Дело №

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 сентября 2020г. Люберецкий горсуд Московской области в составе председательствующего судьи Сорокиной Т.В., при секретаре Кривошей Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «СЗ «ТомСтрой» о признании предварительного договора № о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключенный ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой в отношении объекта долевого строительства 

<

адрес> - договором участия в долевом строительстве.

Истец в суд не явился.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика в суд не явился, направил письменный отзыв на иск, в котором просил в иске отказать.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Судом установлено, что между ФИО1 и ООО «СЗ «ТомСтрой» заключен предварительный договор № от ДД.ММ.ГГ о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве жилого дома, предусматривающего передачу истцу, как участнику долевого строительства, объекта в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с п. 1.2. основной договор будет заключен сторонами по форме, определенной приложением № к настоящему предварительному договору, и будет содержать следующие существенные условия:

1.2.1. предметом основного договора будут являться обязательства стороны-1 (в предусмотренный основным договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать стороне-2 (участнику долевого строительства по основному договору) объект долевого строительства, соответствующий указанным ниже характеристикам, а сторона-2 примет на себя обязательства уплатить обусловленную основным договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

1.2.2. объектом долевого строительства будет выступать жилое помещение (квартира), подлежащее передаче стороне-2, как участнику долевого строительства, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, входящее в состав жилого дома и строящееся (создаваемое) с привлечением денежных средств, направленных стороной-2 в порядке участия в долевом строительстве дома, входящее в состав жилого дома и строящееся (создаваемое) с привлечением денежных средств, направленных стороной-2 в порядке участия в долевом строительстве.

1.2.3. основной договор будет предусматривать обязательства стороны-1, как застройщика, ввести жилой дом в эксплуатацию и передать объект долевого строительства (квартиру) застройщиком и принять его участником долевого строительства по подписываемому сторонами акту приема-передачи в срок не позднее 9 месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГ. Основной договор будет содержать условия о возможности досрочного исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства.

В пункте п. 1.2.4 предварительного договора определена цена основного договора в размере 2919616 руб. из расчета стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры, составляющей 60800 руб.

В соответствии с п. 2.1. договора, в обеспечение исполнения обязательств стороны-2 по заключению основного договора с устройщиком на условиях, согласованных в настоящем договоре, сторона-2 оплачивает стороне-1 обеспечительный платеж в размере 2919616,00 рублей 00 копеек в момент подписания настоящего предварительного договора. Обеспечительный платеж по настоящему предварительному договору оплачивается строной-2 исключительно в целях подтверждения намерений по заключению в будущем основного договора и не будет использоваться стороной-1 в целях строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости. Обеспечительный платеж по настоящему предварительному договору не является задатком, авансом, иным платежом в качестве оплаты цены основного договора, а является способом обеспечения обязательств по настоящему договору, выбранным сторонами в соответствии с п.1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2.2. договора, с момента полной оплаты строной-2 обеспечительного платежа в размере, сроки и порядке, условленные в пункте 2.1 настоящего предварительного договора сторона-1 гарантирует стороне-2 заключение основного договора в отношении объекта долевого строительства на условиях, согласованных в настоящем предварительном договоре.

В пункте 2.1 предварительного договора закреплена обязанность участника долевого строительства заплатить застройщику обеспечительный платеж в размере стоимости объекта долевого строительства (цены основного договора).

Во исполнение условий предварительного договора истец внесла в кассу ООО Специализированный застройщик «ТомСтрой» 2919616 руб., составляющих стоимость, казанного в договоре объекта долевого строительства.

Факт передачи застройщику денежных средств в виде стоимости объекта подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГ, приложенной к настоящему иску, а также справкой б/н от ДД.ММ.ГГ, выданной ответчиком в подтверждение факта получения полной оплаты.

Судом установлено, что ФИО1 в полном объеме и в установленные сроки выполнила возложенные на нее предварительным договором обязательства по уплате ответчику суммы обеспечения, что подтверждается справкой № б/н от ДД.ММ.ГГ о подтверждении оплаты денежных средств в размере 2919616,00 рублей по предварительному договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГ 

В соответствии с абзацем 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2,3 и 5 настоящего постановления.

Согласно пункту 5 Пленума ВАС РФ №, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Как следует из пункта 3 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Застройщик обязался заключить с истцом ФИО1 основной договор участия в долевом строительстве в срок не позднее ДД.ММ.ГГ 

Истцом обязательство по оплате объекта долевого строительства было исполнено в полном объеме в размере 2919616,00 рублей, что подтверждается справкой № б/н от ДД.ММ.ГГ о подтверждении оплаты денежных средств по предварительному договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГ.

Согласно справке от ДД.ММ.ГГ ООО «СЗ «ТомСтрой» подтверждает оплату денежных средств от истца ФИО1 в размере 2919616,00 рублей в качестве оплаты обеспечительного платежа по предварительному договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГ.

Как усматривается из гарантийного обязательства, выданного ООО «СЗ «ТомСтрой» взяло на себя обязательство заключить договор участия в долевом строительстве № с истцом ФИО1 в срок не позднее ДД.ММ.ГГ, а также зарегистрировать договор участия в долевом строительстве № в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

Однако ответчик свои обязательства по заключению основного договора не выполнил.

Из содержания предварительного договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГ, заключенного между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «СЗ «ТомСтрой» и его взаимосвязи следует, что ООО «СЗ «ТомСтрой» привлекли денежные средства истца ФИО1 в целях использования этих средств для строительства объекта недвижимости с предоставлением истцу по окончании строительства в собственность части построенного объекта в виде квартиры № № (условный номер).

При таких обстоятельствах, учитывая, что в предварительном договоре строящегося объекта стороны включили все условия, обязательные для включения и в договор участия в долевом строительстве, лицо, привлекающее денежные средства, в данном случае в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к застройщикам, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении иска о признании предварительного договора договором участия в долевом строительстве.

С учетом вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 198ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать предварительный договор № о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключенный ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой в отношении объекта долевого строительства 

<

адрес> - договором участия в долевом строительстве.

Решение суда является основанием для регистрации указанного договора участия в долевом строительстве в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Люберецкий горсуд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГