Дело № 2-2479/2019

91RS0024-01-2020-002948-91

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ялта 16 ноября 2020 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Корпачевой Л.В. при секретаре Мясниковой Ю.С. с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности, прекращении права собственности, освобождении имущества от ареста, компенсации морального вреда, третьи лица Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Крым, судебный пристав-исполнитель ФИО5, ФИО6, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер>, прекращении права собственности ФИО3 на указанную квартиру, отмене ареста квартиры, наложенного судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Крым от 24 октября 2018 г., компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что 29 января 2016 г. между истцом и ФИО6, действующим по доверенности от имени ФИО3, был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. По условиям договора истец обязалась профинансировать строительство квартиры стоимостью 1 610 000 рублей, которая выплачена истцом, что подтверждается расписками ФИО6 Дом построен и введен в эксплуатацию, за ФИО3 зарегистрировано право собственности на указанное в предварительном договоре имущество, при этом она уклоняется от регистрации перехода права собственности к истцу. Вместе с тем квартира передана истцу по акту приема-передачи, истец открыто и добросовестно владеет спорным объектом недвижимого имущества, несет бремя его содержания. Претензии относительно владения помещения истцу не предъявлялись. Кроме того, по обязательствам ФИО3 на спорную квартиру судебными приставами-исполнителями наложены аресты, а действиями ФИО3 истцу причинен моральный вред.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Истец ФИО2, ответчики ФИО3, ФИО4, третьи лица судебный пристав-исполнитель ФИО5, ФИО6, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

Третьи лица Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд представителя не направил.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, их представителей.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

29 января 2016 г. между ФИО6, действовавшим от имени продавца ФИО3, и покупателем ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи помещения площадью 27,3 кв. м., расположенного на первом этаже блока №

<

номер> жилого дома, возводимого продавцом на земельном участке площадью 0,0858 га по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер>.

Стороны пришли к соглашению, что объем финансирования строительства указанного помещения составляет 1 610 000 рублей, данную сумму покупатель выплачивает согласно графику, путем первого платежа в размере 1 510 000 рублей в момент подписания договора, второго платежа в размере 100 000 рублей в срок до 15 мая 2016 г. (п. п. 2.1, 2.2 договора).

В соответствии с п. 3.7 договора после ввода объекта, в том числе помещения, в эксплуатацию, продавец передает помещение в собственность покупателя. Покупатель за свой счет совместно с продавцом производит государственную регистрацию права собственности на помещение (п. 3.8 договора).

Покупатель ФИО2 обязательства по предварительному договору выполнил, что подтверждается расписками ФИО6 от 29 января 2016 г., 3 мая 2016 г. о получении денежных средств в размере 1 610 000 рублей.

По акту приема-передачи от 6 мая 2017 г. продавец в лице представителя ФИО6 передал покупателю ФИО2 помещение общей ориентировочной площадью 27,3 кв. м., расположенное на первом этаже в блоке №

<

номер> в жилом доме, построенном на земельном участке по адресу: 

<

адрес> являющееся предметом предварительного договора купли-продажи от 29 января 2016 г.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости 13 сентября 2018 г. зарегистрировано право собственности ФИО3 на квартиру площадью 27,3 кв. м., расположенную по адресу: 

<

адрес> кадастровый №

<

номер>.

Таким образом, передав покупателю ФИО2 помещение, продавцом ФИО3 обязательство о регистрации перехода права собственности до настоящего времени не выполнено.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицам.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства возникают, в частности из договоров. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Разрешая вопрос о юридической квалификации заключенного между сторонами предварительного договора, суд исходит из положений ст. 431 ГК РФ.

Так, из содержания предварительного договора следует, что ответчик ФИО3 осуществляла привлечение денежных средств истца для строительства многоквартирного дома, с условием последующей передачи квартиры в этом доме истцу. Истцом договор заключен для удовлетворения ее личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Доказательств обратного суду не представлено.

На момент заключения сторонами предварительного договора купли-продажи жилого помещения действовали нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон N 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного пользования таким земельным участком. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона № 214-ФЗ о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Из заключенного предварительного договора купли-продажи следует, что, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, застройщиком является физическое лицо, вместе с тем стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенное помещение в строящемся объекте недвижимости (п. п. 1.1, 1.3 договора), о его стоимости (п. 2.1 договора), об оплате в момент заключения договора стоимости предмета договора задолго до окончания строительства многоквартирного дома и передачи квартиры в собственность (п. 2.2 договора), о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора (п. 1.4 договора).

Таким образом, поскольку заключенный сторонами договор содержит все существенные условия, характерные для договора участия в долевом строительстве, к нему подлежат применению положения названного закона. То обстоятельство, что договор поименован сторонами как предварительный договор купли-продажи, не имеет правового значения для дела.

Согласно ч. ч. 2, 2.1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование. Привлечение денежных средств граждан с нарушением указанных требований закона запрещается.

В силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

В настоящем случае ответчик ФИО3 осуществляла привлечение денежных средств истца для строительства многоквартирного дома с грубым нарушением закона, без заключения и регистрации договора участия в долевом строительстве, не являясь лицом, которое закон наделяет право на осуществление такой деятельности.

