Судья: Малород М.Н. Дело №2-185/18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 февраля 2018 года г. Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области 

в составе:

председательствующего судьи Малород М.Н.

при секретаре Болдыревой Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2, в лице опекуна - ГБУСОН РО «Горненского психоневрологического интерната», 3-и лица Администрация Ленинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании права собственности на жилой дом, 

у с т а н о в и л :

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 в лице опекуна - ГБУСОН РО «Горненского психоневрологического интерната» о признании права собственности на приобретенный у ФИО2 в 1994 году жилой дом, расположенный по адресу: Россия, ростовская область, .... 

В обоснование иска указаны следующие обстоятельства.

В 1994 году истец купил у ФИО2 вышеуказанный жилой дом, что подтверждается распиской от ... г.. Истец передал ФИО2 деньги в размере 6000 руб. 00 коп., а она ему продала дом и участок, а также передала всю имеющуюся у нее на руках документацию.

Поскольку старый жилой дом ФИО2 был в непригодном для проживания состоянии, ответчица на момент сделки, проживала у своих родственников. Именно брат ответчика и его жена были свидетелями заключения данной сделки, но, к сожалению, на сегодняшний день они уже умерли. 

Однако есть другие свидетели, присутствующие и достоверно знающие о совершении сделки, и готовые подтвердить данный факт в суде.

По мнению истца, расписка, выданная ему ответчицей, по сути, является исполненным сторонами договором купли-продажи, так как содержит все необходимые условия договора, соответствующие действующему на тот момент законодательству.

С 1997 года ответчик находится на лечении в ГБУСОН РО «Горненский психоневрологический интернат», а с ... г., она была лишена дееспособности Красносулинским городским судом Ростовской области. Официальным опекуном ответчицы стал данный интернат. 

Истец проживает и владеет жилым домом, как своим собственным, с момента совершения сделки с 1994 года. Вкладывает свой труд и денежные средства, оплачивает коммунальные услуги, поскольку полагает, что является все это время единственным полноправным собственником данного жилого дома и прилегающего земельного участка. 

За этот период ни ответчица, ни ее опекун претензий или требований относительно жилого дома или участка, к истцу не предъявляли. 

Поскольку сделка купли-продажи была совершена еще до появления Управления Росреестра в 1994 году, следовательно, она не была зарегистрирована в ЕГРН. 

В данном случае отсутствие государственной регистрации и невозможность ее проведения в настоящее время, нарушает права истца, как собственника жилого дома на оформление в собственность земельного участка, на котором расположен жилой дом. 

В судебное заседание истец не явился. О месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. Направил суду заявление, в котором просил о рассмотрении дела в его отсутствие, и поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель истца ФИО1 по доверенности №...4 от ... г. Макарова Ю.Е. в судебное заседание явилась, заявленные исковые требования просила удовлетворить по основаниям указанным в иске. 

Ответчик и представители 3-х лиц, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. От ответчика ГБУСОН «Горненский психоневрологический интернат» в суд поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Суд, руководствуясь требованиями ст. 167 ГПК РФ пришел к выводу о возможности рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, изучив представленные истцом письменные доказательства, выслушав свидетелей ФИО3 и ФИО4, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 являлась собственником жилого дома, расположенного на земельном участке с КН 61:02:0060201:122, по адресу: Россия. ... (бывший адрес ...).

... г. между ФИО2 и ФИО1 была заключена сделка купли-продажи жилого дома.

Факт заключении сделки купли-продажи подтверждается, составленной сторонами распиской от ... г.. Из буквального содержания расписки следует, что ФИО1 передал ФИО2 денежные средства в размере 6000 руб. 00 коп., а взамен она ему продала дом и участок, а также передала всю имеющуюся у нее на руках документацию на указанный жилой дом и прилегающий к нему участок. 

Анализ содержания Расписки, позволяет суду придти к выводу, что по сути она является исполненным сторонами Договором купли-продажи, так как содержит все необходимые условия договора, соответствующие действующему на тот момент Законодательству. 

На момент совершения сделки купли-продажи ... г. действовали положения Основ гражданского законодательства СССР от ... г. № ... (с изм., внесенными Постановлением Верховного Совета РФ от ... г. N 3301-1, Постановлением Верховного Совета РФ от ... г. N 4604-1). 

Гражданский кодекс РФ был введен в действие позже, 1 часть - ... г., 2 часть, регулирующая отношения в сфере купли-продажи вступила в силу лишь ... г..

При этом, согласно ст. 3 Основ: «Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законодательством, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены им, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

- из договоров и иных сделок, предусмотренных законодательством, а также из сделок, хотя и не предусмотренных им, но не противоречащих законодательству;»

Статьей 26 Основ установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей.

В статье 58 Основ определено: «1. Договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если в соответствии с законодательными актами для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента согласования сторонами существенных условий и передачи соответствующего имущества.

2. Если стороны условились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным с момента придания ему условленной формы, хотя бы по законодательству для данного вида договоров эта форма и не требовалась.

Если согласно законодательству или соглашению сторон договор должен быть заключен в письменной форме, он может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена письмами, телетайпограммами, телеграммами, телефонограммами и т.п., подписанными стороной, которая их посылает.»

Статьей 59 Основ определено: «1. При толковании договора судом, арбитражным судом или третейским судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем выражений. При неясности буквального смысла какого-либо условия договора он устанавливается путем сопоставления этого условия с другими условиями и смыслом договора в целом.

