Дело № 2-205/2025 (2-2310/2024)

УИД 42RS0037-01-2024-002977-22

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Юрга Кемеровской области 27 января 2025 года

Юргинский городской суд Кемеровской области

в составе: 

председательствующего судьи Красиевой С.А., 

при секретаре судебного заседания Макаровой С.В.,

с участием: 

истца ФИО1, 

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г.Юрги о признании права собственности на подвальное нежилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу Юргинский отдел о признании права собственности на подвальное нежилое помещение.

Требования мотивированы тем, что он заключил договор купли-продажи подвального нежилого помещения по адресу ***, с Кооперативом «Автосервис» в лице Б*, действующей на основании доверенности от ***. Подвальное помещение, расположенное по адресу *** инвентарный номер *** номер *** в БТИ. Площадью 329,9 м.кв. Стоимость договора составила 3000 рублей. Вышеуказанное помещение принадлежало продавцу на основании договора купли-продажи от *** между продавцом ПО «ЮМЗ», в лице начальника УЖКХ ПО «ЮМЗ» К*., и покупателем Кооператив «Автосервис» в лице председателя ФИО1. В *** года он решил зарегистрировать право собственности на подвальное помещение, но оно не поставлено на кадастровый учет. Он обратился в ФСГРКК с заявлением о постановке на кадастровый учет, но ему отказано, так как не представлен документ ранее возникшего права на объект недвижимости, без объяснения причин что договор купли продажи между Кооперативом и ПО «Юргинский машзавод» не является таковым. С момента приобретения права собственности на подвальное помещение он несет бремя его содержания. Решением Юргинского городского суда от *** дело *** с него взыскана плата за содержание обще-домового имущества дома по ***, хотя он не является собственником помещения. Следовательно, суд установил заочно его право на данное помещение. Исковое заявление управляющей компании ООО «Ремстрой-Индустрия» об истребовании нежилого помещения незаконного владения, также оставлено без удовлетворения. Юргинский городской суд указал вышеуказанный решениями, что он несет бремя содержания данного имущества, ООО «Ремстрой-Индустрия» не имеет ни каких прав на данное имущество. Решением Юргинского городского суда *** от ***. по исковому заявлению ООО «Ремстрой-Индустрия» вынесено решение отказать в иске об устранении препятствий в пользовании собственника помещений многоквартирного жилого дома нежилым помещением путем истребования его у истца. В том же решении суд указал, что не представлены доказательства принадлежности данного подвала к общедомовому имуществу собственников жилых помещений. Кооператив «Автосервис» на сегодняшний день прекратил деятельность по решению налогового органа г.Юрги МРИ №7. Осуществить регистрацию права собственности без присутствии Росреестре представителей кооператива невозможно. Просит суд признать за ним право собственности на подвальное помещение расположенное по адресу ***, инвентарный номер *** номер *** в БТИ. Площадью 329,9 м.кв. Обязать УФС государственной регистрации кадастра и картографии Юргинский отдел г.Юрга, Кемеровская область - Кузбасс совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на подвальное помещение, расположенное по адресу ***, инвентарный номер *** номер *** в БТИ, площадью 329,9 м.кв.

Определением Юргинского городского суда Кемеровской области от ***. по ходатайству истца произведена замена ненадлежащего ответчика Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу Юргинский отдел на Администрацию г.Юрги.

В суде истец ФИО1 исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении, суду пояснил, что в *** году он как председатель Кооператива «Автомобилист» заключил договор купли-продажи выбранного им подвального помещения многоквартирного жилого дома по адресу ***, которое ранее не являлось отдельным помещением, но имело подходящую высоту потолков, с ПО «ЮМЗ», на балансе которого состоял указанный дом. Границы его были определены по месту, и измерена площадь. В ***. помещение продано ему Кооперативом «Автомобилист». В данном помещении им размещена сауна, был вырыт бассейн, залиты полы, поставлены металлические двери, запирающие вход в помещение из подъездов, обустроен отдельный выход с ***, сделан косметический ремонт. В состав его помещения вошли указанные в техническом паспорте от ***. площади и помещения, в том числе, входы в подвал со стороны двух подъездов, технический паспорт составлен по фактически используемой площади. В его помещении находятся общедомовые коммуникации водоотведения и теплоснабжения, доступ к которым в случае аварии или при иной необходимости он обеспечивает. Его право собственности не было зарегистрировано. На протяжении всего этого времени он содержит данное подвальное помещение, следит за его состоянием, в том числе, за состоянием общедомовых инженерных коммуникаций, пользуется им добросовестно и открыто. На основании изложенного иск просил удовлетворить.

