Изготовлено 29 июня 2018 года Дело № 2 – 401 /2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июня 2018 года г. Ярославль

Дзержинский районный суд г. Ярославля в составе председательствующего судьи Зарубиной В.В.,

при секретаре Кругловой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО Управляющая компания «АПМ» о признании недействительным решения общего собрания, признании договора управления недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась с иском к ЗАО Управляющая компания «АПМ» о признании недействительным решения внеочередного общего собрания собственников помещений ТЦ «Брагинский» от 21.06.2017, содержащегося в пункте 4, пункте 5 и пункте 8 протокола общего собрания, признании недействительным и незаключенным договора № 1 управления ТЦ «Брагинский» с ЗАО Управляющая компания «АПМ» от 21 июня 2017 г. с приложениями к нему №№ 1а, 1б, 2, 3, 4, 5, 6. В обоснование исковых требований указаны следующие обстоятельства.

ФИО1 является собственником нежилых помещений, расположенных в ТЦ «Брагинский» по адресу: 

<

...>. Управление нежилыми помещениями, принадлежащими ФИО1, осуществляет ООО «Дельфин».

В августе 2017 года ФИО1 стало известно о проведенном ЗАО Управляющая компания «АПМ» собрании собственников нежилых помещений ТЦ «Брагинский», утверждении проекта договора с собственниками.

Как указывает ФИО1, каких-либо договорных отношений между сторонами не существовало, услуг ответчик ей не предоставлял.

Ответчик на общем собрании собственников не избирался в качестве управляющей компании, которой поручено управление общим имуществом ТЦ «Брагинский», имеет в собственности два нежилых помещения в ТЦ «Брагинский». Истец полагает, что ответчик осуществляет деятельность по управлению общим имуществом ТЦ «Брагинский» незаконно. В собрании она участия не принимала, с решениями, принятыми на собрании собственниками, ФИО1 не согласна.

В повестке собрания отсутствует вопрос о заключении договора управления с ответчиком, проект договора ей не предоставлялся. Проект оспариваемого ею договора нарушает требования закона, условия договора не соответствуют целям качественного и эффективного управления общим имуществом собственников, не учитывает права и законные интересы большинства собственников помещений в ТЦ «Брагинский», не подписан собственниками, заключен в интересах двух собственников ЗАО Управляющая компания «АПМ» и ФИО2

В судебное заседание ФИО1 не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще. Ранее в судебных заседаниях ее представитель на основании доверенности ФИО3 исковые требования поддерживал в полном объеме по доводам искового заявления.

Представитель ответчика ЗАО Управляющая компания «АПМ» на основании доверенности ФИО4 возражала против удовлетворения исковых требований ФИО1, поддержала доводы письменного отзыва, пояснила, что нарушений при проведении собрания собственников помещений ТЦ «Брагинский», а также принятии проекта договора управления ответчиком не допущено. Между ответчиком и собственниками помещений ранее существовали договоры управления с каждым отдельно. В утвержденном проекте управляющая организация решила заключить с собственниками единый договор на одинаковых для всех условиях. О собрании ФИО1 была извещена, с документами имела возможность ознакомиться до его проведения. Истец до настоящего времени продолжает пользоваться услугами управляющей организации, оплата услуг производится несвоевременно. ФИО2 так же как и другие собственники помещений производит оплату по счетам управляющей организации.

Представитель третьего лица ФИО2 на основании доверенности ФИО5 возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал доводы письменных объяснений, пояснил, что нарушений при проведении собрания его инициатором допущено не было, со стороны истца имеется злоупотребление правом.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще.

Суд, заслушав явившихся лиц, изучив письменные материалы дела, пришел к следующему.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества (пункт 1 статьи 181.2 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2) (пункт 1 статьи 181.4 ГК РФ).

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ).

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества (пункт 109 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности (статья 181.5 ГК РФ).

Истец ФИО1, ее несовершеннолетние дети ФИО6, ФИО7, ФИО8 являются собственниками нежилых помещений в 

<

адрес> (пом. 23, 24 площадью 3,3 кв. м, пом. 16 площадью 11,6 кв. м, пом. 7, 8 площадью 54,1 кв. м, пом. 9-14 площадью 128,6 кв. м, пом. 1, 19, 6 площадью 84,4 кв. м, пом. 35-38 площадью 47,8 кв. м).

Как следует из письменных материалов дела, 21 июня 2017 года по инициативе ЗАО Управляющая компания «АПМ» было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений центра торгового и сервисного обслуживания Брагинский (ТЦ Брагинский) 

<

...>. 

О проведении собрания собственники извещались заказными письмами с уведомлением и описью вложения, на адрес электронной почты, вручением уведомления лично в руки или через известных ответчику представителей. Копия уведомления была размещена в общедоступном для всех собственников месте в пределах ТЦ «Брагинский» на входной двери помещения № 17 на 3 этаже.

