УИД 61OS0000-01-2024-001728-42

дело № 3а-68/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 17 марта 2025 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску акционерного общества «Ростовское» об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 декабря 2024 г. № ОРС-61/2024/001114, № ОРС-61/2024/001115 и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

АО «Ростовское» (далее также Общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами ... и .... Полагая, что кадастровая стоимость объектов превышает рыночную стоимость, Общество подало в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) заявления об установлении кадастровой стоимости объектов равной их рыночной стоимости, представив отчеты об оценке. Решениями ГБУ от 3 декабря 2024 г. № ОРС-61/2024/001114, № ОРС-61/2024/001115 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости. По мнению административного истца, данные решения являются необоснованными, нарушают права Общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд признать незаконными решения ГБУ от 3 декабря 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке по состоянию на 1 сентября 2024 г.: земельного участка с кадастровым номером ... в размере 441 550 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером ... в размере 441 568 000 рублей.

После уточнения требований в части, касающейся размера рыночной стоимости, АО «Ростовское» просит суд установить кадастровую стоимость объектов в суммах, определенных по результатам судебной экспертизы: земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 914 958 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 914 995 000 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Ростова-на-Дону. 

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемые решения являются законными и обоснованными, а допущенные при составлении отчетов об оценке недостатки не позволяют определить на их основании рыночную стоимость.

Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области. 

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

От администрации г. Ростова-на-Дону отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Представители административного истца, ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 17 марта 2025 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что АО «Ростовское» является собственником: 

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 147 194 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенного по адресу: ...;

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 147 200 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенного по адресу: ....

В связи с внесением в ЕГРН измененных сведений о виде разрешенного использования объектов кадастровая стоимость земельных участков определена ГБУ в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона № 237-ФЗ, по акту определения кадастровой стоимости от 4 июня 2024 г. № АОКС-61/2024/000241 в следующих суммах: земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 1 052 370 862,7 рублей; земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 1 052 413 760 рублей. Эта кадастровая стоимость применяется с 17 мая 2024 г. до настоящего времени.

Кадастровая стоимость земельных участков оказывает влияние на объем прав и обязанностей Общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельных участков (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом. 

6 ноября 2024 г. в ГБУ поступили заявления АО «Ростовское» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. С заявлениями в ГБУ представлен отчет от 28 октября 2024 г. № 40 об оценке объектов недвижимости, выполненный оценщиком ООО «НЭО ЭКСПЕРТ» (г. Краснодар) ..., в котором рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 сентября 2024 г.: земельного участка с кадастровым номером ... в размере 441 550 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером ... в размере 441 568 000 рублей.

3 декабря 2024 г. ГБУ приняло решения № ОРС-61/2024/001114, № ОРС-61/2024/001115 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке. 

23 декабря 2024 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец обратился в суд с административным иском об оспаривании решений ГБУ.

Проверяя законность принятия оспариваемых решений, суд отмечает, что они вынесены уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписаны руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В обоснование решений бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета положений федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200: подп. 3 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», подп. 2 пункта 2, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», а также подп. «б» пункта 11, подп. «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что в отчете оценщиком расширена территория исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований, без обоснования схожести экономических характеристик выбранных территорий; информация об использованных в расчетах объектах-аналогах, полученная из внешних источников, представлена в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату появления (публикации) или подготовки информации; не задокументированы сведения о предложениях; в таблице 2 характеристики, указанные в предложении 9, не подтверждаются - ссылка неактивная, скрин-копий объявлений в отчете не представлены; в результате внесения корректировок на отличия в характеристиках итоговая стоимость оказалась приближена к нижней границе диапазона цен предложений, что указывает на несопоставимость примененных объектов-аналогов с объектом оценки; необоснованно применены корректирующие коэффициенты, приведенные в матрицах из справочника оценщика; не учтена корректировка на местоположение; отчет допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение: оценщик отнес объекты исследования к сегменту – земельные участки для строительства жилой недвижимости, однако в таблице 2 подобрал предложения, относящиеся к коммерческой недвижимости и производственной; для расчета рыночной стоимости использован объект-аналог № 1, не сопоставимый с объектом оценки по местоположению, объект-аналог № 2 расположен в градостроительной зоне УДП/1/1, в которой не подразумевается строительство многоквартирных жилых домов; для расчета границ диапазона цен использован объект-аналог № 9, характеристики которого в отчете не подтверждены, и объект-аналог № 10, расположенный в Каменском районе Ростовской области. Представленный анализ и заниженный диапазон не подтверждены и не отображают реальную ценовую ситуацию на рынке земельный участок под многоквартирное строительство в г. Ростове-на-Дону.

