Дело № 2-223/2023

(УИД 26RS0№-24)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

25 мая 2023 года город Новопавловск

Кировский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Кулик П.П., при секретаре Никитенко Ю.С., с участием представителя истца ИП главы КФХ ФИО4 –ФИО8, действующей на основании доверенности, представителя ответчика ООО «Коммаяк» ФИО10, действующего на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кировского районного суда Ставропольского края гражданское дело по иску Индивидуального предпринимателя главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО4 к ФИО5, ООО «Коммаяк», ФИО11 о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ИП глава КФХ ФИО4, действующий через своего представителя ФИО6, обратился в суд с иском к ответчикам ФИО5, ООО «Коммаяк» о признании договора аренды недействительным. 

Определением суда в качестве соответчика привлечена ФИО2, а также в качестве третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Из поданного искового заявления следует, что между ФИО3 и фермерским хозяйством «ВИД» был заключен договор аренды земельного участка с №, расположенного по адресу: край Ставропольский район Кировский в границах СПК «Коммаяк» 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. ФХ «ВИД» прекратило свое действие, в связи с приобретением главой КФХ статуса ИП без образования юридического лица, дата прекращения ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 1.2 договор аренды заключен на срок 10 лет и вступает в силу с момента его подписания обоими сторонами. Земельный участок с КН 26:35:080702:141 находится в аренде у ИП главы ФИО4, на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП ФИО3 и фермерским хозяйством «ВИД». Пунктом 1.3 договора аренды предусмотрено, что по истечении срока, указанного в п. 1.2 настоящего договора, он считается продленным на такой же срок, если ни от одной из сторон не поступит письменного отказа от пролонгации договора не менее чем за 60 дней до истечения срока действия договора. В период действия договора ни одна из сторон не заявляла об отказе от договора аренды в предусмотренном п. 1.3 порядке, в связи с чем, по условиям указанного пункта, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Повторная государственная регистрация договора не требуется, поскольку договор уже зарегистрирован при его заключении. По мнению представителя истца, договор аренды был пролонгирован на 10 лет после ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ. Разделом 5 договора предусмотрено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается в случае несоблюдения требований, определенных п.п. 3 и 4 договора по соглашению сторон. Ответчик ФИО5 регулярно получал арендную плату, требований о расторжении договора не предъявлял. ДД.ММ.ГГГГ от ФИО5, в лице представителя ФИО7, на имя истца поступило заявление о том, чтобы не производить никаких агротехнических мероприятий на земельном участке, в связи с продажей участка. ФИО5 был дан ответ о том, что смена собственника не влияет на расторжение договора аренды и требование об изъятии земельного участка из оборота незаконны, так как арендатор обязан использовать имущество по назначению и земельный участок уже задействован в севообороте на 

<

данные изъяты>. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Коммаяк» направило ИП главе КФХ ФИО4 требование о незамедлительном освобождении земельного участка, в связи с тем, что земельный участок с № передан в аренду ФИО5. ООО «Коммаяк» по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Истец считает договор аренды, заключенный между ООО «Коммаяк» и ФИО5 недействительным, а договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО5 и ФХ «ВИД» продленным до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 5 договора аренды, последний прекращает свое действие по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться участком по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок. 

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок находится у истца в аренде и при отсутствии возражений арендодателя, срок действия договора пролонгировался на тот же срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание буквальное толкование указанных условий договора от ДД.ММ.ГГГГ №, при отсутствии письменных заявлений сторон о расторжении данного договора, договор продлевается на определенный в нем срок – 10 лет. Поскольку соглашение о расторжении договора не подписано, действия ответчиков по заключению нового договора недействительны. 

На основании изложенного просит признать недействительным договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым № между ФИО3 и ООО «Коммаяк» запись регистрации ограничение № от ДД.ММ.ГГГГ; считать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым № заключенным между ФИО3 и Индивидуальным предпринимателем главой крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 возобновленным до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец индивидуальный предприниматель глава крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 в судебное заседание не явился, поручив представлять свои интересы ФИО8 

