Дело № 2-8/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 февраля 2020 года

г.Миасс 

Миасский городской суд Челябинской области в составе:

Председательствующего судьи

ФИО1-Е.В.,

при помощнике судьи

ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ФИО6 о взыскании задолженности по договору займа, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском (с учетом уточнения) к ФИО4, ФИО6 о взыскании задолженности по договору займа в размере 1 753 500 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20 июля 2018 года по 19 февраля 2020 года в сумме 779 000 руб., обращении взыскания на заложенное имущество жилой дом, общей площадью ... кв.м., объект капитального строительства жилой дом, площадью ... кв.м. с хозяйственными постройками и земельный участок, общей площадью ... кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС с установлением начальной продажной цены данного имущества: жилого дома, общей площадью ... кв.м. – 4 370 руб., объект капитального строительства жилой дом, площадью ... кв.м. – 3 071 000 руб., земельного участка, общей площадью ... кв.м., кадастровый НОМЕР – 684 000 руб., а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины. 

Требования мотивированы тем, что ДАТА между истцом (ФИО3, займодавец) и ФИО4 (ответчик, заемщик) был заключен договор займа денежных средств, в размере 1 000 000 руб., сроком до ДАТА, за пользование которым заемщик обязался уплачивать истцу проценты в сумме 33 330 руб. ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца с 10 июля 2016 года. В соответствии с условиями вышеназванного договора займ был предоставлен ФИО4 под залог вышеназванного имущества, принадлежащего на праве собственности ФИО6, что подтверждается составленным в тот же день договором о залоге недвижимого имущества, с определением стоимости залога в 1 000 000 руб., из которых 300 000 руб. – стоимость жилого дома и 700 000 руб. – земельного участка. ДАТА между ФИО3 и ФИО4 было заключено дополнительное соглашение к договору займа от ДАТА, по условиям которого ФИО3 передал ФИО4 дополнительный займ в размере 753 500 руб., с условием его возврата и уплаты процентов в сумме 41 000 руб. ежемесячно не позднее 20-го числа каждого месяца, срок возврата займа – 20 декабря 2020 года. В тот же день между ФИО3 и ФИО6 было заключено дополнительное соглашение к договору о залоге недвижимого имущества, которым условия п.1 изменены и указана сумма 1 753 500 руб. и срок возврата долга – 20 декабря 2020 год. Однако, ФИО4 условия договора не исполняет, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 – ФИО7 исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям указанным в иске, на их удовлетворении настаивала.

Ответчик ФИО4 не оспаривая фактических обстоятельств дела, исковые требования признал частично, полагал их необоснованными и неподлежащими удовлетворению в части начисления процентов за пользование денежными средствами.

Истец ФИО3, ответчик ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом.

Руководствуясь положениями ст.ст. 2, 6.1, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения настоящего дела, учитывая право сторон на судопроизводство в разумные сроки, суд полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО3 подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДАТА между ФИО3 (займодавец) и ФИО4 (заемщик) заключен договор займа денежных средств, в размере 1 000 000 руб., сроком до 10 октября 2017 года, за пользование которым заемщик обязался уплачивать истцу проценты в сумме 33 330 руб. ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца с 10 июля 2016 года, возврат заемщиком указанной суммы осуществляется равными ежемесячными платежами в сумме 66 670 руб. 

В разделе 3 вышеназванного договора предусмотрено исполнение обязательств по договору займа, обеспечено договором залога недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ФИО6 в виде жилого дома, общей площадью ... кв.м. и земельного участка, общей площадью ... кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС с установлением начальной продажной цены данного имущества в 1 000 000 руб. (т.1 л.д. 83).

Передача ФИО3 денежных средств, в размере 1 000 000 руб. ФИО4 оформлена распиской от ДАТА (т.1 л.д. 84).

Исполнение обязательств по договору займа от ДАТА обеспечено договором залога недвижимого имущества (ипотеки) от ДАТА, заключенного между ФИО3 и ФИО6 - жилой дом, общей площадью ... кв.м. и земельный участок, общей площадью ... кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС с установлением начальной продажной цены данного имущества в 1 000 000 руб. Согласно п.2.2 договора, право залога распространяется также на все жилые и нежилые объекты недвижимого имущества, возводимые в будущем на вышеуказанном земельном участке (договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА за НОМЕР) (т. 1 л.д. 85-86).

