РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Муравленко 19 апреля 2024 года

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Кочневой М.Б.,

при секретаре судебного заседания Корж К.И.

с участием прокурора Петровой Р.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-151/2024 по иску Администрации города Муравленко к ФИО1 об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, выселении без предоставления другого жилого помещения, 

УСТАНОВИЛ

Администрация города Муравленко обратилась в суд с иском к ФИО1 об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности, выселении без предоставления другого жилого помещения. В обоснование иска указано, что ответчик ФИО1 является собственником жилого помещения в виде комнаты № площадью 20,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. Из распоряжения Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ следует, что жилой 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. УМИ Администрации города Муравленко поручено в срок до 31.05.2018 года направить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме требование об осуществлении сноса указанного многоквартирного дома. В связи с тем, что собственниками в установленный срок заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию дома не подано, истцом принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд. УМИ Администрации города Муравленко в полном объеме соблюдена процедура изъятия земельного участка и жилых помещений, проведена оценка рыночной стоимости изымаемых объектов. Согласно проведенному по заказу истца независимой оценки рыночная стоимость спорного жилого помещения, принадлежащего ответчику, составляет 1 554 000 рублей. ФИО1 приобрела право собственности на изымаемое жилое помещение с 27 января 2023 года в порядке наследования. 15.08.2023 года ответчику направлялся проект соглашение об изъятии принадлежащей ей комнаты, которое до настоящего времени не подписано. Ответчик свое согласие на подписание соглашения не выразила. 

Представитель истца, извещенный о дне и времени слушания дела в судебное заседание не явился, предоставил письменные возражения. 

Ответчик ФИО1, извещенная о дне и времени слушания дела в судебное заседание не явилась, согласна на рассмотрение дела в ее отсутствие.

Суд, заслушав прокурора, полагавшего требования, подлежащими удовлетворению частично, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Процедура, предшествующая изъятию жилого помещения, урегулирована частями 2 и 4 статьи 32 ЖК РФ, в силу которых изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При этом принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником жилого помещения-комнаты, площадью 20,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, комната 12, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (т.1 л.д.122-124).

Распоряжением Администрации города Муравленко от ДД.ММ.ГГ № на основании заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГ №, действующей на территории муниципального образования город Муравленко по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции, сносу жилые помещения многоквартирного 

<

адрес> признаны непригодными для проживания, а дом–аварийным и подлежащим сносу. Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Муравленко поручено включить жилые помещения многоквартирного 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования города Муравленко; УМИ Администрации города Муравленко в срок до 31.05.2018 года направить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме требования об осуществлении его сноса в срок до 31 декабря 2025 года (т.1л.д.21).

Распоряжением Администрации города от ДД.ММ.ГГ № в распоряжение внесены изменения в части срока сноса – 20.05.2023(т.1л.д.26).

В связи с отказом собственников от сноса многоквартирного дома, Постановлением Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ было определено изъять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2159 кв.м., а также жилые помещения, в том числе комнату 18, расположенные в многоквартирном жилом 

<

адрес>, находящиеся на указанном земельном участке. УМИ Администрации города Муравленко было поручено в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления направить данный документ правообладателям изымаемой недвижимости и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; выступить заказчиком кадастровых работ, необходимых для уточнения границ изымаемого земельного участка; обратиться от имени правообладателя изымаемой недвижимости без доверенности с заявлением об уточнении границ изымаемого земельного участка; выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществить переговоры с правообладателями изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направить проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания (т.1 л.д.33).

В связи с тем, что многоквартирный дом является аварийным и подлежит сносу, то переселение граждан из указанного дома должно быть произведено с соблюдением процедур, предусмотренных ст. 32 ЖК РФ, гарантирующей обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 

В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с п. 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включается в числе прочего рыночная стоимость жилого помещения.

15 августа 2023 года соглашение об изъятии комнаты в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд было направлено в адрес ответчика для рассмотрения и подписания (т.1л.д.46-47). Размер денежного возмещения определенный п. 2.1 указанного соглашения составил 1 544 000 руб. Однако ответчик от подписания данного соглашения отказался.

В случае если не достигнуто соглашение о возмещении за жилое помещение, подлежащее сносу, или других условиях его изъятия, спор подлежит разрешению в судебном порядке.

В силу п.1 статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом РФ предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (п.4 ст.57ЗК РФ).