В судебном заседании представитель истца индивидуального предпринимателя главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 – ФИО6 в связи с отчуждением спорного земельного участка ФИО3 ФИО2 заявленные исковые требования уточнила и просила суд признать недействительным договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым №, между ФИО2 и ООО «Коммаяк» запись регистрации ограничение № от ДД.ММ.ГГГГ, считать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым № между ФИО2 и Индивидуальным предпринимателем главой крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 возобновленным заключенным до ДД.ММ.ГГГГ. Из заявления об уточнении исковых требований следует, что договором № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено право сторон отказаться от исполнения договора, не менее чем за 60 дней до истечения срока действия договора. Однако доказательств такого уведомления ни одна из сторон в адрес другой стороны не направляла. Более того, письмо за подписью ФИО9 не производить агротехнические работы нельзя считать таким отказом. По истечении срока действия договора аренды, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, арендатор продолжал пользоваться арендуемым земельным участком и за ДД.ММ.ГГГГ арендодателям выплачена арендная плата. Доказательств того, что ФИО3 предлагал истцу пересмотреть условия договора аренды в части увеличения арендной платы, однако истец отказался, в суд не предоставлено. Согласно сведений о юридическом лице КФХ «ВИД», деятельность хозяйства прекращена ДД.ММ.ГГГГ, в связи с приобретением главой КФХ статуса ИП без образования юридического лица. Приведение правового статуса КФХ в соответствии с частью первой ГК РФ означает лишь исключение сведений о КФХ из ЕГРЮЛ в связи с включением в ЕГРИП сведений об указанном субъекте предпринимательской деятельности. В связи с этим, приведение правового статуса КФХ в соответствии с нормами части первой ГК РФ не изменяет и не прекращает его права и обязанности и за таким КФХ и его членами остается весь комплекс прав и обязанностей как в случае универсального правопреемства. 

Ответчик ФИО5 будучи надлежащим и своевременным образом уведомленным о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, но своим письменным ходатайством просил дело рассмотреть без его участия.

Ответчик ФИО11 будучи надлежащим и своевременным образом уведомленной о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, не сообщив суд об уважительности причин своей не явки и не ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, в связи с чем, суд посчитал возможным рассмотреть дело без её участия, в виду отсутствия возражений процессуальных участников.

Представитель ответчика ООО «Коммаяк» ФИО12 в судебном заседании заявленные исковые требования считал необоснованными и не подлежащими удовлетворению. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю будучи надлежащим и своевременным образом уведомленной о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, но своим письменным ходатайством просил дело рассмотреть без его участия.

Суд, изучив поданный иск, ходатайство ответчика ФИО5, представителя третьего лица, выслушав процессуальных участников, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, считает, что данные исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения, по следующим основаниям.

Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды следует обязанность арендатора вернуть арендованное имущество арендодателю.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и фермерским хозяйством «ВИД» был заключен договор № аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с №, расположенного примерно в 3 км. по направлению на юго-восток от ориентира 

<

адрес>, площадью 52 000,00 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

В соответствии с п. 1.2 настоящий договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его подписания сторонами. 

Согласно п. 1.3 договора, по истечении срока, указанного в п. 1.2 настоящего договора, он считается продленным на такой же срок, если ни от одной из сторон не поступит письменного отказа от пролонгации договора не менее чем за 60 дней до истечения срока действия договора.

В период действия договора ни одна из сторон не заявляла об отказе от договора аренды в предусмотренном п. 1.3 порядке.

ДД.ММ.ГГГГ от ответчика ФИО5, в лице представителя ФИО13, на имя истца поступило заявление о том, чтобы не производить никаких агротехнических мероприятий на земельном участке, в связи с продажей участка его собственником.

Так, согласно выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, собственником земельного участка площадью 52 000,00 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение которого установлено относительно ориентира за пределами участка, Ориентир 

<

адрес>, участок находится примерно в 3 км. по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, является ФИО11, на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Истец ИП глава КФХ ФИО4 в свою очередь направил ответчику ответ о том, что смена собственника не влияет на расторжение договора аренды и требование об изъятии земельного участка из оборота незаконны, так как арендатор обязан использовать имущество по назначению и земельный участок уже задействован в севообороте на ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 308 Гражданского кодекса РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть переданы им третьим лицам.

В п. 10 информационного письма от ДД.ММ.ГГГГ № Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» Президиум ВАС РФ отметил, что при продлении договора аренды, заключенного на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды. Поэтому если ранее заключенный договор аренды на срок более одного года продлевается на таких же условиях, то новый договор аренды считается заключенным на срок более одного года, и соответственно он должен пройти государственную регистрацию в общем порядке. К такому же выводу пришли специалисты Минфина России в письме от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Таким образом, договор аренды, продленный на тех же условиях и на тот же ранее определенный срок (один год и более), является новым договором, который в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Как установлено в судебном заседании, и не оспаривается сторонами государственная регистрация договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, после истечения срока его действия, сторонами не произведена.

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ со стороны истца ИП главы КФХ ФИО4 отсутствовали действия, а по сути, бездействие, по осуществлению государственной регистрации права аренды на новый срок. 

Истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ в состязательном процессе не представлено доказательств свидетельствующих о неоднократном обращении к ответчикам ФИО5 и ФИО2 с предложением о продлении договора аренды, а также к арендодателю о самостоятельном обращении в регистрирующий орган с заявление о государственной регистрации права аренды.

При таких обстоятельствах, договор, подлежащий государственной регистрации и не зарегистрированный в установленном законом порядке считается незаключенным.

Незаключенный договор в силу ст. 8 ГК РФ не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, в связи с чем, договор аренды не может рассматриваться как основание возникновения соответствующего права истца пользования земельным участком.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ ввиду отсутствия его государственной регистрации не может рассматриваться в качестве правового основания для использования истцом спорного земельного участка.

