50RS0№-79

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.о. Люберцы Московской области

28 августа 2025 года

Люберецкий городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Махмудовой Е.Н. 

при секретаре К, 

с участием представителя истца Ч, представителя ответчика С,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО КБ «Мегаполис» в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» к Д об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ООО КБ «Мегаполис» в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» обратилось в суд с вышеуказанным иском к Д, в котором просил обратить взыскание в пользу истца на заложенное имущество, принадлежащее ответчику на праве собственности – нежилое помещение с кадастровым номером 50:22:0050102:2915, расположенное по адресу: 

<

адрес>, мкр. Белая Дача. 

<

адрес>, пом. XVII., определив начальную продажную цену в размере 4 630 872 руб., способ реализации – на публичных торгах. 

В обоснование заявленных исковых требований указано, что между ООО «КБ «Мегаполис» и Е был заключен кредитный договор № от 14.05.2019г. на сумму 5 000 000 руб. с уплатой 13% годовых на срок до 13.05.2022г. Обеспечением обязательства по указанному кредитному договору являлся заключенный с Д договор ипотеки №-ZI от 14.05.2019г., в соответствии с условиями которого банку в залог передано нежилое помещение с кадастровым номером 50:22:0050102:2915, принадлежащее ответчику 

Решением Перовского районного суда 

<

адрес> от 25.08.2022г. по делу №, оставленным без изменения апелляционным определением Московского городского суда от 20.03.2023г., удовлетворены исковые требования ООО «КБ «Мегаполис» к Е о взыскании задолженности по кредитному договору. Указанным решением также отказано в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на нежилое помещение с кадастровым номером 50:22:0050102:2915 на основании ст.ст. 334, 348, 350, 337 ГК РФ и ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» с учетом размера задолженности по кредитному договору в сумме 2 501 960,43 руб. и стоимости спорного помещения, согласно заключению судебной экспертизы в размере 8 100 000 руб.

До настоящего времени задолженность по кредитному договору не погашена, в отношении Е введена процедура банкротства, требования ООО «КБ «Мегаполис» включены в реестр требований кредиторов. В связи с изложенным, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Представитель истца ООО КБ «Мегаполис» в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» Ч в судебном заседании исковые требования поддержал, не возражал против установления начальной продажной цены нежилого помещения, исходя из результата судебной экспертизы.

Ответчик Д в суд не явился, направил своего представителя С, который в судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска, поскольку взысканная судом задолженность по кредитному договору частично погашена, размер задолженности значительно меньше рыночной стоимости предмета залога. Указал, что истцом представлен неверный расчет задолженности по кредитному договору на текущий момент, поскольку после признания Е банкротом, неустойки и пени не подлежат начислению. Также указал, что вопрос об обращении взыскания на предмет залога должен быть решен в судебном порядке после завершения процедуры реализации имущества должника Е, когда за счет его имущества будет погашена полностью или частично задолженность по кредитному договору.

Третье лицо Е и финансовый управляющий Л в суд не явились, извещались о слушании дела, отзыва на иск не представили.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы явившихся участников процесса, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ).

Как следует из ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Статьей 339 ГК РФ предусмотрено, что в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (пункт 1). Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма (пункт 3).

В соответствии со ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз. 2 и 3 п. 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса. 

Как следует из материалов гражданского дела, решением Перовского районного суда 

<

адрес> от 25.08.2022г. по делу №, оставленным без изменения апелляционным определением Московского городского суда от 20.03.2023г., удовлетворены исковые требования ООО «КБ «Мегаполис» к Е о взыскании задолженности по кредитному договору. 

Данным решением суда постановлено взыскать с Е в пользу ООО «КБ «Мегаполис» задолженность по кредитному договору № от 14.05.2019г. в размере 2 501 960 руб., в том числе: основной долг – 2 374 352,09 руб., проценты – 40 446,52 руб., неустойка (пени) – 87 161,82 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 27 346,07 руб.

Указанным решением отказано в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на нежилое помещение с кадастровым номером 50:22:0050102:2915, расположенное по адресу: 

<

адрес>, мкр. Белая Дача. 

