Дело №3а-19/2025

УИД 62OS0000-01-2024-000422-55

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 сентября 2025 года г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Логвина В.Н., с участием

представителя административного истца ФИО1,

единого представителя административных ответчиков ФИО2,

при ведении протокола помощником судьи Девликамовой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело №3а-19/2025 по административному иску ООО «Простор» к ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» и Минимущества Рязанской области, об оспаривании решения бюджетного учреждения и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости (заинтересованные лица: администрация г. Рязани, ППК «Роскадастр», в лице филиала по Рязанской области),

УСТАНОВИЛ:

ООО «Простор» (далее также - Общество) обратилось в Рязанский областной суд с вышеназванным административным иском к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также - ГБУ РО «Центр ГКО») и Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области (далее также - Минимущества Рязанской области), указав в обоснование, что оно является собственником трёх зданий с кадастровыми номерами: №, № и №.

С целью установления кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, 05.07.2024 общество подало соответствующие заявления в ГБУ РО «Центр ГКО», представив подготовленный 

<

скрыто> отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости зданий по состоянию на 31.05.2024 в следующих размерах:

- с кадастровым номером № – 26 248 000 рублей,

- с кадастровым номером № – 18 925 000 рублей,

- с кадастровым номером № – 22 243 000 рублей.

02.08.2024 ГБУ РО «Центр ГКО» приняло решения №ОРС-62/2024/000333, №ОРС-62/2024/000335, №ОРС-62/2024/000336 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Ссылаясь на достоверность указанной в отчете рыночной стоимости объектов недвижимости, административный истец привел доводы о том, что действующая кадастровая стоимость вышеназванных зданий завышена, а оспариваемые решения ГБУ РО «Центр ГКО» - необоснованные, указал на нарушение его прав, как налогоплательщика.

С учетом уточнения заявленных требований, ООО «Простор» просило суд признать незаконными решения ГБУ РО «Центр ГКО» от 02.08.2024 №ОРС-62/2024/000333, №ОРС-62/2024/000335 и №ОРС-62/2024/000336, а также установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 31.05.2024 в следующих размерах:

- с кадастровым номером № – 29 921 300 рублей,

- с кадастровым номером № – 28 052 700 рублей,

- с кадастровым номером № – 27 024 400 рублей.

Определением суда к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена ППК «Роскадастр», в лице филиала по Рязанской области.

Сторона административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Минимущества Рязанской области, в лице представителя по доверенностям ФИО3, представила письменные возражения относительно удовлетворения административного иска, указав, что отчет 

<

скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ № составлен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности. Полагает, что бюджетным учреждением соблюдены требования нормативно-правовых актов, устанавливающих его полномочия, процедуру и порядок принятия оспариваемых решений.

Заинтересованное лицо ППК «Роскадастр», в лице филиала по Рязанской области, в письменном отзыве привело информацию о действующей кадастровой стоимости указанных в иске объектов недвижимости, определенной ГБУ РО «Центр ГКО» в рамках массовой государственной кадастровой оценки и утвержденной постановлением Минимущества Рязанской области. 

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Простор» по доверенности - ФИО1, поддержала уточненные требования.

Единый представитель административных ответчиков по доверенностям –ФИО2, в судебном заседании возразила против удовлетворения административного иска. 

Суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся представителей заинтересованных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Изучив административное исковое заявление и поступившие относительно него возражения, исследовав материалы дела, суд находит административный иск подлежащим частичному удовлетворению, по следующим мотивам.

Часть 1 статьи 245 КАС РФ предоставляет юридическим лицам и гражданам право обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Распоряжением Правительства Рязанской области от 13.11.2020 N 534-р на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7). Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Из материалов дела судом установлено, что административный истец ООО «Простор» является собственником следующих объектов недвижимости: 

-здания 

<

скрыто> с кадастровым номером №, назначение - нежилое, площадью № кв.метра, количество этажей- 

<

скрыто> адрес (местоположение): 

<

адрес> (л.д.39-41 в томе 1); 

-здания 

<

скрыто> с кадастровым номером №, назначение - нежилое, площадью 

<

скрыто> кв.метра, количество этажей - 

<

скрыто>, адрес (местоположение): 

<

адрес> (л.д.44-46 в томе 1); 

-

<

скрыто> с кадастровым номером №, назначение - нежилое, площадью 

<

скрыто> кв.метра, количество этажей - 

<

скрыто>, адрес (местоположение): 

<

адрес> (л.д.49-51 в томе 1). 

Постановлением Минимущества Рязанской области от 02.10.2023 N 28-П «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Рязанской области» определена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023 в следующих размерах:

-с кадастровым номером № - 63 897 977 рублей 88 копеек,

-с кадастровым номером № - 57 402 487 рублей 42 копейки,

-с кадастровым номером № - 57 402 487 рублей 42 копейки.

