Дело № 2-1248/2025 

22RS0065-01-2024-011824-45 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 марта 2025 года город Барнаул

Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Лопуховой Н.Н., 

при секретаре Шариповой Т.А.,

с участием истца ФИО2, представителя истца ФИО3, представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации г. Барнаула, Управлению имущественных отношений Алтайского края, Комитету по земельным ресурсам и землеустройству г.Барнаула о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (истец) обратилась в Индустриальный районный суд г. Барнаула с иском к Администрации г. Барнаула (ответчик), в котором просила признать договор *** аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, возобновленным с ДД.ММ.ГГГГ на тех же условиях на неопределенный срок. В обоснование иска указано, что на основании Постановления Администрации г. Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ *** истцу предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 0,1037 га, расположенный по адресу: 

<

адрес> для строительства жилого дома.

На основании вышеуказанного Постановления ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка *** сроком на три года, в соответствии с п. 1.3, которого установлено целевое использование земельного участка – для строительства индивидуального жилого дома.

В период действия названного договора истец за свой счет начала строительство жилого дома, придворных построек, а также вынесла ограждение по границам участка.

Свои обязательства по договору аренды истец исполняла надлежаще, своевременно и в полном объеме вносила арендную плату по сентябрь 2014 г.

Уведомлений о расторжении договора ответчик в адрес истца не направлял, соглашение о расторжении договора аренды сторонами не подписывалось. 

Постановление Администрации г. Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ *** о предоставлении истцу в аренду спорного земельного участка для строительства жилого дома не отменено и действует до настоящего времени. 

Ответчик не возражал против дальнейшей эксплуатации истцом земельного участка, продолжал по окончании срока действия договора принимать арендные платежи.

ФИО2 обращалась в Администрацию г. Барнаула с заявлением о продлении срока действия договора аренды на неопределённый срок, но получила на него необоснованный отказ.

Учитывая, что ответчик требований о расторжении договора аренды, заключенного с истцом, в том числе в судебном порядке не заявлял, ссылаясь на положения ст. 606, 609, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, 22, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положения Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», истец полагала, что спорный договор аренды земельного участка следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В ходе рассмотрения дела определением суда от 16.01.2025 г., занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула.

Протокольным определением суда от 25.02.2025 г. по ходатайству стороны истца Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула, Управление имущественных отношений Алтайского края привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.

С учетом привлечения к участию в деле соответчиков, истец исковые требования в судебном заседании 03.03.2025 г. уточнила, в окончательном варианте, предъявив требования к Администрации г. Барнаула, Комитету по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула, Управлению имущественных отношений Алтайского края, ФИО2 просила признать договор *** аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между Администрацией г. Барнаула и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, возобновленным с ДД.ММ.ГГГГ на тех же условиях на неопределенный срок, возложить на ответчиков обязанность предоставить истцу для подписания возобновленный договор аренды земельного участка на бумажном носителе, взыскать с ответчиков государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

В судебном заседании, в ходе рассмотрения дела истец ФИО2, ее представитель ФИО3 настаивали на удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме, дополнительно указали, что истцу не было известно о том, что регистрация договора аренды является обязательным условием его действия. В настоящее время на спорном земельном участке возведены дом, дворовые постройки в виде гаража, бани, разбит садовый участок. 

Представитель ответчика Управления имущественных отношений Алтайского края – ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, поддержав доводы, изложенные в письменном отзыве (л.д. 151-154), в котором указано, что Управление имущественных отношений Алтайского края осуществляет функции по управлению государственным имуществом Алтайского края, в том числе по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в собственности Алтайского края, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории г. Барнаула. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Администрацией г. Барнаула подписан договор аренды *** земельного участка по адресу: 

