Дело № 3а-14/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Элиста 26 июня 2024 года 

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Говорова С.И.,

при секретаре Курмангазиевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» об установлении кадастровой стоимости здания кафе в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что является собственником здания кафе, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *. Кадастровая стоимость данного здания в соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14.09.2021 № 106-од по состоянию на 01.01.2021 г. определена в размере 21249850,58 руб. Согласно отчету оценщика С. № М-11/5 от 07.11.2023 г. рыночная стоимость здания с кадастровым номером * составляет 12285312 руб. Просит суд установить кадастровую стоимость здания кафе в размере, определенном в отчете оценщика, поскольку завышенная кадастровая стоимость влечет необоснованное увеличение налоговых платежей.

Определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 22 ноября 2023 г. к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия.

В письменном ходатайстве представитель административного истца ФИО2, извещенный о времени и месте судебного заседания, просил рассмотреть административное дело без его участия, заявленные требования – удовлетворить в полном объеме.

Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, заинтересованных лиц - филиала ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия, Администрации г. Элисты, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения административного иска, не явились.

В соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, которые надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Изучив доводы административного искового заявления, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно статье 400 Налогового кодекса РФ плательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, в том числе на жилой дом, квартиру, строение, сооружение, помещение.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

Пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ определено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных поименованной статьей. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.07.2019 г. ФИО3 с * г. является собственником объекта недвижимого имущества – нежилого здания с кадастровым номером *, следовательно, как собственник данного объекта вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании его кадастровой стоимости.

В соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия» кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером * составила 21249850,58 руб. (кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2021 г., дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2022 г.), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 19.09.2023 г. № *, выданной филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Калмыкия.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет оценщика С. № М-11/5 от 07.11.2023 г. об оценке рыночной стоимости указанного выше объекта недвижимости, согласно которому рыночная стоимость объекта с кадастровым номером * по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 12285312 руб.

В письменных возражениях на административное исковое заявление (поступили в суд 12.12.2023 г.) представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО4 просила признать отчет об оценке № М-11/5 от 07.11.2023 г. не соответствующим требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, ссылаясь на следующее. Приведенные в отчете ограничения на использование, распространение и публикацию отчета об оценке противоречат целям исследования; в отчете отсутствует анализ фактических цен сделок с объектами недвижимости, в то время как база данных сайта Архив оценщика 23.07.2023 г. содержит данные Росреестра по совершенным сделкам в отношении 212 млн. объектов; в нарушение пп. 1 п. 10 ФСО V в отчете отражена недостоверная информация об объектах-аналогах: в скриншотах-объявлениях о продаже аналога 3 материал стен указан «шлакобетонные», аналогов 1 и 4 – «из прочих материалов», вместе с тем на стр. 108 отчета у тех же объектов-аналогов указан материал стен - «кирпичные» без применения соответствующей корректировки, поскольку группа капитальности наружных стен из кирпича относится к классу конструктивной системы КС-1, а группа капитальности наружных стен из прочих материалов – к классу конструктивной системы КС-3; согласно данным ЕГРН у аналога 4 количество этажей – 3, однако в отчете у данного аналога указана этажность объекта – 2, что не соответствует действительности и влияет на расчет рыночной стоимости.

Согласно письменному ходатайству (поступило в суд 12.12.2023 г.) представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО4 просила назначить судебную оценочную экспертизу, поставив перед экспертом следующие вопросы: «1) Имеются ли в представленном отчете № М-11/5 от 07.11.2023 г. неполные или недостоверные сведения, расчеты или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, и иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта?; 2) при наличии в отчете № М-11/5 от 07.11.2023 г. неполных и (или) недостоверных сведений, расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, определить, какова рыночная стоимость объекта недвижимости?». 

Оценщик С. представил в суд письменные пояснения (поступили в суд 15.12.2023 г.) на возражения представителя Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, в которых полагает замечания на отчет некорректными, поскольку классы конструктивной системы КС-1 и КС-3 применяются в затратном подходе, который в данном случае не применялся; в связи с отсутствием возможности проверить достоверно этажность объектов-аналогов оценщиком в указанной части сделаны допущения.

Пунктами 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В силу пунктов 1 и 2 ФСО № V, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. 

Из отчета № М-11/5 от 07.11.2023 г. усматривается, что при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 08:14:010202:1118 оценщиком ФИО5 применен сравнительный подход методом сравнения продаж.

В соответствии с пунктом 10 ФСО V "Подходы и методы оценки" (утв. приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200) в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать достаточность и достоверность информации по каждому из них.

Оценщиком проанализирован рынок купли-продажи объектов недвижимости, выбраны четыре аналога, соответствующие объекту оценки по характеризующим данным, приведены скриншоты объявлений по продаже указанных аналогов. 