Представитель истца ФИО2, действующий на основании устного ходатайства, в суде иск просил удовлетворить, суду пояснил, что БТИ в 90-е годы не занималось регистрацией прав собственности, а только осуществляло технический учет, поэтому право истца регистрации не подлежало. При этом Кооперативу «Автомобилист» спорное нежилое помещение продано собственником, то есть возникло законно. Поскольку истец с ***. владеет и пользуется данным жилым помещением, несет расходы на его содержание, просил исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации г.Юрги в суд не явился, заявил письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в письменном отзыве на иск возражал против удовлетворения исковых требований и указал, что из перечня объектов жилого, культурно-бытового и коммунального назначения, находящихся на балансе по «ЮМЗ», передаваемых в муниципальную собственность г. Юрги, приложенного к отзыву, усматривается, что жилой дом кирпичный по ***, *** года ввода в эксплуатацию, был передан в муниципальную собственность в *** году. Спорное подвальное помещение относится к общедомовому имуществу, поэтому не может находиться в частной собственности.

В суд представители третьих лиц без самостоятельных требований Общество с ограниченной ответственностью "Ремстрой-Индустрия", Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу Юргинский отдел не явились, о судебном слушании надлежаще извещены, об уважительности причин отсутствия суду не сообщили.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав истца и его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно ч. 5 ст. 1 Закона о госрегистрации государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 8 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Названный Закон заменил ранее действовавший (с 31 января 1998 г. по 1 января 2020 г.) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" приватизация государственного и муниципального имущества по договорам аренды с правом выкупа допускается лишь по таким договорам, которые заключены до вступления в силу Федерального закона от 03.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации". 

До этой даты права на недвижимость регистрировали на основании Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (первоначальная редакция).

Положениями статьи 27 ранее действовавшего Закона Российской Федерации от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" предусматривалось, что, независимо от способа приватизации, между продавцом и покупателем подлежал заключению договор в соответствии с законодательством Российской Федерации, и зарегистрированный договор купли-продажи являлся документом, удостоверяющим право собственности покупателя.

Уполномоченным органом являлось БТИ, которое и проставляло штампы на договорах и вело учет недвижимости.

Статьей 43 "Переходные положения" Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" было предусмотрено право на выкуп арендованного государственного или муниципального недвижимого имущества в установленные сроки в случаях, указанных в этой законодательной норме, и согласно статье 32 названного Федерального закона продажа такого имущества подлежала оформлению договором купли-продажи, который являлся основанием для государственной регистрации права собственности на приватизируемое недвижимое имущество.

Установлено, что Кооперативом «Автомобилист» право собственности на спорное нежилое подвальное помещение зарегистрировано не было вплоть до продажи его в ***. истцу.

Истцом так же не предоставлено суду надлежаще оформленного договора купли-продажи спорного нежилого помещения между ним и Кооперативом «Автомобилист».

Из материалов дела судом установлено, что многоквартирный жилой дом по адресу *** введен в эксплуатацию в *** году на основании Акта приемки здания государственной комиссией от ***, утвержденного Решением исполкома Юргинского городского Совета депутатов трудящихся от *** ***, заказчиком строительства являлась Юргинская мебельная фабрика.

Из ответа Администрации г.Юрги на запрос суда следует, что жилой дом по *** был закреплен за «Юргинским машиностроительным заводом». Передача жилых помещений в период с *** по *** осуществлялась «Юргинским машиностроительным заводом». Договоры передачи жилых помещений, заключенные в период с *** по *** «Юргинским машиностроительным заводом», в Администрацию города Юрги не передавались. 

Документы, подтверждающие ранее возникшее право собственности у Юргинского машзавода на дом с подвалом *** по ***, в Администрации города Юрги отсутствуют, в то же время передача в муниципальную собственность г.Юрга указанного жилого дома произведена Юргинским машиностроительным заводом ПО «ЮМЗ» согласно Перечня объектов культурно-бытового и коммунального назначения, находящихся на балансе ПО «ЮМЗ» от ***. КУМИ г.Юрги на запрос суда сообщено, что данные перечни составлены на ***. и зарегистрированы в БТИ г.Юрги ***., документы о передаче подвального помещения по адресу *** отсутствуют.

Из договора купли-продажи от ***. следует, что ГДО ПО «ЮМЗ» продано кооперативу «Автосервис» нежилое подвальное помещение по адресу *** площадь. 198 кв.м, которое арендует кооператив под оздоровительный комплекс. Договор имеет подписи и печати юридических лиц – сторон договора.

Данный договор представлен суду в оригинале, иных отметок он не имеет.

Согласно договора купли-продажи от ***. Кооператив «Автосервис» продал ФИО1 подвал по адресу *** с инвентарным *** под номером *** общей площадью 329,9 кв.м., отметок о государственной регистрации данный договор не содержит.

Производственный кооператив «Автосервис» прекратил свое существование ***., снят с налогового учета согласно свидетельству от ***. как недействующее юридическое лицо.

Согласно сведениям ГБУ «Центр ГКО и ТИ Кузбасса» от ***. сведения о зарегистрированных правах и правоустанавливающие документы на подвальное помещение, расположенное по адресу ***, площадью 329,9 кв.м. в архиве БТИ отсутствуют.

Согласно технического паспорта на многоквартирный жилой дом по адресу *** в подвале данного дома располагалось два нежилых помещения – фабрика пошива и ремонта одежды площадью 152,7 кв.м., а так же прачечная детского сада площадью 631,6 кв.м.