Дата внесения сведений в ЕГРН – 14.11.2023, дата начала применения - 01.01.2024 года (л.д.38, 43, 48 в томе 1). 

05.07.2024 в ГБУ РО «Центр ГКО» поступили заявления ООО «Простор» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № в размере рыночной стоимости. С указанными заявлениями, в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», был представлен подготовленный 

<

скрыто> отчет 

<

скрыто> об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 31.05.2024 в следующих размерах:

- с кадастровым номером № – 26 248 000 рублей,

- с кадастровым номером № – 18 925 000 рублей,

- с кадастровым номером № – 22 243 000 рублей.

02.08.2024 ГБУ РО «Центр ГКО» приняло решения №ОРС-62/2024/000333, №ОРС-62/2024/000335, №ОРС-62/2024/000336 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование неполных и недостоверных сведений, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости. 

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемые решения были приняты полномочным органом и с соблюдением порядка их принятия, что не оспаривалось административным истцом. Решение содержит необходимые реквизиты, подписано кадастровым оценщиком и директором ГБУ РО «Центр ГКО».

21.08.2024 в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, ООО «Простор» подало административное исковое заявление в суд.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Для проверки доводов стороны административных ответчиков о несоответствии отчета 

<

скрыто> требованиям законодательства об оценочной деятельности, 10.09.2024 по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза. 

Согласно экспертному заключению 

<

скрыто>, подготовленному экспертом 

<

скрыто> отчет 

<

скрыто> об оценке рыночной стоимости зданий не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, т.к. при составлении этого отчета допущены ошибки, связанные с использованием неполных сведений, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Рыночная стоимость зданий с кадастровыми номерами №, №, указанная в отчете не подтверждена.

В связи с неполнотой экспертного заключения и ошибкой, допущенной при назначении судебной оценочной экспертизы, 15.08.2025 назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости зданий на дату проведения оценки - 31 мая 2024 года.

Согласно дополнительному экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному экспертом 

<

скрыто> рыночная зданий с кадастровыми номерами №, № определена экспертом по состоянию на 31.05.2024 соответственно в размерах: 29 921 300 рублей, 28 052 700 рублей, 27 024 400 рублей.

Оценивая заключения проведенных судебных оценочных экспертиз (основной и дополнительной), суд приходит к выводу о том, что они отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности.

Суд полагает, что экспертные заключения соответствуют требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", даны в письменной форме, содержат подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству.

Эксперт ФИО8 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, стажу отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта в части наличия в отчете 

<

скрыто> ошибок, повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость оцениваемых объектов недвижимости, несоответствия отчета федеральным стандартам оценки, не оспаривалось представителями сторон.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «Простор» у бюджетного учреждения имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости. 

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемые решения ГБУ РО «Центр ГКО» соответствуют нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушают. Совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемых решений бюджетного учреждения незаконными отсутствует, в удовлетворении заявленных требований в этой части следует отказать.

Обсуждая требование ООО «Простор» об установлении кадастровой стоимости зданий в размере рыночной стоимости, суд учитывает следующее.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Анализ рынка проведён экспертом ФИО9 с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах. Приведенные в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости Рязанской области на дату оценки по сегменту торгово-офисного назначения и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода объектов.

Расчет рыночной стоимости объектов осуществлен экспертом в рамках доходного и сравнительного подходов. Отказ от применения затратного подхода обоснован. Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке нежилых зданий эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; оценка объектов произведена с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение содержит ссылки на источники используемой информации.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной экспертом итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

После исследования судом экспертных заключений, стороны о назначении повторной экспертизы не просили, оснований для назначения такой экспертизы по своей инициативе суд не усматривает.

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговые величины рыночной стоимости объектов оценки и может быть положено в основу судебного акта.

Разрешая административно-исковой спор, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость зданий в размере рыночной стоимости, определенной экспертом.

В соответствии с абзацем 5 пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости зданий затрагивают права ООО «Простор», обращение административного истца в суд обусловлено целью реализации права на справедливое налогообложение. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Простор» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 29 921 300 (двадцать девять миллионов девятьсот двадцать одна тысяча триста) рублей по состоянию на31 мая 2024 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 28 052 700 (двадцать восемь миллионов пятьдесят две тысячи семьсот) рублей по состоянию на 31 мая 2024 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 27 024 400 (двадцать семь миллионов двадцать четыре тысячи четыреста) рублей по состоянию на 31 мая 2024 года.

В удовлетворении требований ООО «Простор» о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 02 августа 2024 года №ОРС-62/2024/000333, №ОРС-62/2024/000335 и №ОРС-62/2024/000336, об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, отказать. 

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2024 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки (при условии внесения сведений в ЕГРН).

Датой подачи заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 05 июля 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья- В.Н. Логвин

Мотивированное решение изготовлено 14.10.2025 года.