Судья: Адаманова Э.В. Дело № 44г-237/18

Суд апелляционной инстанции: 

ФИО1, Ситникова М.И., ФИО2

Докладчик судья Ситникова М.И.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 № 406

президиума Московского областного суда

г. Красногорск, Московская область 3 октября 2018 года 

Президиум Московского областного суда в составе:

председательствующего Гаценко О.Н.,

членов президиума Бокова К.И., Виноградова В.Г., Лащ С.И., Мязина А.М., Овчинниковой Л.А., Соловьева С.В.,

при секретаре Симоновой Д.С.,

рассмотрел гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к администрации Щёлковского муниципального района Московской области, ООО «Огудневский завод металлической сетки», ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области о разделе земельного участка, образовании земельных участков, внесении изменений в государственный кадастр недвижимости, обязании произвести кадастровый учет изменений, 

по кассационной жалобе ФИО3 и ФИО4 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14 февраля 2018 года.

Заслушав доклад судьи Московского областного суда Фетисовой Е.С., объяснения ФИО4, представителя ФИО3 и ФИО4 – ФИО5, поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя администрации Щёлковского муниципального района Московской области – ФИО6, просившей кассационную жалобу оставить без удовлетворения, представителя администрации сельского поселения Огудневское Щёлковского муниципального района Московской области – ФИО7, оставившей разрешение дела на усмотрение суда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с названным иском, в обоснование которого указали, что им на праве общей долевой собственности соответственно в 1/3 и 2/3 долях принадлежат нежилые здания: магазин, склад – металлоткацкий цех, котельная, главный производственный корпус – лентоткацкий цех, расположенные по адресу: 

<

данные изъяты>, (завод металлической сетки).

Названные здания находятся на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 31 331 кв.м, который был предоставлен в 1992 году ООО «Огудневский завод металлической сетки» (далее – завод) на праве постоянного (бессрочного) пользования. 

На земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> помимо объектов недвижимости, принадлежащих истцам и заводу, также расположены два жилых дома.

Истцы приобрели объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи от 24 мая 2012 года у ФИО8, к которому, в свою очередь, право собственности на здания перешло от завода. Заявители полагают, что они приобрели право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и первоначальный собственник недвижимости – ООО «Огудневский завод металлической сетки», поэтому вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здания.

Между тем истцы лишены возможности сформировать соответствующий земельный участок для оформления на него своего права путем заключения договора аренды или приобретения его в собственность, поскольку ответчик ООО «Огудневский завод металлической сетки» без согласования с ними произвел раздел общего земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, образовав шесть земельных участков. При этом кадастровые границы трех участков определены непосредственно под зданиями истцов и не имеют площади, необходимой для использования этих зданий по назначению, а земельный участок 

<

данные изъяты>, сформированный как проход и проезд к двум участкам под зданиями истцов, не отвечает нормативам размещения проездов.

ФИО3 и ФИО4 отказано в предоставлении общего земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Ссылаясь на то, что произведенный ответчиком раздел исходного земельного участка и постановка на кадастровый учет шести участков нарушает права истцов, они обратились в суд с целью разрешения спора об образовании земельного участка под принадлежащими им зданиями и необходимого для их использования. 

Представители администрации Щёлковского муниципального района Московской области, ООО «Огудневский завод металлической сетки», филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области в судебное заседание не явились. 

Третьи лица ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, представитель администрации сельского поселения Огудневское Щёлковского муниципального района Московской области в судебное заседание не явились.

Заочным решением Щёлковского городского суда Московской области от 27 июля 2017 года произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, образованы три земельных участка: участок общей площадью 6177 кв.м под принадлежащими на праве собственности истцам зданиями, участок общей площадью 3369 кв.м под жилыми домами завода № 1 и № 2 по адресу: 

<

данные изъяты> общей площадью 21785 кв.м под принадлежащими на праве собственности ООО «Огудневский завод металлической сетки» зданиями.

Из ЕГРН исключены сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>; 

<

данные изъяты>; 

<

данные изъяты>; 

<

данные изъяты>; 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты>.

В остальной части иска отказано.

В резолютивной части заочного решения также указано, что оно является основанием для проведения государственного кадастрового учета образованных земельных участков и исключения из ЕГРН сведений о шести вышеуказанных земельных участках.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14 февраля 2018 года решение суда отменено в части раздела земельного участка и исключения из ЕГРН сведений, в отмененной части вынесено новое решение, которым в удовлетворении требований ФИО3 и ФИО4 отказано.

