Дело № 2 – 338 / 2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 июня 2019 года Город Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Бондаревой Е.Ю.

при секретаре Тарановой И.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению КБ «Энерготрансбанк» (АО) к ФИО1 ФИО10 о взыскании суммы задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора, обращении взыскания на заложенное имущество, и взыскании судебных расходов,

с участием третьего лица Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области,

У С Т А Н О В И Л:

КБ «Энерготрансбанк» (АО), в лице представителя ФИО2, действующей на основании доверенности, обратилось в суд с иском к ФИО3, с которой с учетом уточнений просит расторгнуть кредитный договор 

<

***>, заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГ; взыскать задолженность по кредитному договору 

<

***> от ДД.ММ.ГГ, образовавшуюся на 26.02.2019 года в размере 7043987,12 рублей, из которых сумма задолженности по основному долгу – 5311630,01 рублей, сумма задолженности по уплате процентов 1129497,71 рублей, неустойка за несвоевременный возврат кредита – 249843,83 рублей, неустойка за неуплаченные проценты в размере 353015,57 рублей, обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом общей площадью 218,2 кв.м. расположенный по адресу 

<

адрес >, КН №, принадлежащий на праве собственности ФИО1 ФИО11, с установлением начальной продажной цены 6480 000 рублей, и земельный участок площадью 489 кв.м., КН №, расположенный по адресу 

<

адрес >, с установлением начальной продажной цены 2560000 рублей, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 40312,94 рублей и расходы по оплате отчета № Н-057-19 в размере 9000 рублей.

В обоснование заявленных требований стороной истца указано, что ДД.ММ.ГГ между КБ «Энерготрансбанк» (АО) и заемщиком ФИО4 заключен кредитный договор №, в соответствии с которым банк предоставил ответчику кредит в размере 7050 000 рублей под 14% годовых сроком до 05.02.2029 года на приобретение жилого дома и права аренды земельного участка, находящегося под домом по адресу: 

<

адрес >. Истец перечислил в соответствии с условиями кредитного договора денежные средства в размере 7050 000 рублей заемщику, таким образом, банком предусмотренные договором обязательства по предоставлению кредита были исполнены в полном объеме. В соответствии с условиями кредитного договора заемщик ФИО3 обязалась производить ежемесячно аннуитетные платежи в соответствии с графиком платежей в погашение основного долга по кредиту, а также проценты.

Однако, в нарушение положений, предусмотренных ст. ст. 309, 310, 809, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), а также п.п. 1.5 кредитного договора от ДД.ММ.ГГ, принятые на себя обязательства заемщиком надлежащим образом не исполняются с апреля 2017 года, в связи с чем у заемщика образовалась задолженность по кредитному договору на ДД.ММ.ГГ в размере 7043987,12 рублей.

В соответствии с положениями пунктов 3.2 кредитного договора, в случае нарушения сроков возврата кредита и/или процентов по кредиту, заемщик обязан уплатить кредитору неустойку в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Согласно прилагаемому расчету взыскиваемых денежных сумм, общая сумма задолженности ответчика по кредитному договору составляет 7043987,12 рублей.

Поскольку кредитные средства были предоставлены заемщику для покупки жилого дома и права аренды земельного участка, то в силу ст. 64.1, 64.2, 77 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) у банка в силу закона возникло право залога на объект недвижимости, принадлежащий заемщику – жилой дом общей площадью 218,2 кв.м., земельный участок площадью 489 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес >. Рыночная стоимость объекта недвижимости, на которую истец просит обратить взыскание, определена в отчете № Н-057-19 об определении рыночной стоимости жилого дома – 8100000 рублей, земельного участка – 3 200000 рублей, в связи с чем просит обратить взыскание на указанное залоговое имущество, установив начальную продажную цену для жилого дома – 6 480000 рублей, земельного участка – 2560000 рублей.