<

адрес> сроком до ДД.ММ.ГГГГ для строительства индивидуального жилого дома, который подлежал обязательной регистрации, о чем истцу сообщалось письмом от ДД.ММ.ГГГГ ***. Названным письмо истцу предлагалось принять меры по государственной регистрации договора аренды и представить в Управление документы, подтверждающие передачу договора на регистрации, в противном случае по истечении 10 дней договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ аннулируется. Указанные обязательства истцом исполнены не были, в связи с чем спорный договор аренды считается незаключенным. Таким образом, в данной ситуации договор был расторгнут в связи с односторонним отказом стороны от договора, о чем истец была извещена. ДД.ММ.ГГГГ в Управление поступила заявка истца на предоставление в аренду сроком на 20 лет земельного участка по адресу: 

<

адрес>, по которой принято решение об отказе в удовлетворении. Также ДД.ММ.ГГГГ принято решение об отказе в удовлетворении заявки истца о продлении договора аренды, в связи с отсутствием правовых оснований для такого продления. Указанное решение вручено истцу ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, она не может считаться неуведомленной. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Управление также сообщало истцу о том, что договор аренды не действует. Указанные решения не были обжалованы истцом в установленном порядке. Вышеназванное свидетельствует о том, что в данном случае арендодателем было явно выражено возражение относительно действительности спорного договора, о котором истец была уведомлена. Соответственно, ссылка истца на отсутствие возражений арендодателя против дальнейшей эксплуатации истцом земельного участка не может быть принята судом. Также истец указывает, что действующим законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для строительства без торгов на три года. Между тем, в силу ст. 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления земельного участка без проведения торгов заявителю необходимо обратиться в уполномоченный орган, которым в данном случае является Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула, с заявлением о предоставлении земельного участка. В свою очередь решение об отказе в предоставлении земельного участка может быть обжаловано в суде. Между тем, истец не представила доказательств обращения в Комитет за предоставлением земельного участка на основании по п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», соответственно, ей не был соблюден порядок предоставления земельного участка. Следовательно, обращение истца с настоящим иском о заключении договора аренды по п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», без оспаривания решения уполномоченного органа свидетельствует о несоблюдении истцом процедур, предусмотренных законом, а также действий в обход закона. 

В судебном заседании представитель ответчика дополнительно указала, что в данном случае договора аренды возобновлению не подлежит, поскольку договор является не действующим, арендные отношения были прекращены, о чем истцу было разъяснено в уведомлении, полученном ей лично нарочно. С 2014 года арендная плата по договору аренды истцу не начислялась. Кроме того, в силу условий соглашения, спорный договор не подлежал продлению в случае, если арендатор в течении 3-месясного срока не уведомит арендодателя о том, что он хотел бы продлить действие договора. В данном случае истец этого не сделала, уведомление об отказе в продлении договора аренды истцу направлялось, что свидетельствует о том, что арендные отношения Управление продолжать было намерено. При этом законодательством не предусмотрена обязанность арендодателя по подписанию с арендатором соглашении о расторжении договора, в связи с чем Управление было вправе в одностороннем порядке направить истцу лишь соответствующее уведомление. Обращалось ли управление к истцу с требованием о возврате земельного участка, представителю ответчика не известно.

Представитель ответчика Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще о дате, времени и месте его проведения, в ходе рассмотрения дела представила письменные отзывы на исковое заявление (л.д. 56-57, 147), в которых просила исключить Комитет из числа ответчиком в связи с тем, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не входит в компетенцию Комитета. При этом, по существу заявленных требований представитель ответчика указала, что в связи с отсутствием информации о государственной регистрации спорного договора аренды, он является незаключенным. При этом о необходимости регистрации такого договора истцу неоднократно сообщалось в письмах Управления имущественных отношений. ДД.ММ.ГГГГ истец обращалась в Комитет с заявлением о признании спорного договора продленным на неопределенный срок. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 разъяснено, что земельный участок по адресу: 

<

адрес> снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого участка без проведения торгов. Также ФИО2 было отказано в предварительном согласовании предоставления названного земельного участка на праве собственности в виду отсутствия соответствующих оснований, учитывая, что жилой дом по адресу: 

<

адрес> был возведен после ДД.ММ.ГГГГ Подача настоящего иска свидетельствует о совершении истцом действий в обход процедуры предоставления земельных участков, установленной законом. В связи с чем исковые требования ФИО2 не подлежат удовлетворению.