2. Если правила, содержащиеся в пункте 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из действующего на момент совершения сделки Законодательства, анализа, представленной истцом расписки от ... г., действий сторон, усматривается воля сторон именно о совершении купли-продажи недвижимого имущества. 

Статьей 50 Основ устанавливалось, что право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Передачей признается вручение вещей приобретателю, а равно сдача транспортной организации для отправки приобретателю и сдача на почту для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. К передаче вещей приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на вещи.

Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает в момент регистрации или удостоверения договора, а при необходимости нотариального удостоверения и государственной регистрации договора - в момент его регистрации.»

В настоящее время отсутствие такой регистрации сделки купли-продажи жилого дома, является препятствием для регистрации права собственности истца на приобретенное имущество.

Также в судебном заседании установлено, что с 1997 года ответчица ФИО2 находится на полном обеспечении в ГБУСОН Ростовской обалсти «Горненский психоневрологический интернат». 

Согласно письму интерната от ... г. № ... ФИО2 была лишена дееспособности ... г. на основании решения Красносулинского городского суда. Официальным опекуном ответчицы стал данный интернат. 

По данным Выписки ЕГРН права собственности на данный жилой дом и участок ни за кем не зарегистрированы.

Как пояснила в ходе рассмотрения дела представитель истца, а также подтвердили опрошенные свидетели, последний за время длительного владения жилым домом отремонтировал его и привел прилегающий к нему земельный участок в порядок, посадил огород и фруктовые деревья, установил ограждения, провел и подключил за свой счет коммуникации (свет, воду и газ). Весь период владения домом, истец оплачивал коммунальные услуги. 

Данные факты подтверждаются предоставленными в материалы дела доказательствами, а именно, техническими документами техническим планом и техническим паспортом на жилой дом, копиями Договоров на подключение жилого дома к коммуникациям, квитанциями об оплате подключений и коммунальных платежей. 

О соответствии жилого дома всем необходимым строительным и градостроительным нормам, а также всем требованиям безопасности говорит проведенная Ростовским Центром Судебных Экспертиз по заказу истца строительно-техническая экспертиза № .../И.

В ходе рассмотрения дела установлено, что с момента приобретения дома, т.е. с ... г., истец проживает и открыто владеет жилым домом и прилегающим земельным участком, как своим собственным, вкладывает в свой труд и денежные средства, поскольку полагает, что является все это время единственным полноправным собственником данного жилого дома и прилегающего к нему земельного участка. 

Факт владения им данным имуществом с 1994 года, после совершения сделки купли-продажи подтверждается: Распиской о покупке у ответчицы жилого дома и земельного участка; техническим планом и техническими паспортами БТИ от 2009 года, 2013 года и 2017 года, Техническим планом здания от 2013 года; Справкой Администрации Ленинского сельского поселения ... от ... г.; Справкой Администрации Ленинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области от ... г. об участии истца в строительстве газопровода и врезке в него, для подключения жилого дома по ... к газоснабжению; Договором на водоснабжение и водоотведение от ... г.; Копиями коммунальных квитанций и другими документами. 

Факт заключения между ФИО2 и ФИО1 сделки купли-продажи, а также факт того, что ФИО1 с момента приобретения дома постоянно в нем проживает и следит за его техническим состоянием, подтверди в судебном заседании опрошенные свидетели.

Так, соседка Н-вых - ФИО3 пояснила, что она лично присутствовала при совершении сделки между истцом и ФИО2, а также видела передачу денег от истца ответчице. Кроме того, она подтвердила факт проживания, пользования жилым домом и прилегающим к нему земельным участком ФИО1 с 1994 года по настоящее время.

Свидетель ФИО4, работавшая на 1994 год заместителем Главы администрации Ленинского сельсовета Аксайского района, также подтвердила, что лично видела, подписанную ... г. ФИО2 расписку о продаже ФИО1 дома. Также пояснила, что во время ее работы в администрации, в тот период и по 2015 год, совершались комиссионные обходы дворов и домовладений, в том числе и домовладения ФИО1, по адресу ..., Почтовая 38. Она видела, что дом и участок ухожены, единственным владельцем дома все это время был истец. 

Согласно требованиям п.2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу положений ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.»

Данные законные основания в дальнейшем дают истцу право на приобретение в собственность земельного участка, на котором стоит дом, после оформления и регистрации им права собственности на жилой дом. 

Никаких претензий или других имущественных требований от ответчицы или ее опекуна, по вопросу возврата имущества или недействительности сделки, за все эти годы к нему не поступало. 

Однако, не оформленное и не зарегистрированное в надлежащем порядке право собственности, препятствует ему в осуществлении всех прав собственника, предусмотренных ст.209 ГК РФ. 

Согласно требованиям ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.»

Статьей 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.»

Как уже было указано выше ответной стороной суду не были предоставлены какие либо возражения и доказательства незаконности указанной сделки.

С учетом установленных обстоятельств и вышеуказанных положений закона, суд полагает, что имеются все основания для удовлетворения иска ФИО1 в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь требованиям ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом лит. «А,а», общей площадью 32,3 кв. м, расположенный по адресу: Россия, ....

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 09 февраля 2018 года.

Судья Аксайского районного суда

Ростовской области М.Н. Малород