№

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 февраля 2025 года Рузский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Ануфриевой Н. Ю., при секретаре судебного заседания Юдиной Ю.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2 о признании отсутствующим обременения в виде залога на земельный участок, обязании аннулировать запись о залоге

У С Т А Н О В И Л:

Истец просит признать отсутствующим обременение в виде залога в силу закона земельного участка с №, площадь:... расположенного по адресу: (адрес), собственность, № от (дата), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, в пользу предыдущего собственника ФИО2, внесенного на основании договора купли-продажи земельного участка от (дата), заключенного между ФИО2 и ФИО1. Обязать УФСГРКиК по Московской области аннулировать запись о залоге. 

Требования мотивированы тем, что между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) (дата) заключен договор купли-продажи земельного участка с №, площадь:... расположенного по адресу: (адрес), № от (дата), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. Право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за истцом.Кроме того, в (дата) в ЕГРН зарегистрировано обременение указанного участка-залог в пользу ФИО2.

Согласно п.... договора покупная стоимость земельного участка уплачивается продавцу в течение месяца с момента подписания договора, то есть до (дата) включительно.

В указанный срок покупная цена земельного участка продавцу не уплачена. Продавцом не были предъявлены требования ни о взыскании с покупателя покупной цены, ни об обращении взыскания на предмет залога. Таким образом, срок исковой давности по требованию о взыскании покупной цены земельного участка истек (дата) Соответственно (дата) истек срок исковой давности и по обеспечительным требованиям, в связи с этим на сегодняшний день ответчиком невозможна реализация права на обращение взыскания на предмет залога, а само обременение в виде залога подлежит признанию отсутствующим.

В адрес ответчика было направлено письмо от (дата) с требованием совершить действия, направленные на исключение из ЕГРН сведений об обременении, однако ответчик не стал совершать указанных действий.

Истец в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание явился, иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Третье лицо о слушании дела извещено о слушании дела надлежащим образом.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, суд приходит к следующему. 

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании

В соответствии со ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

По делу установлено, что между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) (дата) заключен договор купли-продажи земельного участка с №, площадь... расположенного по адресу: (адрес), собственность, № от (дата), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п.... договора продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора земельный участок с №, площадь:..., расположенный по адресу: (адрес), собственность, № от (дата), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п.... договора продавец обязуется передать в собственность покупателя участок указанный в п... а покупатель обязуется принять участок и оплатить его стоимость.

Согласно п.... договора в стоимость договора входит стоимость участка в размере 1200 000 руб., а также все имеющиеся на дату заключения договора обязательства Продавца по задолженностям по налогам, пеням, штрафам по участку, которые покупатель принимает на себя вместе с ответственностью перед фискальными органами за их погашение.

Согласно п... договора покупная стоимость земельного участка выплачивается продавцу в течение месяца с момента подписания договора.

Согласно п.... С момента подписания договора и до полной оплаты земельный участок является находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (п.5 ст.488 ГК РФ)

Согласно п.... договора продавец обязан передать покупателю участок в течение 3х дней после полной оплаты по договору

Согласно п.... договора передача участка продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту

Согласно п... договора стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила)

Согласно п.... договора при возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по настоящему договору одной из сторон, она обязана оповестить другую сторону не позднее 3х дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по договору переносится соразмерно времени, в течение, которого действовали такие обстоятельства. 

Право собственности на земельный участок с № зарегистрировано за истцом, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно выписке из ЕГРН раздел 5, зарегистрировано обременение объекта недвижимости –(ипотека в силу закона) залог в пользу ФИО2 (срок действия с (дата) до полного расчета с продавцом).

Истец, ссылаясь на тот факт, что в указанный срок покупная цена земельного участка продавцу не уплачена и продавцом не были предъявлены требования ни о взыскании с покупателя покупной цены, ни об обращении взыскания на предмет залога, в связи с истечением срока исковой давности по требованию о взыскании покупной цены земельного участка и по обеспечительным требованиям истекшего (дата) обратился в суд с указанным иском. 

Согласно положениям статей 55,56,67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений. Недоказанность обстоятельств, на которые истец ссылается в обоснование своих требований, является самостоятельным основанием для отказа в иске. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, бремя доказывания наличия обстоятельств, указанных в иске, подлежит возложению на истца.

Согласно п. 1. Статья 62. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ определено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В ст. 337 ГК РФ определено, если иное не предусмотрено договором, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с п. 4.1. Договором купли-продажи земельного участка от (дата) обязанность Продавца передать Покупателю участка возникает только в случае добросовестного выполнения Покупателем обязательства по оплате земельного участка и составляет три дня. 

В ходе рассмотрения дела установлено, что выкупная цена участка продавцу не выплачена, участок не передан истцу, передаточный акт сторонами договора не составлялся, участок из владения продавца не выбывал, что не оспаривалось истцом в ходе судебного заседания.

Предельный срок для исполнения данной обязанности Договором купли-продажи земельного участка не содержит. 

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Частью 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Пунктом 5 указанной статьи закреплено, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

По смыслу части 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается его надлежащим исполнением.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Суд, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, учитывая вышеприведенные нормы права и установленные по делу обстоятельства, учитывая, что истцом не отрицался факт не оплаты выкупной цены участка, учитывая, требования п.5 ст.488 ГК РФ, согласно которым товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, требований ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, учитывая, что Согласно п.3.3. договора С момента подписания договора и до полной оплаты земельный участок является находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (п.5 ст.488 ГК РФ), данные сведения о сроке обременения участка до полного расчета с продавцом внесены в сведения ЕГРН, не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований истца. 

Частью 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно ст. 10 этого же Кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.

По общему правилу, в соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Суд полагает, что поведение стороны истца, является недобросовестным, поскольку усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения, так истцом в ходе рассмотрения дела не представлено суду доказательств передачи денежных средств по договору купли-продажи земельного участка продавцу, а также доказательств намерения с его стороны оплатить покупную цену, не смотря на то, что в ЕГРН содержится запись о сроке обременения до полного расчета с продавцом, не доказана заинтересованность в подписании акта приема-передачи земельного участка до направления письма в адрес ответчика от (дата)

По пояснениям ответчика, действия Истца носили противоречивый характер, поскольку с одной стороны, он обещал оплатить стоимость земельного участка, а также нанял юриста для решения вопроса о восстановлении прав на земельный участок, а с другой не совершал действий по его оплате. 

Кроме того, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ и Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

С учетом вышеприведенных норм права и обстоятельств дела, суд считает исковые требования подлежащими отклонению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании отсутствующим обременения в виде залога на земельный участок, обязании аннулировать запись о залоге- отказать

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Московский областной суд через Рузский районный суд.

Решение изготовлено к окончательной форме 14 февраля 2025 года.

Судья Н.Ю.Ануфриева