Дело №2-407/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 марта 2017 года. г. Новошахтинск

Новошахтинский районный суд Ростовской области

в составе:

председательствующего судьи Ленивко Е.А.

при секретаре Фисенко О.А.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности № ..... от 22.06.2016г.,

представителя 3-го лица Управления образования Администрации города Новошахтинска ФИО2, действующей на основании доверенности ..... от 09.01.2017г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5, действующему в интересах несовершеннолетних А.Ю.Ю., А.У.Ю. о расторжении договора купли-продажи, 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Отдел образования Ленинского района г.Ростова-на-Дону, Управление образования Администрации города Новошахтинска Ростовской области,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам, в котором просит расторгнуть договор купли - продажи квартиры № ..... состоящей из одной жилой комнаты, общей площадью 30,2 кв.м., в том числе жилой площадью 15,9 кв.м., расположенной на первом этаже 2-этажного дома, лит. «А», находящейся по адресу: Россия, 

<

адрес>, с рассрочкой платежа от 04.03.2015 года, заключенный между ФИО3, в качестве продавца, и ФИО4, действовавшей в качестве покупателя от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей: А.Ю.Ю. и А.У.Ю., прекратить право собственности: ФИО4, А.Ю.Ю., А.У.Ю., признать за ним, истцом право собственности на жилое помещение: квартиру № ..... состоящую из одной жилой комнаты, общей площадью 30,2 кв.м., в том числе жилой площадью 15,9 кв.м., расположенную на первом этаже 2-этажного дома, лит. «А», находящегося по адресу: Россия, 

<

адрес>, кадастровый ...... В обоснование своих требований истец указал, что между ним, действовавшим в качестве продавца, и ФИО4, действовавшей в качестве покупателя от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей: А.Ю.Ю., сына, хххх года рождения, А.У.Ю., дочери, хххх года рождения, 04.03.2015 года был заключен договор купли - продажи жилого помещения - 

<

адрес>, состоящей из одной жилой комнаты, общей площадью 30,2 кв.м., в том числе жилой площадью 15,9 кв.м., расположенной на первом этаже 2-этажного дома, лит. «А», находящегося по адресу: Россия, 

<

адрес>, кадастровый ...... Согласно п.3 договора купли - продажи оплата в сумме 420745,40 руб. оплачивается в течении 2-х месяцев с момента подписания договора из средств материнского (семейного) капитала и должны быть перечислены Пенсионным фондом РФ путем зачисления средств на счет продавца: Юго-Западный банк Сбербанка России, ИНН 

<

***>, БИК 046015602, КПП 616502001, кор.счет ....., Ростовское отделение Сбербанка России ....., лицевой счет ...... До подписания договора купли - продажи, он получил от покупателей аванс в сумме ..... руб.. По настоящее время оплата истцу не поступила. Как ему стало известно, после заключения договора на материнский капитал был наложен арест в связи с долговыми обязательствами по потребительским кредитам ФИО4 Данный факт ФИО4 от истца скрыла. В соответствии с ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Как стало известно, ФИО4 была лишена родительских прав после подписания договора купли - продажи с ФИО3 В настоящее время законным представителем детей А.Ю.Ю. и А.У.Ю. является ее бывший супруг ФИО5, проживающий по адресу: 

<

адрес>. Истцом, в лице представителя, были направлены ФИО4 и ФИО5 предложения о расторжении договора во внесудебном порядке. По требованию ФИО4 истец вернул ей ..... руб. полученные им в качестве аванса по договору, что подтверждается расписками. ФИО4 выразила письменное согласие на расторжение договора. От ФИО5 ответа не последовало. ФИО5, как законному представителю несовершеннолетних детей, трижды посылалось письменное соглашение о расторжении договора купли - продажи: 06.07.2016, 15.12.2016, 18.12.2016. В связи с тем, что гражданское законодательство не предусматривает частичного расторжения договора, ему приходится предъявлять настоящий иск не только к ФИО5, но и к ФИО4 Просит исковые требования удовлетворить.

