радиозавод» (до 1991 года п/я А7968), запроектирован из нескольких зданий. Регистрация за ООО «Контакт-А» права собственности на один объект незавершённого строительства свидетельствует о том, что работы завершены только по одному фундаменту, который квалифицирован как недвижимая вещь (статья 130 Гражданского кодекса, пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Остальные фундаменты объектов санатория не приобрели правовой режим объекта недвижимости, потому не требовали государственной регистрации, следуя судьбе не завершённого строительством санатория в целом. Контуры всех четырех фундаментов отображены на плане земельного участка к договору аренды от 02 октября 2001 года № 961 и схеме границ к акту согласования землеустроительного дела от 06 августа 2008 года. Наличие на данном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих иным лицам, не установлено. Из расположения фундаментов видно, что размещение объектов санатория предполагает распределение их по большей части испрашиваемого земельного участка, который ранее предоставлялся для той же цели, в обозначенных границах. В отсутствие со стороны управления и администрации доказательств излишней площади спорного земельного участка, суды признали, что для завершения строительства санатория предприниматель обладает правом на получение всего земельного участка.

С учётом изложенного судебная коллегия по административным делам соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что строительство санатория было начато застройщиком с соблюдением требований закона (на предоставленном в аренду земельном участке), однако, не завершено в установленном порядке. При этом степень выполненных работ по созданию объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Одним из таких оснований является несоответствие разрешённого использования земельного участка целям использования такого земельного участка (пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также с ведением Единого государственного реестра недвижимости (далее также - ЕГРН) и предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРН, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтённом в соответствии с поименованным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

По смыслу положений частей 3, 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит в том числе из реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (пункт 2 части 2 статьи 7 Закона N 218-ФЗ).

Разрешая возникший по данному административному делу спор, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершённого строительства, правомерно возведённого в период действия договора аренды на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение договора аренды для завершения строительства без торгов сроком на три года.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершённого строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведённые законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершённого строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершённого строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В соответствии с правовой позицией, приведённой в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 28 января 2026 года N 51-КАД25-4-К8, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершённого строительства в соответствии с этим пунктом.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для удовлетворения административного иска необходимо установить несоответствие оспариваемого решения, действий (бездействия) закону и нарушения таким решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Незаконность отказа управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края в предоставлении ФИО5 земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв.м, по адресу: * кв.м3 в аренду для завершения строительства принадлежащего ему на праве собственности установлена судом при рассмотрении настоящего административного спора правильно.

С учётом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершённого строительства, права на который принадлежат ФИО5 и которые никем не оспариваются, и принимая во внимание, что спорный земельный участок с кадастровым номером * ранее не предоставлялся административному истцу для завершения строительства санатория, при отсутствии судебного акта об изъятии этого объекта у правообладателя – административного истца по настоящему делу, данный участок не может быть предоставлен иным лицам и не может являться предметом аукциона, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обусловливает исключительное право административного истца на приобретение спорного земельного участка в аренду без проведения торгов.

Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает, что удовлетворяя требования административного истца, суд должен указать на способ восстановления нарушенного права, что подразумевает необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца.

При разрешении дела суд применяет материальную норму к спорному правоотношению и в решении указывает, какие конкретно действия орган власти должен произвести, с тем чтобы решение суда не вызывало затруднений при исполнении (абзац 2 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении").

Так как целью судебной защиты в порядке административного судопроизводства является восстановление нарушенных прав, а не констатация факта несоответствия оспариваемого решения, действия (бездействия) должностного лица, государственного органа нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, разрешение вопроса о способе восстановления нарушенного права не выступает в качестве самостоятельного требования, подлежащего рассмотрению, а является производным от требования об оспаривании решений, действий (бездействия) должностного лица, государственного органа.

Выбирая способ восстановления нарушенного права административного истца, суд возложил на административного ответчика обязанность устранить допущенное нарушение прав ФИО5 путём возложения на управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска обязанности заключить с административным истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером * по адресу: *, сроком на три года однократно для завершения строительства объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом в аренду земельном участке.

Вопреки доводам апелляционной жалобы административного ответчика избранный судом первой инстанции способ восстановления нарушенного права административного истца соответствует положениям пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и согласуется с разъяснениями, приведенными в абзацах первом и четвертом пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 года N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

При этом по смыслу положений статьи 16 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации наличие постановленного по данному административному делу судебного решения не предполагает возможность принятия административным ответчиком повторного акта по результатам рассмотрения заявления административного истца без учёта обстоятельств, установленных в рамках настоящего дела городским судом, а также Арбитражным судом.

Разрешая возникший по настоящему делу спор, суд правильно определил имеющие значение для дела обстоятельства, с достаточной полнотой мотивировал свою позицию, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

Выводы суда первой инстанции последовательны, исчерпывающи, сделаны на основании всестороннего, полного и объективного исследования обстоятельств дела и представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

Доводы жалобы являлись предметом проверки суда первой инстанции и получили в решении надлежащую правовую оценку. Оснований для переоценки правильно установленных судом юридически значимых обстоятельств дела и совокупности исследованных судом доказательств по делу судебная коллегия не усматривает.

При вынесении решения судом не допущено нарушений норм материального права или процессуального закона, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в качестве оснований для отмены судебного акта.

Руководствуясь статьями 307, 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда

определила:

решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 12 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу административного ответчика – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Пятый кассационный суд общей юрисдикции путём подачи через суд первой инстанции кассационной жалобы в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

ФИО2 В.Ю. Шишова

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 27 февраля 2026 года