ДАТА между ФИО3 и ФИО4 заключено дополнительное соглашение к договору займа от ДАТА, по условиям которого ФИО3 передал ФИО4 дополнительный займ в размере 753 500 руб., с условием его возврата и уплаты процентов в сумме 41 000 руб. ежемесячно не позднее 20-го числа каждого месяца, начиная с 20 июля 2018 года, возврат заемщиком указанной суммы осуществляется равными ежемесячными платежами в сумме 59 000 руб., общая сумма ежемесячного платежа по возврату займа и суммы ежемесячного вознаграждения за пользованием займом составляет 100 000 руб., срок возврата займа – 20 декабря 2020 года (т.1 л.д. 88).

Передача ФИО3 денежных средств, в размере 753 500 руб. ФИО4 оформлена распиской от ДАТА (т.1 л.д. 89).

В тот же день между ФИО3 и ФИО6 заключено дополнительное соглашение к договору о залоге недвижимого имущества, которым условия п.1 изменены и указана сумма 1 753 500 руб. и срок возврата долга – 20 декабря 2020 год (т.1 л.д.70).

Собственником находящейся в залоге имущества жилого дома, общей площадью ... кв.м. и земельного участка, общей площадью ... кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС является ФИО6 (л.д.44-55).

Факт получения заемщиком ФИО4 от займодавца ФИО3 суммы займа в размере 1 753 500 руб. по договору займа от ДАТА и дополнительного соглашения от ДАТА подтвержден относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами.

Как следует из п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег.

По смыслу положений п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа.

Пунктом 2 ст. 808 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы.

На основании п. 2 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

В силу п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Как следует из ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На момент рассмотрения дела ответчиком не представлены возражения относительно факта написания и подписания, вышеназванных долговых расписок (договоров займа и дополнительных соглашений).

Наличие между сторонами гражданско-правовых отношений (заем денег) подтверждается нахождением у истца долговой расписки (договора займа) ответчика, а согласно ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, нахождение долговой расписки у заимодавца подтверждает неисполнение денежного обязательства со стороны заемщика.

В силу п. п. 1, 3 ст. 812 Гражданского кодекса Российской Федерации, заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности не получены им от заимодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре.

Если в процессе оспаривания заемщиком договора займа по его безденежности будет установлено, что деньги или другие вещи в действительности не были получены от заимодавца, договор займа считается незаключенным. Когда деньги или вещи в действительности получены заемщиком от заимодавца в меньшем количестве, чем указано в договоре, договор считается заключенным на это количество денег или вещей.

Из указанных норм права следует, что бремя доказывания безденежности договора займа лежит на заемщике, в то время как расписка сама по себе является доказательством, подтверждающим передачу денежных средств.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

При толковании условий представленных в суд долговых расписок и договора займа, а также дополнительного соглашения к нему, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в них слов и выражений. Буквальное значение условия достигнутого между сторонами соглашения в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По мнению суда, сложившемуся с учетом конкретных обстоятельств дела и исходя из буквального толкования выражений, фигурирующих в вышеуказанных долговых расписках, договоре займа и дополнительного соглашения к нему, текст данных документов свидетельствует о том, что ФИО3 и ФИО4 на условиях срочности, платности и возвратности получены денежные средства в общей сумме 1 753 500 руб., при этом доказательств обратного суду в соответствии со ст.56 ГПК РФ ответчик ФИО4 не представил.

Взыскивая с ФИО4 в пользу ФИО3 задолженность по договору займа от ДАТА и дополнительного соглашения к нему от ДАТА в размере 1 753 500 руб., проценты за период с 20 июля 2018 года по 21 января 2020 года в сумме 738 000 руб., из расчета (18 мес. * 41 000 руб.), руководствуясь положениями статей 807, 808, 809, 810, 811, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий договора, суд исходит из ненадлежащего исполнения заемщиком ФИО4 обязательств по договору займа. Вместе с тем, суд не находит оснований для взыскания процентов по договору займа с ФИО4 за февраль 2020 года, поскольку срок исполнения по оплате указанных денежных средств, для ответчика на дату судебного заседания не истек. 

Удовлетворяя требования истца об обращении взыскания на предмет залога, суд исходит из нижеследующего.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19 части 1 и 2; статья 35 части 1 и 2; статья 45 часть 1; статья 46 часть 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (пункт 1).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (пункт 2).