Представитель ответчика Администрации г. Барнаула в судебное заседание также не явилась, извещена надлежаще о дате, времени и месте его проведения, в ходе рассмотрения дела представила письменный отзыв на исковое заявление (л.д. 30-32), в котором возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что продление договора на неопределенный срок, который является недействующим, законом не предусмотрено. В данном случае действие договора аренды было прекращено, он зачислен в резерв города, поскольку арендатор не уведомила арендодателя о желании продлить такой договор за три месяца до истечения его срока. Кроме того, в данном случае истец не представила доказательств наличия совокупности обстоятельств, предусмотренных п.п. 3 и 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, при которых допускается продление договора аренды земельного участка, учитывая что спорный договор прекращен. Более того, по мнению стороны ответчика, правила п.п. 3 и 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации распространяются как на продление договора аренды, так и на заключение нового договора, поскольку в результате устанавливается новый срок аренды, а изменение условий договора о сроке аренды в силу положений норм действующего законодательства означает, по сути, заключение нового договора, соответственно, соглашение о продлении срока действия договора аренды является самостоятельной сделкой, порядок заключения которой определяется с учетом изменений, вступивших в силу с 01.03.2015 г. При этом, согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого участка без проведения торгов. Также, по мнению представителя ответчика, не имеется правовых оснований для применения положений п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», учитывая, в частности, что дом истца подпадает под признаки самовольной постройки. Требование истца, по сути, направлены на обход административного порядка предоставления земельного участка, что в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо. Также представитель ответчика указала, что администрация в данном случае является ненадлежащим ответчиком, поскольку не обладает полномочиями по распоряжению земельными участками.

Выслушав истца, ее представителя, представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что постановлением Администрации г. Барнаула *** от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 на основании ст. 32 Земельного кодекса Российской Федерации из земель поселений на праве аренды сроком на три года предоставлен земельный участок площадью 0,1037 (в том числе 0,0037 га выше нормы, установленной по г. Барнаулу в соответствии с генпланом поселка), расположенный по адресу: 

<

адрес> для строительства индивидуального жилого дома (л.д. 6-8).

На основании указанного постановления, ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г. Барнаула (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды *** (далее – договора аренды), по условиям которого арендодатель сдает, арендатор принимает в пользование на праве аренды из земель поселений земельный участок площадью 0,1037 га или 1037 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д. 16-19).

Цель использования участка – для строительства индивидуального жилого дома (п. 1.3 договора аренды).

Согласно п. 2.1, договора аренды заключается на три года. Арендные платежи и срок действия договора исчисляются с ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2).

Арендная плата по договору аренды вносится арендатором на счет (реквизиты указаны), ежеквартально, не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным периодом. Расчет арендной платы производится арендатором самостоятельно с учетом изменений базовой ставки земельного налога, повышающих коэффициентов и условий их применения, принятых уполномоченными на это органами государственной власти, субъекта РФ и органами местного самоуправления. Расчет арендной платы производятся по формулам (п.п. 2.3, 2.4, 2.7 договора аренды).

Права и обязанности сторон договора аренды указаны в разделе 4.

Так, согласно п. 4.1 договора аренды арендодатель имеет право: досрочно расторгнуть договор в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством, в случаях нарушения арендатором условий договора; приостанавливать работы, ведущиеся с нарушением условий договора; беспрепятственно посещать и обследовать земельный участок на предмет соблюдения земельного законодательства, целевого использования земельного участка, иных условий настоящего договора. Арендодатель обязан (п. 4.2): не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям договора.

