УИД № 92OS0000-01-2023-000145-23

Производство №3а-9/2024

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 мая 2024 года г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе: 

председательствующего судьи – Бояриновой Е.В.,

при секретаре – Михайловой В.Г.,

с участием представителя административного истца Акционерного общества «Крымморгидрострой» ФИО1, представителя административного ответчика Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» –ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Акционерного общества «Крымморгидрострой» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельного участка, 

установил:

24 августа 2023 года акционерное общество «Крымморгидрострой» обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 90 707кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, равную его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2022 года в размере 67 959 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что на основании договора аренды от 20 марта 2019 года административному истцу на праве аренды предоставлен земельный участок кадастровый номер №, общей площадью 90 707 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

В соответствии с Распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 15 ноября 2022года № 5757-РДИ, утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города федерального значения Севастополь.

Государственная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 228 031 864, 24 рублей.

Не согласившись с величиной кадастровой стоимости земельного участка, АО «Крымморгидрострой» обратилось к ООО «Интер-Эксперт» с заявлением о проведении независимой оценки с целью установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года.

Согласно Отчету № 175/1—02/23 от 20 июля 2023 года составленному ООО «Интер-Эксперт» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № 67 959 000 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка установленная независимой оценкой расходится значительно с кадастровой стоимостью утвержденной Распоряжением ДИЗО города Севастополя от 15 ноября 2022года № 5757-РДИ, что затрагивает права административного истца.

В ходе рассмотрения дела по заявленному ходатайству административного ответчика определением суда от 06 октября 2023 года назначена судебная оценочная экспертиза, которая поручена эксперту ФИО3 ООО «Даинна-Крым-Консалтинг».

Определением Севастопольского городского суда от 17 января 2024 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, которая поручена Федеральному бюджетному учреждению «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

В судебном заседании представитель административного истца исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2022 года в размере 175 520 268 рублей – как установлено Федеральным бюджетным учреждением «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» при проведении повторной судебной оценочной экспертизой.

Представитель Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» –ФИО2, в судебном заседании не возражал против установления рыночной по результатам повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика – Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщил.

Суд, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее, в том числе – КАС РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, изучив доводы административного иска, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора аренды от 20 марта 2019 года административному истцу на праве аренды предоставлен земельный участок кадастровый номер №, общей площадью 90 707кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

В соответствии с Распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 15 ноября 2022года № 5757-РДИ, утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города федерального значения Севастополь.

Государственная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 228 031 864, 24 рублей.

Не согласившись с величиной кадастровой стоимости земельного участка, АО «Крымморгидрострой» обратилось к ООО «Интер-Эксперт» с заявлением о проведении независимой оценки с целью установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года.

Согласно Отчету №—02/23 от 20 июля 2023 года составленному ООО «Интер-Эксперт» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № 67 959 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 228 031 864, 24 рублей и на момент рассмотрения дела является актуальным. Следовательно, результат определения кадастровой стоимости в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», затрагивает права административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем может быть оспорен в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 3 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требований истцом представлен отчет об оценке №175/1-02/3 от 20 июля 2023 года, составленный ООО «Интер-Эксперт», согласно которого по состоянию на 01 января 2022 года стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 67 959 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка и для проверки отчета об оценке на предмет его соответствия требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июня 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, проведение которой было поручено эксперту ФИО3 ООО «Даинна-Крым-Консалтинг». 

Согласно заключения эксперта № 1112-23/03 от 11 декабря 2023 года, рыночная стоимость экспертом определена в сумме 99 144 000.

В соответствии с ч.2 ст.83 КАС РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

С учетом того, что экспертиза содержит противоречия в выводах, определением суда от 17 января 2024 года по административному делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно экспертного заключения № 419/3-4-24 от 25 апреля 2024 года величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2022 года составляет 175 520 268 рублей.

Отчет №175/1-02/23 от 20 июля 2023 не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральнымстандартам оценки, которые могли повлиять по определение итоговой величины рыночной стоимости: отсутствует полное и точное описание объекта оценки с информацией о наличии/отсутствии объектов, влияющих на стоимость объекта оценки; осмотр объекта оценки не осуществлен; объекты-аналоги не идентифицированы по кадастровой карте, что приводит к необоснованным корректировкам на площадь, вид разрешенного использования, право пользования. 

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом №73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно положений статьи 41 Закона в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Из содержания заключения эксперта следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода, что является верным. Правильность выбора подхода, методов, объектов-аналогов, корректировок и т.д. участниками процесса не оспаривалась.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Анализ полученных результатов произведен верно. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной, дополнительной экспертизы судом не установлено.

При этом надлежит отметить, что повторная экспертиза проводилась согласно положений Федерального закона №73-ФЗ от 31.05.2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении экспертизы итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

При этом надлежит отметить, что само по себе наличие иного результата оценки или мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлениях от 05.07.2016 года № 15-П, от 11.07.2017 года № 20-П, Определении от 03.07.2014 года № 1555-О).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Согласно положений пункта 28 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 01 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Пунктом 25 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 г. определено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Крымморгидрострой» обратилось в суд с административным иском 24 августа 2023 года, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 24 августа 2023 года.

Согласно положениям пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 г. установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 90 707кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, равную его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2022 года в размере 175 520 268 (сто семьдесят пять миллионов пятьсот двадцать тысяч двести шестьдесят восемь рублей).

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 24 августа 2023 года.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

В окончательной форме решение изготовлено 21 мая 2024 года.

Судья Е.В. Бояринова