В соответствии со ст.282 ГК РФ если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В этом случае согласно ст.55 ЗК РФ выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу п. 1 статьи 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 

Пунктом 2 статьи 282 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а так же убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. 

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 

Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пп. 4 п. 2 указанной нормы принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. 

В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу и неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления срок работ по сносу жилого дома, земельный участок и расположенные на нем жилые помещения в составе многоквартирного дома подлежат изъятию на основании соответствующего решения органа местного самоуправления.

Оценка рыночной стоимости земельных участков, объектов недвижимости, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ».

Обосновывая заявленные требования, истцом представлен отчет об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Региональный экспертный центр» № от ДД.ММ.ГГ, которым размер возмещения за комнату определен 1 544 000 рублей (т.1 л.д.48-99).

Определением Муравленковского городского суда от 19 декабря 2023 года назначена судебно-товароведческая экспертиза, проведение которой поручено было ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС». Согласно заключению от 18 марта 2024 года величина рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: 

<

адрес> определена по следующим параметрам: рыночная стоимость жилого помещения- 2 082 511 рублей, рыночная стоимость доли собственников в праве общей собственности на земельный участок- 121 314 рублей, рыночная стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме- 97 010 рублей, на вспомогательное имущество—225 662 рубля, размер убытков составляет 143 689 рублей, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату проведения экспертизы 1303 152 рубля (т.1 л.д.230, т.2 л.д.8-9). 

Эксперт ФИО5, проводивший исследование по определению суда имеет соответствующее профессиональное образование, является экспертом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Русское общество оценщиков», имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Квалификация эксперта подтверждена дипломом о профессиональной переподготовке. Профессиональный уровень эксперта не дает сомневаться в ее компетенции. 

Экспертное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности» является последовательным, логичным, содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Заключение содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов, размер рыночной стоимости недвижимого имущества установлен на основании представленных документов, с учетом анализа место положения объектов недвижимого имущества, экономических характеристик региона и города в котором расположен объект недвижимости. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Размер возмещения определен экспертом с учетом анализа местоположения объекта недвижимости, права собственника на долю в общем имуществе, на долю в праве собственности на земельный участок, на вспомогательные помещения. В заключении приведен механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а так же отдельных формирующих ее составляющих. В заключении приведено обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, право выбора определенных методов исследования, достаточность материалов, на основании которых эксперт сделал выводы, относится к компетенции эксперта, оснований сомневаться в уровне квалификации которого у суда, не имеется.

При проведении экспертизы экспертом использованы сравнительный, затратный подходы, метод сравнения продаж. Выбор объектов-аналогов это прерогатива эксперта, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемого объекта и с учетом ценообразующих факторов, предварительно проведенного анализа сложившейся стоимости данных объектов на рынке в соответствующем сегменте диапазона цен, с учетом корректировок. 

Объектом оценки являлась комната площадью 20,7 кв.м., находящаяся в многоквартирном жилом доме общей площадью 917,4 кв.м. Количественные и качественные характеристики приведены в исследовательской части заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (т.1 л.д.175)

Так, общая площадь комнаты с учетом вспомогательных помещений составляет 26,12 кв.м., доля собственника в общедомовом имуществе составляет- 2,33 кв.м., площадь вспомогательного помещения -5,42 кв.м. ( т.1 л.д.175)

Поскольку дом и находящееся в нем жилое помещение, принадлежащее ответчику, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу, не представляет интереса для рынка недвижимости, при определении цены жилого помещения экспертом был использован поэлементный метод определения затрат на замещение изымаемого жилого помещения в составе объекта оценки. 

Определенная таким образом рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего изъятию, позволит приобрести жилое помещение аналогичное изымаемому жилому помещению, но пригодное для проживания. 

Представителем истца в обоснование своих доводов был представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ на сумму 1 544 000 рублей (т.1л.д.48-49). 

Согласно данному заключению рыночная стоимость жилого помещения и убытков, связанных с изъятием, по состоянию на 28.07.2023 года, составляет 1 544 000 рублей, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения в размере 565 852 рубля, рыночная стоимость доли общедомового имущества– 257 250 рублей, стоимость доли земельного участка – 436 500 рублей, доля вспомогательных помещений составляет-195 398 рублей, убытки – 99 000 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт -0000 рублей (т. 1 д.д.48-49). 