В силу п. 4.3 договора аренды арендатор имеет права: использовать арендуемый участок в соответствии с целью и условиями его предоставления; проводить работы по улучшению, в том числе экологического состоянии участка, при наличии утвержденного в установленном порядке проекта. Арендатор обязан, в том числе (п. 4.4): зарегистрировать право пользования участком в Барнаульском филиале Алтайского краевого центра государственной регистрации прав на недвижимое имущество; своевременно производить платежи, предусмотренные договором; приступить к использованию земельного участка после установления его границ в натуре (на местности) и получения документов; не возводить зданий и сооружений без согласования с архитектором района в установленном порядке; не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик, экологической обстановки участка, а также загрязнению территории города и дорог; сохранять все зеленые насаждения на арендуемом участке; содержать в надлежащем санитарном состоянии как арендуемый участок, так и прилегающую к нему территорию, выполнять все требования пожарной охраны и санитарной инспекции; обеспечить арендодателю и органам государственного контроля свободный доступ на участок, в расположенные на участке здания и сооружения, свободный проход (проезд) через участок; осуществлять строительство в соответствии с целевым назначением земель и с согласия арендодателя; произвести государственный учет земельного участка с присвоением кадастрового номера в ФГУ «Земельная кадастровая плата» по Алтайскому краю; до начала строительства генплан участка согласовать с архитектором Индустриального района, разрешение на строительство оформить в администрации Индустриального района; после окончания строительства выполнить контрольную съемку и сдать объект в эксплуатацию; ограждение установить согласно границам предоставленного земельного участка (п. 4.4).

Изменения и дополнения к условиям настоящего договора оформляются в письменном виде и подписываются уполномоченными представителями сторон по договору (п. 8.1).

Договор может быть расторгнут досрочно по взаимному соглашению сторон либо по требованию одной из них в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством (п. 8.2).

Согласно п. 8.4 договора аренды, в случае, если договор истёк и арендатор не уведомил арендодателя о желании продлить настоящий договор за три месяца до истечения его срока, действие договора прекращается, земельный участок зачисляется в резерв города.

Согласно информации, представленной из ЕГРН, ДД.ММ.ГГГГ земельный участок категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под жилищное строительство, площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый ***., граница земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлена, сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости и описание местоположения земельного участка отсутствуют, ДД.ММ.ГГГГ названный объект недвижимости снят с кадастрового учета (л.д. 28).

В ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца ГУ имущественных отношений Алтайского края направлено письмо (исх. ***), в соответствии с которым в связи с отсутствием информации о государственной регистрации договора аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес>, *** от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 предложено в течение 10 дней с момента направления данного письма принять меры по государственной регистрации указанного договора в Управлении Росреестра по Алтайскому краю, после чего направления предоставить в Управление документы, подтверждающие передачу договора на регистрацию. Также истцу разъяснено, что в противном случае, по истечении указанного срока договор аренды *** от ДД.ММ.ГГГГ аннулируется. Также для оформления нового правоустанавливающего документа на право пользования земельным участком в соответствии с действующим законодательством истцу предложено обратиться в управления по земельным отношениям ГУ имущественных отношений Алтайского края (л.д. 59).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила в адрес Управления имущественных отношений Алтайского края заявку о предоставлении земельного участка площадью 1037 кв.м., кадастровый ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в аренду сроком на 20 лет для строительства индивидуального жилого дома (л.д. 163).

