Дело № 3а-493/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 июля 2017 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, 

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Красный ФИО2. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (30 014 098,48 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (4 234 391,84 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО3, действующий по доверенности, административный иск поддержал. Дело рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенной о судебном заседании ФИО1 в соответствии со ст.150 КАС РФ.

Представитель Правительства Ростовской области – ФИО4, действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, не возражала против результатов судебной экспертизы. 

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, Администрации Красносулинского городского поселения в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 9 879 кв.метров (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – для строительства торгового павильона (кафе), летних домиков, спортивной площадки, кадастровая стоимость участка определена по состоянию на 1 января 2014 года в размере 30 014 098,48 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель названной выше категории в границах муниципальных районов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №777. 

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и выписки из ЕГРН, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. 

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на вышеуказанную дату составляет 4 234 391,84 рублей. В отчете, получившем положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, для расчета стоимости использованы 4 объекта – аналога из различных районов Ростовской области (площади от 1200 до 33000 кв.м, интервал стоимости 1 кв.м от 380,87 до 575,76 рублей). Оценщик в таблице на странице 37 отчета (л.д.57 том 1) приводит выборку 10 предложений из различных по расположению районов Ростовской области, делая общий вывод о том, что диапазон цен на участки аналогичного назначения 300 – 500 рублей за 1 кв.м, при этом обоснование этого вывода на примере территории Красносулинского района или аналогичных по расположению к административному центру и экономическому состоянию районов Ростовской области не приведено. 

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета с применением конкретных подходов к расчету рыночной стоимости и использованием определенных аналогов, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22 июня 2017 рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 11 937 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (участки под коммерческое строительство). 

В качестве объектов-аналогов использовано 2 земельных участка, расположенных в г.Красный ФИО2 (стоимость предложения за 1 кв.м составляет 888,89 и 944,44 рублей), по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет стоимости приведен в таблице №11. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено, расчетная стоимость 1 кв.м составила 1 208,30 рублей.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против выводов которого от лиц, участвующих в деле, не поступило. Отчет оценщика по существу опровергнут другим расчетом рыночной стоимости, приведенным в заключении эксперта. Различия обусловлены методикой подбора объектов-аналогов, которые отвечают требованиям и критериям ФСО№№3,7 в заключении эксперта. 

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

При разрешении вопроса о судебных расходах, суд находит, что достаточных оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом с существенной разницей рыночной стоимости в отношении отчета, оснований для вывода о порочности методики определения кадастровой стоимости в данном случае не имеется, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, смысла и содержания Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 9 879 кв.метров (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 11 937 000 рублей. 

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 7 апреля 2017 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ФИО1 35 221,58 рублей в пользу СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов