Дело № 2-208/17

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 марта 2017 г. г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского Края в составе:

Председательствующего судьи Ивлевой О.В.

При секретаре Фалеевой А.Ю.

С участием:

Представителя истца: ФИО1 

Ответчика ФИО2

Представителя ответчика ФИО3 

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о признании права собственности на квартиру, взыскании компенсации морального вреда, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО4 о признании договора залога, договора займа и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ недействительными

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением и просила признать право собственности на квартиру 

<

адрес> Впоследствии она дополнила исковые требования и просила взыскать с ФИО2 компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты>. В обоснование исковых требований она указала, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ФИО2 заключен договора займа, по условиям которого ФИО2 получил денежные средства в размере 

<

данные изъяты>. В обеспечение исполнения обязательства был заключен договор залога. Впоследствии с невозможностью исполнить свои обязательства между сторонами заключено соглашение о передаче в счет суммы долга квартиры № пл. 

<

данные изъяты> кв.м. и № двухкомнатной пл. 

<

данные изъяты> кв.м. по указанному адресу. Фактически между ними был отношения связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирного дома На эти отношения распространяется Закон об инвестиционной деятельности в РФ» осуществляемой в форме капитальных вложений. В настоящее время обязательства истец исполнила, квартира ей передана фактически, однако истец не имеет возможности получить свидетельство о праве собственности, поскольку дом не сдан в эксплуатацию. Считает, что своими действиями ответчик препятствует ей в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности, тем самым нарушает ее неимущественные права причиняя тем самым нравственные страдания и просит взыскать компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты>

В судебное заседание ФИО4 не явилась, о времени и месте судебного разбирательства уведомлена надлежащим образом, ходатайства об отложении судебного заседания от истца не поступало. Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО4 Ранее в судебном заседании ФИО4 заявленные требования полностью поддержала и просила иск удовлетворить. В обоснование своих требований она пояснила, что ФИО2 имел на праве собственности незавершенный строительством объект. Для того, чтобы завершить строительство, ФИО2 предложил вложить средства, как физического лица с тем, чтобы потом получить квартиру. Она состояла в зарегистрированном браке с ФИО5 у них есть совместный ребенок ДД.ММ.ГГГГ. Ей на праве собственности принадлежала квартира по 

<

адрес> и квартира № по адресу: 

<

адрес> С согласия супруга она оформила договор дарения на квартиру по 

<

адрес> на имя их дочери ФИО6. По соглашению между собою, они решили вложить денежные средства в строительство двух квартир: одно и двух комнатной по 

<

адрес> шла речь о том, что две квартиры будут объединены в одну. Оформляя документы, она действовала исключительно под руководством ФИО2 Он составлял договоры, он говорил, что и когда надо подписывать. Он просил указать определенную дату на договоре, на соглашении и договоре залога. Действительно по договору займа дата, на котором указана ДД.ММ.ГГГГ она передала сумму 

<

данные изъяты> это стоимость двух квартир. Затем супруг ФИО5 передал ФИО2 

<

данные изъяты>, как она думает в счет оплаты стоимости этих квартир. Всего стоимость квартиры № и № они определили в размере 