Истец ФИО1 извещалась почтовым отправлением, которое возвращено ответчику в связи с истечением срока хранения, а также через представителя Шуб Е.А. (том 1 л.д. 86-133).

В повестку дня собрания были внесены вопросы:

1. Избрание и назначение председателя собрания.

2. Избрание и назначение секретаря собрания.

3. Регламентация проведения общих собраний.

4. Договор управления общим имуществом.

5. Расходы по содержанию общего имущества, порядок внесения оплаты.

6. Охрана здания (ТЦ «Брагинский).

7. Погашение задолженностей, упорядочение платежей, текущие вопросы.

8. Пользование зданием (ТЦ «Брагинский»).

По результатам проведения собрания 21 июня 2017 года был составлен протокол. Как следует из сведений о голосовании, представленных истцом, в собрании приняли участие собственники, обладающие 76,38% от общего числа голосов.

Оценив представленный истцом расчет, суд приходит к выводу, что кворум для проведения собрания имелся. Решение по каждому вопросу принято большинством голосов.

Решение по 4 вопросу повестки дня принято 65,72% голосов «за» от общего количества собственников, по 5 вопросу 55,21% «за», по 8 вопросу – 76,38% голосов «за».

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

С учетом положений статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество этого здания.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.

Аналогичные разъяснения изложены в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По смыслу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как видно из письменных материалов дела, решением внеочередного общего собрания собственников помещений центра торгового и сервисного обслуживания Брагинский (ТЦ Брагинский) 

<

...> от 21 июня 2017 года большинством голосов утвержден проект Договора управления ТЦ «Брагинский» с ЗАО УК «АПМ» в составе непосредственно Договора и приложений к нему №№ 1а, 1б, 2, 4, 5.

В настоящее время указанный договор управления подписан собственниками помещений в ТЦ Брагинский представителем ООО «Салон Меховой» ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО2 

Из пояснений представителя ответчика следует, что иные собственники помещений в ТЦ Брагинский, исключая истца, действующей также в интересах своих несовершеннолетних детей, условия договора управления исполняют.

Лицо, заявляя требование о признании сделки недействительной, должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты (п. 32 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996). 

Доводы ФИО1 об отсутствии у нее договорных отношений с ЗАО Управляющая компания «АПМ» опровергаются представленными суду договором доверительного управления имуществом от 17.12.2012 между ФИО1, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО7, ФИО8, и ООО «Дельфин», директором и единственным учредителем которого является ФИО1, по условиям которого нежилые помещения в ТЦ Брагинский были переданы собственниками в доверительное управление на 10 лет ООО «Дельфин», а также соглашением от 01.01.2013 г. между ответчиком и ООО «Дельфин» о возмещении ЗАО Управляющая компания «АПМ» расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией нежилых помещений общей площадью 309,2 кв. м, расположенных на третьем и цокольном этажах в здании Центра торговли и сервисного обслуживания «Брагинский» по адресу: 

<

...>.

Аналогичные договоры о возмещении ответчику расходов по управлению ТЦ Брагинский существовали и у других собственников помещений, копии договоров представлены ответчиком в материалы дела.

Доказательств управления ТЦ «Брагинский» иной управляющей организацией стороной истца суду не представлено. Договоры на потребление коммунальных услуг заключены организациями – поставщиками услуг с ЗАО Управляющая компания «АПМ». ФИО1 прямые договоры на поставку коммунальных услуг не заключала, данные услуги ей оказывает ответчик, от предоставления данных услуг ответчиком ФИО1 не отказывалась.

Доводы ФИО1 о возможности управления общим имуществом в ТЦ «Брагинский» только при единогласном решении всех собственников юридически не состоятельны, поскольку противоречат ст. 181.1, 181.2 ГК РФ.

Отказ истца от подписания договора № 1 управления ТЦ «Брагинский» от 21.06.2017 значения для рассмотрения данного дела не имеет и не освобождает ее от исполнения обязательств, возложенных на нее оспариваемым договором.

Мнение истца о заключении договора управления только в интересах собственника помещений ФИО2 доказательствами не подтверждено.

Право управляющей организации приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг в случае неполной оплаты предоставления услуг, предусмотренное п. 4.4.17 договора управления права и законные интересы истца ФИО1 не нарушает, а является стимулом для собственников помещений своевременно исполнять принятые на себя обязательства по договору об оплате предоставляемых ЗАО Управляющая компания «АПМ» услуг.

Вопрос о выборе ЗАО Управляющая компания «АПМ» в качестве управляющей организации общим имуществом ТЦ «Брагинский» не включался в повестку дня внеочередного общего собрания собственников 21.06.2017, в связи с чем и решения по такому вопросу собранием не принималось. Как уже указано выше, с каждым из собственников помещений были заключены отдельные договоры управления с управляющей организацией, на голосование был поставлен вопрос о принятии единого для всех собственников договора управления.

Приложением № 3 к оспариваемому ФИО1 договору управления ТЦ «Брагинский» утвержден состав и размер расходов на содержание общего имущества, порядок распределения расходов и порядок внесения оплаты.

