Дело № 2-964/2025 (2-12447/2024)

УИД 50RS0001-01-2024-013357-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 марта 2025 г. Московская область, г. Балашиха,

ш. Энтузиастов, д. 39А

Балашихинский городской суд в составе:

председательствующего судьи Бесединой Е.А.,

при секретаре судебного заседания Кузнецовой К.С.,

с участием истца ФИО4,

представителя истца адвоката ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г. о. Балашиха, ИП ФИО3 о признании договора аренды земельного участка прекращенным,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Администрации г.о. Балашиха Московской области, ИП ФИО2, третье лицо: ООО “Южный”, о признании договора аренды № от 19.07.2002 года земельного участка с кадастровым номером № прекратившимся с 01.03.2005 года; исключении из ЕГРН записи о регистрации права аренды ИП ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 50:№ площадью 300 кв.м.

В обоснование иска указано, что истцу на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 27.12.2008 года на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 50:№ площадью 124,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации права № от 30.01.2009 года. Ответчику ФИО3 на основании постановления главы 

<

адрес> № от 11.06.2004 года, акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта № от 11.06.2004 года на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 50:№ площадью 123 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации права № от 30.10.2008 года. Указанные нежилые помещения входят в состав многоквартирного дома с кадастровым номером 50:№, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН, а также кадастровыми паспортами на указанные нежилые помещения. Многоквартирный дом по указанному адресу расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 50:№ площадью 7 250 кв.м, а также 50:№ площадью 300 кв.м, которые представляют из себя территорию многоквартирного дома. Земельный участок с кадастровым номером 50:№ площадью 300 кв.м изначально был предоставлен администрацией 

<

адрес> на праве аренды ИП ФИО3 для строительства пристройки магазина одежды сроком с 19.07.2002 года по 30.09.2002 года. Пристройка к многоквартирному дому в виде нежилого помещения была введена в эксплуатацию актом приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта № от 11.06.2004 года. По результатам обследования нежилых помещений с кадастровыми номерами 50:№ и 50:№, расположенных по адресу: 

<

адрес>, выполненного ИП ФИО5 в рамках подготовки заключения специалиста №-СТ-02/2024 установлено, что нежилые помещения с кадастровыми номерами 50:№ и 50:№ включены в состав многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается техническим описанием нежилого помещения, составленным Балашихинским филиалом ГУП МО “МОБТИ” по состоянию на 28.03.2008 года и сведениями из ЕГРН. Таким образом, специалист пришел к выводу, что нежилые помещения с кадастровыми номерами 50:№ и 50:№ не являются отдельно стоящим зданием, входят в состав многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 50:№ и расположены на его придомовой территории по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается сведениями из ЕГРН, а также техническими документами БТИ. Из этого следует, что многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 50:№ площадью 7 250 кв.м, а также 50:№ площадью 300 кв.м, которые представляют из себя единую территорию многоквартирного дома. Спорный земельный участок с кадастровым номером 50:№, на котором расположен многоквартирный 

<

адрес>, был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. с 01.03.2005 года. Учитывая изложенное, полагает истец, договор от 19.07.2002 года № аренды спорного земельного участка с кадастровым номером 50:№ прекратил свое действие на основании ст. 413 ГК РФ с 01.03.2005 года, а последующие сделки о продлении срока его действия, заключенные в отношении спорного земельного участка, являются ничтожными сделками, поскольку после введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления утратил права арендодателя спорного земельного участка в связи с переходом этого участка в собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом, сохранение в ЕГРН записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился. 

Истец ФИО1 и его представитель адвокат ФИО6 в судебное заседание явились, настаивали на удовлетворении исковых требований в уточненной редакции.

Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с действующим законодательством, представил отзыв на исковое заявление, где указал, что не возражает относительно исковых требований, поскольку земельный участок, принадлежащий ему на праве аренды, с кадастровым номером 50:№ площадью 300 кв.м фактически является придомовой территорией многоквартирного жилого дома.