Представитель истца КБ «Энерготрансбанк» (АО) – ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, указав, что в силу п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения, а не соответствием фактических параметров предмета ипотеки его параметрам, указанным в ЕГРП. Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая, по смыслу приведенной правовой нормы, влечет прекращение залога. Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений. Следует учесть, что независимо от момента изменения предмета ипотеки такое изменение само по себе не может служить основанием для прекращения ипотеки. Пункт 1 ст. 352 ГК РФ, содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения ипотеки, и не предусматривает возможность прекращения ипотеки земельного участка в связи изменением залогодателем правоотношений на него. Основания для прекращения ипотеки жилого дома отсутствуют, а также отсутствуют основания для прекращении также и ипотеки земельного участка, на котором этот дом расположен. КБ "Энерготрансбанк" (АО) в силу закона является залогодержателем земельного участка с момента регистрации права собственности Ответчика на него, то есть с 12.02.2014 года и имеет право на обращение взыскания на него. Залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого. Отсутствие записи об учете не затрагивает отношения залогодателя с залогодержателем. В соответствии со ст. 26 Закона об ипотеке Государственная регистрация ипотеки является публичной, и в соответствии со ст. 339.1 ГК РФ вступает в силу для третьих лиц с момента Государственной регистрации обременения ипотекой. В соответствии с представленным договором (последующей) ипотеки № от ДД.ММ.ГГ, в последующий залог КБ "Энерготрансбанк" (АО) был передан жилой дом и земельный участок, на котором он расположен. Регистрационные отметки, проставленные Управлением Росреестра по Калининградской области на указанном договоре свидетельствуют о государственной регистрации предшествующей ипотеки на дом ДД.ММ.ГГ за номером №; государственной регистрации предшествующей ипотеки на земельный участок ДД.ММ.ГГ за номером №; а также государственной регистрации последующей ипотеки на дом ДД.ММ.ГГ за номером №; государственной регистрации последующей ипотеки на земельный участок ДД.ММ.ГГ за номером №. У истца не было оснований сомневаться в законности и обоснованности проведенной государственно регистрации обременения ипотекой Управлением Росреестра по Калининградской области, в связи с чем полагает, что довод ответчика о прекращении залоговых прав на земельный участок направлен на нарушение прав кредитора КБ «Энерготрансбанк» (АО), в части возможности взыскания задолженности за счет имущества ответчика, в связи с чем настаивает на удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом извещенной, её представитель ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании с заявленными требованиями согласился в части, не оспаривая требования о расторжении кредитного договора, взыскании суммы задолженности по основному долгу, по процентам при этом просил уменьшить размер неустойки ссылаясь на ст. 333 ГК РФ, представив письменное ходатайство, в котором ссылается на несоразмерность заявленных сумм. При этом категорически возражал в отношении обращения взыскания на земельный участок, в отношении которого предметом залога являлось право аренды, которое прекращено, следовательно, залог прекращен с прекращением обеспеченного залогом обязательства п. 1 ст. 352 ГК РФ. При этом стороны не заключали никаких соглашение о передаче в залог истцу права собственности на земельный участок, а следовательно и прекращено право истца об обращении взыскания на жилой дом, находящийся на спорном земельном участке. При этом согласился с оценкой недвижимого имущества, представленной стороной истца, при том, что им предоставлено заключение об оценке данного имущества, которое просил суд не учитывать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о дне, времени и месте рассмотрения дела.

Ознакомившись с материалами гражданского дела, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями, установленными ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить денежную сумму и уплатить проценты за неё (ст. 819 ГК РФ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (ст. ст. 329, 330 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что между КБ «Энерготрансбанк» (АО) и заемщиком ФИО4 (заемщик) ДД.ММ.ГГ заключен кредитный договор 

<

***>, по условиям которого кредитор обязался предоставить заемщику кредит в размере 7050000 рублей под 14% годовых сроком до ДД.ММ.ГГ, а заемщик ФИО3 в свою очередь, обязалась возвратить полученные денежные средства и уплатить начисленные на них проценты, согласно графику платежей.