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в пункте 1 статьи 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Кроме того, возможность передачи в залог приобретаемой в будущем вещи предусмотрена п. 2 ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.

Согласно статье 79 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно статье 74 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила главы XIII данного Закона, устанавливающей особенности ипотеки жилых домов и квартир, применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

Пунктом 1 статьи 78 названного Закона предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Таким образом, из приведенных положений законов в их взаимосвязи следует, что граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащими им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств, при этом обращение взыскания на заложенный дом и земельный участок возможно как в случае, когда такая дом и земельный участок заложены по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона, в частности, в силу закона ипотека возникает, если жилое помещение приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

При этом действующее законодательство, в том числе и Закон об ипотеке не содержит запрета на передачу гражданами в залог по договору ипотеки принадлежащих им помещений и земельных участков, в том числе тех, которые являются единственными пригодными для их проживания, равно как и запрета на заключение договоров ипотеки, по которым залогодержателями и кредиторами являются граждане.

Часть 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прямо предусматривает, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не препятствует обращению на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

При этом положения пункта 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который, по мнению суда первой инстанции, исключает возможность обращения взыскания на предмет ипотеки по требованию кредитора-гражданина, фактически регулируют вопросы прекращения права пользования залогодателя жилым помещением, а также права пользования иных проживающих в нем лиц в случае обращения взыскания на жилое помещение, заложенное по договору ипотеки либо заложенное по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Данная норма права, закрепляя общее правило прекращения пользования жилым помещением при обращении на него взыскания (как для договорной, так и для законной ипотеки), не устанавливает каких-либо ограничений для обращения взыскания на заложенное имущество по требованию кредитора-гражданина.

Иное означало бы, что кредитор-гражданин в отношениях, возникающих на основании договора займа и договора ипотеки, более ограничен в возможностях получить удовлетворение за счет заложенного имущества, чем кредитор - юридическое лицо. Такого рода ограничения противоречили бы конституционному принципу равенства всех перед законом и равной защиты всех форм собственности.

Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество перечислены в специальной статье 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Такие основания не были установлены ни судом.

Пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В силу пункта 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании статьи 54.1 Федерального закона 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно части 3 статьи 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

По ходатайству ответчиков судом была назначена по делу судебная товароведческая экспертиза по определению рыночной стоимости залогового имущества (т. 1 л.д. 128-130).

Согласно заключению эксперта НОМЕР от ДАТА и письменными пояснениями к нему ФИО5, на земельном участке, по адресу: АДРЕС, кадастровый НОМЕР, расположены следующие объекты недвижимости: 

жилой дом, общей площадью ... кв.м., кадастровый НОМЕР, рыночная стоимость которого составляет 4 370 руб.;

объект незавершенного строительства, общей площадью ... кв.м. рыночной стоимостью 3 071 000 руб.;

земельный участок, площадью ... кв.м., кадастровый НОМЕР, рыночной стоимостью 684 000 руб., общая стоимость залогового имущества составила 3 759 370 руб. (т.2 л.д. 1-116).

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта НОМЕР от ДАТА в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. 

В заключении эксперт указал исходные данные, которые были им исследованы и проанализированы при выполнении экспертизы, а именно материалы гражданского дела, техпланы зданий и т.д.

Эксперт ФИО5 имеет соответствующее образование, опыт в проведении экспертиз, заключение дано в пределах ее специальных познаний. Также эксперт была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оснований сомневаться в ее пояснениях не имеется.

Таким образом, суд считает возможным принять в качестве допустимого и достоверного доказательства заключение судебной экспертизы НОМЕР от ДАТА.

Доказательства отсутствия задолженности или наличия задолженности в меньшем размере ответчиком не представлены, иной оценки имущества, либо не согласие с выводами эксперта сторонами в ходе процесса не заявлено.

Руководствуясь приведенными выше нормами права, в том числе статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 50, статьями 51, 54, 54.1, 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», приняв во внимание фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество – жилой дом, общей площадью 38,8 кв.м., объект незавершенного строительства, площадью ... кв.м. и земельный участок, общей площадью ... кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основе отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика, который должен установить ее в размере 80% от цены, определенной в отчете оценщика.

