Дело № 2-371/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июля 2017 года г. Южноуральск

Южноуральский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Реутовой И.М., 

при секретаре Варнавской С.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОГУП «Областная казна» к ФИО1 о взыскании задолженности, по встречному иску ФИО1 к ОГУП «Областная казна» о признании договора аренды незаключенным, 

У С Т А Н О В И Л:

ОГУП «Областная казна» обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности.

В обоснование иска указало, что между ОГУП «Областная казна» и ФИО1 был заключен договор аренды № недвижимого имущества, являющегося собственностью Челябинской области и находящегося на праве хозяйственного ведения у ОГУП «Областная казна» от 28 мая 2013 года. Объект аренды – нежилое помещение, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., (помещение 21 лит А, поз 14, 15), расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

адрес>, для размещения офиса. Помещение передано по акту приема-передачи от 28 мая 2013 года.

Согласно п. 3.1 и 3.2 договора аренды размер арендной платы устанавливается в размере 12 382 рубля в месяц без учета НДС, коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг. Оплата коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг производится арендатором самостоятельно, за свой счет. Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца 100% на расчетный счет ОГУП «Областная казна», арендатор обязан ежемесячно перечислять арендную плату.

Принятые обязательства по договору в части ежемесячного перечисления арендной платы арендатором не исполнялись надлежащим образом.

У ответчика перед ОГУП «Областная казна» образовалась задолженность по основному долгу по арендной плате в размере 189 387 рублей 92 копейки за период с 10 января 2014 года по 30 апреля 2017 года, по пени в размере 21 511 рублей 01 копейка, общая сумма задолженности по договору аренды составляет 210 898 рублей 93 копейки.

Во исполнение п. 2.2.9 договора аренды между арендодателем и арендатором был заключен договор коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг от 01 июля 2013 года №. По условиям которого, арендодатель обязуется оказывать коммунальные услуги по электро-, тепло-, водоснабжению и водоотведению и техническое обслуживание (п. 1.1 и п. 2.4 договора № от 01 июля 2013), а ФИО1 обязуется оплачивать оказанные услуги ( п. 2.1 договора № от 01 июля 2013 года).

Обязательство по оплате ФИО1 по договору № от 01 июля 2013 года так же не исполнялось, в связи с чем, образовалась задолженность по основному долгу: за коммунальные услуги в размере 29 866 рублей 40 копеек, по пени за период с 21 августа 2013 года по 20 апреля 2017 года в размере 17 662 рубля 26 копеек. Общая сумма долга по коммунальным услугам составляет 47 528 рублей 66 копеек.

Также между истцом и ответчиком был заключен агентский договор по приобретению коммунальных услуг и эксплуатационных услуг по объекту недвижимости № от 30 сентября 2014 года. По условиям которого ОГУП «Областная казна» от своего имени, но счет ответчика оплачивает счета за электрическую энергию, тепловую энергию, воду, иные услуги, предусмотренные п. 1.1 агентского договора, а ответчик обязуется ежемесячно платить вознаграждение (пункт 3.1 агентского договора).

Обязанность по оплате ответчик не выполнял, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 1 600 рублей 00 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 252 рубля 74 копейки. Общая сумма долга по агентскому договору составляет 1852 рубля 74 копеек.

ОГУП «Областная казна» направляла в адрес ответчика претензию, но она была оставлена им без внимания, задолженность не была погашена.

Просило суд взыскать с ФИО1 в пользу ОГУП «Областная казна» задолженность по договору аренды в размере 210 898 рублей 93 копейки, по договору коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг в размере 47 528 рублей 66 копеек, по агентскому договору по приобретению коммунальных услуг и эксплуатационных услуг по объекту недвижимости в размере 1 852 рубля 74 копейки, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 802 рубля 80 копеек.

В ходе рассмотрения гражданского дела ОГУП «Областная казна» уточнило свои исковые требования, указав, что, просит взыскать с ФИО1 в пользу ОГУП «Областная казна» задолженность до договору аренды недвижимого имущества от 28 мая 2013 года № в размере 107 736 рублей 48 копеек, в том числе сумма основного долга в размере 90 331 рубль 92 копейки за период с 11 января 2014 года по 10 августа 2016 года и пени в размере 17 404 рубля 56 копеек за период с 11 января 2014 года по 30 апреля 2017 года. Взыскать с ФИО1 в их пользу заложенность по договору коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг от 01 июля 2013 года № в размере 47 528 рублей 66 копеек, в том числе сумму основного долга в размере 29 866 рублей 40 копеек за период с 21 августа 2013 года по 20 сентября 2016 года и пени в размере 17 662 рубля 26 копеек за период с 21 августа 2013 года по 20 апреля 2017 года. Взыскать с ФИО1 в их пользу задолженность по агентскому договору по приобретению коммунальных услуг и эксплуатационных услуг по объекту недвижимости № от 30 ноября 2014 года в размере 1 852 рубля 74 копейки, в том числе сумма основного долга в размере 1 600 рублей за период с 10 января 2015 года по 10 сентября 2016 года и проценты 252 рубля 74 копейки за период с 11 января 2015 года по 21 апреля 2017 года, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 802 рубля 80 копеек.

