Дело № 2-1284/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Юрга Кемеровская область 06 декабря 2017 года

Юргинский городской суд Кемеровской области

в с о с т а в е:

председательствующего судьи Корытникова А.Н.,

при секретаре Новиковой А.Ю., 

ответчика ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО1 и ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» обратилось в Юргинский городской суд с иском к ФИО1 и ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Требования мотивированно тем, что *** между ФИО4, ФИО1, выступающих в качестве солидарных заемщиков и ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» был заключен договор займа *** в соответствии с условиями которого Заемщикам Первоначальным заимодавцем был предоставлен кредит в размере 1 350 000 рублей, сроком пользования 240 месяцев со дня предоставления займа под 10,95% годовых, для целевого использования, а именно: для приобретения в целях постоянного проживания Залогодателей в общую совместную собственность ФИО4, ФИО1 жилого помещения, находящегося по адресу: ***, состоящего из 3 (трех) комнат, общей площадью 64.8 кв.м., расположенного на 4 этаже 5-этажного дома стоимостью 1500 000 рублей, кадастровый *** (п.п. 1.1.. 1.3 Договора займа).

В соответствии с условиями заключенного договора займа размер ежемесячного платежа на дату подписания договора займа составляет 10593 руб. (п. 1.1.6. Договора займа).

На основании Договора купли-продажи квартиры от *** Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области зарегистрировано право общей совместной собственности заемщиков ФИО4 ФИО1 на квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** 1г. сделана запись регистрации ***.

Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщиков, в соответствии с п. 1.4 Договора займа, является ипотека квартиры в силу закона, в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998г№102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)».

Права первоначального залогодержателя (заимодавца) по договору займа, подлежат удостоверению закладной, составляемой заемщиками (залогодателями) в предусмотренном договоре займа порядке и в соответствии с действующим законодательством РФ.

В настоящее время законным владельцем Закладной является Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области», что подтверждается отметкой на закладной от ***.

Заимодавец исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается платежным поручением *** от ***. выписками по счету покупателя за период с 29.08.2011 г. по 27.09.2011 г. и продавца за период с 03.09.2011 г. по 27.09.2011 г.. а также данными бухгалтерского учета, отраженными в Расчете задолженности от 06.06.2017 г.

Ответчики ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий Договора займа, а также ст. 309 ГК РФ производили с нарушением условий Договора займа, в т.ч. и в части своевременного возврата займа, производя платежи с задержкой и в неполном объеме.

На основании ст. 330 ГК РФ и в соответствии с условиями п. 5.2. и 5.3. Договора займа в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0.1 % процента за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им. нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа. Истцом в соответствии с п.4.4.1. договора займа предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до 21.04.2017г. (копии Уведомлений о досрочном истребовании задолженности от 21.03.2017г. прилагаются). Указанное требование ответчиками выполнены не были, добровольно задолженность не была погашена.

В соответствии со ст.ст.334. 811 ГК РФ. ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указанное обстоятельство является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту и обращения взыскания на заложенное имущество.

Задолженность по кредитному договору по состоянию на 06.06.2017г. составляет 951 677,25 руб., в том числе:

- 910 099.64 руб. - задолженность по основному долгу;

- 37 342.42 руб. - задолженность по процентам;

- 4 235.19 руб. - задолженность по пени.

По состоянию на 21.04.2017г. Квартира была оценена в размере 1397000 руб., что указано в Отчете об оценке. Согласно закону об ипотеке первоначальная стоимость устанавливается в размере 80% от стоимости в отчете. Таким образом, стоимость квартиры должна быть установлена в размере 1117 600 рублей.

Исполнителем функций сервисного агента АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «АИЖК») и связанных с ним КСН - компаний специального назначения по заключенному ***. (в результате участия в процедуре открытой закупки услуг) Договору об оказании услуг *** является Банк ВТБ 24 (ПАР).

