Дело № 2-1162/17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 октября 2017 года 

Долгопрудненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Лапшиной И.А.,

при секретаре Куликовой М. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав потребителей «Интерпотребсоюз», в интересах ФИО1, к Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «Апрелевка», ФИО2 АО «СУ- № 155» о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделок, прекращении права собственности, признании права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональная общественная организация «Общество защиты прав потребителей «Интерпотребсоюз», в интересах ФИО1, обратилась в суд к Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «Апрелевка», ФИО2, АО «СУ-№ 155» с иском о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделок, прекращении права собственности, признании права собственности.

Представитель истца в судебное заседание явился и показал, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «СУ-№155» и ФИО1 был заключен предварительный договор №, согласно которому АО «СУ-№155» обязуется продать, а ФИО1 обязуется купить нежилое помещение № по адресу: 

<

адрес> Обязательства по оплате выполнены ФИО1 в полном объеме. Помещение передано ФИО1 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Помещение практически передано покупателю, им заключен договор с управляющей компанией. Дом, в котором находится данное нежилое помещение, введен в эксплуатацию. Согласно договору, право собственности на объект должно быть зарегистрировано за истцом не позднее чем 60 рабочих дней после государственной регистрации продавцом своего права собственности на помещение. Однако, несмотря на заключенный предварительный договор, АО «СУ-№155» свои обязательства не выполнило: как стало известно, спорное нежилое помещение передано другому лицу, на которого оформлено право собственности: сначала за Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Апрелевка», а, затем, за ФИО2 В связи с изложенным, ФИО1 просит суд (том 1 л. д. 242):

- признать недействительным (ничтожной) сделкой договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ между АО «СУ-№155» и Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Апрелевка»;

- признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Апрелевка» и ФИО2;

- применить последствия недействительности сделок;

- прекратить право собственности ФИО2 на недвижимое имущество, находящееся по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты>, кадастровый №;

- признать за ФИО1 право собственности на недвижимое имущество, находящееся по адресу

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кадастровый №.

Представитель ответчика – Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Апрелевка – в судебное заседание явился, с предъявленными исковыми требованиями не согласился, указав, что сделка купли-продажи нежилого помещения совершена в соответствии с Законом. На тот момент право собственности было оформлено на АО «СУ-№155», о том, что кто-то еще претендует на данный объект недвижимости, ПИФН «Апрелевка» не знало. При оформлении сделки все было проверено, в том числе и притязания на объект иных лиц, однако, данных никаких не было. Нежилое помещение было передано ПИФН «Апрелевка» при заключении договора. В последствие данное помещение по договору купли-продажи было передано ФИО2, который оформил право собственности и подписал акт приема-передачи. Сейчас он занимает помещение, сделал там ремонт, оформил договор с управляющей компанией (том 2 л. д. 4-13). 

ФИО2 в судебное заседание явился, доводы представителя и Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Апрелевка» поддержал, пояснив, что приобрел нежилое помещение у данного фонда, помещение не было обустроено, находилось в состоянии после передачи дома в эксплуатацию Он – ФИО2 – занялся ремонтом помещения, провел электричество, воду и т. д., заключил договора с поставщиками услуг. Все это время ФИО2 никогда не слышал об ином лице, претендующим на помещение, к нему никто не подходил, никаких вопросов не задавал.

Представитель ответчика АО «СУ -№155» в судебное заседание не явился, о дате и времени его проведения извещен. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования Межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав потребителей «Интерпотребсоюз», в интересах ФИО1, удовлетворению не подлежат.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, ДД.ММ.ГГГГ между АО «ранее ЗАО) «СУ-№155» и ФИО1 был заключен предварительный договор, в соответствии с которым продавец принял решение продать, а покупатель – купить в будущем нежилое помещение, находящееся по адресу: 

<

адрес>. Согласно п. 2.1. основной договор должен быть заключен в течение 3 лет с момента заключения данного предварительного договора, но не позднее, чем через 60 рабочих дней с даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на нежилое помещение (том 1 л. д. 17).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 была произведена оплата по предварительному договору (л. д. 21-23).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получено разрешение на производство работ (том 1 л. д. 24).

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на нежилое помещение: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> м за АО (ЗАО) «СУ-№155» (том 1 л. д. 36).

ДД.ММ.ГГГГ между АО (ранее ЗАО) «СУ №155» и Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Апрелевка» был заключен договор купли-продажи имущества №, в соответствии с которым продавец обязуется передать продавцу в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее нежилое помещение: 

<

адрес> площадью 

<

данные изъяты> (том 1 л. д. 27).

ДД.ММ.ГГГГ между АО (ранее ЗАО) «СУ №155» и Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Апрелевка» был подписан акт приема-передачи (том 1 л. д. 29).