В уточненном исковом заявлении ФИО1 указала, что услуги по аренде помещений администрации охраны, форс-мажорные обстоятельства, капитальный ремонт здания и прилегающей территории, обслуживание пожарной сигнализации, обслуживание охранной сигнализации, обслуживание СВН, подключение к системе бесперебойной передаче сигнала «01», разовые работы, необходимые для поддержания общего имущества (услуги юриста), аренда земельного участка, используемого для эксплуатации ТЦ «Брагинский» не относятся ни к услугам по управлению, ни к услугам по содержанию и ремонту общего имущества, ни к коммунальным услугам.

Вместе с тем, данный вопрос обсуждался на собрании собственников, по нему принято решение большинством голосов. ФИО1 вопрос об отказе от предоставления данных услуг перед собственниками помещений не поставила, на собрание не явилась, от обсуждения на собрании необходимости получения оспариваемых услуг уклонилась. 

Также суд отмечает, что объемы предоставления коммунальных услуг, режим предоставления коммунальных услуг, конкретные параметры и условия предоставления коммунальных услуг указываются в договорах, заключаемых ресурсоснабжающими организациями непосредственно с потребителями таких услуг.

Доводы ФИО1 о различных условиях договора управления для собственников, в частности по оплате аренды земельного участка, опровергаются имеющимися в деле доказательствами.

Согласно представленного в материалы дела договора № 1217-и аренды земельного участка от 23.12.2002, заключенного между КУМИ мэрии г. Ярославля и ФИО2, в аренду передан земельный участок площадью 1965 кв. м из общей площади 2 456 кв. м с кадастровым номером № по адресу: 

<

...>. Собственники помещений, самостоятельно заключившие договоры аренды выделенного им земельного участка пропорционально размеру их собственности на нежилые помещения в ТЦ «Брагинский», услугой ответчика по аренде земельного участка не пользуются, в связи с чем обязанности по ее оплате не несут. Истец выдел доли земельного участка не производила, самостоятельный договор об аренде земельного участка с мэрией г. Ярославля не заключала, поэтому обязана оплатить данную услугу, предоставляемую ответчиком.

Доводы истца о невключении в повестку дня общего собрания 21.06.2017 вопросов о порядке распределения расходов, о перечне услуг, перераспределяемых ЗАО Управляющая компания «АПМ» собственникам, об оказании каких-либо услуг собственникам именно ЗАО Управляющая компания «АПМ», не соответствуют закону и обстоятельствам спора. Как видно из протокола общего собрания 21.06.2017, инициатором собрания являлся ответчик, им и были вынесены на собрание вопросы, указанные в повестке дня. Включать в повестку дня указанные истцом вопросы закон инициатора проведения собрания не обязывает, необходимость постановки указанных вопросов собственникам помещений из обстоятельств спора также не следует.

Включение в договор управления (приложение № 3) положений о предварительной оплате оказываемых ответчиком коммунальных и иных услуг не нарушает положений закона, принято решением общего собрания собственников помещений 21.06.2017.

Решением внеочередного собрания собственников помещений ТЦ «Брагинский» приняты «Правила пользования зданием центра торговли и сервисного обслуживания «Брагинский», расположенным по адресу: 

<

...>» (далее – Правила). Указанные правила являются приложением 6 к договору управления общим имуществом от 21.06.2017.

Доводы ФИО1 о нарушении ее прав указанными выше Правилами суд отклоняет, поскольку в данном случае пользование ФИО1 принадлежащими ей помещениями вне режима работы ТЦ «Брагинский», установленного Правилами, нарушает права других собственников помещений. Пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Возможности пользоваться своими помещениями, не затрагивая законных интересов иных участников долевой собственности, у истца не имеется.

Вместе с тем, п. 2.5 Правил предусмотрена возможность в случае необходимости допуска в здание торгового центра и в иные часы суток, чем установлено режимом работы ТЦ «Брагинский».

Таким образом, суд установил, что 21 июня 2017 года внеочередное общее собрание собственников помещений центра торгового и сервисного обслуживания Брагинский (ТЦ Брагинский) 

<

...>, было проведено в соответствии с требованием действующего законодательства, положения которого приведены выше, собственники помещений заблаговременно были извещены о проведении собрания, повестке собрания, имели возможность ознакомиться с информацией и материалами, связанными с проведением общего собрания. При проведении собрания имелся кворум, решения были приняты по вопросам, включенным в повестку дня, большинством голосов. ФИО1 была приглашена ознакомиться с материалами собрания и договором № 1 управления ТЦ «Брагинский» (том 1 л.д. 154-156).

Существенных неблагоприятных последствий в результате принятых 21.06.2017 общим собранием собственников решений, судом не установлено, доказательств иного стороной истца суду представлено не было.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу, что исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 12, 103, 194 - 199 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л :

исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано всеми участниками процесса в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Дзержинский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.В.Зарубина