<

данные изъяты> но супруг передал ФИО2 один миллион сто рублей. Имеется расписка. Это общая сумма, которую они заплатили ФИО2. Они с ФИО7 проживали в браке одной семьей, денежные средства, переданные ФИО2, это их совместная собственность. Между ними не было спора, и оформление квартиры должно было состояться на ее имя. Даты ставил сам ФИО2, она полностью ему доверяла. В ДД.ММ.ГГГГ ей передали две квартиры, которые были объединены в одну квартиру еще на стадии завершения строительства. Всеми вопросами занимался супруг, они общались с ФИО2 и отношения между ними были нормальные. После передачи квартир, они сделали ремонт, подготовили все документы для регистрации права собственности, но не могут этого сделать, поскольку дом не сдан в эксплуатацию. ФИО2 лично подписал соглашение, где указано, что договор займа ею исполнен, квартира передана, и с ДД.ММ.ГГГГ она постоянно с ребенком проживает в квартире. После смерти супруга в наследство никто не вступал, наследников, кто претендовали бы на собственность, нет. Брачного договора между нею и ФИО7 не заключалось, ребенка они обеспечили жильем, поэтом спора между ними по общему имуществу не было. С момента вселения она постоянно оплачивала коммунальные платежи, есть квитанции за ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 прекратил принимать от нее платежи без объяснения причин. Она пыталась выяснить причину, но диалога не состоялось. Супруг умер в ДД.ММ.ГГГГ. Она действительно обратилась в прокуратуру с тем, что ФИО2 не оказывает ей содействие в оформлении права собственности на квартиру, не принимает платежи по коммунальным услугам. Какие договоренности были между мужем и ФИО2 помимо того, что они заключили сделку по оплате стоимости квартиры, она не может пояснить, возможно, у них были вопросы, но она знает, что всю сумму по договору инвестирования они внесли ФИО2 и потому он не требовала ничего до настоящего времени и не заявлял претензий. 

Полномочный представитель истца ФИО1 доводы, изложенные в исковом заявлении и те пояснения, которые он и ФИО4 давали ранее, полностью поддерживает и считает, что истец представил суду доказательства, подтверждающие, что фактически отношения между сторонами были по поводу инвестирования строительства жилья. Конечной целью истца была цель получения квартиры в собственность и именно потому составлен был договор залога, где указано, что передается квартира № и №. По просьбе ФИО2 ФИО4 подписывала документы, ФИО2 уверял ее, что это необходимо для отчетности. С ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 пользуется квартирой. Передача имущества оформлена соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. В подлиннике соглашения стоит штамп с указанием даты. Именно с этого времени ФИО4 приступила к отделочным работам и с ДД.ММ.ГГГГ она проживает в этой квартире. На протяжении практически десяти лет истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности по тому основанию, что дом не сдан в эксплуатацию. Действительно в последнее время между ФИО4 и ФИО2 были вопросы в частности отказ ФИО2 принимать платежи. Полагает, что вся причина отказа признать права ФИО4 на квартиру обусловлены жалобами ФИО4 в прокуратуру. Жалобу писала не только она, но и другие лица, проживающие в доме без оформления права собственности. На протяжении нескольких лет ФИО2 обещал оформить дом и передать квартиру, но до настоящего времени этого не сделал. Считает, что все документы, которые являются основанием для возникновения права собственности, ФИО4 представила суду в подлинниках, а те, которые представляет ФИО2, это копии и не следует, что это касается договоренности по строительству квартиры. Две квартиры были объединены на стадии строительства. Есть заключение экспертизы, где видно, что квартира окончена строительством, пригодна для проживания и отвечает требованиям СНИП. 

Что касается встречного искового заявления, то считает, что ФИО2 пропустил срок исковой давности для оспаривания договоров займа и залога, а так же соглашения, которое подписано лично ФИО2 В соглашении, которое подписано ФИО2, указано, что свои обязательства по договору займа ФИО4 исполнила. Это подтверждает передачу денег ФИО2. Суду представлена была расписка ФИО7, с которым истец ФИО4 состояла в зарегистрированном браке, в тексте которой указано, что ФИО7 передал ФИО2 

<

данные изъяты>, почему они указали договор займа от ДД.ММ.ГГГГ. пояснить не может, но полагает, что это все средства в счет оплаты стоимости квартиры. Возможно, это второй договор займа, о котором ФИО4 не было известно. Она по нему не требует исполнения обязательства. Нет оснований для признания перечисленных сделок ничтожными, поскольку ФИО2 привлекал средства физических лиц на строительство дома.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал и пояснил, что истец ФИО4 пропустила срок на предъявление требований по договору займа. Что касается квартиры, то не представлено истцом расписки в получении этой суммы стоимости двух квартир, та сумма займа указанная в договоре займа от ДД.ММ.ГГГГ не подтверждается распиской. Акт передачи квартиры с ФИО4 он лично не подписывал. То соглашение, на которое истец ссылается, не может быть принято во внимание, поскольку он не уверен, что в нем подписи ФИО4 и его, за ФИО4 мог поставить подпись ФИО7. Она не приняла наследство после смерти супруга ФИО5 Суд не может принять во внимание доводы ФИО4 в получении им суммы 