Отсутствие данного договора в силу ч. 11 ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» препятствует регистрации права собственности истца на объект долевого строительства и, как следствие, не позволяет ей в полной мере осуществлять правомочия собственника.

Вместе с тем, несмотря на нарушение ответчиком ФИО3 требований закона о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве, право истца на получение результата строительства подлежит судебной защите.

Разрешая вопрос о допустимости способа защиты, избранного истцом, суд учитывает, что нормами Федерального закона N 214-ФЗ урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком.

Признание за участником долевого строительства права собственности на объект долевого строительства в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты законом прямо не предусмотрено.

В тоже время, в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которой привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты – в ст. 12 этого кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что истец осуществляет права владения и пользования квартирой №

<

номер>, несет бремя ее содержания. Данная квартира имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтена в качестве самостоятельного объекта. 

При указанных обстоятельствах суд полагает исковые требования о признании права собственности обоснованными и подлежащими удовлетворению с признанием права собственности ФИО2 на объект недвижимого имущества – квартиру площадью 27,3 кв. м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер>.

При разрешении исковых требований об отмене ареста спорной квартиры суд исходит из следующего.

Согласно ст. 64 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Федеральный закон № 229-ФЗ) исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.

Судебный пристав-исполнитель вправе совершать исполнительные действия, в том числе, в целях обеспечения исполнения исполнительного документа накладывать арест на имущество, в том числе денежные средства и ценные бумаги, изымать указанное имущество, передавать арестованное и изъятое имущество на хранение.

Из материалов дела следует, что на квартиру наложены аресты и запреты в соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Крым от 23 октября 2018 г. №

<

номер> о внесении изменений в постановление судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по г. Феодосии Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Крым от 25 сентября 2018 г. о запрете регистрационных действий.

Указанные постановления приняты в связи с неисполнением ФИО3 обязательств в рамках сводного исполнительного производства, взыскателем по которому в настоящее время является ФИО4

Таким образом, истец не является стороной в данном исполнительном производстве в отношении ФИО3, обеспечительные меры в отношении принадлежащего истцу недвижимого имущества, не принимались.

Согласно ч. 1 ст. 119 Федерального закона N 229-ФЗ в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В п. п. 50-51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу ст. 119 Федерального закона № 229-ФЗ при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста. Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Таким образом, правом на обращение с иском об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) обладает собственник (иной законный владелец) имущества, на которого возложена обязанность по доказыванию своего права на арестованное имущество.

Судом установлено, что собственником спорной квартиры является истец, он не являлся стороной в исполнительном производстве, выполнил денежные обязательства по предварительному договору купли-продажи, полностью оплатив стоимость объекта строительства, то есть совершил действия, направленные на возникновение юридических фактов, необходимых и достаточных для получения истцом имущественных прав на указанный объект недвижимости.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для наложения ареста, запрета на отчуждение спорного недвижимого имущества в рамках указанного исполнительного производства, в связи с чем, требования истца об освобождении имущества от ареста, запрета являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В п. 52 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. разъяснено, что если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии права на недвижимое имущество, то такое решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении права собственности ФИО3 и регистрации права собственности ФИО2 на спорную квартиру, а также о прекращении ограничений, сведения о которых внесены на основании вышеуказанных постановлений судебных приставов-исполнителей, в связи с чем исковые требования о прекращении права собственности ФИО3 на квартиру являются излишне заявленными, не подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.

Таким образом, нормы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителя» к спорным правоотношениям следует применять в части требований о компенсации морального вреда.

В соответствии со ст. ст. 151, 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий.

В п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки.

Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Судом установлено, что истец обратился к ФИО3 в досудебном порядке с претензией о заключении договора купли-продажи в рамках содержания предварительного договора купли-продажи от 29 января 2016 г. и передаче его на государственную регистрацию в Госкомрегистр. Ответчик данную обязанность не исполнил, чем нарушил права истца.

Таким образом, факт нарушения виновными действиями ответчика прав истца установлен в ходе судебного разбирательства, в связи с чем, суд определяет истцу компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, данный размер отвечает требованиям разумности и справедливости.

При подаче иска истец просил взыскать с ФИО3 расходы по оплате услуг представителя в размере 75 000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым в соответствии со ст. 94 ГПК РФ относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Доказательства несения расходов на оплату услуг представителя, как и документов в подтверждения их размера истцом не представлено, в связи с чем, оснований для взыскания с ответчика расходов на оплату услуг представителя не имеется.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ ответчиком ФИО3 подлежат возмещению понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 850 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

иск ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности, прекращении права собственности, освобождении имущества от ареста, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Признать право собственности ФИО2 на квартиру площадью 27,3 кв. м., расположенную по адресу: 

<

адрес> кадастровый №

<

номер>.

Освободить квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер> от ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Крым от 23 октября 2018 г. №

<

номер> о внесении изменений в постановление судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по г. Феодосии Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Крым от 25 сентября 2018 г. о запрете регистрационных действий.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 850 рублей, всего 13 850 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении права собственности ФИО3 и регистрации права собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №

<

номер>.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Л.В. Корпачева