Из скриншотов объявлений по продаже объектов-аналогов № 2, № 3, № 4 не усматривается наименование материала стен зданий, в то время как оценщиком указано, что данные объекты построены из кирпича, как и объект оценки, вследствие чего поправки на материал стен не требуется.

При расчете в отношении аналогов 1 и 3 применена корректировка на отделку помещений, которая позиционируется оценщиком как состояние «люкс», однако в тексте объявлений по продаже указанных объектов такой информации не содержится.

Оценщиком также применена корректировка на этажность объектов исследования, составившая ко всем объектам - 0,94, в то же время, согласно скриншоту объявления по продаже аналога 4, объект имеет площадь 304 кв.м., дополнительно мансарду 50 кв.м., из текста объявления не усматривается, что данное здание является двухэтажным.

Кроме того, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость рассматриваемого объекта недвижимости почти в два раза ниже оспариваемой кадастровой стоимости (12285312 руб. против 21249850,58 руб.).

В связи с возникшими сомнениями в достоверности определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (в отчете № М-11/5 от 07.11.2023 г.), требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 20.12.2023 г. по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Центр оценки и консалтинга «АРТА» № * от 31 января 2024 г. рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером * по состоянию на 01.01.2021 г. составила 13739000 руб. (с учетом НДС). 

Определением судьи Верховного Суда Республики Калмыкия от 28 февраля 2024 года по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

Согласно налоговому законодательству обязанность оплаты налога на добавленную стоимость возникает у плательщика лишь при реализации имущества и объектом налогообложения в данном случае будет выступать не имущество, а операция по реализации товара, а налоговой базой - в силу положений части 1 статьи 154 Налогового кодекса Российской Федерации стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 настоящего Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации этого имущества не образует объект обложения налогом на добавленную стоимость. Нормы действующего законодательства не предусматривают возможность использования скорректированной величины как кадастровой, так и рыночной стоимости, в том числе на сумму налога на добавленную стоимость (НДС). Вопросы исчисления НДС относятся не к деятельности, результатом которой является определение рыночной стоимости, а к отношениям, связанным со сделками с объектами недвижимости. Величина рыночной стоимости объекта недвижимости не должна зависеть от особенностей налогообложения налогом на добавленную стоимость. 

Заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы ООО «Центр оценки и консалтинга «АРТА» № * от 12 марта 2024 г. рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером * по состоянию на 01.01.2021 г. определена в размере 11449167 руб. 

В письменном ходатайстве (поступило в суд 26.03.2024 г.) представитель административного ответчика – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО4 просила назначить повторную судебную экспертизу, на разрешение которой поставить вопросы: 1) Имеются ли в заключении эксперта неполные или недостоверные сведения, расчеты или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, и иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта?; 2) При наличии в заключении эксперта неполных и (или) недостоверных сведений, расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, определить какова рыночная стоимость объекта недвижимости; в качестве экспертного учреждения просит привлечь ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга». К ходатайству приложен отзыв Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» со ссылкой на разъяснения Минэкономразвития РФ в письмах от 12.10.2017 г. № Д22и-1031, от 01.02.2019 г. № Д22и-2849 о том, что рыночная стоимость не должна отражать включение или не включение в ее состав НДС, в котором выражается несогласие с выводами заключения эксперта № 240306/02-Н от 12.03.2024 г. в части исключения из итоговой величины рыночной стоимости объекта в размере 13739000 руб. налога на добавленную стоимость, что повлекло определение рыночной стоимости объекта оценки в размере 11449167 руб.

Из заключения экспертизы № * от 12 марта 2024 г. следует, что в рамках определения рыночной стоимости был применен сравнительный подход, на стр. 14 заключения указано, что «при определении рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт основывался на том, что рыночная стоимость не должна зависеть от системы налогообложения продавца, при этом стоимость объектов-аналогов не увеличивалась на величину НДС и в то же время из их состава НДС также не исключалась. Полученная стоимость включает в себя все налоги и расходы, связанные с гипотетической сделкой в отношении объекта экспертизы, в том числе НДС. Рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 738,3 кв.м., с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, по состоянию на 01 января 2021 года без учета налога на добавленную стоимость (НДС) составила 11449167 руб.».

Согласно абзацу 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которой законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункты 1, 3 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 154 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 данного Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.

В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна отражать включение или невключение в ее составе величины налога на добавленную стоимость, и, следовательно, не подлежит уменьшению на сумму указанного налога.

Как следует из заключения экспертизы № 231225/02-Н от 31 января 2024 года, при определении рыночной цены спорного объекта недвижимого имущества экспертом учитывались сведения о стоимости объектов – аналогов в объявлениях, которые не содержали информации о включении в нее НДС. 