<

данные изъяты> от ФИО5 в счет стоимости квартир. У него с ФИО7 были свои отношения, Он не может утверждать получение денег, поскольку вместо него могла принять средства ФИО13, которую он подозревает в том, что не всегда эти средства доходили до кассы и до него. ФИО4 не внесла полную сумму стоимости квартиры и потому за нею не может быть признано право собственности. Кроме того, она имеет огромную сумму задолженности по оплате коммунальных услуг. Все платежи проводит он. У ФИО4 накопился огромный долг, вместо того, чтобы решать вопрос о порядке погашения суммы долга, она пишет на него жалобы в прокуратуру, куда он вынужден бесконечно приходить и давать пояснения, именно по жалобе подписанной ФИО8, ФИО4 он был задержан правоохранительными органами, испытал множество унижений и лишений. ФИО4 не желает оплачивать коммунальные услуги, он ей предложил оплатить долг по коммунальным платежам, внести сумму стоимости квартиры, которую он оценивает около пяти миллионов, но согласен уступить и окончательно просит стоимость 

<

данные изъяты>. Считает, что ФИО4 не представила доказательства передачи суммы займа, а так же две квартиры не могли быть проданы за 

<

данные изъяты>. Он намерен заявить требования о ее выселении, поскольку она не оплатила стоимость квартиры, а проживает в ней. ФИО4 вселилась с его согласия на условиях найма и не более того. В настоящее время собственниками помещений указанного многоквартирного жилого дома создано ТСЖ председателем которого избран ФИО9 ФИО4 не присутствовала на собрании, не проявляет интереса к работе ТСЖ, именно ТСЖ в настоящее время озабочено и занято оформлением всех документов, заключением договоров. Если ФИО4 себя воспринимает собственником квартиры, то почему она не принимает участие в работе, как все собственники по оформлению документов и заключению договоров. Считает все жалобы, от истца в том числе, являются необоснованными, поскольку он принимал все меры для сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, но администрация незаконно отказала, и потребовала предоставить документы, которые не предусмотрены законом. Он возражает против того, что ФИО4 ссылается на договор займа и соглашение, а так же договор залога. Эти сделки ничтожные, договор залога должен быть зарегистрирован, как того требует закон.

Представитель третьего лица Администрации г. Пятигорска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в отсутствие их представителя с учетом поданных ими возражений.

В своих возражениях администрация города указали, что возражают против заявленных исковых требований по тем основаниям. Что многоквартирный жилой дома не сдан в эксплуатацию и не могут быть квартиры этого дома объектами права. ФИО2 собственник незавершенного строительством жилого дома не является юридическим лицом, а потому он не имел права заключать договоры долевого участия в строительстве. ФИО2 не предоставил в администрацию документы на ввод объекта в эксплуатацию. При строительстве ФИО2 самовольно отступил от проекта, без внесения изменений в проект. Это обстоятельство говорит о том, что объект является самовольным строительством. Вместо 

<

данные изъяты> квартир в доме 

<

данные изъяты> квартира и изменения в разрешение на строительство не вносилось. Суду не было представлено доказательств, что возведенный объект не представляет опасности при его эксплуатации. Многоквартирный жилой дом незаконно подключен к коммунальным сетям. Предметом договора были квартиры №, и №, тогда как по факту образована квартира № пл. 

<

данные изъяты> кв.м., что так же говорит о самовольном характере строительства дома. Просят в иске отказать.

Привлеченный в качестве третьего лица председатель ТСЖ ФИО9 в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, ходатайства об отложении судебного заседания не поступало. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ТСЖ.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что требования ФИО4 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что Постановлением главы г. Пятигорска № от ДД.ММ.ГГГГ изъят у акционерного общества «Партнер» земельный участок пл. 