Также в судебном заседании нашло подтверждение того, что во исполнение требований кредитного договора, истец осуществил перечисление денежных средств в размере 7050 000 рублей на открытый в банке счёт заемщика ФИО3 №, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании и подтверждается выпиской по счету.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что действия, совершенные банком по перечислению заемщику ФИО3 денежных средств в размере 7050 000 рублей соответствуют положениям, предусмотренным кредитным договором.

Кредит был представлен для целевого использования – для приобретения заемщиком жилого дома и оплаты по соглашению об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес >. (п. 1.1 кредитного договора). 

В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГ заключенным между продавцом ФИО7 и покупателем ФИО4, последняя приняла в собственность двухэтажный жилой дом с мансардой, общей площадью 218,2 кв.м., в том числе жилой площади 108,3 кв.м, с холодными помещениями 109,9 кв.м. КН №, расположенный по адресу: 

<

адрес >, кадастровой стоимостью 5028 501,92 рублей, расположенный на арендуемом земельном участке общей площадью 489 кв.м., с адресом: 

<

адрес >, КН №, находящемся в пользовании на основании договора аренды земельного участка №-и от ДД.ММ.ГГ.

Покупателю одновременно с передачей права собственности на Объект передаются права на земельный участок, на котором он находится, о чем стороны подписывают соглашение об уступке прав и обязанностей, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

Указанный жилой дом продается за 7 300 000 рублей, из которых 300 000 рублей уплачены покупателем продавцу ранее; 700 000 рублей - собственные средства покупателя и уплачиваются в день получения данного договора с УФРС по Калининградской области, с отметкой о произведенной государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю и 6 300 000 рублей - кредитные средства, получаемые покупателем в КБ «Энерготрансбанк» (ОАО) в течение трех рабочих дней после предоставления в КБ «Энерготрансбанк» (ОАО) настоящего договора купли-продажи (либо нотариально заверенной копии) с отметкой о произведенной государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к Покупателю и предоставления свидетельства о государственной регистрации права собственности на Объект на Покупателя. Покупатель приобретает объект за счет указанных кредитных денежных средств, предоставляемых КБ «Энерготрансбанк» (ОАО).

В соответствии с Соглашением о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ, ФИО7 передает, а ФИО3 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды №-и от ДД.ММ.ГГ, заключенному между Мэрией города Калининграда и ФИО7 срок 49 лет (п. 1). Стоимость передаваемых прав и обязанностей составляет 1 000 000 рублей, из которых: 100000 рублей - уплачены ФИО3 ФИО7 ранее, 150 000 рублей собственные средства ФИО3, уплачиваются в день получения зарегистрированного в УФРС по Калининградской области соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды; 750 000 рублей кредитные средства, получаемые ФИО3 в КБ «Энерготрансбанк» (ОАО) в течение трех рабочих дней после предоставления в КБ «Энерготрансбанк» (ОАО) настоящего соглашения (либо нотариально заверенной копии) с отметкой о произведенной государственной регистрации соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды.

По соглашению ФИО3 и КБ «Энерготрансбанк» (ОАО) (залогодержатель) на право аренды установлена залоговая стоимость в размере 600 000 рублей.

В соответствии с п. 7 названного соглашения, со ссылкой на ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, право аренды в обеспечение исполнения обязательств, принятых покупателем по кредитному договору, считается находящимся в залоге у кредитора (залогодержателя) в силу закона с момента государственной регистрации соглашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Залогодержателем по данному залогу является Коммерческий Банк «Энерготрансбанк» (открытое акционерное общество), а залогодателем ФИО3

12.02.2014 года в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации права собственности ФИО3 на жилой дом по адресу: 

<

адрес >. Существующие ограничения права: ипотека в силу закона, а также сделана запись о регистрации перехода права аренды в отношении земельного участка по адресу: 

<

адрес >, на основании соглашения, с ограничениями права: ипотека в силу закона.