<

адрес>, пом. XVII., путем продажи на публичных торгах, на основании ст.ст. 334, 348, 350, 337 ГК РФ и ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» с учетом размера задолженности по кредитному договору в сумме 2 501 960,43 руб. и стоимости спорного помещения, согласно заключению судебной экспертизы в размере 8 100 000 руб.

Согласно п. 2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Перовского районного суда 

<

адрес> от 25.08.2022г. по делу № установлено, что между ООО «КБ «Мегаполис» и Е был заключен кредитный договор № от 14.05.2019г. на сумму 5 000 000 руб. с уплатой 13% годовых на срок до 13.05.2022г. 

С целью обеспечения обязательства по указанному кредитному договору Д (залогодатель) и ООО «КБ «Мегаполис» (залогодержатель) заключили договор ипотеки №-ZI от 14.05.2019г. В соответствии с условиями данного которого банку в залог передано нежилое помещение с кадастровым номером 50:22:0050102:2915, принадлежащее ответчику Д

Согласно п.п. 1.2, 1.5 договора ипотеки, залогодателем передается недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером 50:22:0050102:2915, расположенное по адресу: 

<

адрес>, мкр. Белая Дача. 

<

адрес>, пом. XVII., залоговая стоимость предмета ипотеки определена сторонами в размере 4 630 872 руб.

Пунктом 3.4 договора определено, что требования залогодержателя из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме в дате фактического удовлетворения, включая основной долг, начисленные проценты за пользование кредитом, штрафные санкции, расходы по взысканию, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств залогодателем по договору и должником по договору, процедурой обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализацией.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 07.06.2021г. по делу №А79-3798/2021 ООО КБ «Мегаполис» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

Как указано в расчете истца, после вынесения решения Перовским городским судом 

<

адрес> в счет погашения задолженности по кредитному договору № от 14.05.2019г. внесены 30.09.2022г., 30.12.2022г. и 03.02.2023г. денежные средства в общей сумме 500 174,82 руб. 

Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от 19.11.2024г. по делу №А40-150920/2024 Е признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден Л

Согласно определению Арбитражного суда 

<

адрес> от 20.03.2025г. по делу №А40-150920/2024, требования ООО КБ «Мегаполис» к Е включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника в следующих размерах:

- 2 405 633,83 руб. (основной долг, проценты),

- 487 150,19 руб. (неустойки), 27 346,07 руб. (госпошлины).

По ходатайству ответчика определением суда назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Экспертная компания «Аксиома». 

Согласно заключению ООО «ЭК «Аксиома» № от 01.08.2025г., рыночная стоимость на дату оценки нежилого помещения с кадастровым номером 50:22:0050102:2915, расположенное по адресу: 

<

адрес>, мкр. Белая Дача. 

<

адрес>, пом. XVII., составляет 13 037 637 руб.

У суда нет оснований не доверять указанному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом судебной оценочной экспертизы и подготовленной экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам (экспертам), а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Каких-либо иных сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, неполноты или неясности заключения эксперта, судом не установлено. Доказательств, опровергающих выводу судебной экспертизы, сторонами не сообщено и суду не представлено.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание общий размер задолженности, включенный в третью очередь кредиторов должника Е в размере 2 920 130,09 руб. (2405633,83+487150,19+27 346,07), суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на предмет залога путем продажи на публичных торгах с установлением начальной стоимости в размере 10 430 109,60 руб.

Учитывая длительный срок, прошедший с даты заключения договора ипотеки, в котором стороны определили залоговую стоимость объекта недвижимости, значительное увеличение его рыночной стоимости, суд, определяя начальную продажную стоимость предмета залога, исходит из заключения судебной экспертизы и положений пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке", согласно которому если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Соответственно, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в части определения начальной продажной цены недвижимого имущества в размере 4 630 872 руб., определенной сторонами в договоре ипотеки.

Доводы ответчика о том, что исковые требования об обращении взыскания не подлежат удовлетворению, поскольку рыночная стоимость предмета залога в несколько раз превышает размер задолженности, суд отклоняет по следующим основаниям.