В кассационной жалобе истцы просят апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14 февраля 2018 года отменить.

По запросу судьи от 27 июня 2018 года дело истребовано для изучения в кассационную инстанцию и определением судьи Московского областного суда Фетисовой Е.С. от 17 сентября 2018 года вместе с кассационной жалобой передано для рассмотрения по существу в президиум Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, президиум находит, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения.

В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Президиум находит, что такие нарушения норм права были допущены судом апелляционной инстанции и выразились в следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО3 и ФИО4 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24 мая 2012 года, заключенного с ФИО8, принадлежат на праве общей долевой собственности объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

данные изъяты>, (завод металлической сетки): 1) здание – магазин, общей площадью 113,20 кв.м, лит. А; 2) здание – склад металлоткацкий цех, общей площадью 298,90 кв.м, сарай общей площадью 24,3 кв.м, лит.лит. Б, Г; 3) здание – котельная, общей площадью 107,30 кв.м, лит.лит. Ж, ж; 4) нежилое здание производственного назначения главный производственный корпус – лентоткацкий цех, общей площадью 1686,60 кв.м, лит.лит. 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> (т. 5, л.д. 234–238).

Право собственности на вышеуказанные объекты зарегистрировано за истцами в ЕГРП 21 июня 2012 года, доля в праве ФИО3 – 1/3, доля в праве ФИО4 – 2/3.

В свою очередь, к продавцу ФИО8 право собственности на объекты недвижимости перешло от ООО «Огудневский завод металлической сетки» на основании протоколов о результатах торгов от 3 октября 2005 года в порядке продажи арестованного имущества данного должника, организованных по заявке судебного пристава-исполнителя в рамках исполнительного производства о взыскании задолженности.

Судом также установлено, что принадлежащие истцам объекты недвижимого имущества находятся на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 31 331 кв.м, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующее промышленное производство, местоположение: Московская 

<

данные изъяты>, предоставленном заводу на праве постоянного (бессрочного) пользования постановлением главы администрации Щёлковского района Московской области от 27 ноября 1992 года № 1847 (т. 2, л.д. 28–32).

Помимо строений истцов на данном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО «Огудневский завод металлической сетки», и два многоквартирных жилых дома №№ 1, 2.

Земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Данный земельный участок на момент разрешения судом спора разделен на шесть земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>; 

<

данные изъяты>; 

<

данные изъяты>; 

<

данные изъяты>; 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты>, сведения о которых носят в ГКН временный характер. Право на исходный участок не прекращено, сведения о его границах содержатся в ГКН.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истцы с момента перехода к ним права собственности на объекты недвижимости приобрели право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в части, расположенной под зданиями истцов и необходимой для использования этих зданий по назначению, которое в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" подлежит переоформлению на право аренды или приобретение ими в собственность. 

Суд установил, что предметом спора является образование полагающегося истцам земельного участка, поскольку возможность сформировать такой земельный участок во внесудебном порядке у истцов отсутствует.

В целях правильного разрешения спора по делу определением суда назначалось проведение судебной землеустроительной и строительно-технической экспертизы.

Ввиду уклонения ООО «Огудневский завод металлической сетки» от участия в экспертизе и не предоставлении эксперту доступа на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, исследование проведено по материалам гражданского дела.

Согласно представленному экспертом заключению земельные участки с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>; 

<

данные изъяты>; 

<

данные изъяты>; 

<

данные изъяты>; 

<

данные изъяты>, образованные в результате раздела общего земельного участка, по своим характеристикам, с учетом вида разрешенного использования не отвечают требованиям градостроительных, строительных и противопожарных норм. Экспертом разработан вариант раздела земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> с учетом требований градостроительных, строительных и противопожарных норм, по которому предусмотрено образование трех земельных участков: участок общей площадью 6177 кв.м для обслуживания и эксплуатации размещенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих истцам, участок общей площадью 3369 кв.м для обслуживания находящихся на нем жилых домов завода № 1 и № 2 по адресу: 

<

данные изъяты>, участок общей площадью 21785 кв.м под принадлежащими на праве собственности заводу зданиями и для их обслуживания.

Удовлетворяя требования истцов об исключении из ЕГРН сведений о шести земельных участках, носящих временный характер, и разделе участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> с образованием трех земельных участков, суд первой инстанции принял за основу разработанный экспертом вариант, указав, что он соответствует требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, не приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, обеспечивает возможность бесспорного разрешенного использования расположенных на земельном участке объектов недвижимости, соблюдает баланс прав и законных интересов истцов, завода и собственников жилых помещений в многоквартирных домах.