<

данные изъяты> под объектами незавершенного строительства, по 

<

адрес>. Утверждены границы и площадь земельного участка площадью 

<

данные изъяты> под объектами незавершенного строительства по указанному адресу и указанный земельный участок предоставлен ФИО2 в аренду сроком на три года. Заключен договор аренды, который был зарегистрирован в установленном законом порядке. В настоящее время право ФИО2 на указанный земельный участок не оспорено и решения об изъятии его не принималось.

Постановлением главы г. Пятигорска от ДД.ММ.ГГГГ. № ФИО2 как собственнику объекта незавершенного строительства по 

<

адрес>, выдано разрешение на завершение строительства многоквартирного жилого дома с офисом и пристроенным магазином по 

<

адрес> ФИО2 обязан был выполнить корректировку проектно-сметной документации в соответствии с требованием СНИП, техническими условиями и архитектурно - планировочным заданием.

Строительство многоквартирного жилого дома завершено в ДД.ММ.ГГГГ о чем ответчик ФИО2 поставил в известность руководителя администрации ФИО10 ( ДД.ММ.ГГГГ) В ответе от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 указано, что необходимо представить исполнительно-разрешительную документацию согласно прилагаемому перечню. Таким образом, Администрации г. Пятигорска в ДД.ММ.ГГГГ стало известно и завершении строительства жилого дома. До настоящего времени Администрация не представила суду сведения о наличии признаков самовольного с роения указанных в ст. 222 ГК РФ.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, отраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных и иных объектов недвижимого имущества, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12. 2013 г. в случае уклонения застройщика от заключения основного договора долевого участия в строительстве и от исполнения обязанности по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Судом установлено, что при строительстве дома целевое назначение земельного участка не нарушено, на возведение дома получено в установленном законом порядке разрешение. Между сторонами фактически сложились правоотношения, в которых у застройщика имеются обязательства возвести многоквартирный дом в соответствии с градостроительными планами и разрешительной документацией и передать объект инвестирования потребителю, а у потребителя возникает обязанность внести денежные средства на строительство и принять результаты строительства. Поскольку со стороны застройщика ФИО2 обязательства по передаче объекта долевого строительства не исполнены, истцом заявлены требования о признании права собственности на квартиру. 

Верховный суд РФ в указанном выше Обзоре отметил, что в случае, когда на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства спорная квартира фактически передана застройщиком истцу, имеет индивидуально – определенные характеристики требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана. 

В судебном заседании ответчик ФИО2 отрицал факт исполнения истцом своих обязательств по внесению суммы стоимости квартиры. Однако доводы ответчика опровергаются следующими доказательствами, представленными суду.

Истец ФИО4 в подтверждение доводов искового заявления предоставила суду договор займа от ДД.ММ.ГГГГ из текста которого следует, что заемщик ФИО2 для ведения строительства объекта 30 ти квартирного жилого дома со встроенным магазином и административным корпусом по адресу: 

<

адрес> принимает, а займодавец предоставляет Заемщику заем на сумму 

<

данные изъяты> которую Заемщик обязуется возвратить в срок обусловленный договором займа. Сумма предоставлена на срок 

<

данные изъяты> мес. с правом пролонгации договора на тех же условиях. Договором предусмотрена уплата процентов в размере 

<

данные изъяты> годовых, без права повышения размера процентов и переуступки права к Заемщику. Договор вступает в силу с момента передачи Займодавцем платежа заемщик или перечисления на счет Заемщика.

Договор будет считаться исполненным при полном выполнении Сторонами взаимных обязательств. 