В силу пп.1 п.2 ст. 348 ГК РФ, п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Данные условия обращения взыскания на объект недвижимости соблюдены, размер задолженности по кредитному договору составляет более 5% от рыночной стоимости предмет залога, сведений о наличии иных обстоятельств, свидетельствующих о несоразмерности размера требований истца стоимости заложенного имущества суду не сообщено. При этом суд учитывает длительность периода просрочки исполнения обязательства по кредитному договору, которое составляет более трех лет, отсутствие платежей в счет погашения задолженности с даты вступления решения Перовского районного суда 

<

адрес> в законную силу. 

Следует отметить, что закон допускает возможность обращения взыскания на имущество, стоимость которого превышает сумму задолженности, поскольку положения ч. 12 ст. 87 и ч. 6 ст. 110 Федерального закона "Об исполнительном производстве" предусматривают выплату должнику разницы между суммой, вырученной от реализации имущества, на которое обращено взыскание, и суммой задолженности по исполнительному документу. 

Таким образом, обращение судом взыскания на принадлежащее ответчику нежилое помещение, стоимость которых превышает имеющийся у третьего лица Е долг, не нарушает баланс интересов сторон и прав должников.

Суд отклоняет ссылки ответчика на то, что вопрос об обращении взыскания на предмет залога должен быть разрешен после завершения процедуры реализации имущества должника Е и погашения за счет его имущества задолженности по кредитному договору полностью или в части, исходя из разъяснений, содержащихся п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГ N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя".

Как указанно в данном пункте Постановления Пленума ВАС РФ, если залог предоставлен в обеспечение обязательства не залогодателя, а иного лица (должника по основному обязательству), завершение конкурсного производства в отношении должника по основному обязательству и его исключение из единого государственного реестра юридических лиц не влекут прекращения залога в том случае, когда к этому моменту предъявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество в исковом порядке или подано заявление об установлении требований залогодержателя в деле о банкротстве залогодателя.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 335 ГК РФ, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем, когда залогодателем является третье лицо, применяются правила о поручительстве.

Согласно пункту 1 статьи 367 ГК РФ прекращение обеспеченного обязательства в связи с ликвидацией должника после того, как кредитор предъявил в суд или в ином установленном законом порядке требование к поручителю, не прекращает поручительство.

Учитывая изложенное, если кредитор предъявил требование к залогодателю - третьему лицу до того, как основной должник освобожден от долгов, обеспечительное обязательство не прекращается и кредитор вправе реализовать свои права, вытекающие из обеспечения. И напротив, если кредитор не предъявил свои требования до названного момента, залог прекращаются в связи с прекращением обеспеченного ими обязательства (подпункт 1 пункта 1 статьи 352, пункт 1 статьи 367 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, обращение в суд с настоящим иском соответствует нормам закона и направлено на защиту прав истца как кредитора по обязательствам Е, вытекающим из кредитного договора.

Ссылки ответчика о неверном расчете истцом задолженности третьего лица Е по кредитному договору по состоянию на текущую дату не имеют правового значения, поскольку как указано ранее, определением Арбитражного суда 

<

адрес> от 20.03.2025г. включены в третью очередь кредиторов требования ООО «КБ «Мегаполис» на общую сумму 2 920 130,09 руб., что не свидетельствует о незначительности нарушения условий кредитного договора должником Е

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Так как исковые требования истца в части обращения взыскания судом удовлетворены, расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить частично.

Обратить взыскание в пользу ООО КБ «Мегаполис» в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» на принадлежащее Д имущество: нежилое помещение с кадастровым номером 50:22:0050102:2915, расположенное адресу: 

<

адрес>, мкр. Белая Дача. 

<

адрес>, пом. XVII., путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 10 430 109,60 руб. 

Взыскать с Д в пользу ООО КБ «Мегаполис» в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» расходы по оплате госпошлины в размере 20 000 руб.

В удовлетворении иска в части установления иной начальной продажной стоимости недвижимого имущества – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Н. Махмудова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГ.