УИД 31RS0016-01-2023-009428-83

Дело № 2-686/2024

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Белгород 06 марта 2024 года

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

Председательствующего судьи Мальцевой Е.Н.

При секретаре судебного заседания Хомяковой Л.Б.

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности № от 19.01.2024

в отсутствие: истца, ответчика, представителя ответчика и третьего лица 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений от 23.10.2020, применении последствий недействительности сделки и взыскании денежных средств, уплаченных по договору

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений, находившихся по адресу: 

<

адрес>, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, также просил возвратить уплаченные денежные средства в размере 12 000000 рублей по договору.

В ходе судебного разбирательства представителем истца уточнялись требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, в которых просила расторгнуть договор купли-продажи нежилых помещений от 23.10.2020, заключенного между ФИО2 и ФИО3, признав его ничтожным с момента заключения сделки, применить последствия недействительности сделки и взыскать с ФИО3 денежные средства, полученные по договору купли-продажи от 23.10.2020 в размере 12000000 рублей в адрес ФИО2

В судебное заседание истец не явился, извещен о дате судебного заседания, направил своего представителя для поддержания позиции по иску.

Представитель истца ФИО1 иск поддержала и просила его удовлетворить. При заключении договора купли-продажи 23.10.2020 ответчиком были изначально нарушены условия договора, поскольку документы по нежилым объектам являлись не достоверными. Подтверждающих правоустанавливающих документов, что ответчик является законным собственником продаваемого имущества не имелось. В связи с этим имеются все основания расторжения такого договора, а сделка должна быть признана недействительной, в силу ее ничтожности. Истец в течение практически трех лет пытался зарегистрировать право на нежилые помещения, но все было тщетно, поскольку право у ФИО3 так и не возникло, нежилые помещения принадлежат иным лицам, арестованы и соответственно не могут быть переданы законному владельцу, который оплатил данную сделку в размере 12000000 рублей. Денежные средства передавались в момент подписания договора купли-продажи, что подтверждается п. 2.2. Договора, который подписан сторонами, дополнительно расписок о передаче денежных средств от покупателя продавцу не составлялось. Просят взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 12000000 рублей. 

Ответчик и его представитель ФИО4 в судебном заседании не явились, извещены своевременно и надлежащим образом. О причинах неявки не сообщили, ходатайств, заявлений не предоставляли.

Третье лицо ООО «Дилстрой» извещено о дате судебного заседания своевременно и надлежащим образом, однако в суд не явилось, о причинах неявки не сообщили, ходатайств, заявлений не предоставляли. 

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, то каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело по существу при данной явке, в отсутствие истца, ответчика и его представителя, а также и представителя третьего лица надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте рассмотрения гражданского дела по существу. 

Председательствующий, выслушав пояснения представителя истца явившегося в судебное заседание, исследовав письменные материалы гражданского дела и установив значимые для дела обстоятельства, приходит к следующему. 

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела и установлено судом 23 октября 2020 года ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилых помещений, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. 

<

адрес>, 

<

адрес>: объект № нежилое здание (лит.Б1), кадастровый №, общей площадью 58,2 кв.м; объект № нежилое здание (лит. Б), кадастровый №, общей площадью 552,4 кв.м; объект № нежилое здание (лит.А), кадастровый №, общей площадью 1291,5 кв.м. Цена объекта № составляет 400000 рублей; цена объекта № составляет 4000000 рублей; цена объекта № составляет 7600000 рублей. Всего сумма за продаваемые объекты составила 12000000 рублей. 

Пункт 1.2 договора купли-продажи указывает, что продавец гарантирует, что имущество не состоит под арестом, не обременено правами третьих лиц. 

Согласно ст. 421 ГК РФ принцип свободыдоговора предполагает добросовестностьдействий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Продавцом были предоставлены покупателю в оригиналах документы (соглашение об отступном от 31.08.2020 года, заявление о сдаче соглашения на регистрацию) и являлись подтверждением титульного права собственности ФИО3 на предмет договора.

Учитывая всю последовательность и добровольность действий ФИО3 по заключению сделки, регистрации ее в Управлении Росреестра по Белгородской области, а также его объяснений по вопросу нежелания осуществлять двойную регистрацию права для избежания уплаты дополнительных платежей и налогов, сделка полностью соответствовала обычному добросовестному и заинтересованному поведению продавца.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа абзацем первым пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Исходя из содержания приведенных выше правовых норм и разъяснений по их применению под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права. В частности, злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью предотвращения возможного обращения на него взыскания.

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

В пункте 1 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 разъяснено, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны. Законом запрещены действия собственника имущества в отношении своего имущества, нарушающие права иных лиц, в том числе, действия, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу.

По независящим от истца причинам, в связи с обстоятельствами о которых ответчику было известно на момент подписания договора и которые он скрыл от покупателя, договор купли-продажи от 23.10.2020 г. не был зарегистрирован.

Кроме того, из имеющихся выписок из ЕГРН спорных нежилых помещений по адресу: 

<

адрес> следует, что по состоянию на момент рассмотрения настоящего дела правообладателем указанных объектов является ООО «Дилстрой», также по всем нежилым помещениям имеются ограничения на государственную регистрацию в связи с постановлениями судебных приставов-исполнителей (т. 1 л.д. 58-73). 