Ответчик ФИО1 обратился в суд с встречным исковым заявлением к ОГУП «Областная казна» о признании незаключенным договора аренды № от 28 мая 2013 года.

В обоснование иска указал, что по общему правилу незаключенными признаются договоры, подлежащие государственной регистрации, но не прошедшие ее. К таким договорам относится и договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года. Оспариваемый договор аренды № от 28 мая 2013 года заключен сроком на три года: с 28 мая 2013 года по 27 мая 2016 года, значит подлежит обязательной регистрации. Данный договор не был зарегистрирован по вине арендодателя. Предметом договора аренды № от 28 мая 2013 года является нежилое помещение, площадью 40,2 кв.м., по адресу: 

<

адрес>. Каких-либо прав на такое помещение у арендодателя нет. 

Просил суд признать незаключенным договор аренды № от 28 мая 2013 года и отказать ОГУП «Областная казна» во взыскании задолженности.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ОГУП «Областная казна» ФИО2, действующая по доверенности, поддержала уточненные исковые требования в полном объеме, просила их удовлетворить. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать, пояснив, что договор аренды с ответчиком ФИО1 был заключен по результатам аукциона 28 мая 2013 года, в связи с чем, ФИО1 пропущен срок исковой давности. Кроме того, согласно информационному письму ВАС от 25 февраля 2014 года №, сторона договора аренды, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, поскольку государственная регистрация договора аренды осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании не участвовал, о месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании 27 июня 2017 года пояснил, что исковые требования не признает, дополнительное соглашение и агентский договор он не подписывал. Давно выехал из этого помещения, ключи передал охраннику. По акту передачи помещение обратно не передал. Представил суду письменный отзыв, в котором указал, что несмотря на окончание действия договора 27 мая 2016 года, истец не истребовал указанное помещение, не застраховал арендованное имущество, что указывает на злоупотребление правом со стороны истца. Кроме того, у истца отсутствует право собственности на указанное помещение, в связи с чем, у истца нет права на получение платежей за это помещение. Считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. В связи с тем, что договор аренды не заключен, оснований для получения платы за коммунальные услуги у истца не имеется.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании исковые требования ОГУП «Областная казна» не признал, пояснил, что считает договор аренды № от 28 мая 2013 года незаключенным, так как он не зарегистрирован. Кроме того, начиная с мая 2015 года ФИО1 указанным помещением не пользовался, так как в мае 2015 года в здании по 

<

адрес> произошел пожар и использование помещения стало невозможно. Также считает, что дополнительное соглашение № от 30 ноября 2014 года к договору коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг № от 01 июля 2013 года, агентский договор от 30 ноября 2014 года являются подложными, подписаны иным лицом, а не ФИО1 Кроме того, считает, что данное дело подсудно Арбитражному суду. Просил удовлетворить встречные исковые требования ФИО1

Представитель третьего лица Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области в судебном заседании не участвовал, о месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела без участия их представителя, не возражает против удовлетворения исковых требований.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что исковые требования ОГУП «Областная казна» подлежат частичному удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В судебном заседании установлено, что на основании распоряжения Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области №-р от ДД.ММ.ГГГГ и распоряжения 

<

адрес> №-рп от ДД.ММ.ГГГГ ОГУП «Областная казна» на праве хозяйственного ведения принадлежит нежилое помещение №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ОГУП «Областная казна» и ФИО1 был заключен договор аренды № недвижимого имущества, являющегося собственностью Челябинской области и находящегося на праве хозяйственного ведения у ОГУП «Областная казна», а именно нежилого помещения (помещение 21 Лит.А., поз 14,15), расположенного на 1-ом этаже нежилого здания по адресу: 

<

адрес>, на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6-9).

Согласно п. 3.1 и 3.2 договора аренды размер арендной платы устанавливается в размере 12 382 рубля в месяц без учета НДС, коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг. Оплата коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг производится арендатором самостоятельно, за свой счет. Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца 100% на расчетный счет ОГУП «Областная казна», арендатор обязан ежемесячно перечислять арендную плату.