Истец в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, находится в местах лишения свободы. Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить. Дополнительно пояснил, что после направления иска в суд было также установлено, что средства материнского капитала были направлены на приобретение другого жилья. По настоящему договору купли-продажи денежные средства в полном объеме переданы продавцу не были. ФИО4 согласилась с расторжением договора и ей была возвращена уплаченная ею по договору сумма, что подтверждается расписками. Основанием для обращения с настоящим иском в суд явилось не подписание соглашения о расторжении договора купли-продажи со стороны отца детей, без которого регистрация расторжения договора купли-продажи невозможна. Представить заверенное решение суда о лишении ФИО4 родительских прав он возможности не имеет. ФИО5 на его обращение по электронной почте была направлена только часть решения в виде резолютивной части. Материнский капитал получается был перечислен по другой сделке до вступления решения суда в силу о лишении её родительских прав. По их сведениям она была лишена родительских прав в отношении обоих детей. В настоящее время дети живут с отцом. При таком положении нарушаются права истца, так как он и деньги от покупателей по договору не получил и его право собственности на квартиру прекращено. По освобождении из мест лишения свободы он остается без жилья, так как должен был на деньги от продажи квартиры купить себе другое жилье. Покупатели с данную квартиру не вселялись, расходы по её содержанию не несут.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дне слушания извещена, о причинах неявки не сообщила, возражений по делу не представила. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст. 167 ГПАК РФ.

Ответчик ФИО5, действующий в интересах несовершеннолетних детей А.Ю.Ю., А.У.Ю. в судебное заседание не явился, о дне судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, возражений по делу не представил. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель 3-го лица Управления образования Администрации города Новошахтинска ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку полагает, что при таких обстоятельствах, так как на средства материнского капитала в собственность детей было приобретено иное жилье, то полагает, что при расторжении договора купли-продажи в связи с его неоплатой их права не нарушаются.

Представитель 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о дне судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, возражений по делу не представил. Дело рассмотрено в отсутствие 3-го лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель 3-го лица Отдел образования Ленинского района г.Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о дне судебного разбирательства извещен надлежащим образом, согласно ранее представленному возражению просил дело рассмотреть в его отсутствие, вынести решение с учетом интересов несовершеннолетних детей. Дело рассмотрено в отсутствие 3-го лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения представителя истца, представителя 3-го лица Управления образования Администрации города Новошахтинска, проверив и изучив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Как предусмотрено п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 19 указанного Федерального закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Исходя из положений п. 1 ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В силу положений ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В судебном заседании установлено, что 04 марта 2015 года между ФИО3, продавцом, и ФИО4, действующей за себя лично и как законный представитель своих несовершеннолетних детей: А.Ю.Ю., сына, хххх года рождения, А.У.Ю., дочери, хххх года рождения, покупателями, был заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа, по которому продавец продал целю квартиру, а покупатели купили в равных долях, каждый по 1/ 3 доли в праве собственности на квартиру №..... состоящую из одной жилой комнаты, общей площадью 30,2 кв.м., в том числе жилой площадью 15,9 кв.м., расположенную на первом этаже 2-этажного дома, лит. «А», находящегося по адресу: Россия, 

<

адрес>. Кадастровый (или условный) ...... Из договора следует, что стороны оценили указанную квартиру в ..... руб. и пришли к соглашению о том, что расчет между сторонами производится следующим образом: ..... руб. продавец получил от покупателей до подписания настоящего договора (указанная денежная сумма оплачена покупателями за счет собственных средств); ..... руб. оплачиваются в течении 2-х месяцев с момента подписания договора из средств материнского (семейного)_ капитала и будут перечислены Пенсионным фондом РФ в соответствии с Федеральным законом РФ от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», путем зачисления средств на счет продавца.