В силу ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки рекомендуемая для целей совершения сделки, может быть использована в течение 6 месяцев, с даты, составления отчета. Между тем, отчет об оценке, представленной стороной истца, составлен на 28 июля 2023 года. Срок актуальности отчета истца истек, заключение эксперта ФИО5 на ДД.ММ.ГГ является более актуальным.

Кроме того, отчет истца не в полной мере отражает размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Иного отчета, отвечающего требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», на момент вынесения решения суда истцом не предоставлено.

В силу ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон. 

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.56 ГПК РФ). 

Заключение эксперта ФИО5 содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, характеристик жилого помещения. Расчеты производились с применением корректировок, исходя из параметров и характеристик объекта недвижимости.

Так, при расчете рыночной стоимости жилого помещения специалистом оценщиком ООО «Региональный экспертный центр» не принято во внимание, что жилое помещение находится в доме 1988 года постройки. 

На дату первой приватизации жилого помещения в доме 08 апреля 2009 года срок проведения комплексного капитального ремонта наступил, поскольку допустимые сроки эксплуатации зданий и сооружений, а так же допустимые сроки эксплуатации различных элементов зданий определяются в соответствии с ВСН58-88(р) «Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». 

С учетом того, что год постройки дома 1988, а продолжительность эффективной эксплуатации до постановки на капитальный ремонт согласно ВСН 58-88(р) зданий со стенами из кирпича, с деревянными перекрытиями, деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях составляет 8-12 лет. Следовательно, с учетом конструктивных элементов здания, в котором расположен объект исследования, для расчета принимается срок 10 лет, капитальный ремонт должен быть произведен в 1998 году. 

Реализация обязанности по производству капитального ремонта предшествует систематический осмотр жилых домов. 

Пунктом 2.2 ВСН 58-88(р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов и их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться в течение всего периода эксплуатации. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличения количества и качества услуг, оснащения недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории. 

На основании пункта 5.5 ВСН 58-88(р) под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. Приложением № 3 к Положению «Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88(р) установлен минимальный срок эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для неопределенного круга лиц и по истечению которого требуется проведение капитального ремонта. Перечень работ, проводимых при капитальном ремонте, определен в Постановлении Госстроя России № 170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». 

Из заключения экспертизы от 18.03.2024 следует, что допустимые сроки эксплуатации зданий и сооружений различных конструктивных схем, а так же допустимые сроки эксплуатации различных элементов зданий определяется в соответствии с ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкций, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». Потребность в проведении капитального ремонта многоквартирного жилого дома зависит от степени износа соответствующих конструктивных элементов. 

Эксперт ФИО5 при ответе на вопрос нуждался ли дом в проведении капитального ремонта, исходила из классификации зданий по капитальности их общего срока службы, а так же допустимых сроков эксплуатации зданий и сооружений различных конструктивных схем, допустимых сроков эксплуатации различных элементов зданий в соответствии с ВСН 58-88 (р). Перечень основных работ, проводимых при капитальном ремонте, приведен в Приложении Б таблице Б.1 в СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта». Период с момента постройки многоквартирного жилого дома до даты первой приватизации жилого помещения составляет 26 лет. 

С учетом того, что комплексный капитальный ремонт является основным видом капитального ремонта жилого здания, в случае возникновения потребности в нем расчет производится для данного вида ремонта, в противном случае для выборочного.

При этом аварийное состояние дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что отразилось на их рыночной стоимости. Проведение капитального ремонта дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности. 

При определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд руководствовался заключением экспертизы, выполненной ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», с учетом дополнительного заключения, поскольку в отчете об оценке, предоставленном стороной истца компенсация за непроизведенный капитальный ремонт рассчитана не в полном объеме. 

Из технического заключения № от ДД.ММ.ГГ по результатам обследования жилого 

<

адрес>, проведенного ООО «Оценочная компания ФИО6» следует, что фактический физический износ-71% (т.1 л.д.10-16).

Разрешая спор с учетом действующего законодательства, регулирующего данные правоотношения и исходя из баланса интересов, как органа местного самоуправления, так и собственника, изымаемого жилого помещения, при определении размера возмещения суд принимает заключение эксперта ФИО5 в качестве допустимого и достоверного доказательства размера возмещения за принадлежащее ответчикам жилое помещение, поскольку он выполнен в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности». 

Так, статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. 

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах. 

Согласно положениям ч.1 статьи 190.1 ЖК РФ за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующего капитального ремонта. 