Пунктом 4.2 договора аренды установлено, что за несвоевременное перечисление арендной платы, предусмотренной настоящим договором, арендатор уплачивает пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ с суммы долга за каждый день просрочки на расчетный счет, указанный в п. 3.2 настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество было принято арендатором ФИО1, что подтверждается актом приема – передачи недвижимого имущества, являющегося собственностью Челябинской области и находящегося на праве хозяйственного ведения у ОГУП «Областная казна» (л.д. 10). Обратно нежилое помещение ФИО1 в ОГУП «Областная казна» не передано.

01 июля 2013 года между ОГУП «Областная казна» и ФИО1 был заключен договор № коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг, согласно которого ОГУП «Областная казна» обязуется обеспечить предоставление коммунальных услуг по электро-, тепло-, водоснабжению и водоотведению в нежилое помещение, площадью 40,2 кв.м. (помещение 21 ЛитА, поз. 14, 15), расположенное на 1-ом этаже нежилого здания по адресу: 

<

адрес>, принадлежащее ФИО1 на основании договора аренды недвижимого имущества № от 28 мая 2013 года, а ФИО1 обязался принять и оплатить оказанные услуги. Срок договора установлен до 27 мая 2016 года (л.д. 14-16).

Кроме того, суду подставлено дополнительное соглашение № от 30 ноября 2014 года к договору коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг от 83 от 01 июля 2013 года, заключенное между ОГУП «Областная казна» и ФИО1, согласно которого ОГУП «Областная казна» выступает агентом от своего имени за счет ФИО1 Приложением к дополнительному соглашению является агентский договор от 30 ноября 2014 года (л.д. 17).

Согласно агентского договора № от 30 ноября 2014 года ОГУП «Областная казна» от своего имени, но за счет ФИО1, обязалось оплачивать счете за электрическую энергию, тепловую энергию, воду, услуги, предоставленные ОАО «Челябэнергосбыт», МУП «Челябинские коммунальные тепловые сети», МУП «Производственное объединение водоснабжения и водоотведения», ООО «ЭкоСпецБаза», на основании договоров, заключенных между ОГУП «Областная казна» и вышеуказанными организациями для обслуживания здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в котором в т.ч. находится нежилое помещение, общей площадью 40,2 кв.м. (помещение 21 Лит А, поз.14, 15), расположенное на первом этаже. ФИО1 обязался уплачивать агенту вознаграждение за оказываемые услуги (л.д. 18-19).

Согласно расчета, представленного истцом, размер задолженности ФИО1 по договору аренды № от 28 мая 2013 года за период с 01 января 2014 года по 30 апреля 2017 года составляет 189 387 рублей 92 копейки (л.д. 20-21), пени в размере 21 511 рублей 01 копейка (л.д. 22-25).

Согласно расчета, представленного истцом, размер задолженности ФИО1 по договору КУ № от 01 июля 2013 года за период с 01 июня 2013 года по 30 апреля 2017 года составляет 29 866 рублей 40 копеек (л.д. 26-27, 175-176), проценты в размере 17 662 рубля 26 копеек (л.д. 28, 177).

Согласно расчета, представленного истцом, размер задолженности ФИО1 по агентскому договору № от 30 ноября 2014 года за период с 01 января 2015 года по 30 апреля 2017 года составляет 1 600 рублей (л.д. 29, 178), проценты в размере 252 рубля 74 копейки (л.д. 30, 179).

Согласно расчета, представленного истцом к уточненному исковому заявлению, размер задолженности ФИО1 по договору аренды № от 28 мая 2013 года за период с 01 января 2014 года по 10 августа 2016 года составляет 90 331 рубль 92 копейки (л.д. 169-170), пени в размере 17 404 рублей 56 копеек (л.д. 171-174).

Обстоятельства того, что ОГУП «Областная казна» осуществляла оплату коммунальных услуг по электро-, тепло-, водоснабжению и водоотведению подтверждается представленными в материалы дела документами, а именно карточкой субконтроагента, актами сверки взаимных расчетов, платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ года, № от ДД.ММ.ГГГГ года, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, договором № холодного водоснабжения и водоотведения от ДД.ММ.ГГГГ, договором оказания услуг на вывоз (транспортировку) и размещение отходов производства и потребления 4-5 класса опасности от ДД.ММ.ГГГГ, договором энергоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ, договором № на теплоснабжение от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением к договору (л.д. 67-139).