ФИО2 возражая против удовлетворения требований ФИО4 ссылается на то обстоятельство, что отсутствуют письменные доказательства передачи Займодавцем денежных средств Заемщику. В силу ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Сумма по договору займа 

<

данные изъяты>. Действительно суду не предоставлена расписка Заемщика в получении денежной суммы, однако по письменной сделке законом допускается подтверждение обстоятельств заключения договора только письменными доказательствами. Суду представлено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, подписанное ФИО4 ФИО2 по смыслу которого стороны: ФИО4 и ФИО2 путем двусторонних переговоров заключили настоящий договор о следующем: Сторона 1 (Займодавец ФИО4 выполнила свои обязательства перед стороной 2 - ФИО2, указанные в договоре от ДД.ММ.ГГГГ.) Таким образом, несмотря на отсутствие письменных доказательств получения ФИО2 суммы займа в размере 

<

данные изъяты> при заключении договора займа ДД.ММ.ГГГГ Заемщик ФИО2 признал факт исполнения Займодавцем ФИО4 своих обязательств по передаче денежной суммы по договору займа. Сторона 2 

( ФИО2) не имеет возможности исполнить условия договора займа, по возврату суммы и потому согласен передать в собственность ФИО4 квартиру № на втором этаже в первом подъезде, однокомнатная, пл. 

<

данные изъяты>. а так же квартиру № на втором этаже в первом подъезде, двухкомнатную пл. 

<

данные изъяты> Соглашением сторон стоимость квартир определена в сумме 

<

данные изъяты> Все обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ и по настоящему соглашению будут считаться исполненными в полном объеме после передачи и государственной регистрации прав собственности на указанные в п. 2 соглашения квартиры. Если Стороной 2 

( ФИО2) признан факт исполнения ФИО4 договора займа, то обязательства по государственной регистрации права собственности не исполнено в виду отсутствия документом подтверждающих ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Отсутствие государственной регистрации права собственности ФИО4 не свидетельствует о ничтожности договора займа, соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, стороны одновременно с заключением договора займа заключили договор залога имущества от ДД.ММ.ГГГГ по которому ФИО4 и ФИО2 заключили договор залога в счет обеспечения исполнения обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. Заключение перечисленных сделок и последующая фактическая передача квартиры ФИО4 свидетельствуют о то, что имело место инвестирование завершения строительства многоквартирного жилого дома № по 

<

адрес> Суд не может принять во внимание возражения ответчика ФИО2, что договор займа и залога ничтожные сделки. 

ФИО2, возражая против удовлетворения требований ФИО4 пояснял, что нет акта приема передачи и представил суду документы, которые он оформлял с другими инвесторами и с которыми не спора по вопросу передачи жилья в собственность инвестору. В этом перечне документов прилагаемых ФИО2 имеют место аналогичные документы, в том числе и договор залога имущества, который ФИО2 признает. Аналогичные решения состоялись по искам других инвесторов, а именно ФИО11, ФИО9, ФИО12, против удовлетворения требований которых ФИО2 не возражал. Таким образом, имеют место одни и те же обстоятельства, подтвержденные аналогичными доказательствами из которых ответчиком одни признаются, а другие категорически опровергаются. 

Ответчик ФИО2 не оспаривает тот факт, что на протяжении фактически десяти лет ФИО4 пользуется спорным имуществом. Суд не может принять во внимание, что ФИО4 проживает на условиях найма, поскольку право собственности ФИО2 на спорный объект, а именно завершенный строительством многоквартирный жилой дом не зарегистрировано, соответственно совершать в отношении него ответчик не вправе совершать определенные сделки. 

Если ФИО4 занимает жилое помещение по договору найма, то необходимо предоставить суду такой договор. ФИО4 категорически отрицает данное обстоятельство и ссылается на то, что эта квартира возведена за счет их с мужем совместных средств. Суд не может согласиться с доводами о том, что ФИО4 не приняла наследство после смерти супруга. В деле имеется ответ нотариуса г. Пятигорска, что наследственное дело после смерти ФИО5 умершего ДД.ММ.ГГГГ не заводилось. Соответственно других наследников нет, а договор займа в целях инвестирования завершения строительства многоквартирного жилого дома был заключен с ФИО4, что не препятствует ей единолично заявить требования о признании права собственности на вновь созданное имущество. 