Статья 158 ЖК РФ предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а так же участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.

Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнять обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества, как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

На основании положений ч.3 ст.158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе неисполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме. 

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за жилое помещение на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

Нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. Следовательно, именно на лицо, заявляющее об исключении из размера возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, возлагается обязанность по доказыванию отсутствия оснований для его взыскания, представления соответствующих доказательств. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков. 

Исходя из вышеизложенного правового регулирования, применительно к рассматриваемому делу, юридически значимыми и подлежащими доказыванию в их совокупности обстоятельствами при разрешении вопроса о включении суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения являются: установление лица, являющегося наймодателем жилых помещений, нуждаемость относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем, установление факта неисполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, повлекшего ухудшение его технического состояния (потерю эксплуатационных, механических и других качеств), а так же способствующего в дальнейшем утрате стоимости конструктивного элемента здания в целом, и как следствие снижению его надежности.

Из договора приватизации № от ДД.ММ.ГГ следует, что первое жилое помещение, которое было приватизировано в многоквартирном доме является комната № (т.1л.д.115). 

Из технического паспорта на дом следует, что дом 1988 года постройки, признан аварийным в 2018 году, сведений о проведении капитального ремонта в технический паспорт не вносилось (т.1 л.д.131-145). 

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГ многоквартирный дом по 

<

адрес> не соответствует по своему текущему состоянию требованиям пригодности для проживания в многоквартирном доме и признан аварийным (т.1 л.д. 8-9). 

Согласно заключению эксперта ФИО5 от ДД.ММ.ГГ сумма компенсации за непроизведенный выборочный капитальный ремонт определена с учетом требуемого объема ремонтных работ, количества замен конструктивных элементов дома на дату первой приватизации квартиры в доме, с учетом физического износа дома на 08 апреля 2009 года, но в текущих ценах и составляет 1 303 152 рубля. 

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. 

По смыслу приведенных положений ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возникновение обязанности возместить собственнику жилого помещения, понесенные им убытки законодатель связывает с совершением органом местного самоуправления действий по изъятию такого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, для муниципальных нужд.

Включение в размер возмещения подлежат убытки, причиненные ответчику изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места жительства, переездом, арендой жилья, оформлением права собственности. Суждение представителя истца об отсутствии оснований для включения в величину убытков стоимости аренды жилого помещения отклоняются судом, поскольку является ошибочным. Ссылка истца, что данный вид услуг не включен в перечень убытков, предусмотренных статьей 32 ЖК РФ, основан на неверном толковании норм права, поскольку данные расходы являются убытками собственников аварийного жилого помещения, так же как расходы по поиску жилья и подлежат возмещению.

При таких обстоятельствах, эксперт правомерно произвел расчет размера убытков в размере 143 689 рублей, в данную величину входит: стоимость услуг грузового транспорта для переезда в размере - 5720 рубля, услуг грузчиков в размере- 6128 рублей, услуг по сборке и разборке мебели в размере 4 000 рублей, средняя стоимость аренды помещения в размере- 58 932 рубля, средняя стоимость услуг риэлтора по поиску жилья для аренды- в размере- 8422 рубля, средняя стоимость услуг риэлтора по поиску жилого помещения для покупки жилья в размере- 58 487 рублей, оплата услуг по оформлению документов-2000 рублей (т.2 л.д.235).

Принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства рыночной стоимости жилого помещения, и с учетом заявленных истцом требований, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований истца частично, взысканию подлежит возмещение за жилое помещение в пользу собственника в размере 3 973 338 рублей. 

В размер возмещения за аварийное жилое помещение входит: рыночная стоимость жилого помещения- 2 082 511 рублей, рыночная стоимость доли собственника в праве общей собственности на земельный участок – 121 314 рублей, рыночная стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме- 97 010 рублей, доля собственника вспомогательных помещений в размере 225 662 рубля, убытки в размере- 143 689 рублей, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату проведения экспертизы 1 303 152 рубля, итого 3 973 338 рублей. Прекращение права собственности ответчика возникнет после фактической выплаты, установленного судом возмещения.

Исковые требования Администрации города Муравленко направлены на принудительное изъятие спорного недвижимого имущества у ответчика. Следовательно, права собственника должны быть максимально защищены и право на жилище не должно быть нарушено, то есть в случае изъятия жилого помещения, у него должна существовать реальная возможность приобрести жилье для постоянного проживания при наименьших потерях.