Представитель ответчика Администрации г.о. Балашиха Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с действующим законодательством, представил письменные возражения на исковое заявление, где указал, что оспариваемый истцом договор аренды земельного участка между сторонами не расторгнут, является действующим, за его расторжением арендатор ФИО3 в администрацию не обращался; доказательства нарушения прав и законных интересов истца оспариваемым договором аренды не представлены, равно как и доводы относительно того, чем права и законные интересы истца нарушены. Кроме того, согласно справке от 18.02.2025 года по данному договору имеется задолженность по арендной плате в размере 82 970,37 руб., а также пени в размере 7 033,34 руб. Договором аренды было предусмотрено строительство непосредственно магазина, а не пристройки к многоквартирному дому. Более того, решением приемочной комиссии был принят именно объект - магазин. Никаких договорных отношений между истцом и ответчиком не имеется, соответственно, заявленные требования не основаны на нормах права. Арендные правоотношения являются обязательственными договорными правоотношениями, основания и порядок прекращения которых урегулированы нормами обязательственного права и главой 34 ГК РФ. Таким образом, при наличии действующего, исполняемого сторонами договора аренды оспариванию подлежит сам договор (требование о признании договора недействительным, расторжении договора и прочее). Погашение в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества возможно только по результатам рассмотрения данного требования. Считает, что настоящее обращение истца в суд не может привести к восстановлению его прав. Кроме того, полагает что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку истец знал все обстоятельства дела с момента ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, а именно с 11.06.2004 года.

Представитель третьего лица ООО “Южный” в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом. Ранее в судебном заседании против иска возражал. 

Выслушав истца и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, постановлением главы 

<

адрес> от 18.07.2002 года № земельный участок по адресу: 

<

адрес>, у 

<

адрес>, был предоставлен в аренду ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г.о. Балашиха и ФИО3 был заключен договор аренды № земельного участка по адресу: 

<

адрес>, у 

<

адрес>, на период оформления правоустанавливающих документов на отвод земельного участка и разработки проектной документации для строительства пристройки магазина аренды.

Соглашением о продлении срока действия договора № от 30.08.2005 года срок действия договора аренды был продлен на 5 лет.

Соглашением о продлении срока действия договора от 22.06.2011 года срок действия договора аренды был продлен на 25 лет.

Истцу на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 27.12.2008 года на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 50:№ площадью 124,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации права № от 30.01.2009 года. 

Ответчику ФИО3 на основании постановления главы 

<

адрес> № от 11.06.2004 года, акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта № от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 50:№ площадью 123 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что нежилые помещения, принадлежащие истцу и ответчику, входят в состав многоквартирного дома с кадастровым номером 50:№ расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН, а также кадастровыми паспортами на указанные нежилые помещения. Многоквартирный дом по указанному адресу расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 50:№ площадью 7 250 кв.м, а также 50:№ площадью 300 кв.м, которые представляют из себя территорию многоквартирного дома. 

По результатам обследования нежилых помещений с кадастровыми номерами 50:№ и 50:№ расположенных по адресу: 

<

адрес>, выполненного ИП ФИО5 в рамках подготовки заключения специалиста №-СТ-02/2024 установлено, что нежилые помещения с кадастровыми номерами 50:15№ и 50:15:№ включены в состав многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается техническим описанием нежилого помещения, составленным Балашихинским филиалом ГУП МО “МОБТИ” по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и сведениями из ЕГРН. Таким образом, специалист пришел к выводу, что нежилые помещения с кадастровыми номерами 50:15:№ и 50:15:№ не являются отдельно стоящим зданием, входят в состав многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 50:№ и расположены на его придомовой территории по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается сведениями из ЕГРН, а также техническими документами БТИ. Из этого следует, что многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 50:15:№ площадью 7 250 кв.м, а также 50:15:№ площадью 300 кв.м, которые представляют из себя единую территорию многоквартирного дома. Спорный земельный участок с кадастровым номером 50:№, на котором расположен многоквартирный 

<

адрес>, был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. с 01.03.2005 года. 