Пунктом 2.2 кредитного договора предусмотрено, что кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения кредита и уплаты начисленных процентов, суммы штрафов и пеней, предусмотренных договором, в ряде случаев, в том числе: если заемщик не заплатил любую сумму, подлежащую уплате в соответствии с условиями договора, или при наличии обстоятельств, свидетельствующих о невозможности исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита в установленный срок.

При нарушении сроков возврата кредита и/или процентов по кредиту заемщик обязан уплатить кредитору пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки (пункт 3.2 договора).

В нарушение условий договора ответчик неоднократно допустил просрочку исполнения обязательств по внесению ежемесячных платежей, т.е. ненадлежащим образом исполняют обязанность по оплате ежемесячных аннуитетных платежей, что подтверждается выпиской по счету, из которой следует, что последний платеж в погашение задолженности поступил 31.01.2017 года.

В связи с неисполнением обязательств 30.08.2018 года ответчику направлено требование о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору в течение трех дней.

В соответствии со ст. 55.2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» уведомление и требование (далее - уведомление), предусмотренные ФЗ или договором об ипотеке, направляются по адресу, указанному стороной договора об ипотеке, а также по месту нахождения юридического лица или по месту жительства физического лица. Уведомление направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или вручается адресату под расписку. Моментом получения уведомления стороной договора об ипотеке считается, в частности: дата отказа стороны договора об ипотеке от получения уведомления, если этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи; дата, на которую уведомление, направленное по почте заказным письмом с уведомлением по адресу (месту нахождения, месту жительства) стороны договора об ипотеке, указанному в нем, не вручено в связи с отсутствием адресата по указанному адресу (месту нахождения, месту жительства).

Из материалов дела усматривается, что указанное уведомление направлялось ФИО4 в 

<

адрес >, сведений о вручении истцом не предоставлено, вместе с тем ответчиком факт направления в адрес ФИО4 вышеуказанного уведомления не оспаривалось.

В соответствии с п. 3.5 кредитного договора ответчик обязан не позднее трех рабочих дней после наступления события уведомить банк об изменении адреса регистрации по месту жительства. Уведомлений от ответчика о смене места жительства (пребывания), о факте временного отсутствия истцу не поступало.

Таким образом, со стороны ответчика отсутствуют уведомления истца об изменении места жительства, о факте временного отсутствия.

В результате невыполнения ответчиком обязанности по информированию истца о смене места жительства, о факте временного отсутствия истец не выполнил обязанность по соблюдению досудебного порядка и вручению требования ответчику.

В силу норм п. 3 ст. 405, п. 1 ст. 406 ГК РФ истец не считается просрочившим (не исполнившим) обязанность по соблюдению досудебного порядка и вручению требования, т.к. указанная обязанность не может быть исполнена вследствие неисполнения ответчиком обязанности по информированию истца об изменении места проживания и/или места работы, о факте временного отсутствия.

Таким образом, истцом выполнена обязанность по соблюдению досудебного порядка и вручению требования.

В результате неисполнения заемщиком принятых на себя обязательств по договору образовалась просроченная задолженность по кредиту на ДД.ММ.ГГ в размере 7043987,12 рублей, из которых сумма задолженности по основному долгу – 5311630,01 рублей, сумма задолженности по уплате процентов 1129497,71 рублей, неустойка за несвоевременный возврат кредита – 249843,83 рублей, неустойка за неуплаченные проценты в размере 353015,57 рублей.

Пунктом 1 ст. ст. 809 ГК РФ предусмотрено право кредитора на получение с заёмщика процентов на сумму кредита в размерах и в порядке, определённых договором. 

Заёмщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (ст. 810 ГК РФ). 

В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если кредитным договором предусмотрено погашение кредита по частям, то при нарушении заёмщиком срока, установленного для возврата очередной части кредита, кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами.

