Дело № 2-232/2020 15 октября 2020 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Кировский городской суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Невской Н.С., 

при секретаре судебного заседания Адамовой С.Д., 

с участием истца ФИО1, 

ответчицы ФИО2, ее представителя ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО4 и ФИО5 о взыскании убытков,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 и ФИО4, указав, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Данное жилое помещение с 2013 года он (истец) сдавал в аренду. В июле 2017 года обратился в агентство «Азимут» для сдачи указанной квартиры в аренду. 21 июля 2017 года его (истца) представитель ФИО6 заключил с ФИО5 договор найма указанной квартиры за 34000 руб. 00 коп. ежемесячно. По данному договору была произведена оплата за найм квартиры за август и сентябрь 2017 года, за октябрь 2017 года оплата ФИО5 не производилась. После того как ФИО5 перестал выходить на связь, посетил данную квартиру и обнаружил, что в ней проживает новый собственник ФИО2 Вступившим в законную силу решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 12.11.2018 договоры по отчуждению указанной квартиры между ним (истцом) и ФИО4, а также между ФИО4 и ФИО2 были признаны недействительными. Поскольку из-за действий ответчиков не мог сдавать указанную квартиру в аренду, рассчитал убытки в виде упущенной выгоды начиная с ноября 2017 года в размере 408000 руб. 00 коп. (34000 руб. 00 коп. х 12 месяцев). Просит взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО4 убытки в размере 408000 руб. 00 коп. (т. 1 л.д. 1-4).

Истец в ходе судебного разбирательства поддержал заявленные требования и дополнил их, рассчитал убытки до декабря 2019 года, поскольку не мог пользоваться спорной квартирой из-за необходимости произвести в ней ремонт, и просил взыскать с ответчиков упущенную выгоду в размере 850000 руб. 00 коп. (34000 руб. 00 коп. х 25 месяцев) (т. 1 л.д. 126, 131). Требования истца о взыскании с ответчиков ущерба к производству суда не были приняты (т. 1 л.д. 164).

Ответчица ФИО2 и ее представитель ФИО3 иск не признали, в возражениях на исковое заявление указали, что ФИО2 является ненадлежащим ответчиком, поскольку сама пострадала от действий недобросовестного поведения ФИО4, так как приобретала спорную квартиру за счет кредитных средств. Считает, что не совершала умышленных действий, повлекших для истца убытки в виде упущенной выгоды (т. 1 л.д. 135-137, 211-212).

Определением суда от 27.07.2020 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО5 (т. 2 л.д. 42). Определением суда от 21.08.2020 ФИО5 привлечен к участию в деле в качестве соответчика (т. 2 л.д. 69).

Ответчики ФИО5 и ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены (т. 1 л.д. 176, т. 2 л.д. 76, 79-80).

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО1 с 16.06.2011 на основании договора купли-продажи являлся собственником квартиры по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 86).

21 июля 2017 года ФИО1 через своего представителя ФИО6, действующего по доверенности, заключил с ФИО5 договор найма указанной квартиры сроком на 11 месяцев (т. 1 л.д. 203-206, 207). Сумма платежа за найм квартиры составила 34000 руб. 00 коп. ежемесячно и должна вноситься не позднее 24 числа каждого месяца. В качестве обеспечения обязательств нанимателем по условиям договора вносится депозит в размере 34000 руб. 00 коп., который подлежит возврату по окончании срока действия договора в случае исполнения нанимателем своих обязательств в полном объеме. Условиями договора найма предусмотрена процедура досрочного расторжения данного договора, как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

В исковом заявлении и в ходе судебного разбирательства истец пояснил, что ФИО5 внес обеспечительный платеж в размере 34000 руб. 00 коп., а также оплатил два месяца за найм квартиры, то есть по 21.09.2017.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вступившим в законную силу решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 12.11.2018 установлено, что 25.08.2017 между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, по которому право собственности на квартиру перешло к ФИО4, 03.10.2017 между ФИО4 и ФИО2 был также заключен договор купли-продажи, по которому право собственности на данную квартиру перешло к ФИО2, при этом ФИО2 приобрела данную квартиру за счет кредитных средств (т. 1 л.д. 14-28, 29-39). 

В указанном решении суда содержится вывод о том, что ФИО1 договор купли-продажи с ФИО4 не подписывал, следовательно, квартира выбыла из собственности истца помимо его воли, ФИО4 не приобрел право собственности в отношении спорной квартиры, поэтому не имел права ее отчуждать. Суд признал договор купли-продажи от 25.08.2017, заключенный между ФИО1 и ФИО4, недействительным, истребовал из чужого незаконного владения ФИО2 указанную квартиру и прекратил государственную регистрацию права собственности ответчиков на данную квартиру. 

На основании данного решения суда право собственности ФИО1 на спорную квартиру восстановлено с 28.05.2019 (т. 1 л.д. 40-42).

Согласно ст. 671 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Частью 3 ст. 682 ГК РФ предусмотрено, что плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 687 ГК РФ, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Проанализировав вышеприведенные нормы права и собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что в данном случае имеет место нарушение нанимателем ФИО5 обязательств по договору найма, поэтому обязанность по возмещению убытков вытекает из нарушения обязательств по договору. Учитывая, что договор найма от 21.07.2017 ни ФИО1, ни ФИО5 не расторгался, следовательно, за ФИО5 сохранялась обязанность по внесению платы за найм жилого помещения до момента истечения срока действия договора найма, то есть до 21.06.2018.

Правоотношения между ФИО1, ФИО2 и ФИО4 связаны с недействительностью сделок по переходу права собственности на спорную квартиру, при этом в данном случае из недействительных сделок обязательства по оплате найма квартиры не возникают.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что с ФИО5 в пользу ФИО1 подлежит взысканию плата за найм жилого помещения до момента истечения срока действия договора, следовательно, с учетом двух оплаченных месяцев и внесенного обеспечительного платежа с ФИО5 подлежит взысканию 272000 руб. 00 коп. (34000 руб. 00 коп. х 8 месяцев).

Тот факт, что истец продолжал бы сдавать спорную квартиру после истечения договора найма с ФИО5, носит предположительный характер, поэтому плата за последующие месяцы взысканию не подлежит.

Суд отмечает, что у ФИО5 в данном случае имеется право регресса к лицам, по вине которых спорная квартиры могла выбыть из его владения. 

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО1 убытки за период с 24.10.2017 по 21.06.2018 в размере 272000 (двести семьдесят две тысячи) руб. 00 коп. 

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 и ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме посредством подачи лицами, участвующими в деле, апелляционной жалобы через Кировский городской суд Ленинградской области.

Судья Н.С. Невская