Учитывая изложенное, полагает истец, договор от 19.07.2002 года № 1025 аренды спорного земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010206:9 прекратил свое действие на основании ст. 413 ГК РФ с 01.03.2005 года, а последующие сделки о продлении срока его действия, заключенные в отношении спорного земельного участка, являются ничтожными сделками, поскольку после введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления утратил права арендодателя спорного земельного участка в связи с переходом этого участка в собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с указанной нормой обращение в суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь своей целью их восстановление.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом.

В силу статьи 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005 года) земельный участок (на котором расположен многоквартирный жилой дом) надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона.

В пункте 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Как разъяснено в пункте 67 Постановления от 29.04.2010 года N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка считается прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ.

Исковые требования мотивированы тем, что поскольку с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного на данном земельном участке, следовательно, все обязательства по договору аренды земельного участка были прекращены.

Между тем, суд приходит к выводу, что заявленный истцом способ защиты не является надлежащим.

Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (абзац 2).

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим (абзац 4).

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 года N 12576/11.

В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что положения Гражданского кодекса не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества в случаях, когда он подлежит регистрации. При этом регистрация права аренды представляет собой запись в ЕГРП о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.

Таким образом, оспаривание зарегистрированного права (обременения) невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло.

Арендные правоотношения являются обязательственными договорными правоотношениями, основания и порядок прекращения которых урегулированы нормами обязательственного права и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при наличии действующего, исполняемого сторонами договора аренды оспариванию подлежит сам договор (требование о признании договора недействительным, о расторжении договора и прочее.). Погашение в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества возможно только по результатам рассмотрения данного требования.

С учетом приведенных норм права и исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 52 Постановления N 10/22, для оспаривания зарегистрированного права (обременения), которое невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло (договор аренды), действующим законодательством установлены специальные способы защиты права заинтересованных лиц, в том числе применение (устранение) последствий недействительности сделки, а в случае, если сделка исполнена, расторжение этой сделки.

Договор аренды № 1025 от 19.07.2002 года в установленном законом порядке не расторгнут и не признан недействительным.

Требования о признании недействительным договора аренды № 1025 от 19.07.2002 года земельного участка с кадастровым номером 50:№, заключенного между ИП ФИО8. и администрацией г.о. Балашиха, истцом не заявлены, основания для признания договора аренды недействительной сделкой истцом не приведены, равно как и не приведены доказательств нарушения оспариваемой записью о договоре аренды прав и законных интересов истца.

Что касается требования лица, не являющегося стороной договора аренды, об указании в резолютивной части судебного акта того факта, что договор аренды был прекращен, и прекращен с определенного числа, то оснований для удовлетворения указанного требования не имеется, поскольку оно не направлено на защиту или восстановление нарушенного или оспариваемого права (ст. 11 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ); судебным актом может быть признано субъективное гражданское право, но не та или иная стадия изменения гражданских правоотношений.

Заявленное требование является ненадлежащим способом защиты и не приведет к восстановлению прав истца.

В связи с тем, что земельный участок передан ИП ФИО9. по договору аренды, истец владеющим собственником не является, в связи с чем, удовлетворение требования о признании прекратившимся договора аренды не приведет к восстановлению его, якобы, нарушенного права.

Кроме того, в соответствии с положениями статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

По положению п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Об обстоятельствах наличия арендных правоотношений между ответчиками истец мог узнать в июне 2004 года, т.е. с момента ввода в эксплуатацию объекта недвижимости ответчика ФИО3 в эксплуатацию (11.06.2004 года). С настоящим иском в суд истец. обратился 26.11.2024 года, т.е. за пределами срока давности.

Поскольку суд отказывает истцу в удовлетворении основного требования о признании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 50:№ прекратившимся с 01.03.2005 года, производные от него требования об исключении из ЕГРН записи о регистрации права аренды ИП ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 50:№ площадью 300 кв.м, также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к Администрации г. о. Балашиха, ИП ФИО3 о признании договора аренды земельного участка КН 50:№ от 19.07.2002г. № прекращенным с 01.03.2005г., исключении из ЕГРН записи об аренде, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Беседина Е.А.

Решение в окончательной форме принято 24.04.2025

__________________