Отменяя решение суда в данной части и отказывая в удовлетворении иска, судебная коллегия, сославшись на положения статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, указала, что вопрос о разделе земельного участка может быть поставлен стороной при наличии какого-либо вещного права на данный земельный участок, однако вопрос о правах на данный участок истцами разрешен не был, в связи с чем ими избран ненадлежащий способ защиты своего права.

С такими выводами судебной коллегии нельзя согласиться в связи со следующим.

В соответствии с положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее – в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

Согласно статье 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1).

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2).

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1).

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса (пункт 2).

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Из буквального толкования названных норм материального права и разъяснений о порядке их применения следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Истцы по договору купли-продажи от 24 мая 2012 года приобрели у ФИО8 здания, которые расположены на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 31 331 кв.м, предоставленном в 1992 году заводу на праве постоянного (бессрочного) пользования. В свою очередь, изначально к продавцу ФИО8 право собственности на объекты недвижимости перешло от ООО «Огудневский завод металлической сетки». 

Таким образом, в силу названных выше норм истцы приобрели право на использование части земельного участка, которая занята данными зданиями и необходима для их использования. Они (истцы) вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд обязан установить, каковы правоотношения сторон и какой закон должен быть применен.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" под уточнением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, следует понимать действия судьи и лиц, участвующих в деле, по определению юридических фактов, лежащих в основании требований и возражений сторон, с учетом характера спорного правоотношения и норм материального права, подлежащих применению.

Суд, разрешая требования, пришел к выводу, что предметом спора по настоящему делу является площадь и границы части земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенной под зданиями ФИО3 и ФИО4 и необходимой для их использования по назначению, поскольку установлено, что истцы лишены возможности во внесудебном порядке сформировать указанный земельный участок.

Судом учтено, что истцы неоднократно обращались в судебные инстанции с целью восстановления своих прав на земельный участок.

Так, решением Щёлковского городского суда Московской области от 14 мая 2014 года были удовлетворены исковые требования ФИО3 и ФИО13 к ООО «Огудневский завод металлической сетки» о признании недействительными результатов межевания земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. Однако апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 4 августа 2014 года данное решение суда отменено по тому мотиву, что истцами избран ненадлежащий способ защиты права и они не лишены возможности защищать свои права и законные интересы иными предусмотренными законом способами (т. 1, л.д. 69–76).

Вступившим в законную силу решением Щёлковского городского суда Московской области от 28 февраля 2017 года по гражданскому делу № 2-1250/2017 ФИО3 и ФИО4 отказано в удовлетворении иска о понуждении администрации Щёлковского муниципального района Московской области заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по тому основанию, что данный участок делим, и истцы могут защищать свои права и законные интересы, требуя оформления соответствующих прав на вновь образованный земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования (т. 6, л.д. 119–123).

В соответствии с пунктом 8 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке. 

Как указано в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других прав", к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об установлении границ земельного участка.

Таким образом, избранный истцами по настоящему делу способ защиты права закону не противоречит.

Однако судебная коллегия, отказав ФИО3 и ФИО4 в иске, фактически не разрешила по существу возникший между сторонами по делу спор о границах и площади земельного участка, право на который истцы могут оформить путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в установленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент разрешения спора), если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пункты 2 – 11 указанной нормы регулируют вопросы пользования земельными участками, раздел которых невозможен, указывая на то, что неделимость земельного участка является основанием для установления права общей долевой собственности или заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении таких участков.

По смыслу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования.

Обстоятельства делимости исходного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> установлены указанным выше решением Щелковского городского суда Московской области от 28 февраля 2017 года по гражданскому делу № 2-1250/2017.

Статья 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации регулирует административный порядок раздела земельного участка. 

Пунктом 6 указанной статьи предусмотрена возможность раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Между тем судебная коллегия данные нормы права не приняла во внимание и не учла, что закон не запрещает раздел земельного участка в судебном порядке в случае наличия спора о причинах такого раздела или о площади и (или) границах образуемых в результате раздела земельных участков. Возможность раздела земельного участка в судебном порядке предусмотрена подпунктом 2 пункта 4 статьи 11.2, статьей 64 Земельного кодекса Российской Федерации, что также оставлено без внимания судом апелляционной инстанции.

С учетом изложенного президиум находит, что допущенные судебной коллегией нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителей, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14 февраля 2018 года подлежит отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум 

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14 февраля 2018 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий О.Н. Гаценко