В соответствии с ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч.1 ст.88 ГПК РФ). 

Возмещение судебных расходов на основании ч.1 ст.98 ГПК РФ осуществляется только той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и в соответствии с тем судебным постановлением, которым спор разрешен по существу. Гражданское процессуальное законодательство при этом исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов при вынесении решения является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

Вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом в суд требования непосредственно связан с выводом суда, содержащимся в резолютивной части его решения (ч.5 ст.198 ГПК РФ), о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (ч.1) и 46 (ч.ч.1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

Так же, из материалов дела усматривается, что в определении Муравленковского городского суда от 19 декабря 2023 о назначении судебно-товароведческой экспертизы расходы по проведению экспертизы были возложены на ответчика.

Данные расходы в размере 40 000 рублей оплачены ответчиком путем внесения на депозитный счет УСД в ЯНАО, эксперт ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» просит взыскать данные расходы в размере 45 000 рублей (т. 1 л.д.157). 

Необходимость обращения в суд с иском у муниципального органа возникла в связи с не согласием ответчика с изъятием у него жилого помещения по предложенной истцом выкупной цене в размере 1 554 000 рублей. 

Достигнутый процессуальный результат свидетельствует о принятии судом итогового решения, как в пользу ответчика, так и истца.

По смыслу статьи 282 ГК РФ, в тех случаях, когда собственники не согласны со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии недвижимости, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, а критерием присуждения судебных расходов стороне по делу является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования. 

Поскольку размер возмещения определен судом в большем размере, чем заявлено истцом, следовательно, рыночная стоимость жилого помещения, указанная в исковом заявлении была заявлена неправомерно, в связи с этим имеются основания для распределения судебных расходов между сторонами.

Таким образом, учитывая положения ч.1 статьи 98 ГПК РФ, согласно которым, в случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

Распределяя расходы по экспертизе, суд рассчитывает пропорцию удовлетворенных требований истца в размере 38,2 %, исходя из размера выкупной цены, заявленной в иске и размере возмещения, установленного судом (1 544 000: 3973338 х100) в отношении ответчика. 

Исходя из этого, требования истца удовлетворены на 39,1 % и отказано в удовлетворении на 60,9%. Следовательно, расходы на проведение экспертизы, подлежат взысканию следующим образом: 45 000 рублей х 39,1%= 17 595 рублей с ответчика, с Администрации города Муравленко подлежат взысканию расходы на проведение экспертизы, исходя из следующего расчета 45 000 рублей х 60,9%= 27 405 рублей. 

Между тем, из материалов дела следует, что ответчик на счет УСД в ЯНАО внесла 40 000 рублей, что подтверждается материалами дела, следовательно, возврату ФИО1, подлежат судебные расходы в размере 22 405 рублей, а так же с Администрации города Муравленко в пользу ООО «Центр независимой экспертизы и оценки АРУС» подлежат взысканию расходы по экспертизе в размере 5 000 рублей.

В соответствии со статьей 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). 

Лица, выселяемые из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, принадлежащих им на праве собственности, в соответствии со ст. 32 ЖК РФ вправе получить возмещение за изымаемые у них жилые помещения. Следовательно, требования о выселении так же подлежат удовлетворению, после выплаты ответчику полного возмещения за изымаемое жилое помещение. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Муравленко к ФИО1 об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, выселении, удовлетворить частично.

Изъять у ФИО1 для муниципальных нужд жилое помещение в виде комнату № расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Установить возмещение за жилое помещение, принадлежащее ФИО1 в виде комнаты №, площадью 20,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> размере 3 973 338 рублей с выплатой денежного возмещения в размере 3 973 338 рублей. 

Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение, находящееся по адресу: 

<

адрес>, после фактической выплаты возмещения за жилое помещение, определенного судом к взысканию с Администрации города Муравленко.

Данное решение является основанием для внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Выселить ФИО1 из жилого помещения, находящегося по адресу: 

<

адрес> без предоставления другого жилого помещения. 

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу ФИО1 расходы по проведению экспертизы в размере 22 405 рублей.

Взыскать с Администрации в пользу ООО «Центр независимой экспертизы и оценки АРУС» 5 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы, через Муравленковский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 25 апреля 2024 года

СУДЬЯ /подпись/ М.Б.КОЧНЕВА