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на нежилое помещение за Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Апрелевка» (том 1 л. д. 30).

ДД.ММ.ГГГГ Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Апрелевка» перечислены денежные средства по договору купли-продажи (том 2 л. д. 23-25).

ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Апрелевка» и ООО «ГУК» был заключен договор управления (том 2 л. д. 26).

ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Апрелевка» и ИП ФИО2 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу: 

<

адрес> площадью 

<

данные изъяты> (том 1 л. д. 173).

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на нежилое помещение за ФИО2 (том 1 л. д. 36).

ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Апрелевка» и ИП ФИО2 был подписан акт приема-передачи (том 2 л. д. 38).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 перечислена оплата по договору купли-продажи (том 2 л. д. 39).

Как следует из представленных документов, между ФИО2 и организациями-поставщиками услуг заключены договора на обслуживание нежилого помещения, находящегося по адресу: 

<

адрес> (том 2 л. 

<

...>).

В настоящее время ФИО1 обратился в суд с иском к Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «Апрелевка» и ФИО2 о признании сделок недействительными.Изучив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему:

В соответствии с ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно, - тот, кто раньше предъявил иск.

Как разъяснено в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В абз. 7 п. 61 данного Постановления Пленума указано, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, вопрос о преимущественном праве одной из сторон на спорное нежилое помещение, может быть разрешен после установления юридически значимых обстоятельств.

Так, как указано выше, между АО (ЗАО) «СУ-№155» и ФИО1 был заключен предварительный договор, условиями которого определено, что основной договор должен быть заключен в течение 3 лет с момента заключения данного предварительного договора, но не позднее, чем через 60 рабочих дней с даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на нежилое помещение.

Однако, несмотря на перечисление ФИО1 денежных средств (по договору), основной договор в установленные сроки заключен не был (до ДД.ММ.ГГГГ или до ДД.ММ.ГГГГ (60 дней с даты регистрации права собственности АО (ЗАО) «СУ-№155» - ДД.ММ.ГГГГ). 

За указанный период ФИО1 с аналогичным иском в суд, или непосредственно в АО (ЗАО) «СУ-№155», или к Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «Апрелевка», ли к ФИО2 не обращался (иного судом не установлено). Несмотря на наличие разрешения на производства работ (от ДД.ММ.ГГГГ) и договора управления (не подписан представителем управляющей компании - ООО «ГУК») к производству ремонта ФИО1 не приступил, квитанция об оплате услуг ЖКХ представлена одна и за сентябрь ДД.ММ.ГГГГ Как указано выше, сначала Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Апрелевка» (ДД.ММ.ГГГГ), а затем и ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ), зарегистрировали право собственности на спорный объект недвижимого имущества (подписав акт приема-передачи),. В свою очередь, ФИО2, фактически приняв объект, произвел ремонт нежилого помещения (договора с организациями-поставщиками услуг – том 2 л. 

<

...>), в последствии заключен договор аренды спорного помещения с АНО ДО «Пчелка» (том 2 л. д. 94-96).

Принимая во внимание изложенное, а также тот факт, что продавец – АО (ЗАЛ) «СУ-№155» - заключил два договора купли-продажи (один из них только предварительный) в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей – ФИО2 (до этого - за Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Апрелевка»), суд не находит правовых оснований для признания договоров купли-продажи - между АО (ЗАО) «СУ-№ 155» и Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Апрелевка» и между Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Апрелевка» и ФИО2 – недействительными. Суд также принимает во внимание тот факт, что в течение срока установленного для заключения основного договора - до ДД.ММ.ГГГГ (3 года с даты заключения ДД.ММ.ГГГГ) и до ДД.ММ.ГГГГ (60 дней с даты регистрации права собственности АО (ЗАО) «СУ-№155» - ДД.ММ.ГГГГ) – ФИО3 с требованием о заключении основного договора (понуждение) ни к АО (ЗАО) «СУ-№155», ни в суд не обращался. 

Учитывая отказ в удовлетворении основных требований – о признании договоров купли-продажи недействительными - суд отказывает Межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав потребителей «Интерпотребсоюз», в интересах ФИО1, в удовлетворении дополнительных требований о:

- о применении последствий недействительности сделок;

- о прекращении права собственности ФИО2 на недвижимое имущество, находящееся по адресу: 

<

адрес> площадью 

<

данные изъяты>, кадастровый №;

- о признании за ФИО1 право собственности на недвижимое имущество, находящееся по адресу: 

<

адрес> площадью 

<

данные изъяты> кадастровый №.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав потребителей «Интерпотребсоюз», в интересах ФИО1, к Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «Апрелевка», ФИО2, АО «СУ-155» о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделок, прекращении права собственности, признании права собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Долгопрудненский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.А. Лапшина

Решение в окончательной форме принято 15.12.2017 г.

Судья И. А. Лапшина