Дело № 3а-97/2022 

УИД 76OS 0000-01-2021-000700-84 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 09 февраля 2022 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Волковой Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Инкомпроект» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Инкомпроект» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1022, 8 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 18 682 000 рублей по состоянию на 16.07.2020.

В обоснование требований ссылается на то, что ООО «Инкомпроект» является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций. Кадастровая стоимость нежилого помещения утверждена по состоянию на 16.07.2020 и составила – 44 955 404 руб.

Согласно отчету ООО «Ярэксперт» №15767/21 от 17.12.2021 рыночная стоимость объекта недвижимости – по состоянию на 16.07.2020 установлена в размере 18 682 000 руб. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; обязать Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 административные исковые требования поддержала. 

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал, в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Административный ответчик ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил, письменных возражений по административному иску не представил. 

Управлением Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, в котором оставляет разрешение дела на усмотрение суда. 

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии своего представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ООО «Инкомпроект» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

Согласно пункту 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 НК РФ).

В силу пункта статьи 375 НК РФ объектами налогообложения признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;

2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Пунктами 1,2 статьи 375 НК РФ установлено, что налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

В силу пункта 2 статьи 378.2 НК РФ закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 2.2 пункта 12 настоящей статьи. 

В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области от 15.10.2003 №46-з налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378

<

2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;

2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.

Нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, включено в Перечень объектов недвижимого имущества (зданий, включая помещения в них, помещений), в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 года, утвержденный приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 14.12.2021 №62-н (пункт №). 

Исходя из приведенных выше положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что ООО «Инкомпроект» является собственником нежилого помещения, т.е. плательщиком налога на имущество организаций, размер которого определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы ООО «Инкомпроект» затрагиваются установленной в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах ООО «Инкомпроект» имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №. 

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 16.07.2020 в размере 44 955 404,56 руб. ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», что подтверждается выпиской из Акта об определении кадастровой стоимости № 251/ОКС от 27.07.2020. 

Административным истцом представлен отчет № 15767/21 от 17.12.2021 оценки рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1022,8 кв.м, этаж 1, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 18 682 000 руб. Отчет выполнен оценщиком ФИО4 (ООО «Ярэксперт»).

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, опровергнуты в судебном заседании содержанием отчета и пояснениями оценщика ФИО4, не доверять которым у суда оснований не имеется. Исследование Отчета дает основания суду для вывода о том, что он является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером №.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. 

Отчет выполнен оценщиком ФИО4, имеющей специальное высшее образование, прошедшей профессиональную переподготовку и имеющей право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, имеющей квалификационный аттестат оценщика по направлению «Оценка недвижимости», являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», ее оценочная деятельность застрахована. 

В Отчете приведено точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом. Доходным подходом расчет рыночной стоимости произведен индикативно, в целях проверки результата, полученного сравнительным подходом. От использования в рамках оценки затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить содержащиеся в отчете сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, оспаривающие применение корректировки на состояние отделки 0,85 и необходимости применения корректировки 0,90, судом отклоняются. Из содержания отчета следует, что оценщиком изучено состояние отделки помещений, соответствующие сведения подробно изложены в отчете, приведены фотоматериалы (стр.29-26 Отчета). Дополнительно к изложенному в отчете оценщиком ФИО4 пояснено, что при осмотре объекта оценки установлено, что в основной части помещений внутренняя отдела отсутствует, такие помещения используются в качестве складских; часть помещений имеют минимальную внутреннюю отделку (пластиковые ценовые панели, подвесные потолки, окраска), однако данная отделка находится в неудовлетворительном состоянии, косметический ремонт помещений (как и капитальный ремонт здания) не проводились более 20 лет, по результатам визуального осмотра установлено наличие трещин, сколов, отслаивания окрасочного слоя. В то же время помещения, использованные в качестве аналогов, имеют современный стандартный ремонт. 

Таким образом, состояние отделки помещений как «требуется косметический ремонт» установлено оценщиком посредством осмотра объекта оценки. Корректировка на состояние отделки применена с учетом фактических данных об объекте оценки и объектах-аналогах, что отражено в отчете. Не доверять выводам оценщика в указанной части у суда оснований не имеется.

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о необоснованном использовании в расчетах объекта-аналога №2 (

<

адрес>), поскольку цена данного предложения не является фиксированной, не состоятельны. Из содержания отчета следует, что оценщиком использовано предложение по данному аналогу от августа 2019 года. Из содержания объявления очевидно, что продается торговое помещение площадью 649,6 кв.м, стоимость предложения указана 40 000 000 руб., сведений об иной более высокой цене данное объявление не содержит. То обстоятельство, что имелись иные объявления о продаже указанного объекта-аналога по цене 49 000 000 руб., во внимание принято быть не может, поскольку данные объявления, которые приведены в возражениях, датированы августом 2020 года, т.е. после даты оценки – 16.07.2020 и обоснованно не были приняты оценщиком. 

Выводы оценщика относительно корректировки на отдельный вход, которая согласно отчету составляет – 1 (или 0%), мотивированы и подтверждены содержанием Отчета. Приведенные в письменном отзыве на административный иск замечания департамента выводы оценщика в указанной части не опровергают. 

Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 15767/21 оценки рыночной стоимости нежилого помещения соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 15767/21, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Требования административного истца о возложении на Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области обязанности внести изменения в сведения ЕГРН относительно кадастровой стоимости нежилого помещения заявлены излишне, поскольку настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. –30.12.2021.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 16 июля 2020 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1022, 8 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 18 682 000 (восемнадцать миллионов шестьсот восемьдесят две тысячи) руб.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 30 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 14 февраля 2022 года