РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 августа 2020 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре судебного заседания Нагапетян А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1365/2020 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ЕМС» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЕМС» (далее – ООО «ЕМС») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости.

В иске указало, что Обществу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 164,6 кв.м., этаж № 1, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости определена по состоянию на 12.12.2013 года в размере 4 580 485 рублей 51 копейка.

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью нежилого помещения, считает её завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы как плательщика налога на имущество юридических лиц.

Согласно отчёту об оценке ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ» от 18.12.2019 года № № рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2013 года составляет 2 483 828 рублей 84 копейки.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения в судебном порядке.

При этом, заявление ООО «ЕМС» от 23.04.2020 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонено.

В связи с чем, административный истец просит суд (с учетом уточнения) восстановить пропущенный процессуальный срок для подачи настоящего административного искового заявления и установить кадастровую стоимость принадлежащего ему нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.12.2013 года в размере 2 483 828 рублей 84 копейки.

Определением суда от 10 июля 2020 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области.

Представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, представила суду ходатайство, в котором уточненные административные исковые требования поддержала, а также просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представители: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации городского округа Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Иные участвующие в деле лица, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили. 

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, изучив материалы дела, полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ООО «ЕМС» принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 164,6 кв.м., этаж № 1, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 30.06.2020 года № №.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Сведения о кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № внесены в Единый государственный реестр недвижимости 12.12.2013 года и, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 10.06.2020 года № №, кадастровая стоимость данного объекта по состоянию на 12.12.2013 года установлена в размере 4 580 485 рублей 51 копейка.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 23.04.2020 года, ООО «ЕМС» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. 

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 07.05.2020 года № № указанное заявление было отклонено. 

В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: в соответствии с п. 5 ФСО № 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. В соответствии с анализом рынка сегмента рынка объекта оценки среднее значение по сегменту рынка составляет 32 000 руб/кв.м. Оценщик, получая результат около 15 000 руб/кв.м., никак его не обосновывает, не сравнивает с анализом рынка. Нарушен п. 5 ФСО № 3. В соответствии с п. 22 ФСО № 7 оценщик должен использовать все объекты-аналоги, отобранные в соответствии с правилами их отбора. Данные правила приведены на странице 40 отчета, при этом, правило отбора по фактору стоимости «площадь» указано как диапазон от 100 до 300 кв.м. Однако, исходя из графика на странице 32 отчета, видно, что значительная часть предложений на рынке как раз и расположены в указанном диапазоне. Таким образом, вызывает сомнение выбор оценщика всего трех аналогов во всем сегменте рынка. В соответствии с п. 5 ФСО № 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. Нарушен п. 5 ФСО № 3.

Получив отказ Комиссии, 08.07.2020 года административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В соответствии с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения ООО «ЕМС» в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорного нежилого помещения, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение ООО «ЕМС» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, является обоснованным. 

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 18.12.2019 года № 51-19, подготовленный ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ». 

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 12.12.2013 года составила 2 483 828 рублей 84 копейки.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости нежилого помещения, принадлежащего истцу.

При составлении отчета оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе нормами Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 12.12.2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости нежилого помещения основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. 

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ» ФИО1 представлены письменные пояснения на замечания Комиссии, изложенные в решении № № от 07.05.2020 г.

Из указанных пояснений следует, что на страницах 23-26 отчета об оценке приведен анализ данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта оценки с указанием интервала значений цен. В таблице 10.3.1 указано, что средняя цена предложения объектов торгово-офисной недвижимости по городу составляет 32 554 руб./кв.м. На странице 24 отчета оценщик написал, что предложения торгово-офисной недвижимости по стоимости превышающей 30 000 рублей за 1 кв.м., представляют собой продажу комплекса имущества, то есть сам объект недвижимого имущества и дополнительные объекты движимого имущества (оборудование, мебель) находящиеся на территории объекта. На страницах 39-45 отчета об оценке описан порядок и проведен расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. По результату проведенного расчета, стоимость Объекта оценки составила 15 814,34 рублей за 1 кв.м. В рамках проведенного анализа рынка оценщиком определялась цена предложения объектов торгово-офисной недвижимости - денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая участниками в результате предполагаемой сделки. В рамках применения сравнительного подхода оценщиком определялась стоимость объекта оценки - наиболее вероятная расчетная величина, определяемая с учетом ценообразующих факторов, влияющих на стоимость. То есть, стоимость объекта оценки определяется на основе цен предложений объектов недвижимости, скорректированных на необходимые факторы с целью приближения их к состоянию объекта оценки. В частности, в отчете об оценке применены корректировки: скидка на торг, поправка на состояние, наличие отдельного входа. Применяемые корректировки описаны на страницах 42-43 отчета об оценке. Сравнение двух указанных понятий (цена предложения и стоимость объекта) не допустимо, поскольку по существу имеют различное значение и назначение применения, и не требует их сравнение между собой.

На страницах 39-40 отчета об оценке приведены правила отбора объектов-аналогов, в соответствии с которыми, имеющийся в распоряжении оценщика, объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах позволил для расчета стоимости оцениваемого объекта из общей выборки по продаже отобрать 3 объекта-аналога, и используемых им впоследствии в расчетах стоимости объекта оценки. Указание на странице 40 диапазона от 100 до 300 кв.м. подразумевает указание на принадлежность выбранных аналогов данному диапазону по площади, а не указание на то, что оценщик должен использовать весь объём предложений в данном диапазоне. Кроме того, действующее законодательство в области оценочной деятельности и методологические правила применения метода сравнения продаж не регламентируют количество аналогов, необходимых для применения метода сравнения продаж.

С учетом изложенного, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на вышеуказанный отчет об оценке и полагает, что пояснения и выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Отчет об оценке содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке от 18.12.2019 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 12.12.2013 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 12.12.2013 года, подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «ЕМС» в суд является 08.07.2020 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 23.04.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ЕМС - удовлетворить.

Восстановить ООО «ЕМС» пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 164,6 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.12.2013 года в размере 2 483 828 рублей 84 копейки.

Датой подачи ООО «ЕМС» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 23.04.2020 года, в суд – 08.07.2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17 августа 2020 года.

Судья: Ласковская С.Н.