По результатам рассмотрения указанного заявления ДД.ММ.ГГГГ (исх. *** Управлением имущественных отношений Алтайского края принято решение об отказе в удовлетворении заявленных требований со ссылкой на то, что испрашиваемый земельный участок ранее уже был предоставлен в аренду в 2002 г. на основании договора аренды *** от ДД.ММ.ГГГГ на основании положений ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ), соответственно, положения п. 4 ст. 34 Федерального закона № 171-ФЗ не применимы. Относительно договора аренды *** от ДД.ММ.ГГГГ истцу разъяснено, что указанный договор подлежал государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако вышеуказанный договор в установленном порядке не был зарегистрирован, в связи с чем считается незаключенным, однако право на приобретение земельного участка без торгов ФИО2 реализовано. Кроме того, на указанном земельном участке расположен жилой дом, что подтверждается актом обследования от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного специалистами Управления (л.д. 161-162).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила в адрес Управления имущественных отношений Алтайского края заявку, в которой просила продлить на три года договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, *** от ДД.ММ.ГГГГ для строительства индивидуального жилого дома (л.д. 160).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ (исх. ***) Управление имущественных отношений Алтайского края уведомило истца об отказе в удовлетворении названного заявления, ввиду того, что договор аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГГГ в связи с отсутствием сведений о его государственной регистрации является незаключенным, а потому его продление действующими нормами земельного законодательства не предусмотрено. Кроме того, согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого участка без проведения торгов (л.д. 63).

ДД.ММ.ГГГГ Управление имущественных отношений Алтайского края в ответ на обращение истца о предоставлении информации о действительности договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГГГ сообщило последней, что в связи с отсутствием государственной регистрации, согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации названный договор является незаключенным (письмо от ДД.ММ.ГГГГ, исх. ***) (л.д. 64).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула с требованием о признании договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГГГ заключенным на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в обоснование указав, что фактические арендные отношения земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, продолжаются, арендная плата вносилась ей по июль 2014 г. (л.д. 66).

По результатам рассмотрения названного обращения, Комитет письмом от ДД.ММ.ГГГГ уведомил истца о невозможности продления срока действия спорного договора аренды ввиду его незаключенности (л.д. 67).

Разрешая заявленные требования, суд учитывает следующее.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи).

Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Подпунктом 3 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

По общему правилу, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды с гражданами и юридическими лицами, являющимися арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков без проведения торгов, установлены пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Так, в силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ), действующей с 01 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Кроме того, Верховный Суд Российской Федерации в пункте 23 Обзора судебной практики N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г., обратил внимание судов на то, что если после 01 марта 2015 г. положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов. Так, если арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Аналогичные положения сформулированы высшей судебной инстанцией и в пункте 28 Обзора судебной практики N 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., согласно которым, если после 01 марта 2015 г. арендатор продолжает пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется правило, предусмотренное в пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанной позиции корреспондируют разъяснения, содержащиеся в абз. 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Как установлено в ходе рассмотрения дела, ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г. Барнаула (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды *** земельного участка площадью 0,1037 га или 1037 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> для строительства индивидуального жилого дома сроком на три года.

ДД.ММ.ГГГГ срок действия указанного договора аренды истек, новый письменный договор, соглашение между сторонами не заключались, между тем ФИО1 продолжила пользоваться земельным участком на тех же условиях.

В частности, из материалов дела следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке по адресу: 

<

адрес> ФИО2 за счет собственных средств возведены жилой дом, общей площадью 237,2 кв.м., гараж, площадь застройки 155 кв.м., баня, площадь застройки 20,5 кв.м., а также ограждение по границам участка, что подтверждается техническим паспортом на объект индивидуального жилищного строительства, подготовленным по заказу истца АКГШУП «Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости» (л.д. 72-81).

Согласно техническому заключению ***, подготовленному по поручению истца филиалом ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГГГ, техническое состояние строиетльных конструкций жилого дома (лит. А) по 

<

адрес> соответствует СП 55.13330.2016, угрозы для жизни и здоровья граждан не выявлено, жилой дом пригоден для дальнейшей эксплуатации и может быть сохранен в установленном законом порядке (л.д. 82-98).