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу ст. 209 ГК и положений главы 30 ГК РФ продавцом товара может выступать его собственник.

В данном случае судом установлено, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, право собственности на спорные нежилые помещения были у ООО «Дилстрой». Следовательно, у ответчика ФИО3 отсутствовали полномочия собственника, регламентированные ст. 209 ГК РФ, в том числе и на заключение договора купли-продажи, что в свою очередь, свидетельствует о заключении оспариваемого договора с нарушением требований закона.

На основании пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 2.2. договора купли-продажи от 23.10.2020 г. денежные средства в общем размере 12000000 (двенадцать миллионов) рублей покупатель уплатил продавцу наличными денежными средствами полностью в момент подписания договора.

В определении Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС21-8014 от 28.09.2021 года по делу № А40-309229/2019, в котором разбирался, является ли доказательством оплаты по договору указание в его условиях того, что оплата произведена, буквально указал, что положение договора об оплате покупателем приобретаемой вещи в полном объеме имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иным документом.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации обратила внимание на достаточную распространенность на практике вопроса толкования положения договора, подтверждающего, что оплата стоимости товара (работ, услуг) была уже произведена на момент его заключения. «Так, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ еще в 2011 г. пришла к выводу о том, что факт оплаты стоимости части жилого дома подтверждается содержанием договора купли-продажи, из которого следует, что денежные средства были уплачены покупателем продавцу до подписания этого договора. Тогда Коллегия подчеркнула, что продавец (физлицо), собственноручно подписав договор, подтвердил факт надлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате имущества», – отметила она.

При рассмотрении аналогичного вопроса в 2018 г. Верховный Суд РФ подтвердил ранее сформированную правовую позицию и отдельно указал, что условие договора о том, что уплата денежных средств была осуществлена на момент его подписания, в силу ст. 431 ГК РФ подлежит буквальному толкованию и не может быть произвольно проигнорировано судами. 

ВС РФ выбрал достаточно жесткий подход к толкованию соответствующего условия договора, отметив, что оно имеет силу расписки, не требует дополнительного подтверждения иными документами и создает презумпцию прекращения обязательства покупателя по оплате товара, бремя опровержения которой возлагается на продавца (ст. 65 АПК РФ).

Аналогичная позиция изложена в апелляционном определении Белгородского областного суда от 18.01.2024 года по делу №, в котором прямо указано, что с учетом того, что продавец лично обращался в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество после подписания оспариваемого договора, что предполагает действительность намерения сторон, их воли и совершения оплаты по договору купли-продажи.

Соответственно, подписывая договор купли-продажи от 23.10.2020 года, в котором указано, что ФИО3 получил от ФИО2 денежные средства в момент подписания договора, ответчик не мог не знать о неисполнении истцом соответствующей обязанности.

Материалами регистрационного дела также подтверждается, что ФИО3 лично подавал заявление на переход права собственности и получал расписку в получении Росреестром, согласно которой на регистрацию был предоставлен договор купли-продажи от 23.10.2020 г.

При сложившихся обстоятельствах, суд считает, что наличие у покупателя денежных средств на покупку имущества не имеет правового значения при рассмотрении аналогичного спора при наличии указаний в подписанных сторонами документах на получение денежных средств продавцом от покупателя.

С учетом предоставленных сторонами и исследованных письменных доказательств, суд приходит к выводу о том, что по заключенному договору купли-продажи ответчик получил денежные средства в размере 12 000 000 руб., что стороной ответчика не оспорено в силу положений ст.ст. 56, 67 ГПК РФ.

Следовательно, истцом доказан факт оплаты имущества по договору, а ответчиком обязательства по договору не исполнены, что является основанием для расторжения договора и возврата полученных в счет оплаты денежных средств.

Более того, судом отмечается, что при подписании договора и сдаче его на государственную регистрацию сторонами не оговорено условие о залоге (ипотеке) недвижимости, что является обычным способом обеспечения исполнения обязательств покупателя о внесении всей суммы оплаты по договору.

Данное обстоятельство, по мнению суда, также подтверждает позицию истца о полной оплате всей стоимости покупаемого имущества при подписании договора

ФИО2 обращался к ФИО3 с досудебной претензией о расторжении договора купли-продажи от 23.10.2020 (т. 1 л.д. 13-15), однако ответчиком не было предпринято мер к урегулированию спора в досудебном порядке.

Таким образом, договор купли-продажи от 23.10.2020 подлежит расторжению, а переданные денежные средства в размере 12000000 рублей истцом при заключении договора взысканию с ФИО3

Расходы в размере 60000 рублей, понесенные по оплате госпошлины при подачи иска относятся к судебным расходам в соответствии со ст. 98 ГПК РФ и подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений от 23.10.2020, применении последствий недействительности сделки и взыскании денежных средств, уплаченных по договору, признать обоснованными.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений от 23 октября 2020 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3, и расторгнуть его. 

В порядке применения последствий недействительности сделки взыскать с ФИО3 (паспорт №) в пользу ФИО2 (паспорт №) денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 23.10.2020 в размере 12000000 (двенадцать миллионов) рублей.

Взыскать с ФИО3 (паспорт №) в пользу ФИО2 (паспорт №) уплаченную при подачи иска государственную пошлину в размере 60000 (шестьдесят тысяч) рублей. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья 

Мотивированное решение суда

составлено 13.03.2024 года.