Учитывая, что договор аренды на новый срок на протяжении 4-х лет зарегистрирован в установленном законом порядке не был, он считался не заключенным, запись об обременении в пользу прекратившего деятельность ФХ «Вид» закончилась ДД.ММ.ГГГГ, соответственно устаревшая и не актуальная запись была прекращена на заявительной основе, что нашло свое подтверждение в выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ о незарегистрированных правах. 

В соответствии с пунктами 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1.2 договора срок аренды земельного участка устанавливается на 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, из установленных по делу фактических обстоятельств следует, что договор аренды заключен на определенный договором срок и прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ.

Представленные в материалы дела накладные о выдаче зерна и ведомости, без указания договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждают факт пользования земельным участком не на договорной основе, а также то, что оплата производилась за фактическое пользование земельным участком без её пересмотра на протяжении 15 лет.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО3 и ООО «Коммаяк» был заключен договор аренды земельного участка №, местоположение которого установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка, ориентир 

<

адрес>, участок находится примерно в 3 км. по направлению на юго-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: край 

<

адрес> Кировский, в границах СПК «Коммаяк», площадью 52 000,00 кв.м., целевое назначение земельного участка: сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем объективно свидетельствует запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, собственником земельного участка площадью 52 000,00 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение которого установлено относительно ориентира за пределами участка, Ориентир 

<

адрес>, участок находится примерно в 3 км. по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: край ставропольский район Кировский в границах СПК «Коммаяк» 

<

адрес>, является ФИО2, на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. 

На основании частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению, в том числе:

1) лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением случаев, при которых в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права;

2) правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

3) сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, при возникновении, изменении, переходе, прекращении права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества необходимо представлять заявления об осуществлении учетно-регистрационных действий с приложением правоустанавливающих документов.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 названного закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоят, в том числе, из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как следует из дополнений к отзыву на исковое заявление, в январе 2019 года АО «Коммаяк» неоднократно обращалось в УФРС о проведении регистрационных действий по продлению записей об обременении договоров аренды на новый срок (10 лет) в рамках пунктов договора об автоматическом продлении срока аренды и п. 2 ст. 621 ГУ РФ. 

ДД.ММ.ГГГГ получены ответы № – № со ссылкой на нормы права, согласно которых позиция регистрирующего органа сводится к тому, что после окончания срока договора аренды и при отсутствии соглашения об изменении условий договора аренды, на заявительной основе государственная регистрационная запись прав и ограничений (обременений) может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой из сторон договора. 

Судом установлено, что до окончания и после окончания договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, то есть в 2018 году ни от одной из сторон не поступило предложений об изменении условий договора аренды, в том числе и продлении срока, каких-либо соглашений не подписано. 

ФИО3 в адрес истца направлено письмо от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии земельного участка из севооборота, что уже само по себе свидетельствовало о его нежелании дальнейшего сотрудничества. 

Так же, ФИО3 на заявительной основе обратился в МФЦ с заявлением о снятии регистрационной записи прав и ограничений (обременений) в связи с окончанием срока договора и в отсутствие подписанного между сторонами дополнительного соглашения об изменении существенных условий договора. 

Перед заключением договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Коммаяк» каких-либо ограничений, обременений не было, обжалуемый истцом договор аренды и действия сторон прошли правовую экспертизу и договор, в установленном законом порядке, был зарегистрирован. 

При таких обстоятельствах, оснований для признания недействительным договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым №, между ФИО2 и ООО «Коммаяк» запись регистрации ограничение № от ДД.ММ.ГГГГ не имеется, поскольку владение ИП ФИО1 земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ, на основании незаключенного договора аренды, не давало ему права на автоматическую регистрацию записи об обременении при заключении нового договора аренды, а у ООО «Коммаяк» в силу закона такое право имеется и ФИО3 имел право на заключение договора аренды с иным арендатором. 

Оценив в совокупности все доказательства представленные сторонами в состязательном процессе, признав из относимыми, допустимыми, достоверными и достаточными в рамках рассматриваемого дела суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Индивидуального предпринимателя главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО4 к ФИО5, ФИО11 о признании договора аренды недействительным, оставить без удовлетворения.

Отказать Индивидуальному предпринимателю главе крестьянско-фермерского хозяйства ФИО4 в признании недействительным договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым №, между ФИО11 и ООО «Коммаяк» запись регистрации ограничение № от ДД.ММ.ГГГГ.

Отказать Индивидуальному предпринимателю главе крестьянско-фермерского хозяйства ФИО4 считать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым № между ФИО11 и Индивидуальным предпринимателем главой крестьянско-фермерского хозяйства ФИО4, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Кировский районный суд в течение месяца с момента его вынесения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

СУДЬЯ П.П. КУЛИК.