В этой связи, указание экспертом на то обстоятельство, что налог на добавленную стоимость из стоимости отобранных для исследования объектов - аналогов не исключался и полученный результат рыночной стоимости подлежит уменьшению посредством вычитания налога на добавленную стоимость, противоречит приведенным выше нормативным положениям.

Определением судьи Верховного Суда Республики Калмыкия от 27 марта 2024 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Заключением повторной судебной оценочной экспертизы ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз по Южному Округу» № * от 14 июня 2024 г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером * по состоянию на 01.01.2021 г. определена в размере 11471740 руб.

Оценивая заключение эксперта ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз по Южному Округу» № * от 14 июня 2024 г.., суд приходит к выводу о том, что данное заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 Уголовного кодекса РФ, заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта; исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Федеральным стандартом оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 (ред. от 30.11.2022) определены общие стандарты оценки, которыми являются федеральные стандарты оценки: ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, ФСО N 5, а также основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки.

Пунктами 10, 12 Федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)" определено, что в процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации. Информация может быть получена от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и отрасли, а также из других источников; в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки.

Приведенные в заключении и используемые экспертом положения федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития РФ в 2015 году, а также их содержание не противоречат положениям действующих федеральных стандартов - ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, являющихся общими стандартами оценки, что свидетельствует о соответствии экспертного заключения нормам действующих федеральных стандартов и целям оценки.

Кроме того, в процессе исследования применен действующий федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, детализирующий требования и процедуры, установленные общими стандартами оценки ФСО I - ФСО VI, и являющийся обязательным к применению при оценке объектов недвижимости.

В заключении приведено подробное описание объекта исследования – нежилого здания, его основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, анализ сегмента рынка объектов, к которому относится объект оценки – коммерческая недвижимость, а также итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован со ссылкой на то, что определение прямых затрат на строительство и физического износа проблематично ввиду отсутствия данных о косвенных издержках и величин устареваний, существующий рынок аренды в Калмыкии крайне ограничен, при этом выявлена достоверная рыночная информация – достаточное количество предложенных к продаже объектов с аналогичными характеристиками, что позволило произвести исследование в рамках сравнительного подхода.

В рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж применена корректировка на уторгование, исходя из разницы между ценой предложения и ценой продажи, согласно данным справочника оценщика недвижимости, 2020 г., Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, под ред. ФИО6, таб. 159, составила ко всем объектам-аналогам – 12,3%; поскольку аналоги 1 и 2 расположены в спальных районах среднеэтажной застройки в отличие от находящихся на окраинах города объекта оценки и аналога 3, к ним в соответствии с данными таб. 54 вышеприведенного справочника оценщика недвижимости применена корректировка на расположение в городе, коэффициент составил 0,74; ввиду различия этажности сравниваемых объектов недвижимости (объект оценки – 2 этажа + подвал, аналоги 1 и 2 – 2этажные здания, аналог 3 – 2 этажа + мансарда и подвал) внесены соответствующие поправки на состав помещений к аналогам 1 и 2 – 0,9252, к аналогу 3 – 1,0015; с учетом данных Сборника рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости № 15, по состоянию на 01.01.2021 г., под ред. ФИО7, в отношении аналога 2 применена корректировка на общую площадь, коэффициент составил 0,96; внесена поправка (1,35) в отношении аналога 3 на состояние отделки (аналог – без отделки), на объекте оценки и аналогах 1 и 2 состояние отделки хорошее. На основании проведенных расчетов оценщиком получено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2021 г., которое составило 11471740 руб.

25 июня 2024 г. в суд поступило ходатайство представителя Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО4 о приобщении к материалам дела отзыва Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» на заключение эксперта № * от 14 июня 2024 г., согласно которому учреждение полагает, что анализ рынка, проведенный экспертом, является неполным, имеются объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки; в расчетной части использована несоответствующая цена объекта-аналога 3 в размере 13000000 руб., однако на скриншоте объявления указано, что цена объекта-аналога 3 указана в размере 12000000 руб.; из объявления по продаже аналога 1 цена продажи в размере 18600000 руб. является неокончательной, поскольку в объявлении указано, что цена носит рекламный характер. 

В письменных пояснениях на отзыв (поступили в суд 26 июня 2024 г.) экспертом ООО «Лаборатория судебных экспертиз по Южному Округу» ФИО8 сообщено, что экспертом проанализированы наиболее сопоставимые с объектом оценки объекты по назначению, местоположению, площади, в приведенных в замечаниях предложениях по 1 объекту – не представлена цена предложения на дату оценки, 2-й объект не сопоставим по местоположению, относится к другому сегменту рынка, 3-й объект не сопоставим с объектом оценки по площади; объект–аналог 3 имеется в базе оценщика с 2021 г., посредством телефонных переговоров уточнена информация по объекту в части цены, состояния, инженерной оснащенности, в соответствии с вышеуказанной информацией стоимость объекта на дату, приближенную к дате оценки, составляла 13000000 руб., что подтверждается скриншотом неактивного (архивного) объявления; во всех объявлениях о продаже цены предложений изначально носят рекламный характер, в объявлении указано, что цена приближена к реальной, что подразумевает наличие торга, при этом в расчете к цене предложения применена скидка на торг, которая позволяет установить реальную цену объектов.