Доказательств внесения арендной платы, оплаты коммунальных услуг за указанный период ответчиком в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ суду не представлено.

В соответствии с п. 4 ст. 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Следовательно, при несвоевременном внесении арендатором арендных платежей на него возлагается ответственность, установленная условиями договора, в частности взыскивается неустойка за период после окончания срока действия договора.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Доводы ответчика ФИО1 о том, что истец начисляет задолженность после окончания действия договора суд признает несостоятельными, так как в настоящее время спорное помещение истцу обратно не передано.

Довод ФИО1 о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора и имеются основания для оставления иска без рассмотрения, судом признан необоснованным, поскольку по делам о взыскании задолженности не предусмотрен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора, а требования о расторжении договора аренды истцом не заявлялись.

Довод ФИО1 об отсутствии обязательства по оплате аренды до государственной регистрации договора аренды, является несостоятельным, поскольку в силу разъяснений, изложенных в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, когда судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ); в силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Доводы представителя ответчика о том, что дело подсудно Арбитражному суду, суд считает несостоятельными, так как договор аренды заключен с ФИО1 как с физическим лицом, а не с индивидуальным предпринимателем, и печатью ИП не подтвержден.

В связи с тем, что представитель ОГУП «Областная казна» не исключает факт того, что дополнительное соглашение № от 30 ноября 2014 года к договору коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг № от 01 июля 2013 года, агентский договор от 30 ноября 2014 года, могли быть подписаны не ФИО1, а членами его семьи, суд полагает, что нет оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания задолженности с ФИО1 в пользу ОГУП «Областная казна» по агентскому договору по приобретению коммунальных услуг и эксплуатационных услуг по объекту недвижимости № от 30 ноября 2014 года в размере 1 852 рубля, в том числе сумма основного долга в размере 1600 рублей и проценты 252 рубля 74 копейки.

В связи с чем, в удовлетворении исковых требований в указанной части суд отказывает.

Таким образом, требования истца являются законными, обоснованными и с учетом положений ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ подлежат удовлетворению за счет ответчика в пределах заявленных требований по договору аренды недвижимого имущества от 28 мая 2013 года № в размере 107 736 рублей 48 копеек, по договору коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг от 01 июля 2013 года № в размере 47 528 рублей 66 копеек.

Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку ответчиком ОГУП «Областная казна» было заявлено о применении срока исковой давности, суд, учитывая положения ч. 2 ст. 181, ст. 199 Гражданского кодекса РФ и установив, что с момента подписания сторонами по делу договора, а также с момента отказа в государственной регистрации и до подачи истцом ФИО1 встречного искового заявления в суд прошло более года, доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности суду не было представлено, суд пришел к выводу о том, что срок обращения в суд с требованиями о признании договора незаключенным истек.

Исковая давность, в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В связи с чем, встречное исковое заявление ФИО1 удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5802 рубля 80 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ОГУП «Областная казна» к ФИО1 о взыскании задолженности удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ОГУП «Областная казна» задолженность по договору аренды недвижимого имущества от 28 мая 2013 года № в размере 107 736 (сто семь тысяч семьсот триста шесть) рублей 48 копеек, в том числе сумму основного долга в размере 90 331 рубль 92 копейки за период с 11 января 2014 года по 10 августа 2016 года и пени в размере 17 404 рубля 56 копеек за период с 11 января 2014 года по 30 апреля 2017 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу ОГУП «Областная казна» задолженность по договору коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг от 01 июля 2013 года № в размере 47 528 (сорок семь тысяч пятьсот двадцать восемь) рублей 66 копеек, в том числе сумма основного долга в размере 29 866 рублей 40 копеек за период с 21 августа 2013 года по 20 сентября 2016 года и пени в размере 17 662 рубля 26 копеек за период с 21 августа 2013 года по 20 апреля 2017 года.

В удовлетворении заявления в части взыскания задолженности с ФИО1 в пользу ОГУП «Областная казна» по агентскому договору по приобретению коммунальных услуг и эксплуатационных услуг по объекту недвижимости № от 30 ноября 2014 года в размере 1 852 рубля, в том числе сумма основного долга в размере 1600 рублей и проценты 252 рубля 74 копейки - отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ОГУП «Областная казна» расходы по оплате госпошлины в размере 5802 рубля 80 копеек.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ОГУП «Областная казна» о признании договора аренды незаключенным отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Южноуральский городской суд Челябинской области.

Судья подпись И.М. Реутова

Копия верна:

Судья И.М. Реутова