Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

16 августа 2017 года г.Ростов-на-Дону

Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Юрченко Т.В.,

при секретаре Полиновой Н.А., 

с участием ФИО1, Кореневой Г.В., ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ДАиГ г.Ростова-на-Дону, ООО «Автодорсервис», третье лицо: УФСГРКиК по РО о сохранении в реконструированном состоянии и признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Департаменту архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, ООО «Автодорсервис» о сохранении в реконструированном состоянии нежилого помещения комнат №6,6а,7,8а,6х, общей площадью 55,6 кв.м., расположенного в подвале 3 и 5-ти этажного жилого дома Литер Г по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № и признать за ФИО1 право собственности на указанное нежилое помещение.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 26.03.2008г. между ООО «Автодорсервис» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения комнат №6,7,8, общей площадью 91,9 кв.м., расположенных в подвале по адресу: 

<

адрес>. Согласно п.4 договора указанное нежилое помещение продавец продал покупателю за 25 200 руб., расчет между сторонами будет произведен полностью в течение трех лет с момента подписания настоящего договора. 17.05.2011г. истцом платежным поручением № были перечислены денежные средства в сумме 25 200 руб. на счет ООО «Автодорсервис» в счет заключенного договора.

Истцом была произведена реконструкция указанного нежилого помещения, после чего согласно технического паспорта от 01.12.2016г. оно состоит из комнат №6 подсобная площадью 23,2 кв.м., №6а душевая площадью 1,6 кв.м., №7 подсобная площадью 14,9 кв.м., №8а подсобная площадью 14,7 кв.м., №6х вход в подвал площадью 1,2 кв.м., итого 55,6 кв.м., №6б коридор площадью 11,4 кв.м., №8а коридор площадью 6,5 кв.м., №8б подсобная площадью 18,4 кв.м., всего 91,9 кв.м.

Истец указывает, что изменение площади и нумерации комнат в нежилом помещении произошло за счет установки внутренних межкомнатных перегородок в комнатах №6, 8, в результате чего образовались комнаты №6,6а,8а и за счет ранее не рассчитанной площади холодного помещения №6х. Объект общей площадью 55,6 кв.м. поставлен на кадастровый учет 02.12.2015г. с кадастровым номером №

В связи с уточнением площади подвала и постановкой на кадастровый учет, истец обратился в УФСГРКиК по РО для регистрации права. Однако ему было отказано в связи с тем, что ранее договор купли-продажи на регистрацию не подавали, а также в технической документации указано, что на перепланировку разрешение не предъявлено. 

На обращение в ДАиГ г. Ростова-на-Дону по вопросу сохранения помещения в реконструированном состоянии истцу было отказано, в связи с тем, что в компетенцию департамента не входят полномочия по сохранению в реконструированном состоянии самовольно реконструированных объектов. 

При обращении в Администрацию Пролетарского района г.Ростова-на-Дону истцу разъяснено, что администрация не занимается вопросами сохранения реконструкции нежилых помещений.

В связи с этим в ООО «АВТОДОРСЕРВИС» истцом направлено письмо с просьбой о необходимости присутствия для подачи заявления на регистрацию перехода права. Однако, на день подачи искового заявления ответ не получен. 

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель по доверенности адвокат Коренева Г.В. исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении по изложенным в иске основаниям. Дополнительно ФИО1 пояснил, что он работал в ООО «Автодорсервис», где ему как сотруднику предоставили квартиру на 1-ом этаже и подвал в этом доме. Право собственности на квартиру он оформил, а до подвала дело не дошло, поскольку его работа носила разъездной характер и до 2011 года его не было в г.Ростове-на-Дону. На квартиру также был заключен договор купли-продажи, раньше в ней находилась лаборатория. В подвале не было стен, проход был свободный, чтобы пожарные и сантехники проходили, так как там проходят коммуникации – трубы водопровода и канализации, кабели электроэнергии. Он поставил во всех трех комнатах перегородки, отделил часть помещений и отдал их в общее пользование, куда вход осуществляется по лестнице с первого этажа. В комнате №8б сейчас стоят стеллажи ТСЖ, там ходят сантехники, это не его помещение. Комнатами №6б, 8а, 8б он не пользуется. В его помещения вход осуществляется через 6х, он установил унитаз и душевую, с разрешения председателя ТСЖ врезался в общую систему и установил счетчик на воду. Труб общего пользования в спорном нежилом помещении нет. Работы были выполнены в 2010 году, до начала их проведения в ДАиГ и в Администрацию он не обращался. Согласие общего собрания получено в 2017 году. 