С учетом изложенного, суд считает установленным факт передачи завершенной строительством отвечающей определенно-индивидуальными признаками объект недвижимого имущества квартира № по указанному адресу. Поскольку дом не введен в эксплуатацию, а ответчик не предоставил суду доказательства и возражения против выполнения работ по объединению квартиры № и № и создания единого объекта права трехкомнатной квартиры, то суд считает возможным признать право собственности не на две квартиры, а на единую квартиру № В деле имеется акт экспертного исследования согласно которому жилой дом № строительством завершен, подключен к городским инженерным сетям, квартира № указанного жилого дома является объектом завершенного строительства, соответствует требованиям СНИП, имеет общую площадь 

<

данные изъяты> Квартира № соответствует требованиям строительных, санитарных и противопожарных норм, предъявляемым к жилым помещениям ( квартирам). Квартира № безопасна при эксплуатации по назначению.

ФИО2 являясь собственником незавершенного строительством многоквартирного жилого дома и завершившим его строительство 

(фактически являясь застройщиком) не заявлял требований о приведении квартиры № и № в первоначальное состояние и не представил доказательства, что имеются нарушения строительных, санитарных норм и правил при объединении двух квартир в одну под номером №. 

Суд так же считает установленным то обстоятельство, что все необходимые действия по получению акта ввода дома в эксплуатацию и получению разрешительной документации ответчиком приняты, в связи с чем, у суда имеются все основания для удовлетворения иска.

Факт создания объекта недвижимости квартиры подтверждается техническим паспортом на квартиру, указанным выше актом экспертного исследования.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество регистрация прав на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Граждане и юридические лица согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

Согласно письму Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 действие Закона N 214-ФЗ распространяется также на совершенные с 01.04.2005 сделки по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключения предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Следовательно, граждане вправе претендовать на получение в собственность жилого помещения в построенном многоквартирном доме при условии, что они внесли причитающуюся с них оплату. 

Для правильного практического применения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее по тексту - Закон N 214-ФЗ) необходимо определить правоотношения, на которые этот Закон распространяет свое действие. Под сферу действия Закона N 214-ФЗ подпадают правоотношения, имеющие в совокупности следующие признаки:

- сторонами правоотношений является, с одной стороны, инвестор, а с другой стороны, застройщик;

- такие правоотношения направлены на долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;

- в счет финансирования долевого строительства указанных объектов недвижимости застройщиком привлекаются денежные средства инвестора;

- в результате вложения денежных средств инвестор приобретает право собственности на объект долевого строительства и долю в праве общей собственности на общее имущество в здании, в котором такой объект расположен;

- разрешение на строительство получено застройщиком после 1 апреля 2005 года.

- инвестор является физическим лицом без статуса индивидуального предпринимателя.

Пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) установлено, что застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства") случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Как установлено в судебном заседании и именно это следует из представленных суду письменных доказательств, возражений представителя третьего лица администрации г. Пятигорска, ФИО2 –застройщик, является физическим лицом, привлекал к строительству юридическое лицо ООО « Грифон», имеющее лицензию не ведение строительных работ по возведению объектов капитального строительства. 

На основании определения Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенный строительством, готовностью 

<

данные изъяты>

Таким образом, в данном случае застройщиком является физическое лицо.

Из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве можно сделать вывод, что данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности денежных средств граждан, для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.), в случаях если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Анализ представленных истцом доказательств вложения средств в создание недвижимого имущества, свидетельствует о том, что фактически стороны заключили договор долевого участия в инвестировании совместного завершения строительства квартиры в многоквартирном жилом доме 

<

адрес> и на данные правоотношения распространяется ФЗ от 25. 02. 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и закон не требует обязательной государственной регистрации данного договора.

В соответствии с п. 2 ст. 4 ФЗ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

При определении круга лиц, на которых распространяется указанный Закон, следует обращаться так же к ст. 4, устанавливающей, что к субъектам (участникам) инвестиционной деятельности относятся инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и иные лица. Причем, каждый из участников инвестиционной деятельности наделен определенным объемом прав и обязанностей, т.е. правосубъектностью.

Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы).