Просит суд взыскать солидарно с ФИО4, ФИО1 в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» сумму задолженности по Кредитному договору *** от ***. в размере 951 677,25 руб., в том числе 910 099.64 руб. - задолженность по основному долгу, 37 342.42 руб. - задолженность по процентам, 4 235,19 руб. - задолженность по пени; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - квартиру, принадлежащую на праве общей совместной собственности ФИО4, ФИО1, расположенную по адресу: ***", ***, состоящего из 3 (трех) комнат, общей площадью 64,8 кв.м.. расположенного на 4 этаже 5-этажного дома, кадастровый ***. определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость в размере 1117 600,00 рублей; взыскать с ответчиков в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» расходы по оплате госпошлины в сумме 18 716,77 руб.

В судебное заседание представитель АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствие истца.

ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просил, причины неявки не сообщил.

ФИО1 и её представитель возражали относительно удовлетворения исковых требований, указывая на то, что просрочка является незначительной, при этом она вызвана уважительной причиной, а именно расторжением брака между И-выми, тяжелой болезнью ФИО1, в связи с которой её была установлена инвалидность, и уволена с работы, в настоящее время она нашла работы и принимает все меры к погашению задолженности, также решается вопрос о снятии инвалидности и восстановлении на прежней работе с высокой зарплатой.

Третье лицо ФИО3 возражала относительно удовлетворения иска.

Представитель третьего лица Управление Пенсионного фонда РФ (государственное учреждение) в г. Юрге и Юргинском районе Кемеровской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причины не явки не сообщил.

Выслушав участников судебного разбирательства, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные § 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Заемщик обязан возвратить полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа (п. 1 ст. 810 ГК РФ). Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором.

В соответствии с п.2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

На основании статьи 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Согласно пункта 1 статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)») жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре. прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании части 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Из материалов дела следует, что*** между ФИО4, ФИО1, выступающих в качестве солидарных заемщиков и ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» был заключен договор займа *** в соответствии с условиями которого Заемщикам Первоначальным заимодавцем был предоставлен кредит в размере 1 350 000 рублей, сроком пользования 240 месяцев со дня предоставления займа под 10,95% годовых, для целевого использования, а именно: для приобретения в целях постоянного проживания Залогодателей в общую совместную собственность ФИО4, ФИО1 жилого помещения, находящегося по адресу: ***. состоящего из 3 (трех) комнат, общей площадью 64.8 кв.м., расположенного на 4 этаже 5-этажного дома стоимостью 1500 000 рублей, кадастровый *** (п.п. 1.1.. 1.3 Договора займа).

В соответствии с условиями заключенного договора займа размер ежемесячного платежа на дату подписания договора займа составляет 10593 руб. (п. 1.1.6. Договора займа).

На основании Договора купли-продажи квартиры от *** Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области зарегистрировано право общей совместной собственности заемщиков ФИО4 ФИО1 на квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** 1г. сделана запись регистрации ***.

Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщиков, в соответствии с п. 1.4 Договора займа, является ипотека квартиры в силу закона, в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998г№102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)».

В настоящее время законным владельцем закладной является открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области», что подтверждается отметкой на закладной от ***.

Банк исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается платежным поручением *** от ***. выписками по счету покупателя за период с 29.08.2011 г. по 27.09.2011 г. и продавца за период с 03.09.2011 г. по 27.09.2011 г.. а также данными бухгалтерского учета, отраженными в Расчете задолженности от 06.06.2017 г.

Согласно заключению судебной экспертизы (л.д. 218-266), выполненной ООО «Эксперт», рыночная стоимость квартиры по адресу: ***, составляет 2220000 рублей.

Как усматривается из представленного истцом расчета, по состоянию на 06.06.2017 г. задолженность по кредитному договору составляла 16762,49 рублей – просроченный основной долг 37342,42 рублей – задолженность по процентам, 4235,19 рублей – пеня (л.д. 8).

Согласно расчету задолженности, просрочка по кредиту началась в декабре 2016 года.