В судебном заседании представитель ответчика ДАиГ г.Ростова-на-Дону по доверенности ФИО2 исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в письменном отзыве. Пояснила, что реконструкция проведена самовольно без разрешительных документов, согласие всех собственников многоквартирного дома и соответствия реконструкции градостроительным нормам не представлено, право собственности истца на нежилое помещение не зарегистрировано.

Представитель ответчика ООО «Автодорсервис», представитель третьего лица УФСГРКиК по РО, будучи извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ закреплено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165, со статьями 549, 550, 551 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. 

Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство.

В силу ст. 8 ГрК РФ выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, является полномочием органа местного самоуправления.

Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п.28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно правовой позиции, изложенной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Судом установлено, что 26.03.2008г. между ООО «Автодорсервис» и ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которого истец приобрел нежилое помещение, комнаты №6,7,8, общей площадью 91,9 кв.м., расположенные в подвале 3 и 5-ти этажного жилого дома литер Г по адресу: 

<

адрес>, принадлежащее продавцу на праве собственности на основании Постановления Главы Администрации г.Ростова-на-Дону № от 23.08.1996г., регистрационного удостоверения МУПТИ г.Ростова-на-Дону № от 23.10.1996г. (л.д.31, 27-30).

В соответствии с п.4 договора указанное нежилое помещение по заявлению сторон продавец продал покупателю за 25 200 руб. Расчет между сторонами будет произведен полностью в течение трех лет с момента подписания настоящего договора. 

Согласно платежного поручения № от 17.05.2011г. ФИО1 были перечислены на счет ООО «Автодорсервис» денежные средства в сумме 25 200 руб. в счет договора купли-продажи нежилого помещения от 26.03.2008г. за лабораторию (л.д.13).

Из уведомления об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений от 18.04.2016г. № следует, что права на нежилое помещение по адресу: 

<

адрес> не зарегистрированы (л.д.18).

Согласно справки МУПТИиОН г.Ростова-на-Дону от 20.09.2016г. за ТОО «Автодорсервис» зарегистрировано право общей долевой собственности 33/100 (нежилое помещение площадью 91,1 кв.м. в подвале) лит. «Г» по адресу: 

<

адрес>. Остальные доли лит.Г зарегистрированы за ИЧП фирма «Март» - 1/22, ТОО «Лето» - 30/100. Также за ФИО1 зарегистрировано нежилое помещение площадью 78,6 кв.м. на 1-ом и цокольном этажах (л.д.26).

По сведениям технического паспорта МПТИ г.Ростова-на-Дону, составленного по состоянию на 26.01.1996г., в подвале жилого дома литер Г находится не жилое помещение, состоящее из комнат №6 площадью 37,4 кв.м., №7 площадью 10,7 кв.м., №8 площадью 43,8 кв.м., общей площадью 91,9 кв.м. При этом помещение №6 не имеет части стены, граничащей с помещениями подвала №1 и №3 (л.д.41-52).

По данным учетно-технической документации МУПТИиОН на 15.10.2015г. и кадастрового паспорта помещения от 02.12.2015г. на подвал №1 по адресу: 

<

адрес>, нежилое помещение составляют комнаты №6, 6а, 7, 8а, 6х общей площадью 55,6 кв.м. в подвале жилого дома литер «Г». Изменение площади и нумерации комнат в нежилом помещении произошло за счет установки внутренних межкомнатных перегородок в комнатах №6, 8, в результате чего образовалась комнаты №6, 6а, 8а; за счет ранее не рассчитанной площади холодного помещения №6х. Объект общей площадью 55,6 кв.м. поставлен на кадастровый учет 02.12.2015г. с кадастровым номером № (л.д.21, 32).