Также из представленных истцом в материалы дела документов следует, что указанный жилой дом подключён к энерго-, водо-, газоснабжению, водоотведению, о чем свидетельствуют заключенные ФИО2 договоры, в том числе договор электроснабжения ***, заключенный с ОАО «Алтайэнерго» ДД.ММ.ГГГГ, договор энергоснабжения ***, заключенный с АО «Алтайэнергосбыт» ДД.ММ.ГГГГ, договор ***-С на техническое обслуживание и ремонт газопроводов и бытового газового оборудования, заключенный с ОАО «Алтайгазпром» ДД.ММ.ГГГГ, выписка ООО «Барнаульский водоканал» из лицевого счета по оплате водоснабжения за период с января 2006 г. по май 2024 г., а также договор холодного водоснабжения, водоотведения, заключенный с ООО «Барнаульский водоканал» ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 121-139).

Градостроительной справкой от ДД.ММ.ГГГГ ***, подготовленной филиалом ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю, подтверждается, что возведенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес> жилой дом обеспечен централизованным электроснабжением, водоснабжением, канализацией, автономным отоплением, подъезд к объекту организован с 

<

адрес>, жилой дом относится к основному виду разрешенного использования территориальной зоны (Ж-4), что соответствует градостроительному регламенту данной зоны, градостроительных ограничений на жилой дом не установлено (л.д. 100-120).

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по архитектуре и развитию г. Барнаула на основании заявления ФИО2, технического паспорта, подготовленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ АКГШУП «Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости», Постановления Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ***, подготовлено техническое заключение *** в отношении здания (литер А) – индивидуальный жилой дом, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с которым градостроительных ограничений для определения возможности сохранения самовольно возведенного жилого дома (Литер А) с подвалом и мансардным этажом, расположенного в зоне индивидуальной застройки Индустриального района, на участке, предоставленном заявителю на праве аренды для эксплуатации жилого дома, не установлено (л.д. 140).

ДД.ММ.ГГГГ специалистами Управления по строительству и архитектуре администрации 

<

адрес> проведен осмотр земельного участка для строительства индивидуального жилого дома для определения хода его освоения, о чем составлен соответствующий акт, согласно которому участок огорожен, на участке возведен одноэтажный с мансардой жилой дом с пристроенным гаражом, вспомогательные постройки, свободная от застройки территория участка используется для огородничества и садоводства (л.д. 71).

Как обоснованно указано в исковом заявлении, по истечении срока договора аренды арендатор не выразил возражений против продолжения пользования ФИО2 земельным участком.

Напротив, истцу продолжали производиться начисления арендной платы за пользование спорным земельным участком, которые в полном объеме вносились истцом вплоть до июля 2014 г.

При этом арендодатель после истечения срока договора аренды не потребовал от истца возврата принадлежащего ему имущества и не настаивал на освобождении земельного участка от возведенных ею построек.

Условия договора аренды сами по себе не предполагали, что умолчание сторон спора относительно намерений продлить договор может рассматриваться как отказ от его пролонгации.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договор

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Как выше указано, Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что договор аренды *** земельного участка площадью 0,1037 га или 1037 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между Администрацией г. Барнаула (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При доводы представителя Управления имущественных отношений Алтайского края о том, что в данном случае договор аренды был расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, судом во внимание не принимаются, поскольку не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Представленные ответчиком в обоснование своей позиции по спору письма, направленные в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, вопреки доводам представителя Управления имущественных отношений Алтайского края, уведомления о расторжении договора аренды не содержит, поскольку в их содержании имеет место лишь отражение сообщения, обращенного ФИО2, о том, что договор аренды с ней является незаключенным.

Направленное в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ уведомление о расторжении договора аренды земельного участка также не свидетельствует, поскольку содержит только предложение принять меры к регистрации такого договора и оформлению нового правоустанавливающего документа на право пользования спорным объектом недвижимости.

Таким образом, указанное уведомление напротив свидетельствует о признании ответчиком действия арендных отношений после истечения срока договора аренды, и его содержание фактически является предложением истцу пролонгировать договор, а потому не может подтверждать отказ арендодателя от его исполнения.

Невнесение же ФИО2 с 2014 г. арендной платы не может, исходя из условий договора, расцениваться как его прекращение, учитывая сохранение истцом фактического владения спорным имуществом. Указанное обстоятельство может являться лишь основанием для ее принудительного взыскания или расторжения договора в судебном порядке.