Согласно технического паспорта на спорное нежилое помещение от ***., представленного истцом, учтенное как помещение *** с инвентарным номером ***, оно имеет площадь 329,9 кв.м. и включает в себя помимо помещений и коридоров помещения электрощитовой и рамки управления, а также лестничные клетки (спуски из 2 подъездов многоквартирного дома в подвал). 

При этом из пояснений ФИО1 следует, что его помещение не является бывшим помещением фабрики пошива и ремонта одежды или прачечной детского сада, а является самостоятельным, образованным независимо от них, помещением, что также подтверждается техническими паспортами на подвальные помещения многоквартирного жилого дома по *** *** и 68.

На основании имеющихся доказательств судом установлено, что при строительстве жилого многоквартирного дома спорное нежилое помещение подвала не входило в состав нежилых помещений данного дома согласно его строительного проекта, а потому не отмечено в техническом плане данного жилого дома.

В ***. года при продаже спорного подвального нежилого помещения сторонами в договоре указана лишь передаваемая площадь 198 кв.м. без указания его конкретных границ на техническом плане многоквартирного жилого дома или их описанием. При этом ПО «ЮМЗ» продаваемый объект не выделен в качестве самостоятельного нежилого помещения в составе подвала, на технический учет не поставлен, а при передаче многоквартирного жилого дома по адресу *** Администрации г.Юрги в *** г. не исключен из состава передаваемых площадей, в связи с чем БТИ г.Юрги произведена регистрация ***. перечня передаваемых объектов в муниципальную собственность без исключения данного помещения.

Таким образом, проданный ПО «ЮМЗ» Кооперативу «Автосервис» объект – нежилое помещение подвала не был конкретизирован, что ставит под сомнение его идентификацию в качестве объекта недвижимости в договоре купли-проаджи, а также достигнутое согласие сторонами сделки относительно предмета купли-продажи, регистрация смены собственника не производилась ни на момент покупки, ни к моменту его продажи истцу. 

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К ним относятся условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. п. 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от *** N 49). При этом существенными условиями являются данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо ибо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Договор купли-продажи от *** между ФИО1 и Кооперативом «Автомобилист», заключенный после вступления в действие Гражданского кодекса РФ, содержит такие признаки продаваемого нежилого подвального помещения как его площадь – 329,9 кв., которая существенно превышает площадь подвального помещения, приобретенного Кооперативом «Автомобилист». При этом доказательств происхождения права собственности у Кооператива «Автомобилист» на площадь в размере 329,9 кв.м. суду не предоставлено. 

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ранее ***. спорное нежилое помещение подвала существовало в размере заявленной площади 329,9 кв.м.

Из пояснений истца следует, что это фактически сложившееся пользование подвальным помещением, зафиксированное БТИ г.Юрги в техническом паспорте *** года.

Следовательно, право собственности Кооператива «Автомобилист» на спорное помещение в установленном законом порядке зарегистрировано не было, помещение не идентифицировано в составе многоквартирного жилого дома. В свою очередь, между Кооперативом «Автомобилист» и ФИО1 не было достигнуто соглашение относительно предмета договора продажи по той же причине. Данные обстоятельства указывают на незаключенность договора купли-продажи ***., на который истец ссылается, как на основание возникновения своего права на спорное помещение подвала. 

Кроме того, следует учитывать следующее. 

Исходя из положений ст. 290 ГК РФ, к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, относятся общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п.2 ст.287.6 ГК РФ.

Статьей 36 ЖК РФ определено, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 2 ст. 287.6 ГК РФ).

Кроме того, состав общего имущества в здании или сооружении установлен ст. 287.5 ГК РФ.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). 

Между тем, из технического паспорта ***. и пояснений истца усматривается, что в спорном нежилом помещении расположены рамка управления, электрощитовая, расположены инженерные коммуникации многоквартирного дома, доступ к которым исключен запертыми дверями, установленными истцом на входе в подвальное помещение из подъездов многоквартирного жилого дома.

Доказательств того, что истцом согласовывался вопрос о владении и пользовании им общедомовым имуществом в заявленном размере с собственниками помещений многоквартирного жилого дома после его приобретения в *** г. суду не предоставлено. При этом усматривается нарушение прав собственников – жильцов многоквартирного дома по владению и пользованию общедомовым имуществом, расположенном в подвале дома в помещениях, занимаемых истцом, поскольку доступ к ним исключен и зависит от воли истца.

Таким образом, истцом не представлено надлежаще оформленного договора купли-продажи спорного нежилого помещения, которое не индивидуализировано и не сформировано как нежилое помещение ни на момент его отчуждения ПО «ЮМЗ», ни на момент приобретения истцом, происхождение права собственности Кооператива «Автомобилист» на площадь в размере 329,9 кв.м. не доказано, спорный объект входит в состав общедомового имущества многоквартирного дома.

При установленных обстоятельствах исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь статьями 193-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г.Юрги о признании права собственности на подвальное нежилое помещение по адресу ***, инвентарный номер ***, помещение № *** – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения.

Председательствующий С.А. Красиева 

Мотивированное решение суда изготовлено 10 февраля 2025 года