В оспариваемых решениях ГБУ сделаны выводы о том, что выявленные нарушения оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой рыночной стоимости земельных участков.

В целях проверки доводов административного истца об отсутствии у ГБУ оснований для принятия оспариваемых решений, а также для проверки сведений о рыночной стоимости объектов, судом по ходатайству административного истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро» ...

В заключении эксперта ... от 24 февраля 2025 г. № 1294-Э/2025 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке от 28 октября 2024 г. № 40 использовались неполные сведения, допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки –пунктов 2, 8 ФСО VI, пунктов 11б, 11в, 11г, 22в ФСО № 7), влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Нарушения, перечисленные в решениях ГБУ от 11 июля 2024 г., экспертом частично подтверждены.

Эксперт также указал, что в отчете сегмент рынка земельных участков с видом разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) определен не в полном объеме, анализ рынка земельных участков под многоэтажную жилую застройку фактически не проведен, диапазон стоимости по земельным участкам в сегменте рынка оцениваемых участков не подтвержден; в приложениях не представлены скрин-копии объявлений по объектам, используемым в анализе рынка; по части объектов по ссылкам, указанным в качестве источников информации, объявления отсутствуют или сняты с публикации; в скан-копиях объявлений объектов-аналогов №№ 1-3 и № 6 отсутствуют сведения о годе публикации объявлений; в объявлении о продаже объекта-аналога № 6 указана иная площадь, нежели используется оценщиком в отчете, в результате уточнения площади объекта-аналога № 6 цена за сотку изменяется; интервал значений цен земельных участков не позволяет составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемых земельных участков, так как в анализе рынка цен предложений земельных участков нет ни одного предложения по продаже участков под многоэтажную жилую застройку; не проведен в полном объеме анализ влияния ценообразующего фактора - местоположение на стоимость земельных участков под многоэтажное жилищное строительство, диапазон влияния указанного фактора не указан; при определении рыночной стоимости оцениваемых участков корректировка на местоположение описана не в полном объеме; оценщик указал, что предложения по продаже земельных участков под многоэтажную застройку на дату оценки не представлены, однако экспертом выявлены такие предложения по продаже; оценщиком не введена корректировка на вид разрешенного использования. Такая корректировка для объектов-аналогов №№ 1-3 может составить в среднем 170%.

Рыночная стоимость земельных участков с учетом их индивидуальных особенностей по состоянию 1 сентября 2024 г. определена экспертом ... в следующих суммах: земельного участка с кадастровым номером ... в размере 914 958 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером ... в размере 914 995 000 рублей.

Относительно выводов эксперта возражения, замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

Величина рыночной стоимости рассчитана экспертом на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемых объектов, подтвержденным представленными документами. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не позволяет объективно установить рыночную стоимость объектов и при рассмотрении заявлений АО «Ростовское» у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемые административным истцом решения ГБУ не повлекли необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов Общества. Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании решений ГБУ от 3 декабря 2024 г. незаконными отсутствуют (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

При изложенных выше обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объектов.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконными решений ГБУ отказано, в связи с чем решение суда не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «Экспертное бюро» представило в суд экономическое обоснование стоимости экспертизы, на сумму 150 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. 

В обеспечение расходов на проведение экспертизы АО «Ростовское» на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислило 150 000 рубля (платежное поручение от 15 января 2025 г. № 16). Денежные средства должны быть перечислены экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление акционерного общества «Ростовское» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требований акционерного общества «Ростовское» о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 декабря 2024 г. № ОРС-61/2024/001114, № ОРС-61/2024/001115.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 147 194 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенного по адресу: ..., подлежащую применению с 17 мая 2024 г., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2024 г. – 914 958 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 147 200 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенного по адресу: ..., подлежащую применению с 17 мая 2024 г., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2024 г. – 914 995 000 рублей.

Датой подачи заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости считать 6 ноября 2024 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от акционерного общества «Ростовское» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-68/2025, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.А. Руднева