Что касается доводов стороны ответчиков о том, что спорный договор аренды земельного участка является незаключенным ввиду неисполнения истцом обязательств по его государственной регистрации, то он также отклоняется судом ввиду их необоснованности.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка не влечет его незаключенность, а предусматривает иные правовые последствия. 

Так, в силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.2013 г.) несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. 

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

По смыслу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.09.2013 г.) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом Российской Федерации в пункте 3 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Кроме того, частью 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве сделки могут быть квалифицированы действия граждан, которые направлены на установление гражданских прав и обязанностей. 

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Учитывая вышеприведенные разъяснения, Управление не вправе ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора аренды, принимая во внимание его исполнение сторонами, в том числе путем начисления ответчиком и оплаты истцом арендных платежей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума N 25, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

При этом, под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Таким образом, сам по себе факт подачи истцом настоящего иска, как стороны договора, обоснованно полагавшейся на согласие второй стороны относительно сохранения его действия, не может рассматриваться как злоупотребление правом и свидетельствовать о наличии у нее намерений обойти установленный законом порядок предоставления земельного участка.

Не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований и доводы стороны ответчиков о том, что спорный договор не подлежал продлению в случае, если арендатор в течение 3-месясного срока не уведомит арендодателя о том, что он хотел бы продлить действие договора, поскольку совершение истцом действий конклюдентного характера по строительству индивидуального жилого дома, оплате арендных платежей говорит о заинтересованности ФИО2 в исполнении условий спорного договора и продолжении его действия после окончания срока.

Совокупность изложенного указывает на правомерность требования истца о том, что заключенный с ней договор аренды является возобновленным с момента истечения срока на неопределенный срок. 

Между тем, заявляя требование о признании договора аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, истец указала дату возобновления его действия – ДД.ММ.ГГГГ, что в данном случае является неверным, поскольку в указанную дату (включительно) истекал срок действия договора, а потому договор аренды надлежит признать возобновленным с даты, следующей за датой истечения его срока – с ДД.ММ.ГГГГ.

Не подлежит удовлетворению и требование истца о возложении на ответчиков обязанности предоставить для подписания возобновленный договор аренды земельного участка на бумажном носителе, поскольку заявлено оно излишне.

В этой связи, исковые требования ФИО2 к Управлению имущественных отношений Алтайского края суд удовлетворяет частично.

Учитывая, что в соответствии с нормами закона Алтайского края от 04.02.2007г. № 12-ЗС «О полномочиях органов государственной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками в Алтайском крае», закона Алтайского края от 23.12.2014 г. № 102-ЗС «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Барнаул Алтайского края и органами государственной власти Алтайского края», Положения, утвержденного указом Губернатора Алтайского края от 03.11.2016 г. № 131, функции по управлению государственным имуществом Алтайского края, в том числе по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в собственности Алтайского края, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории г. Барнаула осуществляет Управление имущественных отношений Алтайского края, в удовлетворении исковых требований к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула и Администрации г. Барнаула суд отказывает в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Управлению имущественных отношений Алтайского края удовлетворить частично.

Признать договор *** от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между администрацией города Барнаула и ФИО2, возобновленным с ДД.ММ.ГГГГ на тех же условиях на неопределенный срок.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Отказать в удовлетворении исковых требований к Администрации г. Барнаула, Комитету по земельным ресурсам и землеустройству г.Барнаула в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Алтайского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд города Барнаула.

Судья Н.Н. Лопухова

Решение суда в окончательной форме принято 9 апреля 2025 года.

Верно, судья Н.Н.Лопухова

Секретарь судебного заседания Т.А. Шарипова

Решение суда на 09.04.2025 в законную силу не вступило.

Секретарь судебного заседания Т.А. Шарипова

Подлинный документ подшит в деле № 21248-/2025 Индустриального районного суда г. Барнаула.