Согласно п.5 данного договора купли-продажи передача указанного имущества продавцом и принятие его покупателями осуществлена до полписания сторонами настоящего договора. С момента подписания договора обязательство продавца передать указанное имущество считается исполненным. Стороны согласны признать данный договор имеющим силу и передаточного акта. 

В соответствии с п.9 договора настоящий договор вступает в силу с момента его заключения. Переход права собственности на указанное имущество к покупателям, в соответствии со ст. 551 ГК РФ подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.01.2017 года данный договор купли-продажи с существующим ограничением (обременением) права: ипотека в силу закона был зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 11.03.2015 года, о чем сделана запись регистрации: ...... Ипотека в силу закона зарегистрирована 11.03.2015, о чем сделана запись регистрации: ..... с установлением срока ограничения (обременения) права с 11.03.2015 года до полной оплаты стоимости по договору, в пользу ФИО3

По сообщению УПФР в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара от 14.03.2017 владелица государственного сертификата на материнский (семейный) капитал ФИО4 обращалась с заявлением о распоряжении средствами М(С)К 09.12.2015 ..... с целью приобретения жилья по адресу: Россия, 

<

адрес>. Средства материнского капитала были перечислены в качестве погашения задолженности по договору займа ..... от 06.10.2015 г. платежным поручением ..... от 29.01.2016 г. К сообщению приложена копия свидетельства о государственной регистрации права от 14.09.2015, аналогичные копии свидетельств в отношении детей были представлены представителем истца, согласно которым последней действительно в собственность в равных долях с несовершеннолетними детьми А.Ю.Ю. и А.У.Ю. была приобретена квартира, общей площадью 59,4 кв.м. по адресу: Россия, 

<

адрес> на основании договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 09.09.2015 года, а также земельный участок по этому же адресу.

Таким образом, покупатель в ином порядке распорядилась средствами материнского капитала в нарушение условий договора купли-продажи, заключенного с истцом по настоящему делу. Доказательств подтверждающих выплату оставшихся по договору денежных средств иным способом ответчиками суду не представлено. При этом из представленных документов следует, что ФИО4 было 01.07.2016 подписано соглашение о расторжении данного договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 04.03.2015 года и ей продавцом ФИО3 согласно представленным распискам от 22.06.2016 были возвращены полученные им от неё по договору, уплаченные за счет собственных средств ..... руб. Соглашение о расторжении данного договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 04.03.2015 года со стороны законного представителя несовершеннолетних детей А.Ю.Ю. и А.У.Ю., их отцом ФИО5, не подписано, что лишает истца возможности произвести регистрацию расторжения договора и прекращения ипотеки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что предусмотренный ст. 452 ГК РФ порядок расторжения договора истцом был соблюден, и с учетом вышеуказанных норм ГК РФ, в том числе и положений ст. 489 ГК РФ, истец, как продавец, в связи с неоплатой стоимости продаваемой квартиры покупателями в порядке, установленном договором купли-продажи, что является существенным нарушением условий договора, вправе требовать его расторжения и, как следствие, прекращения зарегистрированного права собственности ответчиков и признания права собственности за ней на спорную квартиру.

В связи с расторжением договора купли-продажи утрачиваются и основания для сохранения ипотеки.

С учетом вышеизложенного, суд полагает исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа квартиры №..... общей площадью 30,2 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, от 04 марта 2015 года, заключенный между ФИО3 и ФИО4, действующей от своего имени и как законный представитель в интересах несовершеннолетних детей А.Ю.Ю., хххх года рождения, А.У.Ю., хххх года рождения.

Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО4, А.Ю.Ю., А.У.Ю. по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру №..... общей площадью 30,2 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО3 право собственности на квартиру №....., общей площадью 30,2 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Признать ограничение права: ипотека в силу закона, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.03.2015 года N ..... в пользу ФИО3 прекращенным.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтинский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья 

Решение изготовлено 31.03.2017.