Как следует из положений ст. 813 ГК РФ, при невыполнении заёмщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата займа, займодавец вправе потребовать от заёмщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

Учитывая, что заёмщик ФИО3. не выполняет принятые на себя по кредитному договору обязательства, что является существенным нарушением условий договора с её стороны, суд считает требования истца о взыскании задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГ по состоянию на 26.02.2019 года по основному долгу – 5311630,01 рублей, по уплате процентов 1129497,71 рублей, подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ, п. 3.2 указанного выше кредитного договора, при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита, или уплаты процентов, или иных платежей, предусмотренных кредитным договором, заемщик уплачивает банку неустойку в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 330 ГК РФ).

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В процессе рассмотрения дела стороной ответчика заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ по взысканию с неё пени за просрочку исполнения денежного обязательства по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

Как видно из материалов дела, истец предъявил к взысканию пени за просрочку возврата кредита по кредитному договору, рассчитанную с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ за несвоевременный возврат кредита – 249843,83 рублей, за неуплаченные проценты – 353 015,57 рублей.

Принимая во внимание указание стороны ответчика об уменьшении подлежащей к взысканию пени, и учитывая указанные выше обстоятельства, а также - компенсационный характер неустойки, которая по своему существу является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством к обогащению кредитора, отсутствие каких-либо доказательств наличия у истца негативных последствий, убытков, наступивших от ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств, суд приходит к выводу о том, что подлежащий взысканию размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства и считает, необходимым уменьшить, согласно ст. 333 ГК РФ, неустойку за неуплаченные проценты – до 185000 рублей, при этом оснований для уменьшения размера неустойки за несвоевременный возврат кредита суд не усматривает.

В связи с чем, по кредитному договору с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца подлежит взысканию 6875971,55 рублей, из которых сумма задолженности по основному долгу – 5311630,01 рублей, сумма задолженности по уплате процентов – 1 129497,71 рублей, неустойка за несвоевременный возврат кредита – 249843,83 рублей, неустойка за неуплаченные проценты – 185 000 рублей.

В силу требований, установленных статьей 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Поскольку на момент обращения КБ «Энерготрансбанк» (АО) в суд с настоящим иском ответчиком ФИО3 не исполнены принятые по кредитному договору обязательства, периодические платежи в счёт погашения задолженности так и не внесены, заемщик ФИО3 в установленный срок обязательства не исполнила, что, в свою очередь, свидетельствует о существенном нарушении условий кредитного договора, а также учитывая размер образовавшейся задолженности и продолжительность срока, имевшегося у заемщика для устранения нарушений, суд считает, что требование истца о расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГ является законным и обоснованным, соответственно также подлежащим удовлетворению. 

Также суд находит заявленные истцом требования об обращении взыскания на заложенное имущество жилой дом с целью погашения образовавшейся задолженности подлежащими удовлетворению.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (ст. 334 ГК РФ). 

Статья 337 ГК РФ и п.1 ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) определяют, что, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. 

В силу ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Согласно пп. 4. п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчёта оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определённой в отчёте оценщика.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - жилого дома, на который истец просит обратить взыскание, определена в отчете об определении рыночной стоимости равной 8100000 рублей.

С данной оценкой согласилась сторона ответчика, в связи с чем суд полагает возможным установить способ реализации заложенного имущества путем продажи указанного имущества с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 80 % от 8100 000 рублей, т.е. 6480 000 рублей, с направлением денежной суммы, полученной от реализации указанного имущества, в счет погашения задолженности ФИО1 ФИО12 перед КБ «Энерготрансбанк» (АО) по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГ.

Вместе с тем требования истца в части обращения взыскания на земельный участок суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Право аренды земельного участка общей площадью 489 кв.м., КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес >, прекращено в связи с заключением между Администрацией городского округа «Город Калининград» и ФИО3 договора купли-продажи указанного земельного участка от ДД.ММ.ГГ.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ установлено, что залог прекращается вследствие прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ.

В соответствии же с пунктом 2 статьи 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:

1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;

2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;

3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования);

4) иное имущество в случаях, установленных законом.