Согласно экспликации к поэтажному плану здания жилого 

<

адрес> в 

<

адрес>, подвал №1 литера Г состоит из нежилого помещения: комнат №6 подсобная площадью 23,2 кв.м., №6а душевая площадью 1,6 кв.м.,№7 подсобная площадью 14,9 кв.м., №8 подсобная площадью 14,7 кв.м., №6х вход в подвал площадью 1,2 кв.м., итого 55,6 кв.м., а также из помещений общего пользования №6б коридор площадью 11,4 кв.м., №8а коридор площадью 6,5 кв.м., №8б подсобная площадью 18,4 кв.м., всего 36,3 кв.м. Общая площадь 91,9 кв.м., на перпланировку комнат №6а,6б, 8а,8б разрешение не предъявлено (л.д.34-49).

Письмом ДАиГ г.Ростова-на-Дону от 03.03.2017г. № на обращение ФИО1 по вопросу выдачи акта ввода в эксплуатацию реконструированного объекта - жилого дома по 

<

адрес>, сообщено, что в соответствии с Положением о Департаменте архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, Департамент осуществляет, в том числе, выдачу разрешений на строительство, реконструкцию, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории города Ростова-на-Дону. По данным системы обеспечения градостроительной деятельности г.Ростова-на-Дону, разрешений на строительство (реконструкцию) капитальных объектов, департаментом не выдавалось, в связи с чем рассмотреть обращение по существу вопроса не представляется возможным (л.д.20).

Согласно заключения о результатах экспертного исследования № от 14.07.2017г., выполненного ООО «Ростовский центр судебных экспертиз» по заказу истца, после проведенной реконструкции нежилые помещения подвала №6,6а,7,8а,6х по адресу: 

<

адрес>, соответствует требованиям строительных норм и правил в части конструктивных решений – на момент проведения натурного обследования, в части объемно-планировочных решений, в части соблюдения требований пожарной безопасности. Исследуемый объект строительства угрозы жизни и здоровью граждан не создает, т.к. экспертным исследованием выявлено, что данный объект соответствует требованиям ФЗ РФ №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009г., а именно ст.7 «Требования механической безопасности», ст.8 «Требования пожарной безопасности», ст.10 «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях» (л.д.108-140).

В силу ч.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. 

Согласно разъяснений п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно в п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). 

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом.

В силу ст. 16 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции действующей до 31 декабря 2016 года) заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

Однако, право собственности истца на объект недвижимости по договору купли-продажи от 26.03.2008г. не было зарегистрировано в установленном законом порядке, соответственно не возникло. 

Доказательств обращения ООО «Автодорсервис» и ФИО1 с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на основании указанного договора, либо наличия объективных причин, не зависящих от воли сторон договора, препятствующих такой регистрации, истцом в нарушение положений ст.56 ГПК РФ суду не представлено. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, ФИО1 не являлся собственником нежилого помещения №6,7,8 по адресу: 

<

адрес>, и был не вправе производить реконструкцию указанного нежилого помещения, изменять его параметры.

Кроме того, поскольку фактически истцом произведена реконструкция нежилого помещения, в результате которого изменяется объем общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, то это влечет изменение доли истца и собственников остальных помещений в общем имуществе в указанном многоквартирном доме. При этом, достоверных доказательств согласия всех собственников помещений в указанном многоквартирном жилом доме на реконструкцию общего имущества истцом суду не представлено.

Из содержащегося в материалах дела протокола № общего собрания собственников ТСЖ «Радуга» в форме заочного голосования от 24.03.2017г. (л.д.93-107) следует, что в нем приняли участие 40 человек, владеющие 6434/10000 голосов, из которых 53,2% за, 2,5% против, 6,4% воздержались, согласие остальных собственников помещений, не участвовавших при проведении общего собрания, суду не представлено, также как и доказательств, подтверждающих принадлежность перечисленным в реестре № лицам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме лит.Г и лит.В по адресу: 

<

адрес>, на момент проведения собрания 24.03.2017г. При этом, член счетной комиссии ФИО3 от подписи отказался, а в реестре № с подписями, датированными 10.03.2017г., указано об ознакомлении с информационным сообщение о проведении 14.03.2017г. общего собрания по инициативе ФИО1

Учитывая вышеизложенные обстоятельства в их совокупности, в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ДАиГ г.Ростова-на-Дону, ООО «Автодорсервис» о сохранении в реконструированном состоянии и признании права собственности на нежилое помещение - комнаты №6,6а,7,8а,6х общей площадью 55,6 кв.м. в подвале 3 и 5-ти этажного жилого дома литер Г по адресу: 

<

адрес> – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение составлено 21.08.2017г.

Судья: