дело № 3а-999/2019 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь 18 декабря 2019 года 

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Чулатаевой С.Г., 

при секретаре Елисеевой К.С., 

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности,

представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственного бюджетного учреждения «Центр технической ФИО3, действующей на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, 

установил:

ФИО1 обратился с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственному бюджетному учреждению «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» заявил требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости: нежилого помещения по адресу: **** с кадастровым номером ** площадью 4564,4 кв.м. по состоянию на 28 ноября 2018 года; здания по адресу: **** с кадастровым номером ** площадью 7102,7 кв.м. по состоянию на 01 января 2018 года.

В обоснование указал, что является собственником указанного имущества, в отношении которого с 2018 года налоговая база по уплате налога на имущество физических лиц определена в размере кадастровой стоимости. Несоответствие кадастровой стоимости установленной по результатам государственной кадастровой оценки и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) рыночной стоимости объектов недвижимости нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц.

Административный истец в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, представитель административного истца, уточнив требования в части размера заявленной рыночной стоимости объектов недвижимости, с учетом частичного изменения Отчетов об оценке, заявленные требование поддержала, иные замечания административного ответчика к Отчетам об оценке, полагает надуманными. 

Представитель административных ответчиков - Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» пояснила, что требования истца в части определения рыночной стоимости объектов не подлежат удовлетворению, поскольку Отчеты об оценке имеют ряд недостатков, вместе с тем, отозвала ходатайство о назначении судебной экспертизы, пояснив, что иные доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости представлены суду не будут. 

Представитель заинтересованного лица: администрации муниципального образования городского округа «Город Губаха» в суд не явился, о рассмотрении дела уведомлен.

Заинтересованное лицо филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю представителя в суд не направило, о рассмотрении дела уведомлено.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного разбирательства по настоящему административному делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения участников дела, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 года № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018 года.

Решением Губахинской городской Думы от 23.11.2017 № 19 «Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Губахинского городского округа» установлен и веден в действие в 2018 году налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Административному истцу на праве собственности принадлежат: - нежилое помещение с кадастровым номером ** площадью 4564,4 кв.м. находящееся в цокольном, 1,2,3 этажах здания по адресу: **** с кадастровым номером **; пятиэтажное здание Туристического центра с кадастровым номером ** площадью 7 102,7 кв.м. по адресу: **** - что подтверждается копиями выписок из ЕГРН (л.д. 10-12, 13-15).

Принимая во внимание, что с 01.01.2018 года налоговая база налога на имущество физических лиц определена как кадастровая стоимость имущества, суд приходит к выводу, что результаты определения кадастровой стоимости названых выше объектов недвижимости влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика.

В соответствии с частью 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной надлежащими административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ** определена по состоянию на 28.11.2018 года актом Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» по результатам массовой кадастровой оценки № 296 от 14.08.2019 года и составляет – 72758635,62 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 16.08.2019 года (л.д.8).

Кадастровая стоимость пятиэтажного здания Туристического центра с кадастровым номером ** определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края», составляет – 95037580,95 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 9). 

Приведенные результаты определения кадастровой стоимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются. 

Оспаривая кадастровую стоимость в подтверждение заявленных исковых требований, истец представил Отчеты об оценке, уточненные Отчеты об оценке, в том числе:

Отчет об оценке рыночной стоимости от 21.08.2019 года № 245.1/О-19, от 17.12.2019 года № 245.1.И/О-19 в отношении нежилого помещения по адресу: **** с кадастровым номером ** площадью 4 564,4 кв.м. по состоянию на 28 ноября 2018 года, 

Отчет об оценке рыночной стоимости от 17.07.2019 года № 245.2/О-19, от 17.12.2019 года № 245.2.И/О-19 в отношении здания по адресу: **** с кадастровым номером ** площадью 7 102,7 кв.м. по состоянию на 01 января 2018 года.

Как следует из материалов дела, выполнившая Отчеты об оценке, уточненные отчеты, оценщик К. имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности, является членом саморегулируемой организации оценщиков «Ассоциация «Межрегиональный союз», что подтверждается свидетельством о членстве от 15.11.2012 №1020, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленных Отчетов недопустимыми доказательствами не имеется.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Представленные Отчеты соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, ФСО № 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).

В каждом из отчетов оценщик провела анализ рынка коммерческой недвижимости, к которому относится объект оценки, по результатам анализа определила ценообразующие факторы в отношении каждого из объектов, являющегося предметом оценки, определив диапазон цен. В отношении нежилого помещения с кадастровым номером ** от 131,89 до 14118,41 рублей, в отношении здания с кадастровым номером ** от 105,87 до 11333,94 руб./кв.м. 

Как следует из Отчетов, при оценке каждого из объектов недвижимости оценщик применила сравнительный подход, обосновав причины по которым не могут быть использованы затратный и доходный подходы. Оценщик определила рыночную стоимость объектов оценки с учетом требований п. 22д ФСО № 7 с использованием метода сравнения продаж, в том числе: проведя выбор аналогов, определив основные элементы сравнения - передаваемые имущественные права, условия финансирования предполагаемой сделки, условия продажи, условия рынка, вид использования и/или зонирование, местоположение, физические характеристики, экономические и другие характеристики влияющие на стоимость; проведя статистическую обработку информации и согласовав скорректированные цены объектов аналогов. 

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ** из предложений рынка купли-продажи объектов сопоставимых с оцениваемым, оценщик выбрала наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики, исключив из выборки ряд объектов, оценщик отобрала пять объектов-аналогов (с учетом значительной площади отобрав в качестве аналогов торговые и офисные здания).

Для определения рыночной стоимости здания с кадастровым номером ** из предложений рынка купли-продажи объектов сопоставимых с оцениваемым, оценщик выбрала наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики, исключив из выборки ряд объектов, отобрав двенадцать объектов-аналогов. 

Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку цены предложений данных объектов, отличаются от средней цены, установленной при анализе рынка недвижимости, так как данный показатель не предусмотрен для учета при отборе объектов в качестве аналогов. В соответствии с положениями п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Как следует из Отчетов об оценке, объекты, выбранные оценщиком в качестве аналогов, относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка – коммерческая недвижимость, характеризуются сходными ценообразующими факторами, сопоставимы с оцениваемыми объектами по площади и местоположению. В Отчетах приведены ссылки на источники информации относительно объектов аналогов и предложений, копии источников информации приложены к отчету, изучив Отчеты, суд считает, что при подготовке использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности. 

Оценщик произвела корректировки с учетом имеющихся отличий объектов оценки и сопоставимых аналогов, арифметических, методологических ошибок не допущено, расчеты оценщика приведенные в Отчетах об оценке могут быть проверены, изложенные в отчете выводы не допускают неоднозначного толкования, отвечают критерию проверяемости. 

Доводы административного ответчика о некорректности выборки в связи с тем, что оценщику потребовалось проведение корректировок, не могут быть признаны обоснованными, поскольку не представлено доказательств того, что в открытом доступе имелась информация о предложениях в отношении объектов более сходных с объектом оценки, чем объекты, выбранные оценщиком в качестве аналогов. Позиция административного ответчика о том, что значительный размер абсолютных корректировок в отношении объектов-аналогов, подтверждает некорректность выборки оценщиком объектов-аналогов, суд полагает надуманной. Как следует из содержания Отчета об оценке, оценщик после проведения корректировок в соответствии с методикой провел проверку нормальности выборки, рассчитав коэффициент вариации, подтверждающий однородность выборки, допустимость использования ее результатов в целях оценки.

Суждения оценщика основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. 

Рыночная стоимость с использованием сравнительного подхода без учета стоимости соответствующей доли земельного участка, согласно Отчетам об оценке, определена: 

для нежилого помещения с кадастровым номером ** по состоянию на 28 ноября 2018 года в размере 20535 446 рублей, для здания с кадастровым номером ** по состоянию на 01 января 2018 года в размере 37876 735 рублей.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы представителя административных ответчиков, не подтверждающие, что уточненные Отчеты об оценке имеют существенные недостатки, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых объектов, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости на основании представленных административным истцом уточненных Отчетов.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», Законом об оценочной деятельности датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

Административный иск подан в суд – 31 октября 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения по адресу: **** с кадастровым номером ** площадью 4564,4 кв.м. по состоянию на 28 ноября 2018 года в размере равном рыночной стоимости 20535 446 рублей.

Установить кадастровую стоимость здания по адресу: **** с кадастровым номером ** площадью 7102,7 кв.м. по состоянию на 01 января 2018 года в размере равном рыночной стоимости 37876 735 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 31 октября 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 20 декабря 2019 года. 

Судья:/подпись/