Исходя из указанных норм, залог права аренды земельного участка действовал в период существования у залогодателя арендных прав на земельный участок и прекращен в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 345 ГК РФ предмет залога может быть заменен другим имуществом только по соглашению залогодателя и залогодержателя.

Из соглашения об уступке прав аренды спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГ и кредитного договора 04/14-Ф от ДД.ММ.ГГ не следует, что на ФИО3 возложена обязанность предоставить банку в залог иное имущество в случае прекращения залога права аренды земельного участка.

При этом суд обращает внимание на тот факт, что ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком заключен договор последующей ипотеки №, в соответствии с которым предметом залога спорные жилой дом и земельный участок, принадлежащие ФИО3 на праве собственности, обеспечивает исполнение обязательств заемщика – ООО «Эльва» перед кредитором КБ «Энерготрансбанк» (АО) на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГ заключенного между ООО «Эльва» и ООО «Эльва». В связи с чем, банку было достоверно известно о прекращении права аренды ФИО3 в отношении земельного участка.

При таких обстоятельствах требования истца в указанной части не подлежат удовлетворению в связи с отсутствием указанного объекта залога.

Доводы стороны ответчика о том, что в силу закона не может быть обращено взыскание на жилой дом, поскольку действует принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, тогда как у истца не возникло право требовать обращения взыскания на земельный участок, то отчуждение жилого дома без отчуждения земельного участка не допускается, суд находит несостоятельными поскольку основаны на неверном толковании закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика расходов, понесенных на оплату отчета № Н-057-19 в размере 9 000 рублей.

Из материалов дела следует, что согласно платежному поручению № 21524 от 07.03.2019 года истцом оплачено в ООО «Специализированная фирма «Оценка», подготовившее отчет № Н-057-19 9000 рублей.

Расходы истца по оплате отчёта в размере 9 000 рублей признаются необходимыми для обоснования заявленных исковых требований, в связи с чем указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 4 пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», согласно которым положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (ст. 333 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, подлежащая взысканию с ответчика государственная пошлина, в соответствии с положениями, установленными п. 1 и 3 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 49419,94 рублей, из которых оплаченная истцом при подаче иска в размере 40312,94 рублей подлежит взысканию в пользу истца, а 9107 рублей в доход местного бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования КБ «Энерготрансбанк» (АО) к ФИО1 ФИО13 о взыскании суммы задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора, обращении взыскания на заложенное имущество, и взыскании судебных расходов, - удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор № № от ДД.ММ.ГГ года, заключенный между КБ «Энерготрансбанк» (АО) и ФИО4.

Взыскать с ФИО1 ФИО14 – ДД.ММ.ГГ года рождения, уроженки 

<

адрес >, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес >, в пользу КБ «Энерготрансбанк» (АО) задолженность по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГ года, образовавшуюся на 26.02.2019 года в размере 6875971,55 рублей, из которых сумма задолженности по основному долгу – 5311630,01 рублей, сумма задолженности по уплате процентов 1129497,71 рублей, неустойка за несвоевременный возврат кредита – 249843,83 рублей, неустойка за неуплаченные проценты в размере 185 000 рублей, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 40312,94 рублей, расходы по оплате отчета № Н-057-19 в размере 9000 рублей, а всего 6925284 рубля 49 копеек.

Обратить взыскание на заложенное имущество жилой дом общей площадью 218,2 кв.м. расположенный по адресу 

<

адрес > КН №, принадлежащий на праве собственности ФИО4, установив способ реализации заложенного имущества путем продажи указанного имущества с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 80 % от 8100 000 рублей, т.е. 6480 000 рублей.

Направить денежную сумму, полученную от реализации указанного имущества, в счет погашения задолженности ФИО4 перед КБ «Энерготрансбанк» (АО) по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГ года.

В удовлетворении остальной части требований, отказать.

Взыскать с ФИО1 ФИО15 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 9 107 рублей.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционный жалобы через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 10 июня 2019 года.

Судья: Е.Ю. Бондарева