Оценивая изложенные замечания Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» на заключение эксперта, а также письменную позицию оценщика ФИО8, исследовав представленное заключение эксперта ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз по Южному Округу» № 24/0408 от 14 июня 2024 г., прихожу к выводу о несостоятельности доводов ходатайства, поскольку обстоятельств, свидетельствующих о существенных недостатках отчетов, которые повлияли на результат оценки, не установлено. 

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией (в том числе и архивной информацией в отношении аналога № 3) и приведенными расчетами, которые позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной оценки (1 января 2021 г.). Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

Оценив заключение эксперта ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз по Южному Округу» № * от 14 июня 2024 г. в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу о соответствии его требованиям действующего законодательства. 

При таких обстоятельствах суд признает подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости и считает возможным установить указанную стоимость в размере 11471740 рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ) (абзац 1). 

В соответствии с абзацем 2 данного пункта Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11.09.2023 N 145-од "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Калмыкия зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест" утверждена новая кадастровая стоимость здания с кадастровым номером * в размере 19764608,34 руб., которая применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2024 г. 

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21.06.2024 г. № *.

Таким образом, на момент рассмотрения дела оспариваемая кадастровая стоимость является архивной, следовательно, установленная кадастровая стоимость спорных нежилых зданий подлежит применению с 1 января 2022 года по 31 декабря 2023 года включительно.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае дата обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определяется датой подачи административного искового заявления в суд, то есть – 21 ноября 2023 года.

В силу положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» вступившее в законную силу решение суда относится к числу актов, на основании которых сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, связанных с производством судебных оценочных экспертиз, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (часть 3 статьи 108).

Согласно абзацу второму пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, под которым, в том числе, понимается и судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

Указанные положения Кодекса подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».

С учетом характера спорных правоотношений, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

По настоящему административному делу судом установлено расхождение между кадастровой стоимостью по результатам государственной кадастровой оценки с рыночной стоимостью объекта недвижимости, которое составило 46%, то есть менее чем в два раза.

Поскольку, как видно из материалов дела, разница между кадастровой стоимостью, определенной приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од, и установленной по результатам рассмотрения спора рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости с кадастровым номером * входит в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, связана с профессиональным усмотрением эксперта и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки, что не дает основания для вывода о явных методологических и иных ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости путем массовой оценки, а также, в связи с тем, что бремя доказывания размера рыночной стоимости спорного объекта возложено на административного истца, судебные расходы, связанные с проведением судебных оценочных экспертиз, подлежат возмещению за счет административного истца: в размере 50000 руб. в пользу ООО «Центр оценки и консалтинга «АРТА», в размере 75000 руб. в пользу ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз по Южному Округу».

В подтверждение затрат на производство судебных оценочных экспертиз ООО «Центр оценки и консалтинга «АРТА» представлены письменное предложение-обоснование стоимости работ (от 5.02.2024 г. № *), счет о стоимости работ на проведение экспертизы в размере 50000 руб., ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз по Южному Округу» - финансово-экономическое обоснование расчета затрат на проведение экспертизы в размере 75000 руб., которые рассчитаны в соответствии с приказом директора ООО «ЛСЭ по ЮО» от 10.01.2023 г. и на основании приказа ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 20.01.2020 № 14/1-1 «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц», являются документально обоснованными и математически верными.

На основании изложенного, Верховный Суд Республики Калмыкия, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, 

р е ш и л :

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, общей площадью * кв.м., с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, в размере рыночной стоимости - 11471740 (одиннадцать миллионов четыреста семьдесят одна тысяча семьсот сорок) рублей по состоянию на 01 января 2021 года.

Установленная кадастровая стоимость нежилого здания в размере 11471740 (одиннадцать миллионов четыреста семьдесят одна тысяча семьсот сорок) рублей подлежит применению с 1 января 2022 года по 31 декабря 2023 года включительно.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 ноября 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и консалтинга «АРТА» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей по следующим реквизитам:

****.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ по ЮЖНОМУ ОКРУГУ» судебные расходы по проведению повторной судебной оценочной экспертизы в размере 75000 (семьдесят пять тысяч) рублей по следующим реквизитам:

****.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Верховный Суд Республики Калмыкия в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.И. Говоров 

Мотивированное решение составлено 27 июня 2024 года