Часть 1 ст. 3 ФЗ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ определяет конкретные объекты инвестиционной деятельности, в которые могут осуществляться капитальные вложения, а также формы собственности на эти объекты. Обращает на себя внимание тот факт, что законодатель понимает под объектами инвестирования только "имущество".

По общему правилу, объектами капитальных вложений в Российской Федерации является имущество, находящееся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. В ч. 2 ст. 8 Конституции РФ эта идея выражена в форме одного из конституционно-образующих принципов: в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Следует учитывать, данная статья говорит о признании и равной защите, но не о равенстве различных форм собственности.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют право на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ. Поэтому субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними, инвестор вправе привлекать соинвесторов, в том числе физических лиц на основании договора в строительство жилья и все эти лица считаются субъектами инвестиционной деятельности.

Деятельность граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья для личных, домашних и семейных нужд, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, является инвестиционной, т.к. она направлена на «достижение иного полезного эффекта". 

Согласно ст. 7 ( ч.1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу ч. 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. 

Суд не может принять во внимание, что он не мог передать две квартиры по цене 

<

данные изъяты>. Суд не может согласиться с этими доводами, поскольку договор займа на строительство многоквартирного жилого дома был заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ. Иные договоры, где цена квартиры указана полтора и более миллионов, заключены позднее и это обстоятельство не может служить основанием для отказа в признании права собственности ФИО4 Кроме того, суду истцом представлены расписки которые выданы ФИО2 на получение от ФИО5 суммы займа 

<

данные изъяты> и от имени ФИО13 в получении от ФИО5 

<

данные изъяты> Доказательств возврата этой суммы ответчиком суду не представлено а так же доказательств. что это иные средства, а не те, которые получены в счет оплаты стоимости квартиры № и № дома по указанному адресу.

Ответчик ФИО2 заявил встречные исковые требования к ФИО4 и просит признать ничтожными договор займа и договор залога имущества.

Оба договора, которые оспаривает ответчик подписаны им лично. Истцом в судебном заседании сделано заявление о применении сроков исковой давности. Ответчиком ФИО2 не представлены доказательства бесспорно подтверждающие ничтожность указанных сделок. Кроме того, срок исковой давности предусмотрен законом в три года. ФИО2 было известно о совершении данных сделок, более того, уже после совершения сделки договор займа ДД.ММ.ГГГГ и Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, когда были признаны факт исполнения договора займа и передачи двух квартир ФИО4 прошло 

<

данные изъяты> лет, что позволяет суду применить сроки исковой давности. Применение сроков исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Соглашение, на которое указывает ответчик от ДД.ММ.ГГГГ суду не представлено в подлиннике, истец же предоставил суду подлинник соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, копия которого судом удостоверена. 

Суд не может согласиться с доводами ответчика ФИО2 что истец ФИО4 пропустила срок исковой давности и по этому основанию иск ее не подлежит удовлетворению. ФИО4 вселилась и проживает в квартире с ДД.ММ.ГГГГ вопросами оформлении права собственности она, как и другие жители многоквартирного жилого дома занимаются с момента окончания строительства дома. Сначала занимался ФИО2, а с 2010 года, когда ему отказали, жильцы дома пытаются самостоятельно решить вопрос о собственности на жилое помещение. От ФИО2 поступили возражения только после того, как между ними возник конфликт из-за жалоб в прокуратуру, автором которых, в том числе, была и ФИО4.

ФИО4 так же заявила требования о взыскании с ФИО2 компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты> Суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО4 в этой части. В силу ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. В данном случае, законом не предусмотрена компенсация морального вреда, не представлены суду доказательства нарушения личных неимущественных прав истца и причинение ей нравственных и физических страданий.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО4 к ФИО2 удовлетворить.

Признать за ФИО4 право собственности на квартиру № площадью 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес>. 

ФИО4 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о взыскании компенсации морального вреда в сумме 

<

данные изъяты> отказать. 

ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО4 о признании Договора залога, договора займа и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ничтожными не влекущими правовых последствий отказать 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья О.В. Ивлева.