Учитывая вышеизложенное, следует установить начальную продажную цену при реализации спорных объектов недвижимости с публичных торгов следующим образом:

жилой дом, общей площадью ... кв.м., кадастровый НОМЕР равен 3 496 руб. (4 370 руб. * 80%)

объект незавершенного строительства, общей площадью ... кв.м. равен 2 456 800 руб. (3 071 000 руб. * 80%)

земельный участок, площадью ... кв.м., кадастровый НОМЕР, равен 547 200 руб. (684 000 руб. * 80%)

Итого общая начальная продажная цена при реализации спорных объектов недвижимости с публичных торгов составляет 3 007 496 руб. 

В случае существенного изменения рыночной стоимости предмета залога, подлежащего реализации, ответчики, равно как и истец, не лишены права в соответствии со ст. 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обратиться в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения суда.

При этом, суд отмечает, что при отказе другой стороны от совершения действий по регистрации прав собственности на объект недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к должнику осуществляется в порядке искового производства по требованию судебного пристава-исполнителя в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из материалов дела следует, что истцом при подаче искового заявления оплачена государственная пошлина в сумме 25 530 руб. (т. 1 л.д.3, т.2 л.д. 120).

Поскольку требования истца удовлетворены частично, то с ответчика ФИО4 в пользу истца в счет возмещения вышеуказанных расходов подлежит взысканию государственная пошлина в размере 20 520 руб. 85 коп. (с учетом удовлетворенных требований 98,36%), с ФИО6 в сумме 300 руб.

Вместе с тем, истцом при подаче иска была излишне уплачена государственная пошлина в размере 4 367 руб., которая подлежит возврату из местного бюджета.

Кроме того, как следует из материалов дела, по ходатайству ответчиков была назначена судебная экспертиза в ООО «Оценка-М».

Стоимость данной экспертизы составила 20 000 руб., обязанность по оплате экспертизы была возложена на ответчиков. Ответчиком ФИО4 оплачены расходы по проведению экспертизы в размере 10 000 руб. (т.1 л.д. 141, т.2 л.д. 127).

Вместе с тем, ФИО6 оплата расходов по проведению судебной экспертизы не произведены, что следует из письма ООО «...», и доказательств оплаты в суд на дату рассмотрения дела ответчиком не представлено.

Поскольку суд принимает в качестве допустимого и достоверного доказательства заключение эксперта ООО «... учитывая, что заявленные истцом требования подтверждены, то расходы по оплате услуг эксперта подлежат взысканию с ФИО4 и ФИО6 в размере 10 000 руб. в равных долях, то есть по 5 000 руб. с каждого. 

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО3 к ФИО4, ФИО6 о взыскании задолженности по договору займа, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 задолженность по договору займа в размере 1 753 500 (один миллион семьсот пятьдесят три тысячи пятьсот) рублей, проценты за период с 20 июля 2018 года по 21 января 2020 года в сумме 738 000 (семьсот тридцать восемь тысяч) рублей. 

Обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом, общей площадью ... кв.м., кадастровый НОМЕР, объект незавершенного строительства, площадью ... кв.м., земельный участок, общей площадью ... кв.м., кадастровый НОМЕР, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для эксплуатации строений и ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: АДРЕС (по договору залога от ДАТА и дополнительного соглашения к нему от ДАТА, зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА за №НОМЕР и НОМЕР), путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости предмета залога на публичных торгах равной 3 007 496 (три миллиона семь тысяч четыреста девяносто шесть) рублей, из которых:

жилой дом, общей площадью ... кв.м., кадастровый НОМЕР (три тысячи четыреста девяносто шесть) рублей;

объект незавершенного строительства, общей площадью ... кв.м. - 2 456 800 (два миллиона четыреста пятьдесят шесть тысяч восемьсот) рублей; 

земельный участок, площадью ... кв.м., кадастровый НОМЕР (пятьсот сорок семь тысяч двести) рублей.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 20 520 (двадцать тысяч пятьсот двадцать) рублей 85 копеек.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО3 в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 300 (триста) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО3 к ФИО4, ФИО6 – отказать. 

Возвратить излишне уплаченную государственную пошлину ФИО3, оплаченной по чеку-ордеру от ДАТА из местного бюджета в размере 4 367 (четыре тысячи триста шестьдесят семь) рублей. 

Взыскать в равных долях с ФИО4, ФИО6 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценка-М» расходы по проведению судебной экспертизы 10 000 (десять тысяч) рублей, то есть по 5 000 (пять тысяч) рублей с каждого. 

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий судья: И.-ФИО8 

Мотивированное решение суда составлено 20 февраля 2020 года.