Возражая относительно заявленных требований ФИО1 ссылается на то, что в 2015 года у неё было обнаружено тяжелое заболевание, которое ей препятствовало работать, в связи с чем была уволена, состояла на учет в качестве безработной с 15 марта 2016 года и получала пособие, которое расходовала на погашение задолженности. В настоящее время она трудоустроилась и имеет возможность погасить задолженность, что в настоящее время и делает. 

Суд с доводами истца о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, не может согласиться.

В силу пункта 2 статьи 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Данная норма предоставляет заимодавцу право потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Предусмотренное пунктом 2 статьи 811 ГК РФ правило, хотя и имеет императивный характер, однако не является безусловным и в целях обеспечения необходимого баланса интересов обеих сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору подлежит применению с учетом конкретных обстоятельств дела.

Как следует из разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации, данных в Определениях от 15.01.2009 года №243-0-0, от 16.04.2009 года №331-0-0, при разрешении спора, связанного с применением положений пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации в каждом конкретном случае необходимо учитывать фактические и юридические обстоятельства (наличие и исследование уважительных причин допущенных нарушений обязательств, период просрочки, суммы просрочки, вина одной из сторон), позволяющие соблюсти вытекающую из конституционного принципа равенства (Статья 19 Конституции Российской Федерации) паритетность в отношениях между сторонами.

Принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, а также долгосрочность кредита (240 мес.), принятие заемщиком мер к погашению просроченной задолженности, к урегулированию спора с банком, уважительность причин просрочки, суд полагает, что отсутствуют основания для удовлетворения требований АО «АИЖК» к ФИО1 и ФИО4 о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований банка о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора.

Удовлетворение требований истца о досрочном взыскании суммы кредита являлось бы явно несоразмерным допущенному ответчиком нарушению предусмотренного кредитным договором обязательства и его последствиям. Допущенные ответчиком нарушения срока внесения ежемесячных платежей по кредитному договору не являются основанием для досрочного взыскания всей суммы кредита, поскольку просроченная задолженность является незначительной, ответчик предпринимал меры к погашению задолженности, просрочка была вызвана уважительными причинами, ответчик своими действиями подтвердил стремление ежемесячно, вносить платежи согласно графика платежей и сохранить квартиру, являющейся единственным жильем для ответчика и его семьи. При указанных обстоятельствах, в поведении ответчика нет виновного и недобросовестного уклонения от исполнения принятых на себя обязательств, следовательно, возложение на заемщика обязанности досрочно погасить задолженность по кредиту, с учетом неравного имущественного положения сторон, повлечет безосновательное нарушение необходимого баланса интересов должника и кредитора.

Доводы истца о существенном нарушении ответчиками условий кредитного договора нельзя признать обоснованными.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1 пункта 2); существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Учитывая, что защита нарушенного права должна носить компенсационный характер, принимая во внимание необходимость установления баланса интересов между нарушителем-заемщиком, для которого жилое помещение имеет исключительный и более важный характер, и кредитором, являющимся коммерческой организацией, деятельность которого направлена на извлечение прибыли, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения кредитного договора.

Поскольку в удовлетворении исковых требований о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора отказано, не подлежат удовлетворению и требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со статьей 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, (пункт 5 стать 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Принимая во внимание то обстоятельство, что судом отказано в досрочном взыскании задолженности по кредитному договору и в расторжении кредитного договора, ответчики устранили нарушения, связанные с просрочкой платежа, произвели платежи в счет погашения текущей задолженности (без учета досрочно истребованной суммы кредита), основания для удовлетворения заявленных требований об обращении взыскания на заложенное имущество отсутствуют.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

При этом суд отмечает, что решение об отказе в удовлетворении исковых требований не лишает истца права обратиться в суд с требованиями о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения заемщиком в дальнейшем обязательств по данному договору и возникновении впоследствии просроченной задолженности.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении иска Акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО1 и ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Юргинского городского суда А.Н. Корытников

Решение в окончательной форме изготовлено 11 декабря 2017 года